香港物業(yè)住戶(hù)管理辦法一、總則（一）目的本辦法旨在規(guī)范香港物業(yè)住戶(hù)的行為，維護(hù)物業(yè)區(qū)域的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生和安全，保障住戶(hù)的合法權(quán)益，營(yíng)造舒適、和諧、安全的居住環(huán)境。（二）適用范圍本辦法適用于香港境內(nèi)所有物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的住戶(hù)及其訪(fǎng)客。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守香港相關(guān)法律法規(guī)，依法對(duì)物業(yè)住戶(hù)進(jìn)行管理。2.公平公正原則：對(duì)待所有住戶(hù)一視同仁，不偏袒、不歧視，確保管理工作公平公正。3.服務(wù)與管理并重原則：在實(shí)施管理的同時(shí)，注重為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)管理與服務(wù)的有機(jī)結(jié)合。4.業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合原則：鼓勵(lì)業(yè)主參與自治管理，同時(shí)充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理優(yōu)勢(shì)。二、住戶(hù)基本權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的各項(xiàng)服務(wù)。2.對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。3.參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。4.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，提出建議和意見(jiàn)。5.對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督，提出批評(píng)和建議。6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守國(guó)家法律法規(guī)和本辦法的規(guī)定，遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。2.按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。4.愛(ài)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自占用、損壞。5.維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，不得隨意丟棄垃圾、亂停亂放車(chē)輛、大聲喧嘩等。6.不得在物業(yè)區(qū)域內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得損害其他住戶(hù)的合法權(quán)益。7.按照規(guī)定及時(shí)清理房屋專(zhuān)有部分的垃圾，保持室內(nèi)外環(huán)境整潔。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、物業(yè)區(qū)域公共秩序管理（一）人員出入管理1.住戶(hù)應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好人員出入登記工作，訪(fǎng)客進(jìn)入物業(yè)區(qū)域時(shí)，應(yīng)在門(mén)崗處進(jìn)行登記，說(shuō)明來(lái)訪(fǎng)事由、被訪(fǎng)人姓名及房號(hào)等信息。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)門(mén)崗值班，對(duì)出入人員進(jìn)行嚴(yán)格查驗(yàn)，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入物業(yè)區(qū)域。對(duì)攜帶大件物品或可疑物品的人員，應(yīng)進(jìn)行核實(shí)和登記。（二）車(chē)輛停放管理1.住戶(hù)應(yīng)按照規(guī)定的停車(chē)位置停放車(chē)輛，不得隨意占用消防通道、人行道、綠化地帶等公共區(qū)域。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)合理規(guī)劃停車(chē)位，設(shè)置明顯的停車(chē)標(biāo)識(shí)。對(duì)車(chē)輛停放情況進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)停車(chē)行為。3.鼓勵(lì)住戶(hù)采用綠色出行方式，減少車(chē)輛使用，緩解停車(chē)壓力。（三）安全防范管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全安全防范制度，配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如監(jiān)控?cái)z像頭、門(mén)禁系統(tǒng)、報(bào)警裝置等，并確保其正常運(yùn)行。2.加強(qiáng)巡邏檢查，定時(shí)對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類(lèi)安全隱患和突發(fā)事件。對(duì)重點(diǎn)部位應(yīng)增加巡邏頻次。3.住戶(hù)應(yīng)增強(qiáng)安全防范意識(shí)，妥善保管個(gè)人財(cái)物，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告。（四）消防安全管理1.物業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)按照規(guī)定配備消防設(shè)施設(shè)備，并保持完好有效。住戶(hù)不得損壞、挪用或擅自拆除消防設(shè)施設(shè)備。2.嚴(yán)禁在樓道、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域堆放雜物，確保消防通道暢通無(wú)阻。3.住戶(hù)應(yīng)遵守消防安全規(guī)定，不得私拉亂接電線(xiàn)、違規(guī)使用電器設(shè)備，不得在室內(nèi)存放易燃易爆物品。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織消防安全檢查和培訓(xùn)，提高住戶(hù)的消防安全意識(shí)和自防自救能力。四、物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共區(qū)域衛(wèi)生保潔1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定公共區(qū)域衛(wèi)生保潔制度，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)日常清掃保潔工作。對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、樓道、電梯、垃圾收集點(diǎn)等公共部位進(jìn)行定時(shí)清掃，保持環(huán)境整潔。2.及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清。垃圾應(yīng)分類(lèi)收集，運(yùn)至指定的垃圾處理場(chǎng)所進(jìn)行處理。3.加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域綠化的養(yǎng)護(hù)管理，定期修剪草坪、花卉、樹(shù)木，保持綠化景觀美觀。（二）住戶(hù)室內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生要求1.住戶(hù)應(yīng)保持室內(nèi)外環(huán)境整潔，不得隨意傾倒污水、丟棄雜物。2.定期清理室內(nèi)垃圾，按照規(guī)定將垃圾放置在指定位置，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一收集。3.不得在陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)等部位堆放雜物，影響美觀和安全。4.保持房屋外立面整潔，不得擅自改變房屋外觀。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督與投訴處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促整改。2.設(shè)立環(huán)境衛(wèi)生投訴渠道，接受住戶(hù)的投訴和建議。對(duì)住戶(hù)反映的環(huán)境衛(wèi)生問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理，并將處理結(jié)果反饋給住戶(hù)。五、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）共用部位管理1.物業(yè)共用部位包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。2.住戶(hù)不得擅自占用、損壞共用部位，不得在共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物或其他設(shè)施。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期對(duì)共用部位進(jìn)行檢查和維護(hù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)，確保共用部位的安全和正常使用。（二）共用設(shè)施設(shè)備管理1.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、消防設(shè)施設(shè)備、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線(xiàn)電視系統(tǒng)等。2.住戶(hù)應(yīng)正確使用共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變其用途或損壞。發(fā)現(xiàn)共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障或損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)、檢查和維修，確保其正常運(yùn)行。4.對(duì)于涉及共用設(shè)施設(shè)備的重大維修、更新、改造等事項(xiàng)，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后實(shí)施。六、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。2.符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。3.籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。4.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。5.業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。其中，決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時(shí)間。2.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。3.業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。4.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議須有過(guò)半數(shù)委員出席，并應(yīng)當(dāng)制作會(huì)議記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)通過(guò)。七、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)與構(gòu)成1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量、市場(chǎng)行情等因素協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用一般包括以下部分：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；清潔衛(wèi)生費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員工資、福利費(fèi)用；法定稅費(fèi)；合理的利潤(rùn)等。（二）費(fèi)用繳納方式1.住戶(hù)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或酬金制等方式收取。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向住戶(hù)提供物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況報(bào)告，接受住戶(hù)的監(jiān)督。（三）欠費(fèi)處理1.住戶(hù)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。2.經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。八、裝修管理（一）裝修申報(bào)1.住戶(hù)在進(jìn)行室內(nèi)裝修前，應(yīng)提前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出裝修申報(bào)，并提交裝修設(shè)計(jì)方案、施工單位資質(zhì)證明、裝修施工人員名單等相關(guān)資料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在收到裝修申報(bào)資料后的一定期限內(nèi)進(jìn)行審核，對(duì)符合要求的予以批準(zhǔn)，并與住戶(hù)簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。（二）裝修施工規(guī)范1.住戶(hù)應(yīng)按照裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定和相關(guān)裝修規(guī)范進(jìn)行施工，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。2.施工時(shí)間應(yīng)遵守物業(yè)區(qū)域的規(guī)定，一般不得在節(jié)假日和休息時(shí)間進(jìn)行有噪音的施工活動(dòng)。因特殊情況需要連續(xù)施工的，應(yīng)提前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主，并辦理相關(guān)手續(xù)。3.施工過(guò)程中應(yīng)采取有效的防塵、降噪、防污等措施，減少對(duì)其他住戶(hù)的影響。4.不得在裝修現(xiàn)場(chǎng)使用明火，如需動(dòng)火作業(yè)，應(yīng)辦理動(dòng)火審批手續(xù)，并采取相應(yīng)的防火措施。（三）裝修監(jiān)督檢查1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修施工的監(jiān)督檢查，定期巡查裝修現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正違規(guī)裝修行為。2.對(duì)違反裝修管理規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求施工單位立即停止施工，并限期整改。對(duì)拒不整改的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取相應(yīng)的措施，如停水停電等，直至其改正。九、投訴與處理（一）投訴渠道1.設(shè)立專(zhuān)門(mén)的投訴電話(huà)、郵箱或意見(jiàn)箱，方便住戶(hù)進(jìn)行投訴和建議。2.在物業(yè)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴渠道信息，確保住戶(hù)能夠及時(shí)了解。（二）投訴處理流程1.物業(yè)服