高層樓宇管理辦法總則目的為了加強(qiáng)高層樓宇的管理，維護(hù)高層樓宇的正常使用秩序，保障高層樓宇的使用安全，為業(yè)主和使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、安全的服務(wù)，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本高層樓宇的實(shí)際情況，制定本管理辦法。適用范圍本辦法適用于本公司管理的所有高層樓宇，包括但不限于寫字樓、公寓、商業(yè)綜合體等。管理原則高層樓宇管理遵循“以人為本、安全第一、科學(xué)管理、服務(wù)至上”的原則，確保高層樓宇的各項設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，環(huán)境整潔優(yōu)美，秩序井然有序。相關(guān)定義1.高層樓宇：指建筑高度超過一定標(biāo)準(zhǔn)（通常為24米）的建筑物。2.業(yè)主：指擁有高層樓宇產(chǎn)權(quán)的自然人、法人或其他組織。3.使用人：指實(shí)際使用高層樓宇的自然人、法人或其他組織，包括租戶、借用人等。4.物業(yè)管理公司：指受業(yè)主委托，對高層樓宇進(jìn)行管理和服務(wù)的企業(yè)。管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.業(yè)主大會：業(yè)主大會由本高層樓宇的全體業(yè)主組成，是高層樓宇物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會行使下列職權(quán)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉、更換業(yè)主委員會委員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。2.業(yè)主委員會：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。物業(yè)管理公司1.管理服務(wù)內(nèi)容房屋及配套設(shè)施設(shè)備管理：對高層樓宇的房屋建筑本體、附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)和管理，確保其正常運(yùn)行。環(huán)境衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)高層樓宇公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，定期進(jìn)行垃圾清運(yùn)，保持環(huán)境整潔。綠化管理：對高層樓宇的綠化區(qū)域進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修剪和管理，確?；ú輼淠旧L良好。安全管理：制定并實(shí)施安全管理制度，負(fù)責(zé)高層樓宇的治安保衛(wèi)、消防安全、車輛管理等工作，保障業(yè)主和使用人的人身財產(chǎn)安全。秩序維護(hù)：維護(hù)高層樓宇公共區(qū)域的秩序，制止各類違法違規(guī)行為?？蛻舴?wù)：受理業(yè)主和使用人的咨詢、投訴和建議，及時為其提供服務(wù)和解決問題。2.權(quán)利與義務(wù)權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；對違反管理規(guī)約和相關(guān)規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理；根據(jù)實(shí)際情況制定并實(shí)施高層樓宇的管理細(xì)則和操作規(guī)程。義務(wù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)；定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況；接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督和檢查；配合有關(guān)部門做好高層樓宇的各項管理工作。物業(yè)使用與維護(hù)物業(yè)使用1.業(yè)主和使用人的權(quán)利與義務(wù)權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同的約定享受物業(yè)服務(wù)；對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督和評價；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督專項維修資金的管理和使用。義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守高層樓宇的各項管理制度；按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；配合物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)工作；不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。2.物業(yè)使用禁止行為擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和外貌；占用、損壞高層樓宇的公共區(qū)域、共用設(shè)施設(shè)備；在公共區(qū)域堆放雜物、易燃物品等；違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物；隨意丟棄垃圾、排放污水；制造噪聲干擾他人正常生活；其他違反法律法規(guī)和管理規(guī)約的行為。物業(yè)維護(hù)1.日常維護(hù)物業(yè)管理公司應(yīng)制定詳細(xì)的日常維護(hù)計劃，對高層樓宇的房屋、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查和維護(hù)，及時發(fā)現(xiàn)和處理問題。業(yè)主和使用人發(fā)現(xiàn)房屋、設(shè)施設(shè)備存在問題時，應(yīng)及時向物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)進(jìn)行維修處理。2.專項維修資金專項維修資金是用于高層樓宇共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定繳納專項維修資金，專項維修資金實(shí)行專戶存儲、?？顚Ｓ?。物業(yè)管理公司應(yīng)定期公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。安全管理消防安全管理1.消防設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)管理公司應(yīng)按照國家有關(guān)消防法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，配備齊全、有效的消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。消防設(shè)施設(shè)備不得被遮擋、挪用或損壞，嚴(yán)禁在消防通道堆放雜物。2.消防安全宣傳教育物業(yè)管理公司應(yīng)定期組織業(yè)主和使用人進(jìn)行消防安全宣傳教育，提高其消防安全意識和自防自救能力。業(yè)主和使用人應(yīng)積極參加消防安全培訓(xùn)和演練，掌握基本的消防安全知識和技能。3.火災(zāi)應(yīng)急處理物業(yè)管理公司應(yīng)制定火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，并定期進(jìn)行演練。發(fā)生火災(zāi)時，物業(yè)管理公司應(yīng)立即啟動應(yīng)急預(yù)案，組織人員疏散和滅火救援工作，并及時向消防部門報警。治安保衛(wèi)管理1.門禁管理高層樓宇應(yīng)設(shè)置門禁系統(tǒng)，對進(jìn)出人員進(jìn)行管理。業(yè)主和使用人應(yīng)妥善保管門禁卡，不得隨意轉(zhuǎn)借他人。外來人員進(jìn)入高層樓宇應(yīng)進(jìn)行登記，經(jīng)業(yè)主或使用人同意后方可進(jìn)入。2.巡邏檢查物業(yè)管理公司應(yīng)安排專人進(jìn)行24小時巡邏檢查，加強(qiáng)對高層樓宇公共區(qū)域的治安防范。巡邏人員應(yīng)認(rèn)真履行職責(zé)，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題。3.監(jiān)控系統(tǒng)管理高層樓宇應(yīng)安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對公共區(qū)域進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控。物業(yè)管理公司應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)監(jiān)控系統(tǒng)的日常管理和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。監(jiān)控錄像資料應(yīng)保存一定的期限，以備查詢。電梯安全管理1.電梯維護(hù)保養(yǎng)物業(yè)管理公司應(yīng)與有資質(zhì)的電梯維護(hù)保養(yǎng)單位簽訂電梯維護(hù)保養(yǎng)合同，定期對電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和安全檢查。電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)按照規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯安全運(yùn)行。2.電梯使用管理業(yè)主和使用人應(yīng)遵守電梯使用規(guī)定，不得在電梯內(nèi)吸煙、打鬧、蹦跳等。發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常時，應(yīng)立即通知物業(yè)管理公司或電梯維護(hù)保養(yǎng)單位。環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)高層樓宇公共區(qū)域應(yīng)每天進(jìn)行清掃，保持地面干凈整潔，無雜物、無積水。樓梯、扶手、電梯轎廂等應(yīng)定期進(jìn)行擦拭，保持清潔衛(wèi)生。衛(wèi)生間應(yīng)每天進(jìn)行清洗和消毒，保持無異味。2.垃圾管理物業(yè)管理公司應(yīng)設(shè)置合理的垃圾收集點(diǎn)，并定期進(jìn)行垃圾清運(yùn)。業(yè)主和使用人應(yīng)將垃圾放入指定的垃圾桶內(nèi)，不得隨意丟棄。綠化管理1.綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)高層樓宇的綠化區(qū)域應(yīng)定期進(jìn)行澆水、施肥、修剪和病蟲害防治，確?；ú輼淠旧L良好。綠化景觀應(yīng)保持美觀、整潔，無雜草、無枯枝。2.綠化保護(hù)業(yè)主和使用人應(yīng)愛護(hù)綠化植物，不得隨意踐踏、采摘或損壞。費(fèi)用管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定和高層樓宇的實(shí)際情況確定，并報物價部門備案。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、公共水電費(fèi)等。2.繳費(fèi)方式業(yè)主和使用人應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。繳費(fèi)方式可以采用現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬等方式。3.欠費(fèi)處理業(yè)主和使用人未按照規(guī)定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理公司應(yīng)進(jìn)行催繳。經(jīng)催繳仍未繳納的，物業(yè)管理公司可以依法通過