龍南佳苑管理辦法一、總則（一）目的為加強龍南佳苑的管理，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，維護業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于龍南佳苑內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)管理公司的工作人員。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法進行管理。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：對待所有業(yè)主和使用人一視同仁，公平公正地處理各類問題。4.民主協(xié)商原則：充分聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，通過民主協(xié)商解決管理中的問題。二、物業(yè)基本情況（一）小區(qū)概況龍南佳苑位于[具體地址]，占地面積[X]平方米，建筑面積[X]平方米，共有[X]棟住宅樓，[X]戶居民。（二）配套設(shè)施1.綠化景觀：小區(qū)內(nèi)綠化覆蓋率達(dá)到[X]%，設(shè)有多個花園、休閑廣場和景觀小品。2.公共設(shè)施：配備有停車場、健身設(shè)施、兒童游樂設(shè)施、物業(yè)管理用房等公共設(shè)施。3.水電設(shè)施：供電、供水、排水等設(shè)施完善，確保正常使用。三、業(yè)主、使用人的權(quán)利與義務(wù)（一）權(quán)利1.依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利。2.參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。3.選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。4.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。5.監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，提出意見和建議。6.對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。7.監(jiān)督專項維修資金的管理和使用。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。（二）義務(wù)1.遵守國家法律法規(guī)和本管理辦法。2.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約。3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。4.按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。5.按時交納物業(yè)服務(wù)費用。6.配合物業(yè)管理公司的管理服務(wù)工作。7.愛護物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地，不得擅自改變用途。8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。四、業(yè)主大會與業(yè)主委員會（一）業(yè)主大會1.業(yè)主大會的成立：符合法定條件的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織成立業(yè)主大會。2.業(yè)主大會的職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3.業(yè)主大會會議的召開：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會的產(chǎn)生：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，成員人數(shù)為[X]人，其中主任[X]人，副主任[X]人。2.業(yè)主委員會的職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。3.業(yè)主委員會的工作規(guī)則：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制定工作規(guī)則，明確工作流程、議事規(guī)則等內(nèi)容。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)通過。五、物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道等。2.共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理，包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.環(huán)境衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔，垃圾的收集、清運等。4.綠化養(yǎng)護管理，包括小區(qū)內(nèi)花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。5.公共秩序維護管理，包括小區(qū)內(nèi)的安全巡邏、門崗值班、車輛停放管理等。6.交通秩序與車輛停放管理，包括小區(qū)內(nèi)道路的交通疏導(dǎo)，車輛停放的引導(dǎo)、管理等。7.消防管理，包括小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施的維護、保養(yǎng)，消防通道的暢通等。8.房屋裝飾裝修管理，包括對業(yè)主房屋裝飾裝修的申報、審核、監(jiān)督等。9.物業(yè)服務(wù)檔案資料管理，包括業(yè)主檔案、物業(yè)檔案、維修檔案等的建立、保管和查閱。（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1.房屋外觀：保持整潔、完好，無明顯損壞、脫落。2.設(shè)備運行：設(shè)備運行正常，定期維護保養(yǎng)，無故障隱患。3.環(huán)境衛(wèi)生：公共區(qū)域干凈整潔，無雜物、無異味，垃圾日產(chǎn)日清。4.綠化養(yǎng)護：花草樹木生長良好，修剪整齊，無病蟲害。5.公共秩序維護：安全巡邏到位，門崗值班嚴(yán)格，車輛停放有序。6.交通秩序：道路暢通，交通標(biāo)識清晰。7.消防管理：消防設(shè)施完好有效，消防通道暢通。8.房屋裝飾裝修：符合相關(guān)規(guī)定，無違規(guī)裝修行為。（三）物業(yè)服務(wù)費用1.收費標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)費用按照[具體收費標(biāo)準(zhǔn)]收取，具體收費項目和標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服務(wù)合同中明確。2.費用構(gòu)成：物業(yè)服務(wù)費用包括管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；辦公費用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。3.費用繳納：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費用。逾期未繳納的，物業(yè)管理公司有權(quán)按照合同約定收取違約金。（四）物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂：物業(yè)管理公司與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.合同期限：物業(yè)服務(wù)合同期限一般為[X]年，合同期滿前[X]個月，雙方應(yīng)當(dāng)就是否續(xù)簽合同進行協(xié)商。3.合同變更與解除：物業(yè)服務(wù)合同履行期間，經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除合同。因不可抗力等原因?qū)е潞贤瑹o法履行的，合同自動解除。六、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)的使用1.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。2.業(yè)主和使用人在使用物業(yè)過程中，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)環(huán)境保護、消防安全、治安管理等法律法規(guī)，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。3.業(yè)主和使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理公司，并按照相關(guān)規(guī)定辦理申報手續(xù)。（二）物業(yè)的維護1.物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行定期檢查、維護和保養(yǎng)，確保其正常運行。2.業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約的約定，承擔(dān)物業(yè)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按照國家有關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支；專項維修資金不足的，由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。七、專項維修資金（一）專項維修資金的繳存1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳存專項維修資金。專項維修資金的繳存標(biāo)準(zhǔn)為[具體繳存標(biāo)準(zhǔn)]。2.專項維修資金由物業(yè)管理公司代收代交，存入專項維修資金專戶。（二）專項維修資金的使用1.專項維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。2.專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。3.專項維修資金的使用程序：物業(yè)管理公司提出使用計劃；業(yè)主委員會審核；業(yè)主大會審議通過；公示；組織實施；驗收結(jié)算。（三）專項維修資金的管理1.專項維修資金應(yīng)當(dāng)專戶存儲，專款專用，不得挪作他用。2.物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布專項維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。八、違約責(zé)任（一）業(yè)主、使用人的違約責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本管理辦法或業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2.業(yè)主、使用人逾期交納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付違約金。3.業(yè)主、使用人擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)或損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失。（二）物業(yè)管理公司的違約責(zé)任1.物業(yè)管理公司違反本管理辦法或物業(yè)服務(wù)合同的約定，未履行相應(yīng)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。3.物業(yè)管理公司擅自改變物