樓宇集中管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)樓宇的集中管理，提高樓宇的使用效率和安全性，保障業(yè)主、租戶及使用人的合法權(quán)益，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司/組織所管理的各類樓宇及其附屬設(shè)施設(shè)備。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保管理活動(dòng)合法合規(guī)。2.安全第一原則：把保障樓宇安全作為首要任務(wù)，預(yù)防為主，防消結(jié)合。3.服務(wù)至上原則：以業(yè)主、租戶及使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。4.統(tǒng)一管理原則：對(duì)樓宇實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一協(xié)調(diào)，確保管理工作的整體性和協(xié)調(diào)性。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）管理機(jī)構(gòu)設(shè)置成立樓宇集中管理辦公室，作為公司/組織負(fù)責(zé)樓宇集中管理的專門機(jī)構(gòu)。辦公室設(shè)主任一名，副主任若干名，成員包括工程技術(shù)、安全保衛(wèi)、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)專業(yè)人員。（二）管理機(jī)構(gòu)職責(zé)1.樓宇集中管理辦公室主任職責(zé)全面負(fù)責(zé)樓宇集中管理工作，制定管理工作計(jì)劃和目標(biāo)，并組織實(shí)施。協(xié)調(diào)與公司/組織內(nèi)部各部門及外部相關(guān)單位的關(guān)系，確保管理工作順利進(jìn)行。審核重要管理決策和文件，對(duì)管理工作中的重大問題進(jìn)行決策。定期向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)樓宇集中管理工作情況，接受監(jiān)督和檢查。2.副主任職責(zé)協(xié)助主任開展工作，負(fù)責(zé)分管領(lǐng)域的管理工作，制定具體的工作方案和措施，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)樓宇的日常運(yùn)營(yíng)管理，包括設(shè)備設(shè)施維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、安全保衛(wèi)等工作。及時(shí)處理業(yè)主、租戶及使用人的投訴和建議，協(xié)調(diào)解決管理工作中的矛盾和問題。定期對(duì)分管領(lǐng)域的工作進(jìn)行總結(jié)和分析，提出改進(jìn)意見和建議。3.成員職責(zé)工程技術(shù)人員職責(zé)負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的日常巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和維修工作，確保設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。制定設(shè)備設(shè)施更新改造計(jì)劃，組織實(shí)施技術(shù)改造項(xiàng)目，提高設(shè)備設(shè)施的性能和可靠性。對(duì)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，為設(shè)備設(shè)施的管理決策提供依據(jù)。安全保衛(wèi)人員職責(zé)負(fù)責(zé)樓宇的安全保衛(wèi)工作，制定安全保衛(wèi)制度和應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施。加強(qiáng)門禁管理，對(duì)進(jìn)出樓宇的人員和車輛進(jìn)行登記檢查，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入。開展安全巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患，維護(hù)樓宇的治安秩序。組織開展消防安全工作，定期進(jìn)行消防設(shè)施檢查和維護(hù)，組織消防演練，提高員工和業(yè)主的消防安全意識(shí)和應(yīng)急處置能力。物業(yè)服務(wù)人員職責(zé)負(fù)責(zé)樓宇的環(huán)境衛(wèi)生管理，包括公共區(qū)域的清掃、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等工作，保持樓宇環(huán)境整潔美觀。提供物業(yè)服務(wù)，包括水電維修、門窗維修、管道疏通等便民服務(wù)，及時(shí)解決業(yè)主、租戶及使用人的生活問題。協(xié)助做好樓宇的裝修管理工作，對(duì)裝修過程進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保裝修活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定和要求。收集業(yè)主、租戶及使用人的意見和建議，及時(shí)反饋給管理機(jī)構(gòu)，不斷改進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。三、樓宇使用管理（一）入住管理1.業(yè)主、租戶及使用人辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供有效身份證件、購(gòu)房合同或租賃合同等相關(guān)資料，管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核登記。2.發(fā)放樓宇鑰匙、門禁卡等相關(guān)物品，并告知業(yè)主、租戶及使用人樓宇的管理規(guī)定、注意事項(xiàng)等。3.對(duì)業(yè)主、租戶及使用人的房屋進(jìn)行驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄并通知相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行整改。（二）裝修管理1.業(yè)主、租戶及使用人進(jìn)行裝修前，應(yīng)向管理機(jī)構(gòu)提交裝修申請(qǐng)，填寫裝修申請(qǐng)表，提供裝修設(shè)計(jì)圖紙、施工單位資質(zhì)證明等相關(guān)資料。2.管理機(jī)構(gòu)對(duì)裝修申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合規(guī)定的，與業(yè)主、租戶及使用人簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。3.告知業(yè)主、租戶及使用人裝修期間的禁止行為和注意事項(xiàng)，如禁止破壞房屋結(jié)構(gòu)、禁止私拉亂接電線等。4.對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定期檢查，重點(diǎn)檢查裝修是否符合設(shè)計(jì)要求、是否存在安全隱患等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求施工單位整改。5.裝修結(jié)束后，管理機(jī)構(gòu)組織相關(guān)人員對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，退還裝修保證金；驗(yàn)收不合格的，責(zé)令施工單位限期整改，整改合格后再進(jìn)行驗(yàn)收。（三）房屋使用管理1.業(yè)主、租戶及使用人應(yīng)按照房屋的設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。2.禁止在房屋內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，如賭博、傳銷、制毒等。3.業(yè)主、租戶及使用人應(yīng)妥善使用房屋及附屬設(shè)施設(shè)備，造成損壞的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。4.鼓勵(lì)業(yè)主、租戶及使用人對(duì)房屋進(jìn)行合理裝修和改造，但應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定和要求，并提前向管理機(jī)構(gòu)報(bào)備。四、設(shè)備設(shè)施管理（一）設(shè)備設(shè)施分類及管理要求1.電氣設(shè)備：包括高低壓配電柜、變壓器、配電箱、照明燈具等，應(yīng)定期進(jìn)行巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和檢修，確保電氣設(shè)備安全運(yùn)行。2.給排水設(shè)備：包括水泵、水箱、管道、閥門等，應(yīng)定期檢查設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)處理漏水、堵塞等問題，保證給排水系統(tǒng)暢通。3.消防設(shè)備：包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、滅火器等，應(yīng)定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)和檢測(cè)，確保消防設(shè)備完好有效。4.電梯設(shè)備：應(yīng)委托有資質(zhì)的電梯維保單位進(jìn)行定期維保，維保單位應(yīng)按照規(guī)定的時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行維保工作，管理機(jī)構(gòu)對(duì)維保工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。5.空調(diào)設(shè)備：包括中央空調(diào)系統(tǒng)、分體式空調(diào)等，應(yīng)定期進(jìn)行清洗、維護(hù)保養(yǎng)和檢修，確?？照{(diào)設(shè)備正常運(yùn)行，提高制冷制熱效果。（二）設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃1.管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)設(shè)備設(shè)施的使用年限、運(yùn)行狀況等制定年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，明確維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、時(shí)間、責(zé)任人等。2.維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施，并嚴(yán)格按照計(jì)劃進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作。3.對(duì)設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行記錄，建立設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)檔案，檔案內(nèi)容包括設(shè)備設(shè)施的基本信息、維護(hù)保養(yǎng)記錄、維修記錄等。（三）設(shè)備設(shè)施維修管理1.設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障時(shí)，使用部門應(yīng)及時(shí)向管理機(jī)構(gòu)報(bào)告，管理機(jī)構(gòu)安排維修人員進(jìn)行維修。2.維修人員接到維修通知后，應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修，維修過程中應(yīng)做好維修記錄，包括故障現(xiàn)象、維修措施、維修時(shí)間等。3.對(duì)于重大設(shè)備設(shè)施故障，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)組織相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行會(huì)診，制定維修方案，確保維修工作順利進(jìn)行。4.維修完成后，維修人員應(yīng)及時(shí)清理維修現(xiàn)場(chǎng)，并向使用部門反饋維修情況，由使用部門進(jìn)行驗(yàn)收。五、安全保衛(wèi)管理（一）安全保衛(wèi)制度1.建立健全安全保衛(wèi)制度，包括門禁管理制度、巡邏制度、值班制度、消防安全制度等，明確安全保衛(wèi)工作的職責(zé)和流程。2.安全保衛(wèi)制度應(yīng)報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施，并組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，確保員工熟悉制度內(nèi)容，嚴(yán)格遵守制度規(guī)定。（二）門禁管理1.在樓宇出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)出樓宇的人員和車輛進(jìn)行登記檢查。2.業(yè)主、租戶及使用人憑門禁卡或有效證件進(jìn)出樓宇，訪客應(yīng)在門衛(wèi)處進(jìn)行登記，經(jīng)被訪人同意后，領(lǐng)取臨時(shí)門禁卡方可進(jìn)入。3.加強(qiáng)對(duì)門禁系統(tǒng)的管理和維護(hù)，確保門禁系統(tǒng)正常運(yùn)行，防止無關(guān)人員和車輛進(jìn)入樓宇。（三）巡邏管理1.制定巡邏計(jì)劃，明確巡邏路線、巡邏時(shí)間、巡邏人員等，巡邏人員應(yīng)按照計(jì)劃進(jìn)行巡邏。2.巡邏過程中，應(yīng)重點(diǎn)檢查樓宇的安全狀況、設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況、環(huán)境衛(wèi)生情況等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并報(bào)告。3.對(duì)巡邏情況進(jìn)行記錄，建立巡邏檔案，檔案內(nèi)容包括巡邏時(shí)間、巡邏路線、發(fā)現(xiàn)問題及處理情況等。（四）值班管理1.設(shè)立值班室，安排專人24小時(shí)值班，值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗。2.值班人員應(yīng)負(fù)責(zé)接聽電話、接待來訪人員、處理突發(fā)事件等工作，及時(shí)記錄值班情況，并向管理機(jī)構(gòu)報(bào)告。3.加強(qiáng)對(duì)值班人員的培訓(xùn)和管理，提高值班人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和應(yīng)急處置能力。（五）消防安全管理1.建立消防安全管理制度，明確消防安全責(zé)任人，制定消防安全應(yīng)急預(yù)案，并組織員工進(jìn)行消防演練。2.定期對(duì)樓宇的消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保消防設(shè)施設(shè)備完好有效。3.在樓宇內(nèi)設(shè)置明顯的消防安全標(biāo)志，疏散通道、安全出口應(yīng)保持暢通無阻。4.禁止在樓宇內(nèi)堆放易燃、易爆物品，禁止私拉亂接電線，禁止使用大功率電器等。5.加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、租戶及使用人的消防安全宣傳教育，提高其消防安全意識(shí)和自防自救能力。六、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）環(huán)境衛(wèi)生管理制度1.建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生管理的職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，制定環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔、消毒等工作流程。2.環(huán)境衛(wèi)生管理制度應(yīng)報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施，并組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，確保員工熟悉制度內(nèi)容，嚴(yán)格遵守制度規(guī)定。（二）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生管理1.安排專人負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清掃、保潔工作，包括樓道、電梯、大堂、停車場(chǎng)等，保持公共區(qū)域整潔衛(wèi)生。2.定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒，特別是在疫情防控期間，應(yīng)加強(qiáng)消毒頻次，確保公共區(qū)域衛(wèi)生安全。3.及時(shí)清理公共區(qū)域的垃圾和雜物，做到日產(chǎn)日清，垃圾桶應(yīng)定期清洗消毒，保持外觀整潔。（三）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.對(duì)樓宇周邊及內(nèi)部的綠化區(qū)域進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，包括草坪修剪、樹木澆水施肥、花卉種植等，保持綠化景觀美觀。2.定期對(duì)綠化植物進(jìn)行病蟲害防治，確保綠化植物健康生長(zhǎng)。3.根據(jù)季節(jié)變化和綠化植物生長(zhǎng)情況，適時(shí)調(diào)整綠化養(yǎng)護(hù)措施，提高綠化養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。七、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.提供水電維修、門窗維修、管道疏通等便民服務(wù)，及時(shí)解決業(yè)主、租戶及使用人的生活問題。2.協(xié)助做好樓宇的裝修管理工作，對(duì)裝修過程進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保裝修活動(dòng)符合相關(guān)規(guī)定和要求。3.收集業(yè)主、租戶及使用人的意見和建議，及時(shí)反饋給管理機(jī)構(gòu)，不斷改進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。4.組織開展社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主、租戶及使用人的業(yè)余生活，營(yíng)造和諧的社區(qū)氛圍。（二）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核1.制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)，明確考核內(nèi)容、考核方法、考核周期等。2.定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，考核結(jié)果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的績(jī)效掛鉤，對(duì)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行督促整改，整改仍不達(dá)標(biāo)的，終止服務(wù)合同。3.鼓勵(lì)業(yè)主、租戶及使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)提出的意見和建議及時(shí)進(jìn)行處理和反饋，不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。八、費(fèi)用管理（一）費(fèi)用構(gòu)成1.物業(yè)管理費(fèi)：用于支付樓宇的日常運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用，包括人員工資、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生管理費(fèi)用、安全保衛(wèi)費(fèi)用等。2.水電費(fèi)：根據(jù)業(yè)主、租戶及使用人的實(shí)際使用量進(jìn)行收取，用于支付樓宇的水電消耗費(fèi)用。3.裝修保證金：業(yè)主、租戶及使用人進(jìn)行裝修前需繳納的保證金，裝修結(jié)束后，經(jīng)驗(yàn)收合格予以退還。4.其他費(fèi)用：如垃圾清運(yùn)費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)等，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行收取。（二）費(fèi)用收取與繳納1.管理機(jī)構(gòu)應(yīng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間收取物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用，并向業(yè)主、租戶及使用人開具發(fā)票。2.業(yè)主、租戶及使用人應(yīng)按時(shí)足額繳納各項(xiàng)費(fèi)用，逾期未繳納的，管理機(jī)構(gòu)有權(quán)按照合同約定收取滯納金。3.對(duì)于長(zhǎng)期拖欠費(fèi)用的業(yè)主、租戶及使用人，管理機(jī)構(gòu)可通過法律途徑追討費(fèi)用。（三）費(fèi)用使用與監(jiān)督1.管理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立費(fèi)用使用管理制度，明確費(fèi)用的使用范圍、審批流程、報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)等。2.費(fèi)用使用應(yīng)嚴(yán)格按照制度規(guī)定進(jìn)行，做到?？顚Ｓ?，不得挪作他用。3.定期對(duì)費(fèi)用使用情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主、租戶及使用人的監(jiān)督，確保費(fèi)用使用公開透明。九、應(yīng)急管理（一）應(yīng)急預(yù)案制定1.針對(duì)可能發(fā)生的突發(fā)事件，如火災(zāi)、地震、水浸等，制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置的組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、應(yīng)急響應(yīng)程序、應(yīng)急處置措施等。2.應(yīng)急預(yù)案應(yīng)報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后實(shí)施，并組織員工進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，確保員工熟悉應(yīng)急預(yù)案內(nèi)容，掌握應(yīng)急處置技能。（二）應(yīng)急演練1.定期組織應(yīng)急演練，檢驗(yàn)應(yīng)急預(yù)案的可行性和有效性，提高員工的應(yīng)急處置能力。2.應(yīng)急演練應(yīng)包括火災(zāi)逃生演練、地震應(yīng)急演練、水浸應(yīng)急演練等，演練結(jié)束后，對(duì)應(yīng)急演練