無錫房屋管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強無錫市房屋管理，保障房屋安全使用，維護房屋權利人的合法權益，根據(jù)國家有關法律法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范無錫市各類房屋的規(guī)劃、建設、使用、交易、租賃等行為，確保房屋市場的健康有序發(fā)展，為市民提供安全、舒適的居住和使用環(huán)境。（二）適用范圍本辦法適用于無錫市行政區(qū)域內國有土地上房屋的規(guī)劃、建設、使用、交易、租賃及相關管理活動。集體土地上房屋的管理可參照本辦法執(zhí)行，但涉及農村宅基地管理等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。（三）基本原則房屋管理應當遵循合法、公正、公開、便民的原則，保障房屋權利人的合法權益，促進房屋資源的合理利用，維護社會公共利益。在房屋管理過程中，要嚴格依法辦事，確保管理行為的合法性和公正性。同時，要充分公開管理信息，接受社會監(jiān)督，方便群眾辦事，提高管理效率。二、房屋規(guī)劃與建設管理（一）規(guī)劃要求1.房屋建設應當符合無錫市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，遵循合理布局、節(jié)約用地、配套建設的原則。2.新建、改建、擴建房屋應當按照規(guī)劃要求進行設計和建設，滿足消防安全、抗震設防、環(huán)境保護等要求。3.建設單位在申請建設工程規(guī)劃許可證前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提交房屋設計方案，經(jīng)審查符合規(guī)劃要求后方可核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。（二）建設工程質量與安全管理1.建設單位應當依法將建設工程發(fā)包給具有相應資質等級的施工單位，并簽訂書面合同。施工單位應當按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料。2.建設工程監(jiān)理單位應當按照法律、法規(guī)以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同，代表建設單位對施工質量實施監(jiān)理，并對施工質量承擔監(jiān)理責任。3.建設工程竣工后，建設單位應當依法組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。驗收合格后方可交付使用。未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。（三）房屋產權登記管理1.房屋產權登記是房屋權利人依法享有房屋所有權或者其他物權的證明。房屋產權登記應當遵循房屋的自然狀況和法律事實進行。2.新建房屋，建設單位應當自房屋竣工驗收合格之日起90日內，向房屋登記機構申請房屋所有權初始登記。申請房屋所有權初始登記時，應當提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；建設用地使用權證明；建設工程符合規(guī)劃的證明；房屋已竣工的證明；房屋測繪報告；其他必要材料。3.房屋所有權發(fā)生轉移、變更、消滅等情形的，當事人應當自有關法律文件生效或者事實發(fā)生之日起30日內，向房屋登記機構申請房屋所有權轉移登記、變更登記、注銷登記等。申請房屋所有權轉移登記時，應當提交下列材料：登記申請書；申請人身份證明；房屋所有權證書或者房地產權證書；證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料；其他必要材料。三、房屋使用管理（一）房屋安全管理1.房屋所有人、使用人應當保障房屋的安全使用，不得擅自改變房屋的結構、用途、外貌或者進行其他影響房屋安全的行為。2.房屋所有人、使用人發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患的，應當及時采取措施進行治理。對經(jīng)鑒定為危險房屋的，應當按照鑒定機構的處理建議進行治理。3.房屋安全鑒定機構應當按照國家和地方有關標準、規(guī)范進行房屋安全鑒定，并對鑒定結果負責。房屋安全鑒定機構應當自受理鑒定申請之日起15個工作日內出具鑒定報告；特殊情況需要延長的，經(jīng)鑒定機構負責人批準，可以延長10個工作日，并告知申請人。（二）房屋裝飾裝修管理1.房屋裝飾裝修應當保證房屋的整體性、抗震性和結構安全，不得破壞房屋的主體結構或者危及毗鄰房屋的安全。2.房屋所有人、使用人在進行房屋裝飾裝修前，應當將裝飾裝修方案報物業(yè)服務企業(yè)或者相關管理部門備案。涉及拆改主體結構或者明顯加大荷載的，應當經(jīng)原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，并依法辦理相關審批手續(xù)。3.物業(yè)服務企業(yè)應當對房屋裝飾裝修活動進行現(xiàn)場巡查，發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為，應當及時制止并報告相關管理部門。（三）房屋租賃管理1.房屋租賃應當遵循平等、自愿、合法和誠實信用的原則。房屋租賃合同應當采用書面形式，明確租賃雙方的權利和義務。2.房屋出租人應當依法取得房屋所有權或者其他合法權益，并具備相應的出租條件。房屋出租人應當向承租人提供符合安全、衛(wèi)生標準的房屋，并履行下列義務：按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全使用；告知承租人房屋的使用要求和維修責任；不得擅自提高租金標準；不得隨意解除合同；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。3.房屋承租人應當按照合同約定的用途合理使用房屋，并履行下列義務：按照合同約定的租金標準和支付方式支付租金；未經(jīng)出租人書面同意，不得擅自改變房屋用途；不得擅自拆改房屋結構或者損壞房屋設施；不得利用房屋從事違法活動；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。4.房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃當事人應當自房屋租賃合同簽訂、變更、終止之日起30日內，到房屋所在地的區(qū)、縣房地產管理部門辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。辦理房屋租賃登記備案，應當提交下列材料：房屋租賃合同；房屋租賃當事人身份證明；房屋所有權證書或者其他合法權屬證明；直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門規(guī)定的其他材料。四、房屋交易管理（一）房屋買賣合同管理1.房屋買賣合同應當采用書面形式，明確雙方的權利和義務。房屋買賣合同應當包括下列主要內容：當事人的姓名或者名稱、住所；房屋的基本狀況；房屋的價格及付款方式；房屋交付的時間、方式；房屋產權登記的時間、條件；違約責任；爭議解決的方式；法律、法規(guī)規(guī)定應當納入合同的其他事項。2.房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時，應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》等有關規(guī)定，并按照規(guī)定在合同中明確約定面積誤差處理方式、房屋質量保證責任、辦理產權登記的期限等事項。（二）房屋交易資金監(jiān)管1.房屋交易資金監(jiān)管是保障房屋交易安全、維護當事人合法權益的重要措施。房屋交易資金應當通過專用賬戶進行監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ?。2.房地產開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構等應當將房屋交易資金存入監(jiān)管賬戶，并按照規(guī)定使用。監(jiān)管賬戶的設立、使用和管理應當符合國家和地方有關規(guī)定。3.房屋交易雙方可以自行約定交易資金的監(jiān)管方式和監(jiān)管期限。在房屋交易完成后，監(jiān)管機構應當按照約定將交易資金劃轉至房屋出賣人賬戶。（三）房屋交易市場秩序管理1.房地產開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構等應當依法經(jīng)營，誠實守信，不得從事下列行為：未取得預售許可擅自預售商品房；捂盤惜售、囤積房源；以虛假信息、欺騙手段誘騙消費者購買房屋；惡意串通，損害他人合法權益；法律、法規(guī)禁止的其他行為。2.房地產管理部門應當加強對房屋交易市場的監(jiān)督檢查，依法查處違法違規(guī)行為，維護房屋交易市場秩序。對違反本辦法規(guī)定的房地產開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構等，應當依法給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。五、物業(yè)服務管理（一）物業(yè)服務企業(yè)資質管理1.從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當依法取得相應等級的資質證書，并在資質等級范圍內從事經(jīng)營活動。物業(yè)服務企業(yè)資質等級分為一、二、三級。2.新設立的物業(yè)服務企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。物業(yè)服務企業(yè)應當在資質證書有效期屆滿前30日內向原資質審批部門申請資質等級延續(xù)。3.物業(yè)服務企業(yè)資質等級實行動態(tài)管理。資質審批部門應當對物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營活動進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)不符合相應資質等級條件的，應當責令其限期整改；整改后仍不符合條件的，應當降低其資質等級或者吊銷其資質證書。（二）物業(yè)服務合同管理1.建設單位依法與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。2.物業(yè)服務合同應當包括下列主要內容：物業(yè)服務事項；物業(yè)服務質量標準；物業(yè)服務費用的標準、收取辦法及計費方式；雙方的權利和義務；物業(yè)服務用房的使用、管理和分配；合同期限；違約責任；爭議解決的方式。3.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。（三）物業(yè)服務費用管理1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同的約定支付。物業(yè)服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。2.實行包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。3.物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)公布的物業(yè)服務費用收支情況有異議的，可以要求物業(yè)服務企業(yè)作出說明。六、法律責任（一）違反本辦法的行為及處罰1.違反本辦法規(guī)定，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價5%以上10%以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價10%以下的罰款。2.違反本辦法規(guī)定，房屋所有人、使用人擅自改變房屋結構、用途、外貌或者進行其他影響房屋安全的行為的，由房屋安全管理部門責令限期改正，恢復原狀；情節(jié)嚴重的，處5000元以上3萬元以下的罰款。3.違反本辦法規(guī)定，房屋租賃當事人未按照規(guī)定辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，由房屋所在地的區(qū)、縣房地產管理部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以1000