居住建筑管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)居住建筑的管理，保障居住建筑的安全、正常使用，維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司/組織實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司/組織管理的各類居住建筑及其附屬設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法開展居住建筑管理活動。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主、使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)。3.安全第一原則：把保障居住建筑的安全放在首位，加強(qiáng)安全管理，預(yù)防安全事故發(fā)生。4.統(tǒng)一管理原則：對居住建筑實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)，確保管理工作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。二、管理職責(zé)（一）公司/組織職責(zé)1.負(fù)責(zé)制定和完善居住建筑管理的各項(xiàng)規(guī)章制度，并組織實(shí)施。2.負(fù)責(zé)居住建筑的日常運(yùn)營管理，包括房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等。3.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主、使用人之間的關(guān)系以及與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。4.負(fù)責(zé)組織開展居住建筑的安全檢查和隱患排查治理工作，確保居住安全。5.負(fù)責(zé)對居住建筑管理工作進(jìn)行監(jiān)督考核，不斷提高管理服務(wù)水平。（二）部門職責(zé)1.工程管理部門負(fù)責(zé)制定房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)對維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收，確保維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量。負(fù)責(zé)建立房屋及附屬設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)備運(yùn)行、維修等情況。負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備操作人員進(jìn)行培訓(xùn)和管理，確保其持證上崗。2.環(huán)境衛(wèi)生管理部門負(fù)責(zé)制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)居住區(qū)域內(nèi)的清掃保潔工作，包括公共區(qū)域、樓道、電梯等的清潔。負(fù)責(zé)垃圾的收集、運(yùn)輸和處理，確保垃圾日產(chǎn)日清。負(fù)責(zé)對環(huán)境衛(wèi)生情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理環(huán)境衛(wèi)生問題。3.綠化養(yǎng)護(hù)部門負(fù)責(zé)制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和方案，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)居住區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，包括花草樹木的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等。負(fù)責(zé)綠化設(shè)施的維護(hù)和管理，確保綠化設(shè)施完好。負(fù)責(zé)對綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理綠化問題。4.秩序維護(hù)部門負(fù)責(zé)制定秩序維護(hù)管理制度和工作流程，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)居住區(qū)域的安全保衛(wèi)工作，包括門禁管理、巡邏檢查、車輛停放管理等。負(fù)責(zé)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安防范工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。負(fù)責(zé)對秩序維護(hù)人員進(jìn)行培訓(xùn)和管理，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。（三）崗位職責(zé)1.項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)居住建筑的管理工作，組織實(shí)施公司/組織制定的各項(xiàng)管理規(guī)章制度。負(fù)責(zé)與業(yè)主、使用人及相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，及時(shí)處理各類投訴和問題。負(fù)責(zé)組織編制項(xiàng)目年度工作計(jì)劃和預(yù)算，并組織實(shí)施和監(jiān)督。負(fù)責(zé)對項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理和考核，提高團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)和工作效率。2.工程維修人員按照維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，對房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作。及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障和突發(fā)維修任務(wù)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。負(fù)責(zé)維修工具和材料的管理，做好維修記錄和統(tǒng)計(jì)工作。3.環(huán)境衛(wèi)生保潔人員按照環(huán)境衛(wèi)生管理制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，做好居住區(qū)域內(nèi)的清掃保潔工作。及時(shí)清理垃圾和雜物，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的維護(hù)和管理，確保其正常使用。4.綠化養(yǎng)護(hù)人員按照綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和方案，對花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等工作。及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物和死株，保持綠化景觀效果。負(fù)責(zé)綠化設(shè)施的維護(hù)和管理，確保其完好無損。5.秩序維護(hù)人員按照秩序維護(hù)管理制度和工作流程，做好居住區(qū)域的安全保衛(wèi)工作。嚴(yán)格執(zhí)行門禁制度，對進(jìn)出人員和車輛進(jìn)行登記和檢查。加強(qiáng)巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。協(xié)助做好車輛停放管理工作，維護(hù)停車秩序。三、房屋及附屬設(shè)施設(shè)備管理（一）房屋管理1.建立房屋檔案，記錄房屋的基本情況、產(chǎn)權(quán)信息、使用狀況等。2.定期對房屋進(jìn)行巡查，檢查房屋結(jié)構(gòu)安全、外觀狀況等，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋損壞、滲漏等問題。3.按照規(guī)定辦理房屋裝修申報(bào)手續(xù)，對裝修活動進(jìn)行監(jiān)督管理，確保裝修行為符合相關(guān)規(guī)定，不影響房屋安全和其他業(yè)主正常生活。4.負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理，明確維修責(zé)任和費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t。（二）附屬設(shè)施設(shè)備管理1.制定附屬設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)、檢查調(diào)試，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.建立設(shè)施設(shè)備運(yùn)行檔案，記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)、維修保養(yǎng)情況等。3.對設(shè)施設(shè)備操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，要求其持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作設(shè)施設(shè)備。4.及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障和突發(fā)事故，制定應(yīng)急預(yù)案并定期演練，確保在緊急情況下能夠迅速響應(yīng)，保障設(shè)施設(shè)備安全和正常使用。5.根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限和實(shí)際運(yùn)行狀況，適時(shí)進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的性能和可靠性。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.制定環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)流程，明確各區(qū)域的清掃保潔頻次和要求。2.按照標(biāo)準(zhǔn)和流程，對居住區(qū)域內(nèi)的公共區(qū)域、樓道、電梯、停車場等進(jìn)行定時(shí)清掃保潔，保持環(huán)境整潔衛(wèi)生。3.及時(shí)清理垃圾和雜物，做到日產(chǎn)日清，定期對垃圾收集容器進(jìn)行清洗消毒。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主、使用人進(jìn)行垃圾分類投放。2.對垃圾分類收集的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保垃圾分類工作落實(shí)到位。3.定期組織垃圾分類宣傳活動，提高業(yè)主、使用人的垃圾分類意識。（三）環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施管理1.定期對環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，包括垃圾桶、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所等，確保設(shè)施完好正常使用。2.及時(shí)修復(fù)或更換損壞的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施，保障環(huán)境衛(wèi)生工作的順利開展。五、綠化養(yǎng)護(hù)管理（一）綠化規(guī)劃與建設(shè)1.根據(jù)居住建筑的特點(diǎn)和業(yè)主需求，制定綠化規(guī)劃方案，合理布局綠化區(qū)域和植物品種。2.在綠化建設(shè)過程中，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保綠化工程質(zhì)量。（二）日常養(yǎng)護(hù)1.按照綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，對花草樹木進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等日常養(yǎng)護(hù)工作，保持綠化景觀效果。2.定期對綠化區(qū)域進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理綠化問題，如缺株、死株、病蟲害等。3.做好綠化設(shè)施的維護(hù)和管理，如圍欄、花架、噴泉等，確保其安全美觀。（三）綠化改造與提升1.根據(jù)實(shí)際情況和業(yè)主意見，適時(shí)對綠化進(jìn)行改造和提升，優(yōu)化綠化布局，增加綠化品種，提高綠化品質(zhì)。2.在綠化改造過程中，充分考慮生態(tài)環(huán)保和節(jié)約資源的要求，采用適宜的技術(shù)和材料。六、秩序維護(hù)管理（一）人員與車輛出入管理1.設(shè)立門禁系統(tǒng)，對居住區(qū)域?qū)嵭蟹忾]式管理，嚴(yán)格控制人員和車輛出入。2.對進(jìn)出人員進(jìn)行身份核實(shí)和登記，對來訪人員進(jìn)行有效管理，確保業(yè)主、使用人的安全。3.對進(jìn)出車輛進(jìn)行登記和檢查，引導(dǎo)車輛有序停放，確保停車場秩序良好。（二）巡邏檢查1.制定巡邏制度和巡邏路線，安排專人進(jìn)行定時(shí)巡邏檢查。2.巡邏人員要認(rèn)真履行職責(zé)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件，如火災(zāi)、盜竊、打架斗毆等。3.做好巡邏記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)報(bào)告并跟蹤處理情況。（三）安全防范設(shè)施管理1.定期對安全防范設(shè)施進(jìn)行檢查和維護(hù)，包括監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、消防設(shè)施等，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。2.保證安全防范設(shè)施的完好率和有效率，及時(shí)修復(fù)或更換損壞的設(shè)施設(shè)備。3.加強(qiáng)對安全防范設(shè)施操作人員的培訓(xùn)和管理，確保其熟練掌握操作技能和應(yīng)急處置方法。（四）突發(fā)事件應(yīng)急處理1.制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、突發(fā)疾病等應(yīng)急預(yù)案。2.定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力和水平。3.一旦發(fā)生突發(fā)事件，要迅速啟動應(yīng)急預(yù)案，及時(shí)采取有效措施進(jìn)行處置，保障業(yè)主、使用人的生命財(cái)產(chǎn)安全。七、業(yè)主、使用人管理（一）業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.協(xié)助業(yè)主依法成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2.按照規(guī)定程序，組織召開業(yè)主大會會議，傳達(dá)業(yè)主大會會議精神，落實(shí)業(yè)主大會決議。3.指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會與業(yè)主、使用人及相關(guān)部門之間的關(guān)系。（二）業(yè)主、使用人規(guī)約1.制定業(yè)主、使用人規(guī)約，明確業(yè)主、使用人的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范業(yè)主、使用人的行為。2.組織業(yè)主、使用人學(xué)習(xí)和遵守業(yè)主、使用人規(guī)約，對違反規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻和制止。（三）溝通與服務(wù)1.建立與業(yè)主、使用人的溝通機(jī)制，通過多種方式及時(shí)了解業(yè)主、使用人的需求和意見。2.定期組織開展業(yè)主滿意度調(diào)查，對業(yè)主提出的問題和建議進(jìn)行認(rèn)真分析和處理，不斷改進(jìn)管理服務(wù)工作。3.為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的服務(wù)，及時(shí)解決業(yè)主、使用人反映的各類問題。八、費(fèi)用管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.按照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式。2.做好物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，定期向業(yè)主、使用人公示費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.嚴(yán)格控制物業(yè)服務(wù)成本，合理使用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，確保費(fèi)用使用的合理性和透明度。（二）專項(xiàng)維修資金1.按照規(guī)定建立專項(xiàng)維修資金管理制度，負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的歸集、使用和管理。2.專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)規(guī)定和程序，用于房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。3.定期向業(yè)主公布專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（三）其他費(fèi)用1.對其他費(fèi)用，如水電費(fèi)、停車費(fèi)等，按照相關(guān)規(guī)定和合同約定進(jìn)行管理和收取。2.做好費(fèi)用的核算和統(tǒng)計(jì)工作，確保費(fèi)用收支準(zhǔn)確無誤。九、監(jiān)督考核（一）內(nèi)部監(jiān)督1.建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，定期對各部門的管理工作進(jìn)行檢查和考核。2.對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)下達(dá)整改通知，要求相關(guān)部門限期整改，并跟蹤整改情況。（二）業(yè)主監(jiān)督1.鼓勵業(yè)主對管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督，設(shè)立投訴舉報(bào)渠道，及時(shí)受理業(yè)主的投訴和建議