土地抵押管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)土地抵押管理，規(guī)范土地抵押行為，保障土地抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)的抵押管理。法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則土地抵押活動(dòng)必須遵守國家法律法規(guī)，確保抵押行為合法有效。2.平等自愿、誠實(shí)信用原則抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在平等、自愿、公平、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上進(jìn)行土地抵押活動(dòng)，不得損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益。3.審慎評(píng)估原則在辦理土地抵押時(shí)，應(yīng)對(duì)土地的價(jià)值、權(quán)屬狀況、抵押風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行審慎評(píng)估，確保抵押價(jià)值合理、風(fēng)險(xiǎn)可控。二、土地抵押的條件與范圍（一）抵押條件1.土地使用權(quán)合法取得且權(quán)屬清晰土地使用者應(yīng)持有合法有效的土地權(quán)利證書，土地權(quán)屬無爭(zhēng)議。2.土地已完成開發(fā)建設(shè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按照出讓合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。3.不存在被依法查封、扣押、監(jiān)管等限制土地權(quán)利的情形土地未被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法限制權(quán)利，能夠依法辦理抵押登記手續(xù)。（二）抵押范圍1.國有土地使用權(quán)包括出讓土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)（經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金后）等。2.集體土地使用權(quán)符合規(guī)定條件的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以抵押。具體條件按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、土地抵押的申請(qǐng)與受理（一）申請(qǐng)材料1.土地抵押申請(qǐng)書申請(qǐng)書應(yīng)載明抵押人、抵押權(quán)人的基本情況，土地坐落、地號(hào)、面積、用途、取得方式、使用期限、抵押金額、抵押期限等內(nèi)容，并由抵押人、抵押權(quán)人簽字蓋章。2.土地權(quán)利證書抵押人應(yīng)提供國有土地使用證或集體土地使用證等相關(guān)證書原件及復(fù)印件。3.主債權(quán)合同明確主債權(quán)的種類、數(shù)額、履行期限等內(nèi)容。4.抵押合同抵押合同應(yīng)包括被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額、債務(wù)人履行債務(wù)的期限、抵押財(cái)產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況、擔(dān)保的范圍等條款，并由抵押人和抵押權(quán)人簽字蓋章。5.抵押人和抵押權(quán)人的身份證明企業(yè)法人應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人身份證明書；自然人應(yīng)提供身份證原件及復(fù)印件。6.土地評(píng)估報(bào)告由具有相應(yīng)資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的土地評(píng)估報(bào)告，確定土地抵押價(jià)值。7.其他相關(guān)材料根據(jù)具體情況要求提供的其他證明材料，如土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。（二）受理程序1.申請(qǐng)人提交申請(qǐng)材料后，受理部門應(yīng)進(jìn)行形式審查。對(duì)申請(qǐng)材料齊全、符合法定形式的，予以受理，并出具受理通知書；對(duì)申請(qǐng)材料不齊全或不符合法定形式的，應(yīng)一次性告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。2.受理部門應(yīng)在受理申請(qǐng)后的[X]個(gè)工作日內(nèi)，將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)交給審核部門進(jìn)行審核。四、土地抵押的審核與評(píng)估（一）審核內(nèi)容1.土地權(quán)屬審核審核土地權(quán)利證書的真實(shí)性、有效性，核實(shí)土地權(quán)屬是否清晰，有無爭(zhēng)議。2.抵押條件審核審查土地是否符合抵押條件，如開發(fā)建設(shè)進(jìn)度是否達(dá)到規(guī)定要求，是否存在限制權(quán)利的情形等。3.合同條款審核對(duì)主債權(quán)合同和抵押合同的條款進(jìn)行審核，確保合同內(nèi)容符合法律法規(guī)要求，權(quán)利義務(wù)明確。4.主體資格審核審查抵押人和抵押權(quán)人的主體資格是否合法有效，是否具備相應(yīng)的民事行為能力。（二）土地評(píng)估1.評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇應(yīng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)、信譽(yù)良好的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作，遵守職業(yè)道德規(guī)范。2.評(píng)估方法土地評(píng)估可采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法等多種方法，根據(jù)土地的具體情況選擇合適的評(píng)估方法，確保評(píng)估價(jià)值合理準(zhǔn)確。3.評(píng)估報(bào)告審查審核部門應(yīng)對(duì)土地評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查評(píng)估方法的選用是否恰當(dāng)、評(píng)估依據(jù)是否充分、評(píng)估結(jié)果是否合理等。如發(fā)現(xiàn)評(píng)估報(bào)告存在問題，應(yīng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行補(bǔ)充或修正。五、土地抵押的登記（一）登記機(jī)關(guān)本行政區(qū)域內(nèi)的土地抵押登記由[登記機(jī)關(guān)名稱]負(fù)責(zé)辦理。（二）登記程序1.申請(qǐng)抵押當(dāng)事人持審核通過的申請(qǐng)材料向登記機(jī)關(guān)提出土地抵押登記申請(qǐng)。2.受理登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行形式審查，符合條件的予以受理，并出具受理憑證。3.審核登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核土地權(quán)屬、抵押條件、合同條款等內(nèi)容。4.公告對(duì)擬辦理抵押登記的土地進(jìn)行公告，公告期為[X]個(gè)工作日。公告期間，如有異議，登記機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。5.登記發(fā)證經(jīng)審核無誤且公告無異議的，登記機(jī)關(guān)在[X]個(gè)工作日內(nèi)辦理土地抵押登記手續(xù)，頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證書。（三）登記效力土地抵押登記是土地抵押權(quán)設(shè)立的法定要件。未經(jīng)登記，土地抵押權(quán)不產(chǎn)生法律效力。土地抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立，其效力及于抵押土地及其地上附著物。六、土地抵押的變更與注銷（一）變更登記1.變更情形土地抵押期間，抵押合同內(nèi)容發(fā)生變更的，如主債權(quán)數(shù)額增加或減少、抵押期限延長或縮短、抵押財(cái)產(chǎn)范圍變化等，抵押當(dāng)事人應(yīng)在變更后[X]個(gè)工作日內(nèi)，持相關(guān)證明材料向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地抵押變更登記。2.變更程序申請(qǐng)變更登記的程序與初始登記程序基本相同，登記機(jī)關(guān)應(yīng)按照規(guī)定進(jìn)行審核、公告等操作，辦理變更登記手續(xù)，換發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證書。（二）注銷登記1.注銷情形土地抵押終止的，如主債權(quán)消滅、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)、抵押合同解除等，抵押當(dāng)事人應(yīng)在抵押終止后[X]個(gè)工作日內(nèi)，持相關(guān)證明材料向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地抵押注銷登記。2.注銷程序抵押當(dāng)事人提交注銷登記申請(qǐng)及相關(guān)材料后，登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審核。審核通過后，辦理注銷登記手續(xù)，收回土地他項(xiàng)權(quán)利證書，并在土地登記簿上注銷土地抵押登記信息。七、土地抵押的監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查1.定期檢查登記機(jī)關(guān)應(yīng)定期對(duì)已辦理土地抵押登記的土地進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括土地抵押情況、土地使用情況、抵押合同履行情況等。2.不定期抽查根據(jù)工作需要，登記機(jī)關(guān)可對(duì)部分土地抵押項(xiàng)目進(jìn)行不定期抽查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決存在的問題。（二）違規(guī)處理1.對(duì)抵押當(dāng)事人的違規(guī)處理抵押當(dāng)事人違反本辦法規(guī)定，隱瞞真實(shí)情況、提供虛假材料騙取土地抵押登記的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)撤銷土地抵押登記，沒收違法所得，并可處以罰款。給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的違規(guī)處理評(píng)估機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估過程中弄虛作假、提供虛假評(píng)估報(bào)告的，登記機(jī)