鄉(xiāng)村院子租賃合同一、租賃雙方基本信息條款鄉(xiāng)村院子租賃合同的訂立首先需要明確租賃雙方的主體身份。出租方通常為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或宅基地使用權(quán)人，應(yīng)在合同中載明姓名、身份證號(hào)碼、聯(lián)系地址及戶籍所在地。承租方可以是自然人、個(gè)體工商戶或企業(yè)法人，需提供有效身份證明文件及實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址。若承租方為非本地戶籍，應(yīng)特別注明其租賃用途是否符合當(dāng)?shù)卣毓芾碚?，以及是否已獲得集體經(jīng)濟(jì)組織書面同意。合同還需明確雙方通訊方式的送達(dá)效力，約定書面通知在郵寄后第三日即視為有效送達(dá)，電子通訊需以雙方確認(rèn)的手機(jī)號(hào)碼或電子郵箱為準(zhǔn)。二、租賃標(biāo)的物基本情況租賃標(biāo)的物的描述應(yīng)包含院落的具體位置、四至界限、占地面積及建筑面積。位置信息需精確到行政村及村民小組，可附鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或宅基地使用權(quán)證編號(hào)。四至界限應(yīng)詳細(xì)列明東、南、西、北四個(gè)方向的相鄰標(biāo)的物，例如"東至王某宅基地，西至村級(jí)道路，南至李某承包地，北至集體林地"。占地面積以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書登記為準(zhǔn)，建筑面積需分別注明主體房屋、附屬用房及其他構(gòu)筑物的具體尺寸。對(duì)于院落內(nèi)的附著物，應(yīng)逐項(xiàng)列明果樹（品種、數(shù)量、樹齡）、水井、院墻、棚舍等設(shè)施狀況，并可作為合同附件附具照片或視頻資料。特別需要說(shuō)明的是，租賃標(biāo)的物是否包含院落內(nèi)的生產(chǎn)工具、農(nóng)機(jī)設(shè)備等可移動(dòng)財(cái)產(chǎn)，以及水電設(shè)施的管線走向和接入方式。三、租賃用途及限制條款鄉(xiāng)村院子的租賃用途應(yīng)符合《土地管理法》及鄉(xiāng)村規(guī)劃要求，合同中需明確約定具體用途類別，如"自住養(yǎng)老""鄉(xiāng)村民宿""文化創(chuàng)意工作室""農(nóng)產(chǎn)品初加工"等。若承租方計(jì)劃將院落改造為商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，需注明是否已取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》《特種行業(yè)許可證》等行政審批文件。合同應(yīng)禁止將租賃院落用于危險(xiǎn)品存儲(chǔ)、污染性生產(chǎn)等違法用途，同時(shí)約定用途變更需經(jīng)出租方書面同意并報(bào)集體經(jīng)濟(jì)組織備案。對(duì)于涉及歷史文化保護(hù)的傳統(tǒng)院落，需特別注明改造方案需符合文物保護(hù)部門的要求，不得擅自改變建筑主體結(jié)構(gòu)和歷史風(fēng)貌。四、租賃期限及續(xù)約條款租賃期限的設(shè)定需遵守《民法典》關(guān)于租賃合同最長(zhǎng)期限的規(guī)定，不得超過(guò)二十年。合同應(yīng)明確起始日期和終止日期，建議采用"自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止"的格式表述。對(duì)于租賃期限在五年以上的合同，應(yīng)約定租金調(diào)整機(jī)制，可采用"每三年按當(dāng)?shù)匚飪r(jià)指數(shù)調(diào)整一次"或"按周邊同類院落租金市場(chǎng)價(jià)的80%確定"等方式。續(xù)約條款需載明在租賃期滿前六個(gè)月，承租方應(yīng)書面通知出租方續(xù)約意愿，同等條件下承租方享有優(yōu)先承租權(quán)。若承租方在租賃期內(nèi)對(duì)院落進(jìn)行重大改建，可約定"因改建投入較大，承租方有權(quán)在期滿后優(yōu)先續(xù)約兩次，每次期限不超過(guò)五年"的特殊條款。五、租金支付方式及期限租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)區(qū)分年租金和總租金，明確計(jì)價(jià)單位（元/年）及支付周期（月付、季付、年付）。建議采用"先付后用"原則，約定首期租金在合同簽訂后三日內(nèi)支付，后續(xù)租金應(yīng)提前三十日支付。支付方式可選擇銀行轉(zhuǎn)賬（需提供雙方賬戶信息）、現(xiàn)金支付（需出具收據(jù)）或第三方支付平臺(tái)轉(zhuǎn)賬。合同應(yīng)載明租金是否包含水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等附加費(fèi)用，若需另行支付，需明確計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及繳費(fèi)方式。對(duì)于長(zhǎng)期租賃，可約定租金遞增條款，例如"自第四年起每年租金在上一年基礎(chǔ)上遞增5%"，或設(shè)置租金支付保證金，金額一般為兩個(gè)月租金，在承租方無(wú)違約情況下于租賃期滿后無(wú)息退還。六、房屋修繕及改造條款租賃期內(nèi)房屋修繕責(zé)任的劃分需明確：自然損耗導(dǎo)致的屋頂滲漏、墻體開裂等主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題由出租方負(fù)責(zé)；承租方使用不當(dāng)造成的門窗損壞、水電故障等由承租方承擔(dān)維修費(fèi)用。合同應(yīng)約定出租方收到維修通知后的響應(yīng)時(shí)間，如"普通維修應(yīng)在七日內(nèi)完成，緊急情況需在二十四小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)處理"。承租方如需對(duì)院落進(jìn)行改造，應(yīng)提交詳細(xì)改造方案，包括設(shè)計(jì)圖紙、施工周期、預(yù)算明細(xì)等，經(jīng)出租方及集體經(jīng)濟(jì)組織同意后方可實(shí)施。對(duì)于投資額超過(guò)十萬(wàn)元的改造工程，需約定承租方應(yīng)提供履約擔(dān)保，確保工程質(zhì)量符合國(guó)家建筑安全標(biāo)準(zhǔn)。改造形成的添附物所有權(quán)歸屬可選擇"租期屆滿后無(wú)償歸出租方所有""折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租方"或"由承租方自行拆除恢復(fù)原狀"等不同處理方式。七、權(quán)利義務(wù)平衡條款出租方的權(quán)利主要包括收取租金、監(jiān)督租賃用途、檢查房屋狀況等，但行使監(jiān)督權(quán)時(shí)應(yīng)避免干擾承租方正常使用，建議約定"每月可檢查一次，需提前三日通知承租方"。出租方義務(wù)包括保證租賃標(biāo)的物權(quán)屬清晰、提供必要的生產(chǎn)生活條件、協(xié)助辦理相關(guān)審批手續(xù)等。承租方權(quán)利包括按照約定用途使用院落、獲得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益、拒絕不合理的用途變更要求等。承租方義務(wù)則涵蓋按時(shí)支付租金、保護(hù)租賃標(biāo)的物、遵守消防安全規(guī)定等。特別需要約定的是，承租方不得利用院落從事違法活動(dòng)，若因違法行為導(dǎo)致出租方面臨行政處罰，有權(quán)解除合同并要求賠償損失。八、轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)讓條款轉(zhuǎn)租行為需經(jīng)出租方書面同意，合同應(yīng)明確"未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租行為無(wú)效，出租方有權(quán)解除合同"。同意轉(zhuǎn)租的情況下，需約定轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原租賃合同剩余期限，且次承租人需遵守原合同的用途限制條款。轉(zhuǎn)租合同應(yīng)作為本合同附件，承租方需對(duì)次承租人的行為承擔(dān)連帶責(zé)任。對(duì)于租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，需滿足"轉(zhuǎn)讓給第三方時(shí)應(yīng)提前三十日書面通知出租方，且受讓方需符合本合同約定的承租方資格條件"的要求。合同還可設(shè)置"禁止分租"條款，防止承租方將院落分割為多個(gè)小單元轉(zhuǎn)租牟利，破壞院落整體性。九、違約責(zé)任條款出租方違約情形主要包括：未按時(shí)交付院落（每逾期一日按日租金兩倍支付違約金）、擅自提前收回院落（需賠償承租方裝修損失及剩余租期預(yù)期收益）、提供虛假權(quán)屬證明（承租方有權(quán)解除合同并要求返還已付租金及三倍賠償）。承租方違約情形包括：逾期支付租金（逾期三十日以上，出租方有權(quán)解除合同并要求支付欠繳租金10%的違約金）、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)（需恢復(fù)原狀并賠償修復(fù)費(fèi)用）、違反用途約定（按年度租金的50%支付違約金）。雙方還應(yīng)約定根本違約的情形，例如"未經(jīng)同意連續(xù)六個(gè)月空置院落""因承租方原因?qū)е路课葜黧w結(jié)構(gòu)損壞"等，守約方有權(quán)解除合同并要求賠償實(shí)際損失。十、不可抗力及情勢(shì)變更條款不可抗力條款應(yīng)明確"因地震、洪水、泥石流等自然災(zāi)害導(dǎo)致房屋損毀的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任"，但需約定受損房屋的修復(fù)責(zé)任（可選擇"由出租方負(fù)責(zé)修復(fù)，修復(fù)期間免收租金"或"雙方共同承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用"）。對(duì)于政府征收、征用等情形，合同應(yīng)約定"租賃期內(nèi)遇征收的，土地補(bǔ)償費(fèi)歸出租方，房屋補(bǔ)償費(fèi)按租賃剩余年限比例分配，承租方添置的動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償歸承租方所有"。情勢(shì)變更條款可約定"因國(guó)家政策調(diào)整導(dǎo)致租賃成本顯著變化的，雙方應(yīng)在三十日內(nèi)協(xié)商調(diào)整租金，協(xié)商不成的有權(quán)解除合同且互不承擔(dān)責(zé)任"。十一、爭(zhēng)議解決及法律適用合同應(yīng)明確約定爭(zhēng)議解決方式，可選擇"協(xié)商不成的，提交租賃標(biāo)的物所在地人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解"或"向XX縣人民法院提起訴訟"。若選擇仲裁方式，需載明具體仲裁機(jī)構(gòu)名稱及仲裁規(guī)則。法律適用條款應(yīng)明確"本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄，未盡事宜依照《民法典》《土地管理法》及《農(nóng)村宅基地管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行"。對(duì)于地方性法規(guī)有特殊規(guī)定的，例如"浙江省農(nóng)村宅基地管理辦法""北京市傳統(tǒng)村落保護(hù)條例"等，應(yīng)特別注明適用當(dāng)?shù)鼐唧w規(guī)定。十二、其他特別約定針對(duì)鄉(xiāng)村院子租賃的特殊性，合同可增設(shè)以下特別條款：一是季節(jié)性使用約定，允許承租方"每年11月至次年3月期間空置院落，但需保持每月巡查一次"；二是農(nóng)產(chǎn)品種植約定，明確"院落內(nèi)可種植的農(nóng)作物種類及采摘權(quán)歸屬"；三是動(dòng)物飼養(yǎng)限制，約定"允許飼養(yǎng)小型家禽（數(shù)量不超過(guò)10只），禁止飼養(yǎng)大型牲畜及烈性犬"；四是傳統(tǒng)文化保護(hù)條款，要求承租方"配合當(dāng)?shù)卣_展傳統(tǒng)建筑保護(hù)，允許在旅游旺季接待參觀（每年不超過(guò)30批次）"。合同末尾應(yīng)預(yù)留雙方簽字蓋章欄及日期填寫處，自然人需親筆簽名并按指印，法人或其他組織需加蓋公章并由法定代表人簽字。十三、合同附件清單標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)包含以下附件：1.租賃標(biāo)的物權(quán)屬證明復(fù)印件（宅基地使用權(quán)證、集體土地使用證等）；2.院落四至界限圖及現(xiàn)狀照片（需標(biāo)注拍攝時(shí)間）；3.附屬設(shè)施設(shè)備清單（列明名稱、數(shù)量、狀況）；4.集體經(jīng)濟(jì)組織同意租賃的書面證明；5.承租方身份證明文件復(fù)印件；6.房屋改造方案（如涉及）；7.消防安全責(zé)任書；8.水電燃?xì)獗淼讛?shù)確認(rèn)單。附件需由雙方簽字確認(rèn)并注明"與本合同具有同等法律效力"，附件內(nèi)容與主合同約定不一致的，以主合同為準(zhǔn)。十四、合同生效及變更條款合同生效時(shí)間可選擇"自雙方簽字蓋章之日起生效"或"自首期租金支付之日起生效"，建議采用后者以保障出租方權(quán)益。合同變更需采用書面形式并經(jīng)雙方簽字蓋章，口頭變更無(wú)效。對(duì)于合同未盡事宜，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。合同份數(shù)一般約定"一式四份，雙方各執(zhí)一份，集體經(jīng)濟(jì)組織備案一份，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)備案一份"，備案手續(xù)由承租方負(fù)責(zé)辦理，出租方應(yīng)提供必要協(xié)助。若當(dāng)?shù)匾笞赓U合同需經(jīng)公證的，應(yīng)在合同中明確公證費(fèi)用的承擔(dān)方（通常由承租方承擔(dān)）。十五、租賃期滿后處理?xiàng)l款租賃期滿后的房屋返還狀態(tài)應(yīng)明確約定"承租方應(yīng)保持房屋主體結(jié)構(gòu)完好，可移動(dòng)設(shè)備自行搬離，固定裝修部分歸出租方所有"。對(duì)于承租方在租賃期內(nèi)新增的建筑物，可選擇"無(wú)償歸出租方""按評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租方"或"由承租方自行拆除并恢復(fù)原狀"三種處理方式。合同應(yīng)約定返還驗(yàn)收的程序："期滿前三十日內(nèi)雙方共同驗(yàn)收，簽署《房屋返還確認(rèn)書》，逾期未驗(yàn)收視為承租方已按約定返還"。若承租方在期滿后繼續(xù)占用院落，需支付逾期占用費(fèi)（一般按原租金標(biāo)準(zhǔn)的150%計(jì)算），逾期超過(guò)三十日，出租方有權(quán)采取強(qiáng)制措