PAGE資陽物業(yè)財務(wù)制度一、總則（一）目的為加強資陽物業(yè)財務(wù)管理，規(guī)范財務(wù)行為，確保物業(yè)各項經(jīng)濟活動合法、有序進行，提高資金使用效益，保障物業(yè)的正常運營和發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本物業(yè)實際情況，制定本財務(wù)制度。（二）適用范圍本制度適用于資陽物業(yè)及其下屬各部門、各項目管理處。（三）基本原則1.合法性原則嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和財務(wù)規(guī)章制度，依法進行財務(wù)活動。2.規(guī)范性原則建立健全財務(wù)管理制度和流程，規(guī)范財務(wù)核算、資金管理、費用報銷等各項工作。3.準(zhǔn)確性原則確保財務(wù)數(shù)據(jù)真實、準(zhǔn)確、完整，為物業(yè)決策提供可靠依據(jù)。4.效益性原則合理配置資源，優(yōu)化資金使用，提高物業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。5.監(jiān)督制衡原則實行財務(wù)監(jiān)督與內(nèi)部控制相結(jié)合，確保財務(wù)活動的合規(guī)性和安全性。二、財務(wù)機構(gòu)與人員設(shè)置（一）財務(wù)機構(gòu)設(shè)置資陽物業(yè)設(shè)立獨立的財務(wù)管理部門，負(fù)責(zé)物業(yè)整體財務(wù)管理工作。財務(wù)管理部門應(yīng)根據(jù)工作需要，合理設(shè)置會計、出納、財務(wù)審核等崗位，明確各崗位職責(zé)。（二）人員職責(zé)1.財務(wù)負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)物業(yè)財務(wù)管理工作，制定財務(wù)戰(zhàn)略和規(guī)劃，組織實施財務(wù)管理制度。參與物業(yè)重大經(jīng)濟決策，提供財務(wù)分析和建議，為管理層決策提供支持。負(fù)責(zé)財務(wù)團隊建設(shè)和管理，組織財務(wù)人員培訓(xùn)和考核，提高財務(wù)人員業(yè)務(wù)水平。監(jiān)督財務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況，定期進行財務(wù)分析和報告，及時發(fā)現(xiàn)問題并提出改進措施。2.會計人員按照國家統(tǒng)一會計制度和財務(wù)管理制度，進行會計核算，編制財務(wù)報表。負(fù)責(zé)財務(wù)憑證的編制、審核和保管，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。協(xié)助財務(wù)負(fù)責(zé)人進行財務(wù)預(yù)算編制和執(zhí)行分析，提供相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)和信息。負(fù)責(zé)稅務(wù)申報和繳納，與稅務(wù)機關(guān)保持良好溝通，依法納稅。3.出納人員負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付、銀行結(jié)算等資金收支業(yè)務(wù)，確保資金安全。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，做到日清月結(jié)，賬實相符。保管庫存現(xiàn)金、有價證券和空白支票等重要票據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行票據(jù)管理制度。協(xié)助會計人員進行財務(wù)核算和報表編制工作。4.財務(wù)審核人員對物業(yè)各項費用報銷、資金支出等進行審核，確保其符合財務(wù)制度和相關(guān)規(guī)定。審查財務(wù)報表和財務(wù)報告，檢查數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性和合規(guī)性。參與財務(wù)內(nèi)部控制制度的制定和執(zhí)行，監(jiān)督財務(wù)流程的規(guī)范運行。對發(fā)現(xiàn)的財務(wù)問題及時提出整改意見，并跟蹤整改情況。三、財務(wù)預(yù)算管理（一）預(yù)算編制原則1.以收定支原則根據(jù)物業(yè)收入情況，合理安排支出，確保收支平衡。2.全面性原則涵蓋物業(yè)各項經(jīng)濟活動，包括收入、成本、費用、利潤等方面。3.準(zhǔn)確性原則結(jié)合物業(yè)歷史數(shù)據(jù)、市場行情和發(fā)展規(guī)劃，準(zhǔn)確預(yù)測各項收支。4.彈性原則考慮到市場變化和不可預(yù)見因素，預(yù)留一定彈性空間，便于預(yù)算調(diào)整。（二）預(yù)算編制方法1.收入預(yù)算根據(jù)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、在管項目面積、預(yù)計新增項目等因素，綜合考慮市場需求和價格變動趨勢，編制收入預(yù)算。2.成本預(yù)算人員成本預(yù)算：根據(jù)物業(yè)人員編制、薪酬標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)計人員變動情況，計算人員工資、福利等成本。物料成本預(yù)算：根據(jù)物業(yè)日常運營所需的各類物資消耗情況，結(jié)合庫存水平和采購計劃，編制物料成本預(yù)算。能耗成本預(yù)算：根據(jù)物業(yè)水、電、氣等能源消耗情況，參考?xì)v史數(shù)據(jù)和節(jié)能措施，預(yù)測能耗成本。維修成本預(yù)算：根據(jù)物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修計劃和維修費用標(biāo)準(zhǔn)，估算維修成本。3.費用預(yù)算管理費用預(yù)算：包括辦公費、差旅費、業(yè)務(wù)招待費、培訓(xùn)費等各項管理費用，根據(jù)實際業(yè)務(wù)需求和費用控制標(biāo)準(zhǔn)編制。營銷費用預(yù)算：用于物業(yè)市場推廣、客戶拓展等活動的費用，根據(jù)營銷計劃和預(yù)算額度編制。其他費用預(yù)算：根據(jù)物業(yè)實際情況，對其他可能發(fā)生的費用進行合理預(yù)估和編制。（三）預(yù)算編制流程1.每年末，物業(yè)管理部門根據(jù)物業(yè)下一年度工作計劃和經(jīng)營目標(biāo)，提出預(yù)算編制建議。2.財務(wù)管理部門匯總各部門預(yù)算建議，結(jié)合物業(yè)整體情況，制定預(yù)算編制方案，并下達(dá)給各部門。3.各部門按照預(yù)算編制方案要求，詳細(xì)編制本部門預(yù)算草案，報送財務(wù)管理部門。4.財務(wù)管理部門對各部門預(yù)算草案進行審核、匯總和平衡，形成物業(yè)年度預(yù)算草案。5.物業(yè)年度預(yù)算草案經(jīng)管理層審核通過后，報董事會審議批準(zhǔn)。（四）預(yù)算執(zhí)行與控制1.經(jīng)批準(zhǔn)的預(yù)算是物業(yè)年度財務(wù)收支的依據(jù)，各部門應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。2.財務(wù)管理部門定期對預(yù)算執(zhí)行情況進行監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差。3.對于預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的重大偏差或不可預(yù)見因素導(dǎo)致的預(yù)算調(diào)整需求，由相關(guān)部門提出申請，經(jīng)財務(wù)管理部門審核、管理層審批后進行調(diào)整。4.建立預(yù)算執(zhí)行考核機制，對各部門預(yù)算執(zhí)行情況進行考核評價，將考核結(jié)果與部門績效掛鉤。四、收入管理（一）物業(yè)服務(wù)費收入1.嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式收取物業(yè)服務(wù)費。2.建立物業(yè)服務(wù)費收費臺賬，詳細(xì)記錄業(yè)主/租戶的繳費情況，包括繳費金額、繳費時間、欠費情況等。3.定期對物業(yè)服務(wù)費欠費情況進行清理和催繳，對于長期欠費的業(yè)主/租戶，按照合同約定采取相應(yīng)措施，如發(fā)送催款通知、暫停服務(wù)、法律訴訟等。4.物業(yè)服務(wù)費收入應(yīng)及時足額入賬，不得截留、挪用或坐支。（二）其他收入1.停車場收入規(guī)范停車場收費管理，制定合理的收費標(biāo)準(zhǔn)，明示收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)。安裝收費系統(tǒng)，實現(xiàn)停車收費的自動化管理，確保收費數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。定期對停車場收入進行核對和結(jié)算，及時入賬。2.特約服務(wù)收入對于業(yè)主/租戶提出的特約服務(wù)需求，簽訂服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和付款方式。按照合同約定提供特約服務(wù)，并及時收取服務(wù)費用，確保收入及時入賬。3.其他經(jīng)營收入物業(yè)開展的其他經(jīng)營活動，如場地租賃、廣告位出租等，應(yīng)簽訂經(jīng)營合同，明確收入分配方式和結(jié)算時間。加強對其他經(jīng)營活動的管理和監(jiān)督，確保經(jīng)營收入的安全和完整。五、成本費用管理（一）成本費用分類1.人員成本包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、綠化人員等各類人員的工資、獎金、福利、社保等費用。2.物料成本物業(yè)日常運營所需的各類物資采購費用，如辦公用品、清潔用品、維修材料、綠化肥料等。3.能耗成本物業(yè)水、電、氣等能源消耗費用。4.維修成本物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)、更新費用。5.管理費用物業(yè)辦公、差旅、業(yè)務(wù)招待、培訓(xùn)等管理活動發(fā)生的費用。6.營銷費用物業(yè)市場推廣、客戶拓展等營銷活動發(fā)生的費用。7.其他費用除上述費用外，物業(yè)發(fā)生的其他與經(jīng)營活動相關(guān)的費用。（二）成本費用核算1.按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對物業(yè)各項成本費用進行準(zhǔn)確核算。2.成本費用核算應(yīng)區(qū)分不同項目、不同部門進行明細(xì)核算，以便準(zhǔn)確反映各項目、各部門的成本費用情況。3.對于直接成本，如人員成本、物料成本等，應(yīng)直接計入相關(guān)項目或部門；對于間接成本，如管理費用、能耗成本等，應(yīng)按照合理的分配方法分?jǐn)傊粮黜椖炕虿块T。（三）成本費用控制1.建立成本費用控制制度，明確成本費用控制目標(biāo)和控制措施。2.加強對各項成本費用支出的審核和審批，確保支出符合財務(wù)制度和相關(guān)規(guī)定。3.優(yōu)化物業(yè)資源配置，提高工作效率，降低不必要的成本費用支出。4.定期對成本費用進行分析和評估，找出成本費用控制的關(guān)鍵點和薄弱環(huán)節(jié)，采取針對性措施加以改進。5.鼓勵員工提出成本節(jié)約建議，對節(jié)約成本費用有突出貢獻的部門和個人給予獎勵。六、資金管理（一）資金籌集1.根據(jù)物業(yè)發(fā)展需要，合理確定資金籌集規(guī)模和方式。2.資金籌集方式包括自有資金積累、銀行貸款、股權(quán)融資等。3.在進行資金籌集時，應(yīng)充分考慮資金成本和財務(wù)風(fēng)險，選擇合適的融資渠道和融資方式。4.按照相關(guān)法律法規(guī)和融資合同約定，及時足額籌集資金，確保物業(yè)資金需求。（二）資金使用1.建立資金使用審批制度，明確資金使用審批流程和審批權(quán)限。2.資金使用應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行，對于預(yù)算外支出，應(yīng)按照規(guī)定程序進行審批。3.加強對資金使用的監(jiān)控和管理，確保資金安全、合理、有效使用。4.資金支付應(yīng)通過銀行轉(zhuǎn)賬等方式進行，嚴(yán)格控制現(xiàn)金支付范圍和額度。5.定期對資金使用情況進行分析和評價，及時發(fā)現(xiàn)資金使用過程中存在的問題并加以解決。（三）資金結(jié)算1.規(guī)范資金結(jié)算流程，確保資金結(jié)算的準(zhǔn)確性和及時性。2.加強與銀行等金融機構(gòu)的溝通與合作，確保資金結(jié)算渠道暢通。3.定期核對銀行賬戶余額，編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，確保賬實相符。4.對于重大資金結(jié)算業(yè)務(wù)，應(yīng)進行專項審計和監(jiān)督，防范資金結(jié)算風(fēng)險。（四）資金風(fēng)險管理1.識別和評估物業(yè)面臨的資金風(fēng)險，如市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險等。2.制定資金風(fēng)險應(yīng)對策略，采取有效的風(fēng)險控制措施，降低資金風(fēng)險。3.建立資金風(fēng)險預(yù)警機制，及時發(fā)現(xiàn)資金風(fēng)險信號，采取相應(yīng)措施加以處置。4.加強對資金風(fēng)險管理的監(jiān)督和檢查，確保資金風(fēng)險管理措施的有效執(zhí)行。七、財務(wù)核算與報表管理（一）財務(wù)核算1.按照國家統(tǒng)一會計制度和財務(wù)管理制度，設(shè)置會計科目和賬簿，進行財務(wù)核算。2.財務(wù)核算應(yīng)做到賬證相符、賬賬相符、賬實相符，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性。3.定期對財務(wù)憑證進行裝訂和歸檔，妥善保管財務(wù)檔案。4.加強對財務(wù)核算工作的內(nèi)部審計和監(jiān)督，確保財務(wù)核算工作規(guī)范、合法。（二）財務(wù)報表編制1.定期編制財務(wù)報表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表等。2.財務(wù)報表應(yīng)按照規(guī)定的格式和內(nèi)容編制，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、報送及時。3.對財務(wù)報表進行分析和解讀，為管理層提供財務(wù)決策支持。4.按照相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管要求，及時對外報送財務(wù)報表。（三）財務(wù)報表分析1.定期對財務(wù)報表進行分析，評估物業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。2.分析指標(biāo)包括償債能力指標(biāo)、盈利能力指標(biāo)、運營能力指標(biāo)等。3.通過財務(wù)報表分析，發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，提出改進建議和措施。4.為物業(yè)管理層制定經(jīng)營策略、決策提供財務(wù)分析依據(jù)。八、財務(wù)監(jiān)督與審計（一）財務(wù)監(jiān)督1.建立健全財務(wù)監(jiān)督機制，加強對物業(yè)財務(wù)活動的全過程監(jiān)督。2.財務(wù)管理部門應(yīng)定期對物業(yè)財務(wù)收支情況進行自查自糾，及時發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問題。3.物業(yè)內(nèi)部審計部門應(yīng)定期對財務(wù)管理制度執(zhí)行情況、財務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況、資金使用情況等進行審計監(jiān)督。4.通過財務(wù)監(jiān)督，確保物業(yè)財務(wù)活動合法合規(guī)，保障物業(yè)資金安全。（二）內(nèi)部審計1.制定內(nèi)部審計計劃，明確審計范圍、審計內(nèi)容和審計重點。2.內(nèi)部審計人員應(yīng)按照審計程序和方法，對物業(yè)財務(wù)收支、內(nèi)部控制、經(jīng)濟效益等進行審計。3.出具內(nèi)部審計報告，對審計發(fā)現(xiàn)的問題提出整改建議，并跟蹤整改情況。4.加強內(nèi)部審計與其他部門的溝通與協(xié)作，形成監(jiān)督合力，促進物業(yè)規(guī)范管理。（三）外部審計1.按照相關(guān)法律法規(guī)和監(jiān)管要求，聘請具有資質(zhì)的外部審計機構(gòu)對物業(yè)進行年度審計。2.積極配合外部審計機構(gòu)的工作，提供真實、完整的財務(wù)資料和相關(guān)信息。3.認(rèn)真對待外部審計意見，及時整改存在的問題，提高物業(yè)財務(wù)管理水平。九、財務(wù)檔案管理（一）檔案范圍財務(wù)檔案包括會計憑證、會計賬簿、財務(wù)報表、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)審計報告、經(jīng)濟合同、銀行對賬單、稅務(wù)資料等與物業(yè)財務(wù)活動相關(guān)的各類文件和資料。（二）檔案整理與歸檔1.財務(wù)人員應(yīng)按照檔案管理要求，對財務(wù)檔案進行及時整理和分類。2.定期將整理好的財務(wù)檔案移交檔案管理部門歸檔保管，確保檔案的完整性和安全性。3.建立財務(wù)檔案目錄，便于查閱和檢索。（三）檔案保管與查閱1.檔案管理部門應(yīng)妥善保管財務(wù)檔案，確保檔案不受損壞、丟失。2.嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)檔案查閱制度，未經(jīng)批準(zhǔn)，任何人不得擅自查閱財務(wù)檔案。3.因工作需要查閱財務(wù)檔案的，應(yīng)填寫查閱申請表，經(jīng)財務(wù)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，在檔案管理人員陪同下查閱。4.查閱財務(wù)檔案時，不得在檔案上涂改、標(biāo)記、抽換等，確保檔案原貌。（四）檔案銷毀1.財務(wù)檔案保管