1、 上海市先原房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 中介新人職前培訓(xùn)課程表1、 中介新人成功之道032、 商圈經(jīng)營技巧043、 如何繪制商圈圖074、 接待技巧095、 電話接聽技巧106、 委托技巧237、 接委托技巧248、 斡旋技巧大公開299、 買方之斡旋3210、屋主之斡旋3411、契變書使用技巧3612、帶看技巧3813、意向書之相關(guān)技巧4014、如何面對客戶拒絕與應(yīng)對技巧4315、抗拒折傭4716、票據(jù)知識5017、商鋪買賣稅費(fèi)表5218、房屋交易稅費(fèi)5319、估價(jià)基本實(shí)務(wù)54附：各項(xiàng)表格的認(rèn)識及應(yīng)用新鮮人入門因應(yīng)之道中介新人的成功法則勇于嘗試失敗 才能享受成功的滋味 中介新人于接愛10天嚴(yán)格的教育訓(xùn)

2、練之后，只情得理論基礎(chǔ)，確無法將所學(xué)身體力行，絕對無法適應(yīng)環(huán)境的考驗(yàn)，并將迅速于市場中銷聲匿跡；一個(gè)有志從事中介業(yè)務(wù)的新人，并愿將此做為終身事業(yè)發(fā)展的新人，首先應(yīng)下定決心，立定非達(dá)成不可的目標(biāo)，克服自我內(nèi)心的恐懼感提升自信心，勇敢迎接挫折的殘酷挑戰(zhàn)，不斷的練習(xí)、練習(xí)、再練習(xí)，在失敗中不斷自我成長，發(fā)掘無窮的潛能，邁向成功。因此，你必須做到以下有三點(diǎn)：1、 具備強(qiáng)烈的企圖心： 企圖心是從事任何工作所不可或缺的要素，一個(gè)沒有企圖心的人，是不可能 把事情做好的。2、 克服內(nèi)心的恐懼感，建立正確的工作態(tài)度： 從事業(yè)務(wù)工作的人，不敢撥電話，不敢按門鈴，不敢主動接觸陌生人，那注 定你將失敗。要克服恐懼，最

3、好的藥方就是：勇敢的面對恐懼，接受恐懼的 挑戰(zhàn)，恐懼就會消失。健全的工作態(tài)度，充分的自信心，也是讓恐懼感遠(yuǎn)離 的一貼良方。3、 嘗試錯(cuò)誤，練習(xí)、練習(xí)、不斷的練習(xí) 中介業(yè)務(wù)就是在戰(zhàn)場上，不斷的吸取失敗的經(jīng)驗(yàn)，不斷的從失敗的教訓(xùn)中練 習(xí)，練就一身的好功夫，清朝名牌曾國藩有一句名言：屢戰(zhàn)屢敗。這就是業(yè) 務(wù)的精神：堅(jiān)持到底，不達(dá)目的，決不放棄。商圈經(jīng)營技巧學(xué)習(xí)目標(biāo)： 從了解商圈，繪制商圈圖，建立區(qū)域?qū)I(yè)經(jīng)紀(jì)人形象及落實(shí)精致服務(wù)品質(zhì)，從而固守科店商圈內(nèi)物件資拳之搜集及有限經(jīng)營，期以最準(zhǔn)確區(qū)域行情、專業(yè)素養(yǎng)、爭取客戶的委托物件銷售，拉大同業(yè)間打游擊及粗糙的經(jīng)營手法，塑造商圈有利的競爭優(yōu)勢。永續(xù)經(jīng)營下去達(dá)到

4、有效經(jīng)營成效。課程大綱：1、 認(rèn)識商圈經(jīng)營2、 商圈經(jīng)營的目的3、 商圈經(jīng)營的主要內(nèi)容4、 具體作法5、 附件如何繪制商圈圖1、 認(rèn)識商圈經(jīng)營： 商圈制是在被賦予的工作商圈內(nèi)，不斷反復(fù)地灌注播種，然后有所收獲的制度， 用之于房屋中介業(yè)，則為將業(yè)務(wù)人員，在特定的開發(fā)范圍，針對特定的顧客或潛在客 戶加以服務(wù)，使服務(wù)之品質(zhì)落實(shí)于區(qū)域客戶內(nèi)，并針對使業(yè)務(wù)組織扎根于區(qū)域內(nèi)。 2、 商圈經(jīng)營的目的：1、 提升對客戶服務(wù)的水準(zhǔn); 2、 加速委托物件之成交時(shí)效；3、 減低人力與物力之浪費(fèi)；4、 業(yè)務(wù)組織扎根于區(qū)域。 商圈經(jīng)營組織乃當(dāng)前公司之重要營運(yùn)政策，其目的乃在于落實(shí)店頭扎根工作，使業(yè)務(wù)人 員對各該商圈之各

5、項(xiàng)動態(tài)能確實(shí)掌握，做好鄰里之各項(xiàng)精耕服務(wù)，確保物件案源之來源， 以各項(xiàng)商圈之客戶為主要服務(wù)對象，建立公司形象，省卻業(yè)務(wù)人員因外地物件來回奔波 所浪費(fèi)之時(shí)間，充分運(yùn)用于商圈內(nèi)部之經(jīng)營，確實(shí)了解本商圈內(nèi)之各種重要資訊及物件 行情，真正樹立起專業(yè)經(jīng)紀(jì)人形象，期使商圈之物件不致外流，縮短物件成交時(shí)間，以 達(dá)店頭式經(jīng)營之最高經(jīng)濟(jì)效益。 3、 商圈經(jīng)營的主要內(nèi)容： 1、大樓名稱得檔案建立（樓高、屋齡、外觀、特色、管理費(fèi)等）。 2、互通街巷的號碼，巷內(nèi)細(xì)部住宅種類有區(qū)分（新舊社區(qū)、樓層區(qū)分、等級、住戶 水 準(zhǔn)、大小環(huán)境）。 3、巷口、大馬路邊轉(zhuǎn)角商店名稱標(biāo)示。 4、路段行情、房價(jià)分析（銷售中，已成交之行情建

6、檔歸類）。 5、預(yù)售個(gè)案的了解分析（推出日期、可售戶數(shù)、平均單價(jià)、店鋪的主要單價(jià)車位價(jià)格、 祈求重點(diǎn)、產(chǎn)品特色、銷售率、客戶的重要來源分析）。 6、區(qū)域內(nèi)成屋或精華個(gè)案的分析。 7、區(qū)域的發(fā)展沿革（過去、現(xiàn)在和未來）。 8、區(qū)域的人文背景。 9、區(qū)域的重要公共設(shè)施調(diào)查統(tǒng)計(jì)（公園綠地、車位、學(xué)區(qū)、交通路線、景觀等）。10、 布告欄數(shù)量的統(tǒng)計(jì)。11、 區(qū)域內(nèi)各大樓布置名冊建立（開發(fā)信函、自薦函、生日卡、問候卡、小贈品、公司DM 等之寄發(fā)）。12、 與區(qū)域內(nèi)雜貨鋪、大廈或社區(qū)管理員、水電行老板、銀行放款部門人員、社區(qū)負(fù)責(zé)人、 土地代書、票亭建立良好關(guān)系。13、 公司及同行銷售中這物業(yè)了解，分析比較。

7、14、 都市計(jì)劃動態(tài)的掌握（道路計(jì)劃、公司、停車場、圖書館等公共設(shè)施之預(yù)定計(jì)劃、重 大交通建立之規(guī)劃路線及完工日期，土地征收、整編、用途變更等）。15、 配合社區(qū)鄰里之活動，主要積極參與，建立自身及公司的形象。16、 區(qū)域內(nèi)空地、空屋之統(tǒng)計(jì)調(diào)查。17、 與區(qū)域內(nèi)建設(shè)公司建立良好關(guān)系，尋求余屋開發(fā)。18、 尋求定點(diǎn)形象看板之張掛。19、 定期檢討商圈動態(tài)，隨時(shí)改變策略，主動出擊。4、 具體作法：1、 人員之在職訓(xùn)練，沙盤推演等提升人員作業(yè)能力。2、 同行銷售中之物件開發(fā)。3、 空地、空屋之統(tǒng)計(jì)調(diào)查、審本調(diào)閱。4、 與商圈內(nèi)之人密切配合。5、 與商圈內(nèi)之建設(shè)公司建立良好關(guān)系尋求整批工地及余屋的開發(fā)

8、。6、 自售物件的開發(fā)。7、 定點(diǎn)形象看板之張掛、提高店之知名度。8、 定點(diǎn)檢討商圈動態(tài)，隨時(shí)改變策略，主動出擊。如何繪制商圈圖1、 商圈圖的意義與其目的：1、 何謂商圈圖： 將本店所在之主要商圈范圍內(nèi)之街道繪圖，標(biāo)示內(nèi)部之建筑名稱、名牌號碼、 建筑形式、商業(yè)形態(tài)及公共設(shè)施等詳細(xì)位置圖，稱之商圈圖。2、 為何要繪制商圈圖： 商圈經(jīng)營的目的，為使將來所要經(jīng)營之商圈內(nèi)、街弄巷道、建筑形態(tài)、人文 環(huán)境、商業(yè)行為、住宅戶數(shù)等各種方便進(jìn)行商圈經(jīng)營氣概順利推動，熟悉各 種物件之種類及成交行，方便日后案源之開發(fā)。3、 商圈圖的用途： 經(jīng)由詳細(xì)的繪制過程中，可充分掌握商圈內(nèi)房屋銷售的咨詢，認(rèn)識商圈范圍 內(nèi)主要

9、客戶需要著物件種類及行情，迅速建立售屋屋主與買方之信賴，進(jìn)而 拓展案源，加強(qiáng)社區(qū)經(jīng)營，提升公司品牌形象及市場占有率。2、 商圈應(yīng)如何繪制1、 準(zhǔn)備工具： 地圖、鉛筆、筆記本、制圖用方格紙、指南針2、 繪圖時(shí)機(jī)： 1）新人愛訓(xùn)完成分發(fā)本店后，利用每日安排2-3小時(shí)掃街行程。 2）掃街過程中，除抄錄紅紙條外，應(yīng)每日安排1-2條主要街道繪制。 3）下店后7日內(nèi)完成商圈圖繪制。3、 繪圖重點(diǎn)： 1）將圖面之方向定位與實(shí)際狀況相符。 2）門牌標(biāo)示，東西向道路單碼在上方，南北向道路單號右方。 3）將主要繪制范圍區(qū)分為六等分，每天進(jìn)行一等分，最后要天再整成整份 資料。 標(biāo)示重點(diǎn)：大樓名稱、門牌號碼、巷弄街頭

10、轉(zhuǎn)角商店名稱、樓層高度、公共 設(shè)施（公車站名、公園名稱、學(xué)校、市場、郵局、銀行等）。3、 繪圖范圍4、 總結(jié) 繪制商圈圖為中介信任必備入門，所謂“工欲善其事，必先利其 器”，詳細(xì)的商圈圖是未來商圈圖經(jīng)營時(shí)重要的參與資料，也是迅 速取得客戶信賴的必修科目。接待技巧在商場上有一句名言，“商談的成敗由接觸開始的30秒決定”。如何解除客人的戒心，打開客人的心扉，在正式開始商談前培養(yǎng)美好的氣氛是至關(guān)重要的，此種方式我們稱之為尋找話題法。尋求話題法一般都采用下列過程：招呼問候相關(guān)話題商談的頭緒。1、 招呼1、 慢慢走近對方，視線交叉時(shí)輕輕行了禮。2、 視線停在對方鼻梁上或右眼上。3、 在對方面前停下，深深

11、行個(gè)禮。4、 銷售人員要比客戶先開口。5、 別忘了微笑。2、 問候先自我介紹，若右撇子，名片擺在左胸內(nèi)口袋。3、 相關(guān)話題提供對方易于開口的話題，便于記憶可將話題提示整理成一個(gè)句子。（天性、住居消息可見到的興趣、健康家庭工作及人生）。4、 商談的頭緒贊美后的問候可揭開商談的序幕。如：你租的房子確實(shí)很高檔，但租金多少？電話接聽技巧1、 電話的禮儀與姿態(tài)：1、 聲調(diào)活潑、甜美、充滿自信的聲調(diào)，在彼端深深牽動聽者的情緒，也影 響了對方的反應(yīng)與思想。2、 姿勢抬頭挺胸、背脊挺直，因?yàn)檎_的姿勢可讓丹田氣足，也影響了說 話的氣勢。3、 神情微笑的神情、洋溢在談話的感覺中，感染了洽談的氣氛，讓對方也 有愉

12、快的感受。2、 如何組織開場白：1、 好奇的吸引力： 在短暫的開場白中，具有吸引力的開場白，方有機(jī)會讓客戶愿意放下手中重 要的事與工作，與你洽談，那么什么是有吸引力的祈求？ 切身問題只要是人，永遠(yuǎn)對自己的事情最關(guān)切。 例如：1）你想不想知道，有一種新發(fā)明的護(hù)膚霜，能讓您美白除皺，看起 來更年輕絕對有效。 2）您想不想知道，有一間非常符合您購屋需求的房子，正急售并低 于行情許多絕對值得。 3）您想不想知道，有一種方法能讓您目前虧本的工廠，轉(zhuǎn)虧為盈， 絕對可行。興趣的話題可以賺錢致富或超乎尋常功能的商品。例如：1）您想不想知道，目前的股市有一支暗藏潛力，短期絕對上漲，為您賺 進(jìn)大把鈔票。 2）您想

13、不想知道，法國研究成功有一種特效能源。案例示范：（1） 客戶來電尋人 角色扮演：（A）：經(jīng)紀(jì)人 （B）：客戶 鈴（A） ：立好信房產(chǎn)，您好?。˙） ：請問徐小姐在嗎？（A） ：她不在耶！您那里找？（B） ：那不用了，我再打好了啦?。ˋ） ：謝謝您?。?） 客戶來電問案件 角色扮演：（A）：經(jīng)紀(jì)人 （B）：客戶（A） 立好信房產(chǎn)，您好?。˙） ：請問你們在報(bào)上登那一間歐原要賣是不是？（A） ：對！對！請問（B） ：請問這一間在那里，賣多少錢？（A） ：恩！這房子在閔行區(qū)，是120平方米，120萬元。（B） ：120萬，這么貴！在閔行算了啦！（A） ：好！好！謝謝！從以上兩個(gè)案例中，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人的不

14、用心與缺乏技巧，失去了準(zhǔn)買方客戶的資料，在業(yè)務(wù)工作上亦即未將看到的錢放在口袋，而棄之于地。案例解析：（1） 客戶來電尋人 角色扮演：（A）：經(jīng)紀(jì)人 （B）：客戶 鈴（A） ：立好信房產(chǎn)，您好！（B） ：請問徐小姐在嗎？（A） ：恩！真是抱歉，1、她剛才還在，因?yàn)橛形豢蛻粢u房子，她和客戶去 看房子了，2、請問您也是要賣房子嗎？解析：1、告訴客戶，有客戶要委托徐小姐賣房子，讓客戶能感受這位徐小姐 一定服務(wù)不錯(cuò)，所以好象常有人委托賣房子，也順便幫同事宣揚(yáng)， 讓客戶感受。 2、以問句導(dǎo)出此客戶為何種客戶？（B）：不是啦！我是昨天和她看房子那位先生啦?。ˋ） ：是！是！那先生您是打算再看一次還是解析：

15、以選擇式測也客戶需求（B）：沒有啦！我是要問她房子的資料。（A） ：是！如果您有急需的話，我可以馬上CALL她，請她盡快回您電話， 或者我?guī)退秊槟?wù)，好嗎？（B）：那不用了！我再找她好了！解析：已經(jīng)了解對方需求，次乃買方客戶，故繼續(xù)要導(dǎo)出客戶資料。（A） ：是！請問您是王先生嗎？解析：以疑問選擇讓客戶直接回答，并說出正確答案，因?yàn)橛行┛蛻羧缰苯訂?貴姓，則會因感覺問及私人資料，就直接拒絕回答直接告知那不用了， 我再打。（B）：不是耶！我姓莊。解析：此感覺只認(rèn)為糾正您的錯(cuò)誤。（A） ：是！我是徐小姐的同事。 1、因?yàn)樽蛱煳液孟笥新犓勥^； 2、您是看歐原那位先生嗎？解析：1、雖然并不知情，但如

16、此說起客戶感覺倍感親切，好似你也了解此接 洽過程，并接讀下一句話之用意。 2、以隨意一個(gè)案名讓客戶導(dǎo)出正確案名。（B）：不是！不是！我是看江南星城的房子?。ˋ） ：是！是！您是住松江那位先生嗎？解析：已了解此客戶為那一位客戶了，但為求真實(shí)且更詳細(xì)資料再設(shè)定區(qū)域以 求地址與電話。（B）：不是！我是住寶山的！（A） ：好的好的住寶山的，我一定馬上CALL徐小姐給您回電話，您是住寶 山，那么您的電話是021解析：當(dāng)我們確知其居住區(qū)域時(shí)，當(dāng)然就可以知道區(qū)域性電話之前幾碼，試圖 說出已知之前幾碼，導(dǎo)出讓客戶自然順口接下來也呆免去拒絕之心態(tài)。（B）：我的電話是嗎？恩！號碼是021，那么麻煩您請她回個(gè)電話給

17、我！（A） ：是！是！沒問題，一定請她盡快回電話給您！（B） ：好！好！謝謝您。（2） 客戶來電問案件 角色扮演：（A）：經(jīng)紀(jì)人 （B）：客戶鈴（A） ：立好信房產(chǎn)，您好?。˙）：請問，我在報(bào)紙上看到你們歐原的房子要賣，在那里？要多少錢？（A） ：房子在古龍路上，房子還不錯(cuò)本身格局很好，價(jià)錢也很便宜耶！解析：先介紹優(yōu)點(diǎn)，例如學(xué)區(qū)旁，如說價(jià)高則暫不告知總價(jià)，以此屋之優(yōu)點(diǎn)先 介紹，吸引客戶興趣。（B）：恩！古龍路上，那不要了，謝謝您！解析：由此回答顯然區(qū)域已非客戶需求，須迅速導(dǎo)出其需要區(qū)域。（A） ：請問一下！您古龍路那邊不喜歡嗎？那么古美路那邊可以接受嗎？（B） ：古美路我可以接受，但古龍路我可

18、能沒有辦法接受?。ˋ） ：我怎么稱呼您呢！您是解析：只要與客戶本身資料有重要關(guān)連，最好以疑問或選擇導(dǎo)出答案。（B）：我姓莊！（A） ：莊先生您好！1、我姓王，三橫王，我是立好信房產(chǎn)古美店的主任，因?yàn)?我們在古龍路也有許多環(huán)境相當(dāng)好的房子，價(jià)格和您的預(yù)算也差不多； 2、如可以接受的話，我可以向您介紹幾間古龍路的房子。解析：1、對于介紹自己要有不同的印象，讓客戶馬上能覺得深刻并試圖提升 自己的形象。 2、以很客氣的不定詞，組成疑問句。3、 異議的處理：1、 即時(shí)逆轉(zhuǎn)法： 我很忙就是因?yàn)槟鷽]空，所以我才打電話。資料寄過來就好我也想用寄的，但我因剛要去附近在電話中說即可我也想在電話中說，但有些東西一定

19、要給您 看，您看了一定喜歡。再約時(shí)間好了那么，下周三好嗎？我沒興趣我知道您沒興趣，那是因?yàn)槟赡懿涣私馑鼘δ?好處，所以我才想向您特別介紹。4、 結(jié)論：綜觀所述，工欲善其事：必先利其器，有很好的工具也該知道如何選 用。走向成功的路往往就是取決于你使用電 話與客戶接洽的能力！上海出臺房市稅收細(xì)則 上海堅(jiān)決執(zhí)行國家關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場一系列政策措施。昨天，上海市財(cái)政局、地方稅務(wù)局、房地資源局、城市規(guī)劃局等四部門根據(jù)國務(wù)院有關(guān)通知精神，結(jié)合上海實(shí)際情況，聯(lián)合印發(fā)了有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，補(bǔ)充通知，就上?？上硎芏愂諆?yōu)惠政策、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、個(gè)人住房交易、有關(guān)稅收政策等作了細(xì)化規(guī)定。 補(bǔ)充通知規(guī)定，今天起

20、，個(gè)人將購買不足2年，住房對外銷售，應(yīng)全額征收營業(yè)稅；將購買超過2年（含2年），符合本市公布，普通住房標(biāo)準(zhǔn)，住房對外銷售，應(yīng)持該住房，坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求，其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)；將購買超過2年（含2年）住房對外銷售，不能提供屬于普通住房，證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件，一律按非普通住房，有關(guān)營業(yè)稅政策，即按售房收入減去購買房屋，價(jià)款后，差額征收營業(yè)稅。 可享受優(yōu)惠政策，普通住房，必須同時(shí)滿足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在

21、內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間，低于10000元/平方米，外環(huán)線以外，低于7000元/平方米。據(jù)悉，上述標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)國家有關(guān)部門確認(rèn)通過。今后，該標(biāo)準(zhǔn)將由上海市政府根據(jù)市場情況，每半年公布一次。 對房屋購買時(shí)間的確定，補(bǔ)充通知規(guī)定，今年5月31日前購買新建商品住房，以購房人取得產(chǎn)權(quán)證或房屋交接書上記載時(shí)間 ，按孰先原則確定：5月31日前購買存量商品住房，以購房人取得產(chǎn)權(quán)證上記載，時(shí)間確定：6月1日起購買商品住房，以購房人取得產(chǎn)權(quán)證或契稅清算后取得完稅憑證上記載時(shí)間確定。 通知還明確，今天起購買非普通住房，按3%稅率征收契稅。凡個(gè)人在5月31日前購買商品住房并已取得發(fā)票、尚未繳

22、納契稅，仍可按3%稅率減半征收，但必須在2005年7月31日前繳清。 補(bǔ)充通知還對售后公房和農(nóng)民安置房首次轉(zhuǎn)讓，優(yōu)惠政策作出規(guī)定：本市城鎮(zhèn)居民按房改政策購買售后公房，首次轉(zhuǎn)讓時(shí)仍按原稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行；對本市農(nóng)村按“三個(gè)集中”原則分配給農(nóng)民居住房屋，首次轉(zhuǎn)讓時(shí)比照售后公房處理。 市財(cái)務(wù)局、地稅局、房地資源局、規(guī)劃局就本市貫徹落實(shí)國家穩(wěn)定住房價(jià)格政策有關(guān)問題答記者問。一、 確定本市享受優(yōu)惠政策，普通住房標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是什么？ 答：本市確定享受優(yōu)惠政策，普通住房標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)就是國務(wù)院七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見中規(guī)定。該意見明確享受優(yōu)惠政策，住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

23、、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各地可根據(jù)實(shí)際情況，對單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)20%。根據(jù)這一精神結(jié)合本市實(shí)際情況，本市對單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作了上浮，確定了本市具體標(biāo)準(zhǔn)。其中對價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，一方面從劃分區(qū)域合理性出發(fā)，根據(jù)七部委提出“同級土地”要求，確定“二環(huán)三區(qū)”劃分原則，反映本市房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域特征；另一方面從住房價(jià)格穩(wěn)定性出發(fā)，按照2004年二季度到今年一季度一年，住房實(shí)際成交平均價(jià)格來確定。需要說明是目前公布三個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，是按國家有關(guān)規(guī)定，在上述實(shí)際成交平均價(jià)格1.2倍基礎(chǔ)上，再上浮20

24、%確定。上述標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)市場情況作適當(dāng)調(diào)整，并由市政府每半年公布一次。2、 享受優(yōu)惠政策普通住房如何認(rèn)定？ 答：根據(jù)本市享受優(yōu)惠政策普通住房三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，分別按以下規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定；住宅小區(qū)建筑容積率凡五層和五層以上、多層或高層住宅，容積率均大于1.0倍；花園住宅容積率均小于1.0倍。上述住宅在交易辦理納稅申報(bào)時(shí)無需再認(rèn)定容積率；其它住宅在交易辦理納稅申報(bào)時(shí)，由財(cái)稅部門按房屋所在區(qū)縣規(guī)劃局認(rèn)定為準(zhǔn)。單套建筑面積預(yù)售或現(xiàn)售新建商品住房分別以本市房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)實(shí)測建筑面積，簽訂房屋交接書或商品房出售合同為準(zhǔn)；存量住房統(tǒng)一以出售人持有房地產(chǎn)權(quán)證上記載建筑面積為準(zhǔn)。實(shí)際成交價(jià)格由各區(qū)縣財(cái)稅部門審查納稅當(dāng)事人申

25、報(bào)成交價(jià)格，申報(bào)成交價(jià)格如高于市場價(jià)格，以申報(bào)價(jià)格為準(zhǔn)，如低于市場價(jià)格，以房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估價(jià)格為準(zhǔn)。3、 此次個(gè)人住房交易稅收政策調(diào)整后，還有哪些需要進(jìn)一步說明問題？ 答：日前，市財(cái)政局、地稅局、房地資源局和規(guī)劃局聯(lián)合印發(fā)了關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局財(cái)政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理通知通知，對2005年6月1日后，個(gè)人住房交易雙方當(dāng)事人應(yīng)繳納稅收（營業(yè)稅和契稅）高速已估了明確規(guī)定。需要補(bǔ)充說明是：（1）2005年6月1日后個(gè)人購買普通住房，仍按3%稅率減半征收；（2）2005年3月7日市地方稅務(wù)局下發(fā)關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定通知第一條規(guī)定（即“個(gè)人購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)普通住房，居

26、住不滿一年出售，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后差額依5%稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅，教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)”），自2005年6月1日起不再執(zhí)行。4、 售后公房和農(nóng)民安置房首次轉(zhuǎn)讓時(shí)是否仍可享受稅收優(yōu)惠？ 答：是的。做出這樣規(guī)定，是根據(jù)本市實(shí)際情況，盡量考慮到群眾利益，并保持政策連續(xù)性。售后公房和農(nóng)民安置房首次轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)按下列規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定：1、售后公房，在首次轉(zhuǎn)讓辦理納稅申報(bào)時(shí)，如房地產(chǎn)權(quán)證上已注記售后公房，提交房地產(chǎn)權(quán)證；如房地產(chǎn)權(quán)證上未注記售后公房，則應(yīng)提交購買公有住房合同和上海市公有住房出售收入專有票據(jù)或有關(guān)付款憑證。 2、農(nóng)民安置房，在首次轉(zhuǎn)讓辦理納入申報(bào)時(shí)，應(yīng)分別提交征地拆遷補(bǔ)償安

27、置協(xié)議等有關(guān)證明。5、 稅收政策調(diào)整后，在辦理個(gè)人住房交易登記和稅收征收等方面有何便民利民 措施？ 答：為切實(shí)提高交易登記和納稅服務(wù)水平，結(jié)合稅收政策調(diào)整，本市財(cái)稅部門將對在房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)權(quán)屬交易中涉及各類稅收征收和代開發(fā)票窗口進(jìn)行整合，進(jìn)一步完善個(gè)人住房交易登記和稅收征收程序，減少環(huán)節(jié)，方便當(dāng)事人，實(shí)現(xiàn)從申報(bào)納稅、征收開票到辦理交易登記、發(fā)放權(quán)證全過程服務(wù)。6、 稅收政策調(diào)整后，對本市居民家庭自住住房消費(fèi)會有較大影響嗎？ 答：合理引導(dǎo)住房建設(shè)和消費(fèi)，鼓勵以自住為目的普通住房消費(fèi)，一直是市委、市政府關(guān)注重點(diǎn)。今年本市為保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，本市明確了“三個(gè)為主”調(diào)控原則，對個(gè)人購買住

28、房營業(yè)稅政策作了新規(guī)定。此次稅收政策調(diào)整后，對個(gè)人購買普通住房契稅仍按3%稅率減半征收；個(gè)人購買住房實(shí)行營業(yè)稅優(yōu)惠政策要求居住期從一年調(diào)整為兩年，兩年后轉(zhuǎn)讓普通住房仍免征營業(yè)稅。從總體來看，本市一般市民家庭為了自主而購買普通住房，一般不會在兩年內(nèi)轉(zhuǎn)讓，因此本市對一般市民家庭住房消費(fèi)支持政策基本沒有改變，稅收政策調(diào)整對這部分市民家庭自住住房消費(fèi)不會有太大影響。明日起出售滿兩年非普通住房征收營業(yè)稅 自明天起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅，個(gè)人只有購買普通住房才能免征營業(yè)稅。 根據(jù)通知，對個(gè)人將購買超過2年（含2年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落

29、、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請輸免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務(wù)部門應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)。利用房地產(chǎn)管理部門和規(guī)劃管理部門提供的相關(guān)信息，對納稅人申請免稅的有關(guān)材料進(jìn)行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。 對于2005年6月1日后，個(gè)人將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售，但不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。 關(guān)于各地區(qū)普通住宅的認(rèn)定，通知要求各地要根據(jù)國辦發(fā)200526號文件規(guī)定，公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。其中，住房平均交易價(jià)格，是指報(bào)告期內(nèi)同級別土地上

30、住房交易的平均價(jià)格，經(jīng)加權(quán)平均后形成的住房綜合平均價(jià)格。由市、縣房地產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門測算，報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾_定，每半年公布一次。各級別土地上住房平均交易價(jià)格的測算，依據(jù)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)；沒有建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的，依據(jù)房地產(chǎn)交易登記管理系統(tǒng)生成數(shù)據(jù)。 此外，通知還明確了征收營業(yè)稅具體操作細(xì)節(jié)；個(gè)人購買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購買房屋的時(shí)間；個(gè)人對外銷售住房，應(yīng)持依法取得的房屋權(quán)屬證書，并到地方稅務(wù)部門申請開具發(fā)票；對個(gè)人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請按其售房收入減去購買房屋價(jià)款后的差額繳納營業(yè)稅時(shí)，需提供購買房屋

31、時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。 各級地方稅務(wù)、財(cái)政部門要嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，對不符合規(guī)定條件的個(gè)人對外銷售住房，不得減免營業(yè)稅，確保調(diào)整后的營業(yè)稅政策落實(shí)到位；對個(gè)人承受不享受優(yōu)惠政策的住房，不得減免契稅。上海昨發(fā)補(bǔ)充通知就房地產(chǎn)有關(guān)稅收政策作細(xì)化規(guī)定 小區(qū)容積率1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。 上海堅(jiān)決執(zhí)行國家關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策措施。昨天，上海市財(cái)政局、地方稅務(wù)局、房地資源局、地市規(guī)劃局等四部門根據(jù)國家院有關(guān)通知精神，結(jié)合上海實(shí)際情況，聯(lián)合印發(fā)了有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的補(bǔ)充通知，就上?？上硎?/p>

32、稅收優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人住房交易的有關(guān)稅收政策等作了細(xì)化規(guī)定。 補(bǔ)充通知規(guī)定，今天起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅；將購買超過2年（含2年）的、符合本市公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房對外銷售，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)；將購買超過2年（含2年）的住房對外銷售，不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策，即按售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅?？上硎軆?yōu)惠政策的普通住房，必須同時(shí)滿足三個(gè)條件： 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

33、；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以肉質(zhì)低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外低于7000元/平方米。據(jù)悉，上述標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)國家有關(guān)部門確認(rèn)通過。今后，該標(biāo)準(zhǔn)將由上海市政府根據(jù)市場情況，每半年公布一次。 對房屋購買時(shí)間的確定，補(bǔ)充通知規(guī)定：今年5月31日前購買新建商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證或房屋交接書上記載的時(shí)間，按孰先原則確定：5月31日前購買存量商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證上記載的時(shí)間確定；6月1日起購買商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證或契稅清算后取得的完稅憑證上記載的時(shí)間

34、確定。 通知還明確，今天起購買非普通住房的，按3%稅率征收契稅。凡個(gè)人在5月31日前購買商品住房并已取得發(fā)票、尚未繳納契稅的，仍可按3%稅率減半征收，但必須在2005年7月31日前繳清。補(bǔ)充通知還對售后公房和農(nóng)民安置房首次轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠政策作出決定：本市城鎮(zhèn)居民按房改政策購買的售后公房，首次轉(zhuǎn)讓時(shí)仍按原稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行；對本市農(nóng)村按“三個(gè)集中”原則分配給農(nóng)民居住的房屋，首次轉(zhuǎn)讓時(shí)比照售后公房處理。六月起部分個(gè)人售房免營業(yè)稅 昨天，建設(shè)部分公布了“建設(shè)住房電200535號通知”。通知要求，6月1日后，個(gè)人對外銷售購買時(shí)間超過2年（含2年）、符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房，可以免征營業(yè)稅。到5月31

35、日，各地都要公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。 該通知規(guī)定，6月1日后，個(gè)人將購買時(shí)間不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。6月1日后，個(gè)人對外銷售購買時(shí)間超過2年（含2年）、符合當(dāng)?shù)毓嫉钠胀ㄗ》繕?biāo)準(zhǔn)的住房時(shí)，應(yīng)持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價(jià)格等證明材料，以及地方稅務(wù)部門要求的其他材料，向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。為配合這一優(yōu)惠政策有實(shí)施，今年5月31日以前，各地要公布本地區(qū)享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。 此外，如果個(gè)人將購買時(shí)間超過2年（含2年）的住房對外銷售，但不能提供屬于普通住房的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，將一律按非普通住房的有關(guān)政策征收營業(yè)稅。責(zé)任

36、編輯上海普通住房的定義住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。七部委普通住房定義住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各地要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。滬上操作細(xì)則出臺 核定征收稅率為1%或2% 以是否普通住房為標(biāo)準(zhǔn) 上海普通

37、住房和非普通住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)，凡同時(shí)滿足以下條件的為可以享受優(yōu)惠政策的普通住房：（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在140平方米以下；（三）實(shí)際成交價(jià)格；低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。 對照關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知（國發(fā)2006108號），上海地區(qū)的操作意見在三個(gè)方面做出了進(jìn)一步、適合上海市場情況的規(guī)定。 操作辦法第一條規(guī)定，納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)通知第三條規(guī)定實(shí)

38、行核定征稅。對納稅人轉(zhuǎn)讓普通住房，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額；對納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住房，以轉(zhuǎn)讓收入的2%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。 操作辦法第二條規(guī)定，納稅人在辦理轉(zhuǎn)讓住房交易過戶和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)前，須按規(guī)定向各區(qū)縣稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)在房地產(chǎn)交易中心的受理部門辦理自行申報(bào)納稅手續(xù)，填報(bào)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅自行申報(bào)表。該規(guī)定還強(qiáng)調(diào)，對轉(zhuǎn)讓的住房房地產(chǎn)權(quán)證上列明產(chǎn)權(quán)人為2人或以上（含）2人的，應(yīng)以每一個(gè)權(quán)利人為納稅人。從交易中心同時(shí)推出的申報(bào)表來看，每個(gè)產(chǎn)權(quán)人均需提供其產(chǎn)權(quán)所占比例，并按照這一比例納稅。 操作辦法第五條和第六條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，在辦理納稅申報(bào)

39、時(shí)，須在納稅申報(bào)表中如實(shí)填列。對納稅人弄虛作假騙取減免稅的，一經(jīng)查實(shí)，按中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定處理。對符合個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得個(gè)人所得稅減免條件的納稅人，受理部門經(jīng)認(rèn)真審核后，方可辦理有關(guān)減免稅事項(xiàng)。個(gè)人出售非居住用房稅款申報(bào)表項(xiàng)次項(xiàng)目計(jì)算公式征收品目金額1房產(chǎn)出售收入（14）5%2（1）房產(chǎn)出售應(yīng)納營業(yè)稅2（1）7%2（2）城建稅2（1）3%2（3）教育費(fèi)3房屋出售費(fèi)用：印花稅河道費(fèi)2（1）1%交易費(fèi)用 其他費(fèi)用4房屋購入原價(jià)5房屋購入契稅6房屋購入費(fèi)用：印花稅交易費(fèi)用手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、配圖費(fèi)其他費(fèi)用：中介費(fèi)、拍賣傭金7土地增值稅扣除項(xiàng)目2+4+5+11.5%8增值額179增值

40、率（87）100%10應(yīng)納土地增值稅額8土地增值稅率-7速算11個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額1-2-3-4-5-6-1012應(yīng)納個(gè)人所得稅1120%1、 第7項(xiàng)中的1105%為土地增值稅加計(jì)扣除數(shù)。2、 第10項(xiàng)中9=50%時(shí)，土地增值稅稅率=30%，速算扣除系數(shù)=0，50%9=100%時(shí)，土地增值稅稅率=40%，速算扣除系數(shù)=5%；100%9200%時(shí)，土地增值稅稅率=60%，速算扣除系數(shù)=35%；關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問題的通知各區(qū)縣稅務(wù)局、各財(cái)稅分局：根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則、財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅字1999210號和財(cái)稅200621號文件等規(guī)定，現(xiàn)對本

41、市個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住征免土地增值稅有關(guān)問題通知如下：1、 根據(jù)滬地稅流200559號文件的規(guī)定，普通住房必須同時(shí)符合下列條件：（1）住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；（2）單套建筑面積140平方米以下；（3）實(shí)際成交價(jià)格；低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落在內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于17500元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于10000元/平方米，外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。凡不符合上述條件的均為非普通住房。2、 個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住房的，仍牛農(nóng)對泣規(guī)定暫免征收土地增值稅。個(gè)人因工作調(diào)動或者改善居住條件轉(zhuǎn)讓非普通住房，居住滿五年的，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收；居住未滿三年的

42、按規(guī)定征收。3、 從2007年7月15日起，對個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。委托技巧1、 了解專任委托的起源；2、 為何要使用專任委托；3、 專人委托所遇到的系列問題；1） 我自己賣就可以了，不需要委托？2） 不必簽約了，誰先賣出就給誰服務(wù)費(fèi)？3） 等您有客戶我們再簽約？4） 您私下幫我銷售，成交了我給您紅包？5） 我愿意簽一般委托，不愿意簽專任委托？6） 需要如此多證件，太煩了，不簽委托了？7） 委托期要三個(gè)月，太長不簽了？8） 委托價(jià)太低，提高我才愿意簽？9） 服務(wù)

43、費(fèi)太高了，降低我才愿意簽？10） 以前交給貴公司處理過，服務(wù)不好，不再信任你們？11） 目前房子已出租給別人，可以再委托出售嗎？12） 如果賣不到委托價(jià)，是否可以用服務(wù)費(fèi)來折價(jià)？13） 我房子金額比較高，1%的手費(fèi)不太合理吧？14） 你們是專任委托，我不能簽，若賣不掉，不是被你們一棵樹上吊死？15） 若能保證假如沒賣出賠償我損失，我就交給你們賣？16） 我已與別家公司先簽委托了，不能再委托你們了？接委托技巧1、 找自己賣就可以了，不需要委托？答：自己賣房子，不僅吃力費(fèi)力，且容易上當(dāng)受騙，您想想看，賣個(gè)房子不但需要花一筆廣告費(fèi)用，還必須每天守在屋里等電話等人上門，不如交給一家值得信賴制度周全的中

44、介公司替您服務(wù)，您若委托本公司，您的物件資料隔天會透過電腦網(wǎng)絡(luò)傳送至立好信各部門，委托我一個(gè)人，即委托先原多位經(jīng)紀(jì)人幫您作銷售，整個(gè)過程從做廣告、行銷包裝、客戶帶看、條件之爭取、合同之簽訂以及售后服務(wù)等，全由本公司以專業(yè)的職能及效率一條龍?zhí)婺?wù)到底，不僅使整個(gè)交易過程更安全、更胡保障。您更可以專心經(jīng)營好自己的事業(yè)，更何況本公司制度健全，信譽(yù)好，客人較多，您委托本公司應(yīng)該會比您自己賣拿得更多。2、 不必簽約了，誰先賣出就給誰服務(wù)費(fèi)？答：一個(gè)制度化的公司，如果不簽約，就沒有辦法運(yùn)用公司的銷售體系，沒有契約也就等于沒有保障和支援，若發(fā)生糾紛怎么辦？委托銷售更可以預(yù)防一屋兩賣的困擾。3、 等您有客戶

45、我們再簽委托？答：公司有規(guī)定不簽委托縱使我有成熟的客戶也絕對不許帶看，若被發(fā)現(xiàn)，我將被革職。一個(gè)房子的銷售，講究的是完整的銷售體系及源源不斷的客人，縱使我一個(gè)人幫您銷售，還是單兵作戰(zhàn)，跟您一個(gè)人銷售是一樣的。4、 您私下幫我銷售，成交了我給您紅包？答：多謝您的好意，我想拿人錢財(cái)與人消災(zāi)，當(dāng)一天和尚撞一天鐘，這是做人做事的基本道理。公司栽培我，給我發(fā)揮的舞臺，我也把它作為我未來安身立命的地方，這種違反公司規(guī)定，降低自己人格的事是損人不利已的事。再次謝謝您的好意，最后還是由我代表我們公司誠心的為您服務(wù)。5、 我愿簽一般委托，不愿簽專任委托？答：一個(gè)合約貴在嚴(yán)謹(jǐn)，貴在雙方都有權(quán)利及義務(wù)，若一個(gè)合約任

46、何一方皆可隨時(shí)終止，此合約又有何意義？不簽也罷。一般約雖可與多家委托，但沒有保障，將心比心，哪一家愿花大量廣告費(fèi)及心血作銷售，其結(jié)果是事半功倍。目前市面銷售的房子這么多，唯有透過專任委托，經(jīng)過負(fù)責(zé)任及精致的行銷手段方能受到市場的青睞。就如同攻一個(gè)灘頭堡，須一支專精的海軍陸站隊(duì)，而不是一群雜牌軍，道理是一樣的。我們再看二級市場，發(fā)展商都是房地產(chǎn)專家，所蓋樓盤銷售成績好壞往往系于此發(fā)展商之興敗存亡，可是它們卻都是將整個(gè)樓盤交由一家代理公司作銷售而不委托多家公司，其道理不言而喻，更可以印證專任委托之優(yōu)點(diǎn)。6、 需要如此多證件，太煩了，不簽委托了？答：證件齊全，產(chǎn)權(quán)清楚的房子上我們公司接受委托的首要條

47、件，因?yàn)槲覀儽仨殞蛻糌?fù)責(zé)，試想一下，若您通過本公司購買到一套證件不齊、產(chǎn)權(quán)不清的房子，房款也付了，您會作何感想，沒有一件有價(jià)值的事情去作是一點(diǎn)麻煩也沒有，沒有關(guān)系，我們是一群有抱負(fù)有熱情的中介服務(wù)人員，那些麻煩瑣事可由我們代勞。7、 委托期要三個(gè)月，太長不簽了？答：本公司接受委托之后要作一系列企劃包裝及行銷廣告等手段，如作詳盡的屋況調(diào)查、現(xiàn)場拍照、貼大租售、輸入電腦流通、DM制作、報(bào)紙廣告等，再來帶看現(xiàn)場，客戶的親朋好友再次帶看，條件的溝通爭取、意向書的填寫、定金的收取等，這整個(gè)過程就如同織一張網(wǎng)，越織越密，就等魚兒上鉤。此時(shí)委托約若已到期，將前功盡棄，縱使客戶經(jīng)過多方爭取打算購買，也將按公

48、司規(guī)定不準(zhǔn)成交，故三個(gè)月委托期經(jīng)實(shí)際運(yùn)作及科學(xué)認(rèn)證是必需的。8、 委托價(jià)太低，提高我才愿意簽？答：委托價(jià)提高，我也很樂意，我們服務(wù)費(fèi)收取也跟著水漲船高，我們何樂而不為，但身為一名專業(yè)經(jīng)紀(jì)人我必須認(rèn)真而負(fù)責(zé)的告訴您，這房子的真實(shí)行情價(jià)，否則屆時(shí)由于價(jià)格過高而喪失商機(jī)，房子賣不出去您可不要怪我了。9、 服務(wù)費(fèi)太高了，降低我才愿意簽？答：服務(wù)報(bào)酬是我們公司經(jīng)過市場評估調(diào)查全方面擬訂出來的，我們是品牌公司也不會象其他公司超收或亂收費(fèi)，若您要求折傭，則不僅打擊了經(jīng)紀(jì)人的積極性，公司更認(rèn)為是我服務(wù)不好、效率差，要不就認(rèn)為我拿了客戶的好處等所謂重賞之下必有勇夫，還是趕緊簽好委托，讓我盡心盡力好好地為您服務(wù)。

49、盡快找到一位好客人才是當(dāng)務(wù)之急。10、 以前交給貴公司處理過，服務(wù)不好，不再信任你們？答：先前您是何時(shí)交給哪一位經(jīng)紀(jì)人服務(wù)呢？請告訴我，是哪些服務(wù)這到位的、損毀本公司信譽(yù)的同仁，我將及時(shí)呈報(bào)上級作一檢討給您一個(gè)交代（目的在測試客戶的話是否真實(shí)）。若本公司先前確是服務(wù)不好那我更應(yīng)該當(dāng)仁不讓再次替您服務(wù)，也請您讓我們公司能有一次在您面前扭轉(zhuǎn)形象，將功補(bǔ)過的機(jī)會，要不然我們公司太冤枉了，也讓您了解到本公司真正的服務(wù)品質(zhì)及內(nèi)涵。11、 目前房子已租給別人，可以再委托出售嗎？答：國家規(guī)定已出租的房子，屋主是可以進(jìn)一步將房子賣掉的，首先您需要收取得客戶的諒解，并告之房子縱使賣掉了，只是換了個(gè)房東，新買方必

50、須接受原有的租約及租客，絲毫不影響租客于租賃內(nèi)所應(yīng)享有的合法權(quán)力。12、 如果賣不到委托價(jià)，是否可以服務(wù)費(fèi)來折價(jià)？答：我們公司收取的這一點(diǎn)服務(wù)費(fèi)，不但要負(fù)擔(dān)您房子的廣告費(fèi)，還得負(fù)擔(dān)人事成本及其他硬體費(fèi)用，而您只需要花一點(diǎn)小錢就有數(shù)百位經(jīng)紀(jì)人為您服務(wù)，且萬事不需擔(dān)憂，何樂而不為？服務(wù)業(yè)本身靠的就是勞動的付出，獲取些微薄的利潤，服務(wù)業(yè)界幾乎未曾聽說靠折扣來做生意，皆是靠提高服務(wù)品質(zhì)來拉攏客戶，大凡一個(gè)服務(wù)業(yè)如發(fā)廊、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)保姆等行業(yè)皆是付出就收費(fèi)，服務(wù)好甚至有小費(fèi)可收。我們公司秉持公平公正的原則，不僅不收小費(fèi)，服務(wù)千次萬次，縱使不成交也不收取任何服務(wù)費(fèi)。若還發(fā)生折扣，公司肯定認(rèn)為我營私舞弊，

51、私下拿好處，要不就是服務(wù)不好，老總讓我永遠(yuǎn)的為您服務(wù)，成為您終生的不動產(chǎn)顧問、理財(cái)專家，替您賺大把的鈔票，難道我還不值得賺這點(diǎn)服務(wù)費(fèi)？13、 我房子金額比較高，1%的收費(fèi)不太合理吧？答：金額比較高的房子需要更多的精力投入來作全盤的規(guī)劃促銷，并承擔(dān)付款的風(fēng)險(xiǎn)，而且金額大的房子客源比較少，廣告量大費(fèi)用高，所花費(fèi)的人力也較大，所以我們對您的房子所作的努力絕不是一般房子所能比擬的。14、 您們是專任委托，我不能簽，若賣不掉，不是被您們一棵樹上吊死？答：專任委托的意義即為專責(zé)處理，同時(shí)也保障了雙方權(quán)益；銷售一棟房子需付出相當(dāng)大的時(shí)間與精力，且積極透過市場正常流通管道盡速尋找買主，并為您作完善的市場調(diào)查、廣告企華，買賣雙方斡旋等，這時(shí)數(shù)百位經(jīng)紀(jì)人為您找到了買主，而您卻表示不需要了，我們豈不是白白浪費(fèi)力氣，且又如何對買主交代呢？15、 若能保證假如沒賣出賠償我損失，我就交給您們賣？答：今天房東您提供屋殼，我們公司提供銷售軟體，是一種合作互惠的關(guān)系，房子賣了利益共享，房子賣不掉，損失共擔(dān)，這是天經(jīng)地義的事情，現(xiàn)在成交了，您吃肉，我喝湯，不成交您沒損失，全部轉(zhuǎn)嫁給我們公司，那我們公司該轉(zhuǎn)嫁給誰呢？天下沒有白吃的午餐、穩(wěn)賺不賠的生意？“