1、金商匯（北京）商業(yè)管理有限公司 2014年4月,貴州 遵義市 湄潭 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告,目 錄,前言 湄潭縣城人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 湄潭房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)調(diào)研 重點(diǎn)類比項目調(diào)研 湄潭房地產(chǎn)市場調(diào)研結(jié)論,首先，感謝貴司賦予我司對湄潭（環(huán)宇加州城）項目這樣一個充滿挑戰(zhàn)的全新的區(qū)域化項目開展產(chǎn)品發(fā)展定位與建議工作。 同時感謝，本項目工作組在市場和項目策劃方案撰寫過程中貴公司予以的協(xié)助，所提供的相關(guān)信息和項目數(shù)據(jù)對本報告的最終完成發(fā)揮了重要作用。 本次產(chǎn)品操作建議報告，是根據(jù)對貴公司項目基礎(chǔ)指標(biāo)、結(jié)合現(xiàn)實市場狀況并針對其進(jìn)行側(cè)重的產(chǎn)品分析，一切基于市場及我公司過往之操作經(jīng)驗。本次提報僅為初稿，如有不當(dāng)之處，敬請

2、指正！,前 言,湄潭縣城人文、經(jīng)濟(jì)環(huán)境,1、城市概況,名茶基地,湄潭為遵義東部片區(qū)中心城市，中國優(yōu)質(zhì)茶生產(chǎn)交易中心，貴州城鄉(xiāng)一體化發(fā)展示范區(qū) 同時也是構(gòu)建以遵義為中心的黔北經(jīng)濟(jì)區(qū)的一個重要樞紐。距離遵義僅70公里。,隨著交通的改善，湄潭已快速融入遵義半小時經(jīng)濟(jì)圈,2013年，湄潭縣GDP大幅增長，經(jīng)濟(jì)總量位列遵義市第6位，經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到歷年來最高。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入發(fā)展的快車道。,2、GDP產(chǎn)值,增幅提升,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，居民收入相對較高,2013年湄潭常駐人口為38萬人，城鎮(zhèn)化率35%，為城市帶來大量人口，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在較大空間。,3、人口發(fā)展,城鎮(zhèn)化率較高,湄潭試驗區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃綱要（2009-20

3、20）明確指出，湄潭縣城到 2015年人口規(guī)模發(fā)展至15萬人，2020年達(dá)到20-25萬人。 年均增長2萬人，將帶動房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展。,經(jīng)濟(jì)擴(kuò)容：湄潭經(jīng)濟(jì)擴(kuò)容，城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，有利于湄 潭房地產(chǎn)市場發(fā)展 交通改善：區(qū)域交通的改善，不僅有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也使得湄潭對周邊的輻射能力增強(qiáng)。 收入翻番：未來五年，城鎮(zhèn)居民收入將翻一番，也必將促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展,小 結(jié),湄 潭 房 地 產(chǎn) 市 場 基 礎(chǔ) 調(diào) 研,房地產(chǎn)宏觀政策、市場解析 湄潭房地產(chǎn)板塊分布情況 項目SWOT分析、市場分析,中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，會議明確指出“要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和

4、管理，加快棚戶區(qū)改造?！?國土部新聞通氣會召開，會議主題為“采取切實措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)，抑制異常地價”，會議指出將按照中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，進(jìn)一步加大分類指導(dǎo)力度，區(qū)分不同城市，指導(dǎo)督促采取切實措施，保持土地市場穩(wěn)定足額供應(yīng)，平抑土地市場價格的異常波動。,調(diào)控政策仍堅持從緊取向，支持合理性住房需求為主要方向。 房價漲幅 超出政府容忍范圍，可能出臺更嚴(yán)厲措施。,全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施，堅決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。,1、宏觀政策,穩(wěn)增長背景下，調(diào)控方向不變

5、,2、宏觀市場,大型房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率提升，中小企業(yè)處境日益艱難。,整體市場平穩(wěn),宏觀大勢的啟示,“調(diào)控”仍將是未來幾年房地產(chǎn)市場不變的主題，因此，合理定價，跑量為主，保障現(xiàn)金流才能在目前的市場中立于不敗之地。,2、湄潭房地產(chǎn)板塊分布情況,【老城區(qū)板塊 】 競爭優(yōu)勢：商圈、配套、區(qū)域情結(jié) 競爭項目：鵬達(dá)國際城、中央府邸等 主要客群：湄潭周邊投資客、首置和普通再改客群 【湄江新區(qū)板塊 】 競爭優(yōu)勢：潛力、教育、低價 競爭項目：清華園、濱江豪苑、天壺碧水藍(lán)天、中國茶城等 主要客群：湄潭本地公務(wù)員及教師群體、首置群體 【黃家壩新區(qū)板塊 】 競爭優(yōu)勢：潛力、低價 競爭項目：中央廣場、典雅國際 主要客

6、群：黃家壩當(dāng)?shù)鼐用?、回家置業(yè)的其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶,三大板塊形成直接競爭關(guān)系,2、湄潭房地產(chǎn)板塊分布情況,2、老城區(qū)板塊競爭情況分析,2、新城區(qū)板塊競爭情況分析,2、黃家壩板塊競爭情況分析,供應(yīng)量巨大：目前市場供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)主要分布在湄江新區(qū)和老城區(qū)，市場潛在供應(yīng)量巨大，其中湄江新區(qū)在售項目較多，且產(chǎn)品雷同，銷售價格相當(dāng)，未來市場競爭壓力加劇； 比拼價格：截止目前，湄潭房地產(chǎn)市場在售樓盤的品質(zhì)相差較小，在銷售壓力下，比拼價格的現(xiàn)象較為突出。湄江新城在售房源均價主要集中在3300元/平米左右。僅中國茶城成為湄潭銷售價格洼地。同時，傳統(tǒng)老城區(qū)中心板塊的濱江房源，價格近4000元/平米。 三房當(dāng)?shù)溃焊邔訉儆?/p>

7、市場供應(yīng)的絕對主流，產(chǎn)權(quán)式酒店等物業(yè)已經(jīng)開始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富；相對其他戶型而言，三室產(chǎn)品成為市場的絕對主流，且銷售速度明顯高于其他戶型。 新區(qū)將成熱點(diǎn)：湄江新區(qū)由于未來的交通打造，加上縣政府的帶動作用，將成為未來房地產(chǎn)項目供應(yīng)的主要區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域；,市 場 小 結(jié),黃 家 壩 市 場 小 結(jié),黃家壩現(xiàn)新售樓盤不多，但體量大； 當(dāng)?shù)貙儆谛聟^(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場，客戶量?。?當(dāng)?shù)鼐用褡越ㄗ》繉Ψ慨a(chǎn)市場影響較大； 到黃家壩置業(yè)的消費(fèi)者多為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶； 外出務(wù)工人員購買力較弱，傾向到新城置業(yè)。,項目SWOT分析、市場分析,優(yōu)勢（Strength） 項目地塊位于湄潭縣新城區(qū)黃家壩鎮(zhèn)范圍內(nèi)，臨近工業(yè)園區(qū)，是

8、目前湄潭縣的新工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要區(qū)域，周邊配套逐步完善中。 目前已開通公交車9路公交線路 ，全線路有6輛公交車，是湄潭公交車最多的線路，每15分鐘一班，交通方便。 項目規(guī)模總體量較大，容易做成品牌項目和可延續(xù)性項目。 臨街面寬，項目展示力強(qiáng)。 自身擁有較大規(guī)模的商業(yè)配套。,9路公交車線路 ，全線路有6輛公交車，是湄潭公交車最多的線路，每15分鐘一班，交通方便。,劣勢（ Weakness ）,1. 項目周邊商業(yè)模式均為餐飲，周邊環(huán)境較差。 2. 項目周邊無大型醫(yī)療配套及中小學(xué)配套。 3. 項目周邊1公里范圍內(nèi)無購物商圈，商業(yè)環(huán)境檔次較低。 4. 項目離老城區(qū)遠(yuǎn)，原城市居民幾乎不愿在黃家壩區(qū)域置業(yè)。,

9、機(jī)會（Opportunity）,目前項目周邊除宏遠(yuǎn).中央廣場外無大型購物商業(yè)，中央廣場的商業(yè)定位與本地消費(fèi)市場格格不入，本項目商業(yè)定位須符合市場需求。 項目周邊區(qū)域發(fā)展前景明朗。 項目周邊商業(yè)模式單一且檔次低，本項目商業(yè)入市將會改變項目周邊商業(yè)格局和消費(fèi)模式。 城市商業(yè)空間發(fā)展速度快。,威脅（Treat）,目前政府出臺多項對房地產(chǎn)市場不利的政策信息，樓市前景不明。 多地傳出樓市降價信息，對目前的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響。 項目周邊現(xiàn)有的商業(yè)模式將會對本項目商業(yè)定位產(chǎn)生較大的影響，因為現(xiàn)有的商業(yè)消費(fèi)氛圍與本項目即將定位的商業(yè)形式反差太大。,供應(yīng)量巨大：目前市場供應(yīng)的熱點(diǎn)地區(qū)主要分布在湄江新

10、區(qū)和老城區(qū)，市場潛在供應(yīng)量巨大，其中湄江新區(qū)在售項目較多，且產(chǎn)品雷同，銷售價格相當(dāng)，未來市場競爭壓力加??； 比拼價格：截止目前，湄潭房地產(chǎn)市場在售樓盤的品質(zhì)相差較小，在銷售壓力下，比拼價格的現(xiàn)象較為突出。中央廣場在售房源均價主要集中在2600元/平米左右。 三房當(dāng)?shù)溃焊邔訉儆谑袌龉?yīng)的絕對主流，產(chǎn)權(quán)式酒店等物業(yè)已經(jīng)開始出現(xiàn)，物業(yè)形態(tài)逐漸豐富；相對其他戶型而言，三室產(chǎn)品成為市場的絕對主流，且銷售速度明顯高于其他戶型。 新區(qū)與黃家壩將成熱點(diǎn)：由于黃家壩和新城區(qū)未來的交通打造，加上縣政府的帶動作用，將成為未來房地產(chǎn)項目供應(yīng)的主要區(qū)域和熱點(diǎn)區(qū)域。,市 場 分 析,重 點(diǎn) 類 比 項 目 調(diào) 研,宏遠(yuǎn)中

11、央廣場,項目現(xiàn)處于前期認(rèn)籌，主要客戶群體 來自周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。,對本項目啟示：黃家壩市場消費(fèi)力 度弱，未來在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宣傳將是 本項目營銷重點(diǎn)。,宏遠(yuǎn)中央廣場主力戶型,項目以110的三房為主，戶型動靜分區(qū)和干濕分區(qū)優(yōu)質(zhì)，贈送面積較多,中 國 茶 城,建筑面積：110,建筑面積：107,項目以110的三房為主，戶型動靜分區(qū)和干濕 分區(qū)有所欠缺，贈送面積較少,中 國 茶 城,建筑面積91-110，主力為純?nèi)?推廣主線- 城市生活大城， 以商業(yè)帶動住宅銷售， 拔高形象，低價入市,中 國 茶 城,對本案的啟示： 當(dāng)前市場剛需當(dāng)?shù)溃咝詢r低總價為市場所需。,項目解析： 1、52萬方綜合體項目，塑造湄江新區(qū)中

12、心。 2、迎合剛需，超低單價搶奪市場 3、商業(yè)配套資源帶來投資客戶。 4、區(qū)域離中心較遠(yuǎn)，目前周邊生活配套不便。,中 國 茶 城,濱 江 豪 苑,1、2號樓認(rèn)籌中,建筑面積：103,建筑面積：103,項目以110的三房為主，戶型動靜分區(qū)和干濕分區(qū)有所欠缺，贈送面積較少,建筑面積：83,入戶花園的使用率較低，餐廳充當(dāng)了過道功能，廚衛(wèi)分隔 較遠(yuǎn)，生活成本增加。且兩室戶型客廳采光明顯較差。,濱 江 豪 苑,建筑面積83-115，主力為100左右的三房,推廣主線- 中心成圈的景觀社區(qū) 低價位，大社區(qū)，以 景觀和配套爭取更多 客戶。,濱 江 豪 苑,對本案的啟示： 不僅迎合市場，但更應(yīng)注重產(chǎn)品自身的打造

13、,項目解析： 1、享有湄江河景觀資源。 2、迎合剛需，主打市場主流戶型，銷售售罄。 3、江景豪宅，戶型設(shè)計優(yōu)質(zhì)，銷售售罄。 4、商業(yè)配套、社區(qū)景觀提升項目品質(zhì)和便利。,濱 江 豪 苑,對本案的啟示： 緊跟市場，注重產(chǎn)品自身的打造和良好的口碑效應(yīng),項目解析： 1、2萬方中庭景觀塑造社區(qū)品質(zhì)。 2、湄潭首個高層低密度小區(qū)，口碑較好，有一定市場基礎(chǔ)。但新中式風(fēng)格打造的效果較差。 3、實用戶型大大提升產(chǎn)品性價比優(yōu)勢。,濱 江 豪 苑,清 華 園,6-10號樓已售,11號樓在售,預(yù)計推出5號樓,建筑面積：93,建筑面積：83,建筑面積：101,入戶花園的使用率較低，餐廳充當(dāng)了過道功能，廚衛(wèi)分隔較遠(yuǎn)，生活

14、成本增加。且兩室戶型客廳采光明顯較差。,入戶花園、實用的院館等贈送空間，大大提升了產(chǎn)品的性價比。 且面積控制較好，極具市場競爭優(yōu)勢。,建筑面積83-117，主力為93-100的二變?nèi)?清 華 園,推廣主線- 實景大盤打消客戶疑慮，2萬方中庭景觀塑造湄潭首席品質(zhì)樓盤形象。,清 華 園,北 城 名 都,建筑面積：76,建筑面積：107,主力戶型設(shè)計方正實用，但贈送面積較少。 以錯層和躍層戶型填補(bǔ)市場空白，但市場接收度較差,北 城 名 都,建筑面積75-129，主力為75兩房和107三房,推廣主線- 新老城交匯處的核心區(qū)域， 完善的配套成為項目賣點(diǎn)。,北 城 名 都,對本案的啟示： 通過宣傳地段和配

15、套優(yōu)勢弱化產(chǎn)品景觀不足,項目解析： 1、新老城交匯處，地理位置優(yōu)越。未來交通改善后，項目發(fā)展?jié)摿Ω蟆?2、項目景觀打造較差，容積率偏高，居住品質(zhì)較低。 3、注重戶型創(chuàng)新，填補(bǔ)市場空白,北 城 名 都,天壺碧水藍(lán)天,建筑面積：120,建筑面積：104,建筑面積：109,全三房戶型，產(chǎn)品較為單一，且戶型贈送面積較小。,建筑面積104-120，全三房戶型,天壺碧水藍(lán)天,對本案的啟示： 強(qiáng)調(diào)項目品質(zhì)，通過填補(bǔ)戶型空白，尋找市場機(jī)會,項目解析： 1、老城中心位置，地理位置優(yōu)越。自建明月大橋改善交通。 2、大盤生活，景觀、配套資源豐富。 3、戶型區(qū)間跨度較大,天壺碧水藍(lán)天,鵬達(dá)國際城,建筑面積：76 兩

16、室兩廳一衛(wèi),建筑面積：120兩房變?nèi)?主力戶型設(shè)計通透實用，但面積跨度較大。 90-110戶型欠缺。,鵬達(dá)國際城,建筑面積43-125，主力為74兩房和120三房,推廣主線- 老城中心地段的大盤高品質(zhì)生活社區(qū)， 景觀、配套一應(yīng)俱全,鵬達(dá)國際城,對本案的啟示： 強(qiáng)調(diào)項目品質(zhì)，通過填補(bǔ)戶型空白，尋找市場機(jī)會,項目解析： 1、老城中心位置，地理位置優(yōu)越。自建明月大橋改善交通。 2、大盤生活，景觀、配套資源豐富。 3、戶型區(qū)間跨度較大,鵬達(dá)國際城,濱 江 時 代 城,湄江國際廣場,2、典型項目分析小結(jié),供應(yīng)市場：湄潭縣城市場供應(yīng)以高層建筑、平層形態(tài)為主。面積集中在7585兩房和107-125三房。區(qū)域市場內(nèi)主力單價在34003900元/，產(chǎn)品和銷售價格均形成較大競爭； 客戶群體：黃家壩市場的主要 客戶群體為當(dāng)?shù)鼐用窈推渌l(xiāng)鎮(zhèn)居民，湄潭縣城到黃家壩置業(yè)較少，外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)傾向選擇黃家壩； 未來發(fā)展：大盤品質(zhì)生活社區(qū)將成為市場主力軍； 營銷渠道：推廣渠道多元化，包括報紙、傳單、售房部、路牌、車身等。因為城市較小，客戶對區(qū)域認(rèn)知度較高，所以客戶務(wù)實性非常強(qiáng)，在推廣上，項目廣告內(nèi)容都較為實際。 重視口碑傳播：口碑傳播是最有效果、最省錢、最便捷、最直接、最有實戰(zhàn)力的營銷手段，親友推薦是獲得樓盤信息的主要渠道之一。,