1、北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,第十一章 路線價(jià)法,劃分路線價(jià)區(qū)段,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度,選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地,調(diào)查評(píng)估路線價(jià),制作深度價(jià)格修正系數(shù)表,編制其他宗地條件修正系數(shù)表,計(jì)算臨街土地的價(jià)值,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 重點(diǎn)介紹了路線價(jià)法的基本原理，要求重點(diǎn)掌握路線價(jià)法的估價(jià)步驟、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偱c土地占有分額的確定。難點(diǎn)是深度修正系數(shù)表的制作。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,概念 路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率或其他價(jià)格修正率來(lái)測(cè)算該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。,

2、第1節(jié) 路線價(jià)法的基本原理,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,理論依據(jù)： 路線價(jià)法實(shí)質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，是市場(chǎng)法的派生方法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 因此路線價(jià)法與市場(chǎng)比較法類似，只不過(guò)以路線價(jià)取代了市場(chǎng)比較法中的可比實(shí)例價(jià)格，以深度等差異修正取代了區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正，其基本原理是替代原理和區(qū)位論的具體運(yùn)用。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,適用對(duì)象和條件 適用對(duì)象：路線價(jià)法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)。 適用條件：運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的前提條件是是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,路線價(jià)法的操作步驟 運(yùn)用路線價(jià)法一般可

3、以分為下列7大步驟進(jìn)行： 劃分路線價(jià)區(qū)段； 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度； 選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地； 調(diào)查評(píng)估路線價(jià)； 制作深度價(jià)格修正系數(shù)表； 編制其他宗地條件修正系數(shù)表； 計(jì)算臨街土地的價(jià)值。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,第2節(jié) 路線價(jià)法的估價(jià)步驟,（一）劃分路線價(jià)區(qū)段 一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是指具有同一個(gè)路線價(jià)的地段。 路線價(jià)區(qū)段是沿著街道兩側(cè)帶狀分布的。因此，在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)。一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。,（二）設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)深度，

4、從理論上講，是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。在實(shí)際估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,（三）選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地通常簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)宗地，是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的具體要求是： 一面臨街； 土地形狀為矩形； 臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度； 臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度 臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)； 用途為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的用途； 容積率為所在路線價(jià)區(qū)段具有代表性的容積率； 其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,（四）調(diào)查評(píng)估路線價(jià) 路線價(jià)是附設(shè)在街道上的

5、若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格。通常在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選擇一定數(shù)量以上的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運(yùn)用收益法(通常是其中的土地剩余技術(shù))、市場(chǎng)法等，分別求其單位價(jià)格或樓面地價(jià)。然后求這些標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單位價(jià)格或樓面地價(jià)的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)或加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù)，即得該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,（五）制定深度價(jià)格修正系數(shù)表 深度價(jià)格修正的原理 深度價(jià)格修正率表是反映隨宗地臨街深度的變化，地價(jià) 變化相對(duì)程度的表格。是基于臨街深度價(jià)格遞減率制作出來(lái) 的。臨街深度價(jià)格遞減率又是基于臨街土地中各部分的價(jià)值隨著遠(yuǎn)離街道而有遞減現(xiàn)象，或者說(shuō)，距街道深度越深，可及性越差，價(jià)值也就越低。,北京師

6、范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,深度價(jià)格修正的各種方法 （1）最簡(jiǎn)單且最容易理解的臨街深度價(jià)格遞減率是四三二一法則。該法則是將臨街深度100英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等份，各等份由于距離街道的遠(yuǎn)近不同，價(jià)值有所不同。從街道方向算起，第一個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的40，第二個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的30，第三個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的20，第四個(gè)25英尺等份的價(jià)值占整塊土地價(jià)值的10。如果超過(guò)100英尺，則以九八七六法則來(lái)補(bǔ)充 。 （2）霍夫曼法則 （3）蘇幕斯法則 （4）哈柏法則,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,深度價(jià)格修正率表的編制 深度價(jià)格修正率表的制作形

7、式有：?jiǎn)为?dú)深度價(jià)格修正（深 度價(jià)格遞減率）、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率 三種。 單獨(dú)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為： a1 a2 a3 an-1 an 累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系為： a1 (a1+a2)/2 (a1+a2+a3)/3 (a1+a2+a3+an-1+an )/n,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,以四三二一法則為例， 單獨(dú)深度價(jià)格修正率為： 403020109876 累計(jì)深度價(jià)格修正率為： 40353.02521.819.517.816.25 再將平均深度百分率中標(biāo)準(zhǔn)深度100h的深度百分率25轉(zhuǎn)換成100保持不變，因此在上述不等式各邊同乘以4，即可得: 平均深度百分率： 16

8、014012010070.865.0,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,平均深度價(jià)格修正率與累計(jì)深度價(jià)格修正率的關(guān)系還可用如下公式表示： 平均深度價(jià)格修正率累計(jì)深度價(jià)格修正率X,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)是： 設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度； 將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份； 制定單獨(dú)深度價(jià)格修正率，或?qū)为?dú)深度價(jià)格修正率轉(zhuǎn)換為累計(jì)深度價(jià)格修正率或平均深度價(jià)格修正率。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,（六）編制其他宗地條件修正系數(shù)表 1寬度修正； 2寬深比率修正； 3容積率修正； 4出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正； 5朝向修正； 6地價(jià)分配率修正。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,（七）計(jì)

9、算臨街土地的價(jià)值 就路線價(jià)與臨街深度價(jià)格修正率兩者的對(duì)應(yīng)關(guān)系來(lái)說(shuō)，在單獨(dú)深度價(jià)格修正率、累計(jì)深度價(jià)格修正率和平均深度價(jià)格修正率中，究竟應(yīng)采用哪一種，要根據(jù)所給路線價(jià)的含義來(lái)確定。采用不同的臨街深度價(jià)格修正率，路線價(jià)法的計(jì)算公式有所不同。下面先以一面臨街矩形土地的情形來(lái)說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,(1)當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率(即：?jiǎn)为?dú)深度價(jià)格修正率)。,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,(2)當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地(如臨街寬度l英尺、臨街深度100英尺)的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，也應(yīng)采用累計(jì)深度價(jià)格修正率，計(jì)算公式為：,北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院,(3)當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，應(yīng)采用平均深度價(jià)格