1、，戴德良行2010.03，義烏國際金融中心0102，0103地塊第二階段：前期市場定位和計劃建議報告，第一階段報告中對義烏市、經(jīng)濟(jì)、計劃等宏觀情況的理解，通過對商業(yè)、酒店、寫字樓房地產(chǎn)市場的研究分析，結(jié)合地塊本身的條件。牙齒階段將在以前的市場定位研究的基礎(chǔ)上，對項目房地產(chǎn)進(jìn)行多角度立體分析思考，合并項目市場定位圖像，對各個房地產(chǎn)(酒店、商業(yè)、寫字樓)的市場定位研究進(jìn)行具體化，對酒店、寫字樓房地產(chǎn)提出市場定位計劃建議，討論業(yè)務(wù)部分的形式選擇、等級功能、客群市場定位、功能定位、形象。為項目開發(fā)和定位提供可行性參考建議，以優(yōu)化整個項目。研究思路，目錄，1，項目開發(fā)戰(zhàn)略，項目地塊屬性，此次01-02地

2、塊為住宿(五星級酒店)用地，01-03地塊為住宿，商業(yè)辦公場所，產(chǎn)權(quán)分割或整體轉(zhuǎn)讓不得。酒店內(nèi)只能安裝配套的小型精品，從事其他商業(yè)零售及批發(fā)、展示活動渡邊杏。參考本案國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，本案用地性質(zhì)為酒店、餐飲、商務(wù)辦公及配套商業(yè)，只能用作器官擁有的房地產(chǎn)計劃。發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展戰(zhàn)略，項目發(fā)展戰(zhàn)略，探討項目的最佳發(fā)展方案，項目發(fā)展方向，上一階段研究分析確定以下房地產(chǎn)類型發(fā)展方向：發(fā)展戰(zhàn)略，2，項目整體圖像市場定位項目定位模型圖像定位消費(fèi)者組定位功能定位圖像定位，業(yè)務(wù)計劃要點(diǎn)，考慮：義烏項目所屬地區(qū)是國際貿(mào)易城市金融商務(wù)區(qū)本項目應(yīng)充分利用自身的優(yōu)勢，有效發(fā)展符合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)的業(yè)務(wù)模式。義烏市性質(zhì)

3、的快速提高、良好的貿(mào)易發(fā)展、消費(fèi)需求的促進(jìn)和消費(fèi)觀念正在逐步改變，牙齒項目的發(fā)展方向必須在現(xiàn)有商業(yè)基礎(chǔ)上提高，必須同時進(jìn)行字典、包容性、對現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)觀念的有效地圖、有限度的飛躍，同時要并行本土化，具備滿足日益提高的消費(fèi)需求的高質(zhì)量服務(wù)。項目的整體市場定位，概括地說，本文的商業(yè)計劃應(yīng)側(cè)重于城市的發(fā)展計劃和消費(fèi)群的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境，提高服務(wù)，提供滿足現(xiàn)有商業(yè)消費(fèi)要求，適當(dāng)超前和引導(dǎo)現(xiàn)代商業(yè)消費(fèi)需求的商業(yè)模式。創(chuàng)新：牙齒項目在規(guī)劃中要追求實(shí)用新穎的結(jié)合，概念新穎，要著手于建筑主體的新方面。專題概念必須有新的想法才能使項目具有個性，項目才能具有與眾不同的內(nèi)容、形式和氣質(zhì)。操作性：計劃方案也要容易操作，操

4、作容易，操作性好。此外，在具體實(shí)施中，還必須有更可操作的方法。多樣性：要選擇多種茄子方案進(jìn)行比較，發(fā)揚(yáng)優(yōu)點(diǎn)，避免缺點(diǎn)，選擇最科學(xué)、合理、最可靠、操作性最高的方案。業(yè)務(wù)計劃要點(diǎn)，項目范圍內(nèi)的市場定位，、項目整體市場定位、項目事故、項目市場定位事故、相關(guān)房地產(chǎn)供需狀況、市場供求狀況、這一項目開發(fā)的高定位要求、項目整體定位、項目環(huán)境啟示、項目定位事故、項目整體定位、項目啟示新消費(fèi)概念，并不脫離市場。開發(fā)創(chuàng)新的、前瞻性的、領(lǐng)先的高級房地產(chǎn)。定位與房地產(chǎn)形象一致的高質(zhì)量服務(wù)團(tuán)隊，提高房地產(chǎn)等級定位。項目市場定位事故，項目全體市場定位，項目目標(biāo)客群市場定位，當(dāng)?shù)?貿(mào)易城市及市站)高端及中級企業(yè)，以行政客為

5、主，補(bǔ)充外來、中級業(yè)務(wù)、政務(wù)潛在客群。項目整體市場定位、項目功能市場定位、內(nèi)部因素、牙齒項目房地產(chǎn)發(fā)展方向和要求的基礎(chǔ)、市場供應(yīng)和需求、牙齒項目開發(fā)的中級和高級定位要求、外部因素、此項目的更好發(fā)展空間和發(fā)展機(jī)會、環(huán)境啟示、項目創(chuàng)新、前瞻性、領(lǐng)導(dǎo)要求、城市和區(qū)域業(yè)務(wù)功能改善項目整體定位計劃高級酒店、辦公室、膳食、休閑、娛樂、布景等的功能和形式。以酒店為核心，提高項目的整體形象，以膳食、娛樂為重點(diǎn)，激發(fā)商業(yè)人氣和氛圍。是行政商務(wù)會談、宴會首選場所，為高級行政商務(wù)客人提供一站式商務(wù)生活中心。項目全體市場定位，我們可以：發(fā)揮義烏市商業(yè)綜合體功能，整合國際貿(mào)易城市金融商務(wù)區(qū)的核心價值，完善城市高級行政商

6、務(wù)輔助服務(wù)。通過酒店、辦公室、膳食、娛樂、休閑功能形式的組合，發(fā)揮集群、補(bǔ)充效果，有效確保消費(fèi)客群，提高項目吸引力。引進(jìn)高端牌子，提供良好的行政商務(wù)環(huán)境，提高服務(wù)質(zhì)量，引領(lǐng)新的消費(fèi)概念，理解市場定位，項目整體市場定位，3，酒店市場定位計劃建議酒店體量建議酒店餐飲建議其他主要設(shè)施建議，酒店類型決定，義烏酒店市場概述，目前高星級酒店市場有更大的發(fā)展空間，但未來競爭比較激烈。要以差異化，特色化定位為基礎(chǔ)，細(xì)分潛在客戶。潛在客戶群分析，確定酒店類型，高級政務(wù)，業(yè)務(wù)需求基數(shù)增加，目前酒店市場難以滿足需求要求。決定酒店類型，決定酒店類型，白金五星級酒店，等級市場定位客群市場定位：以現(xiàn)在和未來的高級政務(wù)、商

7、務(wù)客群為主，將政務(wù)接待、住宿、膳食、會議、休閑、娛樂等多種功能集中在一起，提供高級政務(wù)、商務(wù)、婚慶酒店服務(wù)。白金五星級酒店定位不僅完善了項目自身的形象，還完善了義烏市高檔酒店結(jié)構(gòu)類型，提高了城市的整體形象。決定酒店類型，精品四星級商務(wù)酒店，等級市場定位：與目前普通中級大眾型酒店不同，提供更符合中級商務(wù)特色的精品四星級酒店。客群市場定位：以現(xiàn)在和未來的中級商務(wù)、旅游組客群為中心，提供商務(wù)住宿、休閑、娛樂、膳食功能、相關(guān)酒店套裝服務(wù)孔劉及白金五星級酒店套裝設(shè)施。精品四星級商務(wù)酒店更準(zhǔn)確地定位中級商務(wù)客人，提供專業(yè)、特色的中級純商務(wù)住宿需求，通過與五星酒店區(qū)別的補(bǔ)充定位，共享酒店配套資源。酒店類型決

8、定，義烏現(xiàn)有和規(guī)劃酒店體量狀況，現(xiàn)有酒店狀態(tài)規(guī)模體量：目前4星級體量為24萬間客房數(shù)：250280間標(biāo)準(zhǔn)間面積：2735周；套房有4060左右。酒店狀態(tài)計劃量體計劃：55600萬客房數(shù)：330500個4星級酒店量體計劃應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有酒店規(guī)模調(diào)整客房數(shù)，提高入住率。白金五星級酒店應(yīng)該類似于未來計劃的規(guī)模，在未來競爭中應(yīng)該占據(jù)一定的優(yōu)勢。酒店群眾決定，建議：其他地區(qū)高端酒店群眾狀況，其他高端酒店狀況：規(guī)模群眾：5.5萬人；客房數(shù)：390565個一線城市需求市場相對較大，高級酒店大眾和客房數(shù)相對較多，本案應(yīng)略低于該規(guī)模。酒店媒體確定，概括地說，我們銀行建議“白金五星級酒店”的媒體，規(guī)模應(yīng)與義烏未來計劃的

9、高端酒店相似，考慮到市場的實(shí)際需求，應(yīng)略低于香港、上海、杭州等地的高端酒店規(guī)模?！熬匪男羌壣虅?wù)酒店”的數(shù)量和規(guī)模應(yīng)與現(xiàn)有義烏高端商務(wù)酒店類似，與“白金五星級酒店”形成適當(dāng)?shù)囊?guī)模差距，縮小規(guī)模，提高入住率。酒店體量確定，如果看到酒店體量建議，具體來說，酒店房間確定，其他地區(qū)高級酒店房間情況，酒店房間確定，摘要：標(biāo)準(zhǔn)房間：比重約94，面積約3545；套房：比重約57，套房類型，面積比較多種多樣。總統(tǒng)套房：1間，面積為170450，通常為200300。考慮到其他地區(qū)高級酒店客房情況，按照“白金五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)”普通客房標(biāo)準(zhǔn)，超過36個，高于目前高級酒店客房狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，反映了白金五星級等級。精品四星級酒

10、店客房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與目前義烏高端酒店一致，并應(yīng)低于白金五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)。因此，本案酒店客房建議如下。本案酒店客房建議，酒店客房確定，海洋酒店在商業(yè)性5樓有大面積的多功能廳，面積約600，最多可容納700人，有舞臺。酒店內(nèi)部只有一個多功能大廳，面積約為350，按照宴席規(guī)格，22桌，200多人可以同時用餐。牙齒外還有8個變坡私人房間。酒店里的飯菜都是酒店自己經(jīng)營的。海洋酒店是建立在地理優(yōu)勢、義烏的固定客戶群，因此酒店宴會及會議很多，處于中間價格。義烏酒店事件餐飲現(xiàn)狀，酒店餐飲提議，1F以餐廳容納100人規(guī)模。2F可以容納中餐館，大約400家，20家，最多400人。3F有5個大小不同的宴會廳，最大大廳面積4

11、50個，最多28個，2個中等大小的宴會廳，大約300個，20個，2個小宴會廳，大約100個，3個，宴會價格為800韓元/桌，場地費(fèi)另外收取，酒店內(nèi)的伙食都是酒店自己經(jīng)營的。天港國際酒店的地理位置比較偏，與市內(nèi)貿(mào)易區(qū)同等的星級酒店相對較少，宴會廳的上座率不高，在同等星級酒店中，宴席價格最低。義烏酒店事件餐飲現(xiàn)狀，酒店餐飲提議，義烏酒店4F是大型宴會廳，700個，最多50個，價位1500韓元的酒店內(nèi)餐飲全部由酒店本身經(jīng)營。義烏酒店是義烏品牌古老的四星級酒店之一，開業(yè)速度快，目前設(shè)施設(shè)備和酒店環(huán)境看起來比其他四星級酒店舊，上座率也處于中等水平，但價格高于天港國際酒店。義烏酒店事件餐飲現(xiàn)狀，酒店餐飲提

12、議，1F西餐廳，容納100人左右提供自助餐晚宴，148元/座位；2F和3F各有一個宴會廳，2層宴會廳大約400個，可以容納26桌，但沒有舞臺。三層宴會廳體積稍小，350，可容納24桌，但有一個專業(yè)舞臺，3F有10多個高級VIP私人房間。酒店的食物都是梨花酒店自己經(jīng)營的。，考慮義烏酒店事件餐飲現(xiàn)狀，酒店餐飲提議，餐飲類別，人均消費(fèi)，餐飲，傳媒認(rèn)為，本事件以餐飲為重點(diǎn)，地區(qū)高級餐飲相對不足，可以參考相同的星級餐飲體量和客房體量比例。(威廉莎士比亞，坦普林，食品)等級中，對本項目的二星級酒店進(jìn)行了差別化考慮，五星級酒店提高了餐廳等級，保證了高級商務(wù)政務(wù)客戶群的需求，四星級酒店在中級和中級安排餐飲等級

13、，滿足了更多公眾的消費(fèi)者需求。酒店膳食提案，餐廳及酒吧，香港島香格里拉在56F設(shè)立景觀餐廳，提高用餐環(huán)境?？紤]到本案周圍有中央公園及國際貿(mào)易城市龐大的景觀園區(qū)，可以考慮在高層或頂層設(shè)置一些特色餐廳。酒店膳食建議，香港島香格里拉酒店膳食安排，餐廳和酒吧，凱悅宴會廳面積為1200人，可容納約700人。可以分成兩三個單獨(dú)的宴會廳。本案可以設(shè)置多個大小不同的宴會廳，根據(jù)實(shí)際需要，部分宴會廳可以自由組合，也可以分為獨(dú)立宴會廳。杭州凱悅酒店餐飲布局，酒店餐飲建議，牙齒情況下將餐飲視為項目的整體亮點(diǎn)，是政府、商務(wù)招待會、宴會的重要組成部分，建議如下：五星級酒店餐飲比率上限17，精品商務(wù)酒店剔除限制14，餐飲

14、使用面積如下。本例中，酒店餐飲面積建議、酒店餐飲建議、酒店餐飲建議“白金五星級酒店”牙齒政務(wù)、商務(wù)招待中政務(wù)、商務(wù)宴會、招待是飲食的重要組成部分，對飲食等級、烹飪界風(fēng)味、環(huán)境的要求很高，因此在飲食等級、烹飪界特色及消費(fèi)水平方面要高于義烏現(xiàn)有的高級酒店，大型中餐廳以符合當(dāng)?shù)乜谖兜慕K浙江菜為主，提供廣東菜，可以迎合大規(guī)模行政、政務(wù)方面的接待、接待要求。高層俯視著名牌特色中餐廳、西餐廳、小規(guī)模招待、招待、改善用餐環(huán)境、利用高層的良好視線、國際貿(mào)易城市宏偉的建筑群、中央公園、義烏江等景觀。適當(dāng)調(diào)整大餐和高層餐的價格，徐璐區(qū)別不同消費(fèi)群和位置等級，避免同質(zhì)競爭。人均消費(fèi)應(yīng)略高于當(dāng)前義烏現(xiàn)有高端酒店消費(fèi)

15、水平，反映市場定位等級和競爭優(yōu)勢。白金五星級酒店餐飲形式提案，酒店餐飲提案，酒店餐飲提案，精品四星級商務(wù)酒店餐飲形式提案，考慮“精品四星級商務(wù)酒店”餐飲的情況下，高端商務(wù)客人集團(tuán)消費(fèi)為主，同時餐飲定位應(yīng)區(qū)別于“白金五星級酒店”，如烹飪、燒烤、燒烤等。 將宴會視為重要功能，最大限度地規(guī)劃會議宴會廳面積，分別為五星級酒店會議率上限15，精品商務(wù)酒店退出限制8，會議宴會使用面積如下。 本例中，酒店會議宴會使用面積提案、酒店會議室提案、酒店酒店酒店會議宴會表明，白金五星級酒店在本事件中的五星級酒店發(fā)揮了大型行政、商務(wù)招待等宴會、會議功能，因此，會議室、宴會廳不僅面積計劃大，而且其單體室在空間上應(yīng)表現(xiàn)出更好的寬敞和舒適，應(yīng)減少主宴會廳支柱?？紤]到酒店內(nèi)部流動線，會議室宴會廳多功能大廳的布置在3樓4樓。精品四星級商務(wù)酒店可以減少四星級酒店的會議室、宴會廳規(guī)劃量，共享五星級酒店會議室、宴會廳設(shè)施。，本例將酒店休閑中心使用面積提案，休閑中心集中在白金五星級酒店，減少名牌四星級商務(wù)酒店休閑中心面積比例：酒店休閑中心提案，酒店休閑中心提案，酒店休閑中心提案，白金五星級酒店高級休閑中心提供完備的休閑美容健身，健身，視頻等服務(wù)，在五星級酒店頂