1、第九章 假設開發(fā)法,第九章 假設開發(fā)法,第一節(jié) 假設開發(fā)法的基本原理 第二節(jié) 假設開發(fā)法的估價步驟 第三節(jié) 假設開發(fā)法應用舉例,學習目標,了解假設開發(fā)法估價的概念 理解假設開發(fā)法的理論依據(jù)、適用對象與條件 掌握假設開發(fā)法估價的計算公式和操作步驟 能夠應用假設開發(fā)法的兩種方式估算不同狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格,第一節(jié) 假設開發(fā)法的基本原理,一、假設開發(fā)法概念 二、假設開發(fā)法理論依據(jù) 三、假設開發(fā)法的適用范圍和條件 四、假設開發(fā)法的計算公式,一、假設開發(fā)法概念,假設開發(fā)法（the Hypothetical Development Method），又稱為預期開發(fā)法、剩余法、倒算法、殘余法或余值法，是在估算開

2、發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預測的未來房地產(chǎn)正常的開發(fā)成本、利息、利潤、稅收等費用，根據(jù)剩余之數(shù)來確定估價對象房地產(chǎn)價格的一種方法。其本質是以房地產(chǎn)的預期開發(fā)后的價值為導向來求取估價對象的價值。,二、假設開發(fā)法理論依據(jù),假設開發(fā)法是一種科學實用的估價方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預期收益原理。 假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。,三、假設開發(fā)法的適用范圍和條件,1、適用范圍 （1）適用于對具有潛在

3、開發(fā)價值的房地產(chǎn)價格的估算。 （2）適應于對待開發(fā)土地的價格及其最高地價、最大利潤、最高開發(fā)費用的估算。 （3）適應于通過熟地地價來估算生地地價。 （4）適應于土地開發(fā)后進行轉讓，對已被開發(fā)土地的估價。 （5）適應于對待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價。如對原有的舊建筑物拆除后，再在原址上建造新項目的估價，適合用假設開發(fā)法。 （6）適應于對現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中房價或地價的單獨估算，此時，從房地合一的總價格中減去建筑物的價格，剩余部分即為土地價格。 （7）適應于建筑物改造或在建工程續(xù)建后進行銷售，對于被改造建筑物或在建工程的估價。 （8）適應于對房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務狀況評估。,2、適用條件 （1）透明、

4、穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)政策。 （2）完善的房地產(chǎn)法規(guī)體系。 （3）清晰的、全面的房地產(chǎn)投資與交易的稅費清單和穩(wěn)定的稅費政策。 （4）完整的、動態(tài)的和現(xiàn)代化的房地產(chǎn)信息資料庫。 （5）公開的、長期的和合理的土地供應計劃。,四、假設開發(fā)法的計算公式,（一）基本公式 1、適用于預期售價的公式 P = A( B + C ) 式中：P購置開發(fā)場地的價格； A土地開發(fā)的總價格或開發(fā)完成 后的房地產(chǎn)價格； B整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C開發(fā)商合理利潤。,2、適用于預期租金的公式 開發(fā)項目建成后出租情形下的理論公式： P = PC( B + C ) PC = a / r 式中：P購置開發(fā)場地的價格； PC開發(fā)項目預期

5、建成后的資本化價格； B整個開發(fā)項目的開發(fā)成本； C開發(fā)商合理利潤； A開發(fā)項目建成后每年的平均純收益（平 均純租金）； r資本化率，即預期的投資收益率。,將上述基本公式加以細化，可得出如下房地產(chǎn)價格的計算公式 待開發(fā)房地產(chǎn)價格 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格 開發(fā)成本管理費用 投資利息銷售費用銷 售稅費開發(fā)利潤投資 者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負 擔的稅費,（二）具體公式 1、求生地價格的公式 （1）適用于在生地上建成房屋的公式 生地價格 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格由生 地建成房屋的開發(fā)成本管理費用 投資利息銷售稅費銷售稅費 開發(fā)利潤買方購買生地應負擔 的稅費,（2）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式。 生地

6、價格= 開發(fā)完成后的熟地價格由生地 開發(fā)成熟地的開發(fā)成本管理費用 投資利息銷售稅費銷售稅費 土地開發(fā)利潤買方購買生地應 負擔的稅費,2、求毛地價格的公式 （1）適用于在毛地上建成房屋的公式 毛地價格 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格 由毛地建成房屋的開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 銷售稅費 開發(fā)利潤 買方購買毛地應負擔的稅費,（2）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式 毛地價格= 開發(fā)完成后的熟地價格 由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 銷售稅費 土地開發(fā)利潤 買方購買毛地應負擔的稅費,3、求熟地價格的公式 熟地價格 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格 由熟地建成房屋的開發(fā)成本 管理費

7、用 投資利息 銷售稅費 銷售稅費 開發(fā)利潤 買方購買熟地應負擔的稅費,4、求在建工程價格的公式 在建工程價格 = 續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價格 續(xù)建成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 銷售稅費 續(xù)建投資利潤 買方購買在建工程應負擔的稅費,5、求舊房價格的公式 舊房價格 = 裝飾裝修改造完成后的房地產(chǎn)價格 裝飾裝修改造成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 銷售稅費 裝飾裝修改造投資利潤 買方購買舊房應負擔的稅費,第二節(jié) 假設開發(fā)法的估價步驟,一、假設開發(fā)法的基本估價步驟 二、假設開發(fā)法的兩種計算方式,一、假設開發(fā)法的基本估價步驟,（一）調查待估房地產(chǎn)的基本情況 調查的基本情況主要有以下4點： 1.明確房

8、地產(chǎn)的自然狀況 （1）弄清房地產(chǎn)的位置 （2）弄清房地產(chǎn)的實體情況 （3）弄清土地權屬狀況 （4）掌握房地產(chǎn)市場狀況,（二）選擇最佳開發(fā)利用方式 在選擇最佳利用方式中，最重要的是選擇最佳的用途。土地用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，究竟市場在項目建成這段時間內最需要什么類型的房地產(chǎn)。 （三）估計開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)經(jīng)營期是值從取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）一直到未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結束這段時間。可分為開發(fā)期和經(jīng)營期。估計開發(fā)經(jīng)營期的方法通常參考各地的工期定額指標，可采用類似于市場比較法的方法，即根據(jù)其他相同類型、同

9、等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)經(jīng)營期來估計確定。,（四）預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格 1.對于出售的房地產(chǎn) 應按當時市場上同類用途、性質和結構的房地產(chǎn)的市場交易價格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價格，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，或采用市場比較法于長期趨勢法相結合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能的變化趨勢來推算。 2.對于出租和營業(yè)的房地產(chǎn) 根據(jù)當時市場上同類用途、性質和結構的房地產(chǎn)的租金水平和出租費用水平，采用收益法將純收益還原為房地產(chǎn)價格。,（五）估算各項成本費用及利稅 1.估算開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費 由于假設開發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以

10、，在實際估價中測算開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據(jù)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構成情況來分項測算，測算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預測。,例如，開發(fā)成本、管理費用可采用類似于市場法的方法來求取，即通過當?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項目當前的開發(fā)成本和管理費用為多少來推算。 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必需的廣告宣傳、銷售代理等費用。銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費等其他銷售稅費。 銷售費用和銷售稅費通常是按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比率來測算。,2.估算投資利息,投資利息測算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。估算投資利息需把握以下6個方面: （1）應計

11、息項目 應計息的項目包括：未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費；開發(fā)成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息。 （2）計息期 計息期是某項費用應計息的時間長度。其起點是該項費用發(fā)生的時間點，終點通常是開發(fā)期結束的時間點，不考慮預售和延遲銷售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假設在估價時點一次付清，所以，其計息的起點是估價時點。,（3）計息方式 有單利計息和復利計息兩種。,（4）利率的大小 選用不同的利率，應選用相對應的計息方式，反過來，選用不同的計息方式，應選用相對應的利率，不能混淆。 （5）計息周期 計息周期是計算利息的單位時

12、間。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。 （6）名義利率和實際利率 在復利計息的情形下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，例如，利率的時間單位為一年，而計息周期為半年、季、月、周或天等，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率(又稱有效利率)的概念。,例如：年利率為6%，存款額為1000元，存款期限為1年,2,3.估算開發(fā)利潤,開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。在測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。,4.估算投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費,投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費

13、，是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應負擔的有關稅費，如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關規(guī)定，無規(guī)定的依照當?shù)亓晳T，按照待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。,5.估算折現(xiàn)率,折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。,（六）求取待開發(fā)房地產(chǎn)即估價對象的價格 計算時通常是將以上已估算得到的數(shù)據(jù)直接代入計算公式中進行計算。 待開發(fā)房地產(chǎn)價格 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格 開發(fā)成本管理費用 投資利息銷售費用銷

14、 售稅費開發(fā)利潤投資 者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負 擔的稅費,二、假設開發(fā)法的兩種計算方式,（一）傳統(tǒng)計息方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式的定義 傳統(tǒng)計息方式即靜態(tài)方式，主要是以估價時的房地產(chǎn)市場狀況為依據(jù)，視房地產(chǎn)的各項費用為靜止在估價作業(yè)日期時的數(shù)額；不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減。 現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式即動態(tài)方式，是將所有的項目，均按其在實際發(fā)生時點的數(shù)額貼現(xiàn)到估價時點的值代入公式，這時公式中所有項目都對應于估價時點。,（二）傳統(tǒng)計息方式與現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式的區(qū)別 1.對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費的估算，在傳統(tǒng)計息方式中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預測它們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額； 2.傳統(tǒng)計息方式不考慮各項支出、收入所發(fā)生的不同時間；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式要考慮各項支出、收入所發(fā)生的不同時間； 3.在傳統(tǒng)計息方式中投資利息和開發(fā)利潤都需要單獨顯示出來；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式中這兩項都不需要單獨顯現(xiàn)出來，是隱含在折現(xiàn)過程中的。,（三）傳統(tǒng)計息方式與現(xiàn)金流量折現(xiàn)方式的優(yōu)缺點 從理論上講，傳統(tǒng)計息方式測算的結