1、第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級,從價值角度給土地“論資排輩”,土地分等定級與土地估價的關(guān)系,二者從不同角度對土地的特性進行評價： 土地分等定級： 評定土地的使用價值； 土地估價： 評定土地使用價值在市場上反映出的價格。,第一節(jié) 概述,一、城鎮(zhèn)土地分等定級的概念 1、分等： 通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟、社會、自然等各因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，運用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)進行分類排隊，評定城鎮(zhèn)土地等。 土地等的實質(zhì)：各城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量狀況的排序。 土地等的順序在全國或省、地級行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一排列。,2、定級,定級： 根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟、自然2種屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作

2、用，對土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級。 土地級的實質(zhì)： 反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地的區(qū)位條件和利用效益（土地質(zhì)量）的差異。 土地級的順序在各城鎮(zhèn)內(nèi)部統(tǒng)一排列。,二、城鎮(zhèn)土地分等定級的目的與對象,1、城鎮(zhèn)土地分等定級的目的： 為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用率，為國家和各級政府制定各項土地政策和調(diào)控措施，為土地估價、土地稅費征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃的制定提供科學(xué)依據(jù)。,2、城鎮(zhèn)土地分等定級的對象,城鎮(zhèn)土地分等的對象是： 城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地； 土地定級的對象： 城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地。 城

3、鎮(zhèn)以外的獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地也可一同進行評定。,三、城鎮(zhèn)土地分等定級的體系,城鎮(zhèn)土地分等定級體系,等,級,分層次進行,綜合定級,分類定級,市區(qū)非農(nóng)業(yè)人口50萬以上的大城市，宜 進行綜合定級和分類定級。,商業(yè)用地定級,住宅用地定級,工業(yè)用地定級,四、土地定級原則,1、綜合分析原則 諸要素與土地質(zhì)量和效益的關(guān)系 2、主導(dǎo)因素原則 3、地域分異原則 分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異 4、土地級差收益原則 5、定量與定性分析結(jié)合原則 經(jīng)驗性的分析盡量量化；初步方案以定量分析為主。最終定案宜依靠定性分析。,第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地分等,一、城鎮(zhèn)土地分等的程序 1、城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查

4、 2、城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化 3、計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等 4、驗證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等5、編制城鎮(zhèn)土地分等成果 6、城鎮(zhèn)土地分等成果驗收 7、成果應(yīng)用和更新,二、城鎮(zhèn)土地分等的具體方法,（一）城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作 土地分等工作由土地行政主管部門組織實施。 1、計劃方案準(zhǔn)備 內(nèi)容包括： 開展城鎮(zhèn)土地分等的區(qū)域和范圍； 分等工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)； 時間劃分和經(jīng)費預(yù)算； 需要的技術(shù)資料和圖件資料； 分等成果圖； 分等技術(shù)方案。,編寫城鎮(zhèn)土地分等任務(wù)書,2、各種表格準(zhǔn)備,有選擇性地從城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程附錄表格中選擇工作表格。 準(zhǔn)備有關(guān)編制分等成果圖和資料圖

5、所需的工作底圖。,3、工作圖件準(zhǔn)備,（二）城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的選擇,1、影響城鎮(zhèn)土地等次的因素因子層介紹 城鎮(zhèn)土地分等因素：指對城鎮(zhèn)土地等有重大影響，并能體現(xiàn)城鎮(zhèn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、姿態(tài)條件。 分為：,2個層次,7大主要因素、24個因子及選擇要求,2、因素、因子的選擇原則,（1）指標(biāo)值變化對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量有顯著影響； （2）指標(biāo)值有較大的變化范圍； （3）指標(biāo)反映當(dāng)前的土地利用發(fā)展趨勢，并對城鎮(zhèn)未來土地等產(chǎn)生影響； （4）能反映不同性質(zhì)城鎮(zhèn)之間的土地等差異； （5）易通過統(tǒng)計資料獲取或易量化處理。,3、影響城鎮(zhèn)土地等的因素、因子選擇方法,一般根據(jù)特爾菲法進行，必要時可采用主成分分析法作

6、為輔助手段來篩選。,4、城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重的確定,權(quán)重：反映分等因素因子對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的影響程度。 遵循3條原則： （1）權(quán)重值與因素對土地質(zhì)量影響的大小成正比； （2）權(quán)重值在0-1之間，各選定因素的權(quán)重值之和為1； （3）可單獨選用特爾菲法、因素成對比較法或?qū)哟畏治龇ù_定，也可用特爾菲法結(jié)合其他兩種方法來確定。,特爾菲法,又稱專家打分法，是一種常用的技術(shù)測定法，它能對大量非技術(shù)性的、無法定量分析的因素作出概率估算，并能將概率估算的結(jié)果告訴專家，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，使分散的評估意見逐次收斂，最后集中在一致的評估結(jié)果上。 操作方法：對各因素進行多輪次的專家打分，最后按下式計

7、算權(quán)重值： Wi第i個因素或因子的權(quán)重； Ei第i個因素或因子經(jīng)多輪打分后的均值。,要求,1）專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況和社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等有關(guān)行業(yè)的技術(shù)專家、管理專家以及高層次決策者，專家總體權(quán)威程度較高，總數(shù)為10-40人； 2）按照表格3-2-1進行打分。專家打分時應(yīng)根據(jù)相應(yīng)工作的背景和打分說明進行，并在不協(xié)商的情況獨立打分； 3）從第一輪打分起，必須參考上一輪打分的結(jié)果進行； 4）打分輪次一般為2-3輪。,表3-2-1 城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重調(diào)查表,因素成對比較法,通過因素間成對比較，對比較結(jié)果賦值、排序。 即： 對所選因素/因子的相對重要性進行兩兩比較、賦值、計算權(quán)重。 要求： 對因

8、素賦值范圍應(yīng)在0-1之間，同時，兩因素之和等于1； 對比結(jié)果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因素，則A因素大于C因素的關(guān)系。,層次分析法（AHP法）,對因素/因子的相對重要性進行判斷，組成判斷矩陣，計算權(quán)重值。 要求： 因素相對重要性的判別最好使用特爾菲法測定的數(shù)據(jù)； 判斷矩陣必須通過一致性檢驗。,（三）城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理,1、調(diào)查的內(nèi)容 （1）分等的基本資料 （2）城區(qū)區(qū)位資料 （3）城鎮(zhèn)積聚規(guī)模資料 （4）城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施資料 （5）城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平資料 （6）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平資料 （7）區(qū)域綜合服務(wù)能力資料 （8）區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料,2、城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查的一般要求,（1

9、）除反映增長率的資料外，其他資料時限應(yīng)在前2年內(nèi)；應(yīng)統(tǒng)一時限。 （2）同一因素/因子的數(shù)據(jù)應(yīng)口徑一致。 （3）調(diào)查資料應(yīng)填入城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程規(guī)定的相應(yīng)表格或調(diào)查手簿中。 （4）必要的實地考察、補充校核工作。,3、城鎮(zhèn)土地分等資料的整理,主要內(nèi)容： 選取合適的方法對資料進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，為以后因素分值計算工作做準(zhǔn)備。 標(biāo)準(zhǔn)化處理的方法有2種： 位序標(biāo)準(zhǔn)化或極值標(biāo)準(zhǔn)化。,（1）城鎮(zhèn)區(qū)位資料的整理,1）城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)求取 統(tǒng)計各種對外交通手段 對各種交通方式分別賦分 加總各項得分 計算城鎮(zhèn)交通條件指數(shù) 賦分的標(biāo)準(zhǔn)可選用2種方式之一： 一是用特爾菲法或因素成對比較法確定賦分標(biāo)準(zhǔn)； 二是參照城鎮(zhèn)土地

10、分等規(guī)程提供的賦分標(biāo)準(zhǔn)： 有鐵路站點的城鎮(zhèn)每擁有1條國家干線鐵路得6分 每擁有一個跨省際告訴公路出入口得5分 。,2）城鎮(zhèn)輻射能力指數(shù)求取,通過城鎮(zhèn)所在區(qū)位的貨運總量和客運總量來計算。 按照極值標(biāo)準(zhǔn)化公式，對城鎮(zhèn)所在區(qū)域的貨運總量和客運總量分別進行標(biāo)準(zhǔn)化處理 用特爾菲法或因素成對比較法確定貨運總量和客運總量的權(quán)重 加權(quán)計算城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù) 把結(jié)果填入相應(yīng)表格 極值標(biāo)準(zhǔn)化公式,（2）城鎮(zhèn)集聚規(guī)模資料整理,將城鎮(zhèn)人口規(guī)模、城鎮(zhèn)人口密度、城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)增加值、城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入有關(guān)表格。 （3）城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施資料的整理 將城鎮(zhèn)年末人均鋪裝道路面積、全年人均生活用水量、城鎮(zhèn)氣化率、

11、排水管道密度的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入相應(yīng)表格。,（4）區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平資料的整理,GDP綜合指數(shù)、地方財政收入綜合指數(shù)、固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)、社會消費品零售總額綜合指數(shù)、外貿(mào)出口額綜合指數(shù)的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入相應(yīng)表格。 （5）區(qū)域綜合服務(wù)能力資料的整理 人均年末儲蓄余額、人均全年郵電業(yè)務(wù)量、專業(yè)技術(shù)人員比的的原始值和標(biāo)準(zhǔn)化值填入相應(yīng)表格。,（四）城鎮(zhèn)土地等的初步劃分,1、初步劃分的要求 （1）是在運用多因素綜合評價方法計算分等對象的綜合分值的基礎(chǔ)上確定的； （2）在一個分等初步方案的形成過程中，因子指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化方法應(yīng)保持一致。,2、因子分值計算的原則,（1）在城鎮(zhèn)土地分等因素資料整理的基礎(chǔ)上，

12、采用位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化的方法，分別計算分等對象的因子分值，因子分值( 0-100)。 因子分值越大，其對土地質(zhì)量的影響越大。 （2）因子評價指標(biāo)與土地質(zhì)量之間存在正相關(guān)關(guān)系或負相關(guān)關(guān)系。 只有區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地與土地質(zhì)量呈負相關(guān)，其余因子與土地質(zhì)量都是正相關(guān)。,3、因子分值計算的公式,（1）位序標(biāo)準(zhǔn)化的公式 Yij第i個分等對象的第j項因子分值； Xij 第i個分等對象的位序（各分等對象按第j項因子指標(biāo)值大小進行排序，當(dāng)指標(biāo)值與土地質(zhì)量呈正相關(guān)時，排序從大到小進行；反之亦反。）； n參加分等的城鎮(zhèn)個數(shù)。,（2）極值標(biāo)準(zhǔn)化公式,Yij第i個分等對象的第j項因子分值； (j)，Xj當(dāng)?shù)趈項因

13、子指標(biāo)與土地利用效益呈正相關(guān)時，(j)=1且X= ；當(dāng)?shù)趈項因子指標(biāo)與土地利用效益呈負相關(guān)時，(j)=-1且X= ； Xij 第i個分等對象的第j項指標(biāo)值； 各分等對象Xij指標(biāo)的最小值； 各分等對象Xij指標(biāo)的最大值.,舉例,已知某因子與土地質(zhì)量等呈負相關(guān)，其指標(biāo)值為80，已知該因子指標(biāo)的極限高值和極限低值分別為130和20，則采用極值標(biāo)準(zhǔn)化公式進行標(biāo)準(zhǔn)化后得到的指標(biāo)值為（ ）。 A 45.5 B 53.3 C 54.5 D 61.5,（3）因子 分值計算,按上述原則、要求和公式，對個因素對應(yīng)的因子指標(biāo)分別進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，得出各因子的分值，將結(jié)果填入相關(guān)表格。 如：表3-2-2 城鎮(zhèn)設(shè)施因素

14、因子分值計算表,表3-2-2 城鎮(zhèn)設(shè)施因素因子分值計算表,4、因素分值計算,（1）因素分值計算公式 Fik第i個分等對象第k個因素的權(quán)重值 Wkj第j項因子對應(yīng)上層第k個因素的權(quán)重值 Yij第i個分等對象第j項因子分值 n第k個因素包含的因子個數(shù) （2）綜合分值計算公式 Si第i個分等對象的綜合分值 Wk第k個因素的權(quán)重值 Fik第i個分等對象第k個因素的權(quán)重值,5、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分,（1）劃分的原則 1）按綜合分值劃分，不同土地等對應(yīng)不同的綜合分值區(qū)間，最好的土地為1等，以此類推。 2）土地等的數(shù)目，按國家規(guī)程規(guī)定，?。ㄗ灾螀^(qū)）按3-8個等確定；直轄市3-5個等；省級以下區(qū)域2-5個等；

15、全國和跨省級區(qū)域依實際情況而定。 3）按綜合分值和區(qū)域狀況確定2-3個不同的初步分等方案，填入相應(yīng)表格。,（2）土地等的初步劃分方法,數(shù)軸法： 將綜合分值點標(biāo)繪在數(shù)軸上，選擇點數(shù)稀少處作為等間分界； 總分頻率曲線法： 對綜合分值進行頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。,（五）城鎮(zhèn)土地等成果驗證與確定,將初步劃分的土地等通過實際市場的一些數(shù)據(jù)進行證明，看劃分的結(jié)果十分與實際一致。 城鎮(zhèn)土地等的最終確定應(yīng)綜合考慮專家和下級行政主管部門的反饋意見，在分等報告中應(yīng)說明城鎮(zhèn)土地等調(diào)整的依據(jù)和原因，并將最終確定的土地等填入相應(yīng)表格。,第三節(jié) 城鎮(zhèn)土地定級,一、城鎮(zhèn)土地定級工作的內(nèi)容

16、1、準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查； 2、因素資料整理及定量化； 3、單元分值計算及土地級評定； 4、編制城鎮(zhèn)土地級別圖及量算面積； 5、土地級的邊界落實及分宗整理； 6、編寫城鎮(zhèn)土地定級報告； 7、定級成果驗收； 8、成果歸檔和資料更新。,二、城鎮(zhèn)土地定級工作的具體方法,（一）定級的準(zhǔn)備工作 1、計劃：編寫城鎮(zhèn)土地定級任務(wù)書 2、表格準(zhǔn)備 3、圖件準(zhǔn)備 （二）城鎮(zhèn)土地定級因素選擇 因素指對土地定級有重點影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件。,1、影響城鎮(zhèn)定級的因素體系介紹,2、定級因素選擇的范圍和方法,范圍： 綜合定級因素選擇的范圍， 商業(yè)用地定級因素選擇的范圍， 住宅用地定級因素選擇的范圍

17、， 工業(yè)用地定級因素選擇的范圍 其他方面的因素選擇范圍。 方法： 按城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程規(guī)定的內(nèi)容采用特爾菲法測定要選擇的因素，或按掌握的數(shù)據(jù)進行選擇。,（三）城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查,1、繁華程度 2、交通條件 3、基本設(shè)施 4、環(huán)境條件 5、社會、歷史及人口 6、產(chǎn)業(yè)集聚 7、城鎮(zhèn)規(guī)模 8、定級驗證資料 9、其他資料,（四）定級資料整理及量化,1、量化的基本內(nèi)容 選擇定級因素 確定定級因素權(quán)重 確定因素的指標(biāo)值、指數(shù)、功能分、距離及作用分 編制作用分值表，勾繪定級因素作用分值圖,2、量化的一般方法,根據(jù)各因素在城鎮(zhèn)中的空間分布形態(tài)及其影響土地質(zhì)量的方式，將定級因素分為面狀因素和點、線狀因素兩大類分

18、別進行量化。,（1）面狀因素,含義：面狀因素對土地質(zhì)量的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)。 面狀因素有2個主要特征： 它所依附的客體在城鎮(zhèn)中分布面積較大； 它僅對其自身客體所在位置產(chǎn)生影響，而對周圍的地塊基本無外溢的影響。 如：基礎(chǔ)設(shè)施、自然條件、綠地狀況、影響范圍小的污染等。 量化的步驟： 整理因素資料 計算因素指標(biāo)值 用數(shù)學(xué)模型求出各因素的作用分,面狀因素的量化模型,eii指標(biāo)值的作用分 xii指標(biāo)值 Xmax，xmini指標(biāo)的最大、最小值,（2）點、線狀因素,含義：點、線狀因素對土地質(zhì)量的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距離設(shè)施的遠近有關(guān)。 點、線狀因素的2個主要特征： 它所依附的客體在城鎮(zhèn)中

19、分布面積小，在空間分布上集聚現(xiàn)象明顯，相對于城鎮(zhèn)總體而言多為點狀、線狀形態(tài)分布； 它不僅對其自身客體所在位置上的土地質(zhì)量有影響，而且通過區(qū)位的波及性和外溢作用形成一定的區(qū)位關(guān)系，對周圍的地塊乃至整個城鎮(zhèn)土地產(chǎn)生不同的影響。 如：商業(yè)服務(wù)中心、道路、文體設(shè)施、公交站點等。,點、線狀因素的量化,點、線狀因素的量化步驟：計算設(shè)施本身的功能分 計算設(shè)施對空間上各點產(chǎn)生的作用分（根據(jù)因素的影響隨距離衰減具有不同規(guī)律的特點，選取不同的衰減公式） 典型的線性衰減公式為： 典型的線性衰減公式為： 其中： F某因素指標(biāo)在某一相對距離上對土地的作用分； M某因素指標(biāo)的功能分 r地塊距設(shè)施的相對距離， （為某點、線設(shè)施距某地塊的實際距離，為某點、線設(shè)施影響半徑）,（五）城鎮(zhèn)土地定級單元分值計算與級別確定,1、土地定級單元的含義 指評定土地級的基本空間單元，是單元內(nèi)部土地特性和區(qū)域條件基本一致的地塊。 單元的大小要適