1、近年我國 房地產(chǎn)市場 實態(tài),房地產(chǎn) “新政”與困惑,各界對 房地產(chǎn)發(fā)展形勢 研判的差異,1,3,2,1. 近年我國房地產(chǎn)市場實態(tài),房地產(chǎn)價格指數(shù),房價與房價收入比,百姓講壇,房地產(chǎn)投資,房地產(chǎn)泡沫概述,1.1百姓講壇,房奴,房奴,萬惡的房價,1.2 房價與房價收入比,全國37大城市房價泡沫排行榜,1.3 房地產(chǎn)價格指數(shù),1.4 房地產(chǎn)投資,1.5 房地產(chǎn)泡沫概述,房地產(chǎn)泡沫是除證券市場泡沫以外的一種重要的經(jīng)濟泡沫形式，是房地產(chǎn)價格脫離其基礎價值而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)，是房地產(chǎn)行業(yè)內外因素特別是投機性因素作用的結果。因此房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎持續(xù)急劇地上漲。,1

2、.5.1 房地產(chǎn)泡沫的概念,1.5.2 房地產(chǎn)泡沫的成因, 一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個方面：, 土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。 投機需求的膨脹是誘因。 金融機構的過度放貸是促成因素。, 政策因素, 結構性矛盾, 銀行信貸的非理性擴張, 房地產(chǎn)投資的過度增長, 社會資金盲目投向房地產(chǎn), 非理性預期和過度炒作, 信息不對稱, 地價飛漲, 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的具體原因,1.5.3 房地產(chǎn)泡沫問題的解決辦法,解決房地產(chǎn)泡沫問題可以從供給和(或)需求方面著手，往往通過行政力量的深度參與，通過擠壓法、吸收法、轉化法和綜合法等方法解決。,房地產(chǎn)泡沫擠壓法指的是通過降低房地產(chǎn)的市 場價格

3、來降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場價格更接近其內在價值。擠壓法采取的措施主要增加供給和限制消費兩類。增加供給的措施主要有增加土地供給，增加中低價格產(chǎn)品的供給，限制消費的措施主要有增加消費稅費、限制房地產(chǎn)金融等。這兩類措施往往可以綜合使用。,房地產(chǎn)泡沫吸收法指的是通過提升房地產(chǎn)內 在價值方式降低房地產(chǎn)的泡沫程度，使房地產(chǎn)的市場價格更接近其內在價值。 吸收房地產(chǎn)泡沫的措施主要可歸納為優(yōu)化宏觀經(jīng)濟環(huán)境、優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)環(huán)境和優(yōu)化房地產(chǎn)市場運行，這些措施的實施能提高房地產(chǎn)的內在價值，使社會和企業(yè)對房地產(chǎn)價值的增加有更好的合理預期，獲取房地產(chǎn)收益的風險相應降低，房地產(chǎn)泡沫程度下降。,房地產(chǎn)泡沫轉化法指

4、的是降低社會資源 在房地產(chǎn)行業(yè)配置、將資源從房地產(chǎn)行業(yè)轉化到其它產(chǎn)業(yè)領域，從而降低房地產(chǎn)泡沫的方法。當房地產(chǎn)泡沫到一定程度后，整個行業(yè)的收益風險比下降，市場的自發(fā)力量將引導資源由房地產(chǎn)行業(yè)轉移到其它收益風險比更高的領域。在市場機制失靈時，也可以使用政府調控的手段促進這種轉化。金融市場的興旺和產(chǎn)業(yè)投資機會的增多，無疑能引導資金從房地產(chǎn)領域轉移出去。在實現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫轉化時，可以采用市場和行政相結合的手段，但市場手段應該占主導地位。,綜合法指以上三種方法的綜合使用。 當房地產(chǎn)泡沫比較嚴重，特別是出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟時間，或者要求在短期內減少或消除房地產(chǎn)泡沫時，可以采用綜合法。,1.5.4 其他國家或地區(qū)的房

5、地產(chǎn)泡沫,香港房地產(chǎn)泡沫,日本房地產(chǎn)泡沫,美國房地產(chǎn)泡沫,據(jù)日本國土廳公布的調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年，東京都的商業(yè)用地價格指數(shù)為1201（1980年為100），但到了1988年就暴漲到了3342，在短短的3年間暴漲了近兩倍。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后日本地價暴跌，房地產(chǎn)市場崩潰，遺留下來的壞賬至少高達6000億美元，日本從此陷入通縮深淵。,日本國土交通省2006年3月23日發(fā)表的今年1月1日的“公示地價”表明，盡管東京、名古屋、大阪等大城市部分區(qū)域的地價出現(xiàn)了

6、上漲的勢頭，但全國的平均地價依然在繼續(xù)下跌。其中，住宅用地價格同比下跌了45，商業(yè)用地價格同比下跌了56，連續(xù)14年下跌。與1991年相比，住宅地價已經(jīng)下跌了46，基本回到了地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生前的1985年的水平。商業(yè)用地下跌了約70，為1974年以來的最低水平。 日本國土交通省公布的這些數(shù)據(jù)表明，日本不動產(chǎn)市場雖然經(jīng)過了長達14年的艱難調整，但不動產(chǎn)泡沫至今還沒有被擠干，使日本經(jīng)濟陷入十多年低迷不振局面的負面影響至今依然存在。,日本還未恢復！,2. 各界對房地產(chǎn)發(fā)展形勢研判的差異,正方（代表人物）：學者 走入迷途的中國房價 賣掉上海可換大半個美國,反方（代表人物）：房地產(chǎn)商、政府部門、部分學者,中

7、間觀點（代表人物）：部分學者 中國房地產(chǎn)整體無泡沫,3. 房地產(chǎn)“新政”與困惑,國務院,2005年3月26日，國務院下發(fā)了關于切實穩(wěn)定住房價格的通知,2005舊國八條,2005年5月9日，七部委聯(lián)合施行房地產(chǎn)新政，即關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知,中央二套“經(jīng)濟半小時”欄目在5月30日、 5月31日、 6月1日三天分別播出杭州不再是炒房者的天堂、南京炒房者“泣血賣房”、上海房價能否軟著陸。,2005新國八條,2005年5月27日 ，國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知,各地區(qū)公布的享受優(yōu)惠政策的普通住房標準,營業(yè)稅新政實施對二手房轉售成本的影響,三部委再次出擊,2006

8、國六條,(一) 切實調整住房供應結構 重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要求。 (二) 進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用 嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關政策，完善住房轉讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調整信貸政策，引導和調節(jié)住房需求?？茖W確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。,2006年5月17日，溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施。會議指出，根據(jù)當前存在的問題，進一步采取有針對性的措施：,(三) 合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長

9、(四) 進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。 (五) 加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。 (六)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。,2006年5月29日，九部門分布關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 國六條細則,2006國十五條,7.13建設部關于落實新建住房結構比例要求的若干意見,建設部,2006年房產(chǎn)政策匯總,調控效果？,2007房改新政,國務院關于解決

10、城市低收入家庭住房困難的若干意見2007.8.13,中央房改十年艱難回歸2007.8.24,央行、銀監(jiān)會關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知2007.9.29,廉租住房保障辦法2007.11.8,經(jīng)濟適用住房管理辦法2007.11.19,房地產(chǎn)金融利率,房價下跌！,退房潮,斷供潮,房價倒掛,救市,地方政府救市,中央政府救市,2008年10月22日晚,齊商量,泉州8月8日,12.0912.14一周連續(xù)三次警示樓市,12.18關于進一步加強土地出讓收支管理的通知,“齊商量”,當官不為民做主，不如回家賣紅薯； 都說天下有奇聞，今個新聞更是神。 我等小民三十幾，上有父母下妻女； 老父家平四十米，一起住著

11、有點擠。 草民要求并不高，只為一房可棲身， 奈何房價總高企，我等小民買不起。 有個城鄉(xiāng)建設部，部長齊驥出主意； “如果覺得房價高，找地產(chǎn)商好商量”。 聽罷此言驚半晌，目瞪口呆心不爽； 我等皆是老百姓，房地產(chǎn)商誰理你。 去和他們商房價，無異與虎去謀皮； 讓人恥笑不在乎，挨頓臭罵憋心里。,部長大人工作忙，一年四季見不著；總算等到開兩會，大人現(xiàn)身大會場。 記者話筒拼命追，追的大人無處躲； 躲來躲去躲不過，正面回答心不樂。 逼出商量房價論，癡人說夢不關己； 好似當年商紂王，吃不到米吃肉糜。 久居廟堂養(yǎng)處優(yōu)，不知百姓愁和苦； 基層百姓愁苦多，歡迎下來走一走。 齊驥齊驥真奇跡，如此智商難為你； 你這部長我來做，與你商量讓不讓？ 商量商量再商量，網(wǎng)友炮轟沒商量； 如果不為民商量，從此叫你“齊商