1、.（.）25 萬份精華管理資料，2 萬多集管理視頻講座.（.） 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料購物中心投融資模式比較作者：石金和 加入時(shí)間： 2004-7-2 13:27:13美國模式購物中心在美國和其他西方國家有幾十年的發(fā)展歷史，已經(jīng)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)于城鎮(zhèn)居民和國民經(jīng)濟(jì)，其投融資模式也已經(jīng)相對(duì)成熟和固定化。大型購物中心投資模式在美國，大型購物中心的規(guī)劃、投資、開發(fā)，到出租經(jīng)營管理，均由行業(yè)強(qiáng)勢專業(yè)機(jī)構(gòu)操作。開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)完購物中心之后，通過出租經(jīng)營，以收取租金的方式獲取投資回報(bào)，并且由開發(fā)商自己擁有的購物中心管理公司或委托其他專業(yè)管理公司來對(duì)購物中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。這就要求購物中心的開發(fā)商為綜合型商業(yè)

2、房地產(chǎn)開發(fā)商，不僅具有雄厚的資金勢力，還要有開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商的背景。這種投資模式具有以下特點(diǎn)：投資機(jī)構(gòu)組合：購物中心投資商、開發(fā)商、管理商、房地產(chǎn)投資信托及產(chǎn)業(yè)基金。經(jīng)營模式：出租經(jīng)營。管理模式：開發(fā)商自己的管理公司、專業(yè)管理商等。中小型購物中心投資模式對(duì)于中小型購物中心，其規(guī)劃、投資、開發(fā)、出售、出租經(jīng)營都是由商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)機(jī)構(gòu)操作。開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)完購物中心之后，可能出售部分商鋪給商鋪投資者（出售部分面積占項(xiàng)目總面積的比例較小，并且在出售商鋪時(shí)都和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議），然后由開發(fā)商自己擁有的管理公司或委托其他專業(yè)管理公司來對(duì)購物中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。投資機(jī)構(gòu)組合：購物中心投資商

3、、開發(fā)商、管理商、房地產(chǎn)投資信托、產(chǎn)業(yè)基金及商鋪投資者。經(jīng)營模式：出租經(jīng)營或出售后返租經(jīng)營。管理模式：開發(fā)商自己的管理公司、專業(yè)管理商等。資金來源購物中心投資額大，動(dòng)輒是上億美元，超級(jí)購物中心的投資甚至達(dá)到十幾億美元，而且是采取出租的形式獲取投資回報(bào)，投資回收期一般為 710 年甚至更長，所以大型購物中心的融資是項(xiàng)目開工前必須解決的難題。美國發(fā)展購物中心的主要資金來源主要有以下幾方面：購物中心投資商、開發(fā)商美國商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長期發(fā)展和充分競爭，已經(jīng)由市場打造出幾十家大型購物中心投資商及開發(fā)商品牌，這些投資商和開發(fā)商旗下都組合著幾十家甚至幾百家購物中心，是美國購物中心產(chǎn)業(yè)的主力軍。比如西盟地

4、產(chǎn)集團(tuán)（Simon Property Group）在美國境內(nèi)擁有250 多家購物中心， GGP 地產(chǎn)公司（ General Growth Properties）擁有 160 多家購物中心，這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司。房地產(chǎn)投資信托（ Real Estate Investment Trusts縮寫為 REITs）和產(chǎn)業(yè)基金目前在美國操作的 REITs 大約有 300 家，其中約 200 家 REITs 可上市交易，資產(chǎn)總計(jì)超過 3000 億美元，另外約 100 家 REITs 沒有上市。這些 REITs 可分為三種類型，即股權(quán)類、債券類和混合類，它們既可以作為商業(yè)房地產(chǎn)投資商直接投

5、資購物中心，也可為購物中心開發(fā)商提供長期貸款。事實(shí)上，許多購物中心投資商本來就是 REITs，比如美國最大的購物中心所有者 KIMCO ，其在美國和加拿大擁有 525 家購物中心，就是一家在紐約證券交易所上市的 REITs。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也是購物中心的主要投資者， 產(chǎn)業(yè)基金的操作與 REITs 的不同之處在于產(chǎn)業(yè)基金只對(duì)非上市的開發(fā)商投資。 從某種意義上來說，美國的 REITs和產(chǎn)業(yè)基金是購物中心產(chǎn)業(yè)能夠高速發(fā)展的關(guān)鍵因素。購物中心專業(yè)管理公司在美國除了購物中心投資商、開發(fā)商擁有的購物中心管理公司外，市場上還有許多專門從事購物中心經(jīng)營管理的企業(yè)，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。這些管

6、理公司除了投資之外，還與開發(fā)商進(jìn)行合作，對(duì)購物中心進(jìn)行經(jīng)營管理。其它金融機(jī)構(gòu)的股權(quán)投資和貸款美國的一些長期基金，比如社?；鹂梢詫?duì)購物中心進(jìn)行股權(quán)投資，還有銀行等其他的金融機(jī)構(gòu)可以給開發(fā)商提供短期或長期貸款。商鋪投資者從中小型購物中心的投資組合可以看出，商鋪投資者的資金進(jìn)入了購物中心項(xiàng)目的資金循環(huán)，這是勢力較弱的開發(fā)商或項(xiàng)目融資不到位時(shí)開發(fā)商采取的融資手段。由于美國商業(yè)房地產(chǎn)金融市場比較健全，以出售商鋪的形式來融資的情況很少。中國模式購物中心在我國的發(fā)展還處于起步階段，其投資模式也因開發(fā)商的專業(yè)水平、資金實(shí)力、發(fā)展戰(zhàn)略的不同而不同。 目前我國購物中心主要投資模式有 “統(tǒng)一開發(fā)、分割銷售、返租經(jīng)

7、營 ”和 “租售結(jié)合 ”兩種。購物中心的 “統(tǒng)一開發(fā)、分割銷售、返租經(jīng)營”投資模式購物中心開發(fā)商將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完之后，把項(xiàng)目分割成若干個(gè)小的商鋪在市場上出售，在銷售時(shí)由管理商與商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，將商業(yè)物業(yè)交由經(jīng)營商做統(tǒng)一招商、管理，投資者每年可以收取固定的投資回報(bào)。返租合同的期限短的一般為 35 年，長的達(dá)到 15 年；而回報(bào)率一般為 6%9%。購物中心的 “租售結(jié)合 ”投資模式購物中心 “租售結(jié)合 ”投資模式是在 “分割銷售、售后返租 ”投資模式的基礎(chǔ)上進(jìn)化而來的，其總體操作思路是：開發(fā)商在購物中心項(xiàng)目開發(fā)的過程中，將整個(gè)項(xiàng)目的一部分商鋪出售，以收回投資成本（開發(fā)商在出售商鋪時(shí)，一般都

8、和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，取得已出售商鋪的管理權(quán)，以便對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃），然后組建購物中心管理公司或聘請(qǐng)專業(yè)管理公司來對(duì)購物中心進(jìn)行出租經(jīng)營、管理，以賺取后期的營運(yùn)利潤和支付商鋪投資者的收益。我國購物中心投資模式的特點(diǎn)：投資機(jī)構(gòu)組合：商業(yè)房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、管理商、商鋪投資者、戰(zhàn)略投資者。3 / 7經(jīng)營模式：銷售商鋪和出租經(jīng)營相結(jié)合。管理模式：開發(fā)商自己的管理公司或?qū)I(yè)管理公司。通過比較可以發(fā)現(xiàn)我國購物中心的投資模式與美國的主要不同點(diǎn)在于投資機(jī)構(gòu)組合和經(jīng)營模式。投資組合的差別：美國的房地產(chǎn)投資信托和產(chǎn)業(yè)基金是投資組合中至關(guān)重要的成員，也是主要的資金來源，而這些金融工具在我國目前還是空白

9、；商鋪投資者在美國的購物中心投資中只是起著補(bǔ)充的作用，而在我國則直接關(guān)系到項(xiàng)目的能否修建完工的問題。另外，已經(jīng)有部分國外的商業(yè)房地產(chǎn)投資商開始作為戰(zhàn)略投資者加入我國購物中心投資者的行列。經(jīng)營模式的差別：在美國，開發(fā)商不到萬不得已是不會(huì)出售商鋪的，而且也只有那些小型購物中心的開發(fā)商才這么做。而在我國，購物中心開發(fā)商通過銷售商鋪來籌集完成項(xiàng)目的資金是非常頻繁的事。當(dāng)然在我國市場上也有部分購物中心是采取美國那種出租模式投資經(jīng)營的，不過這些投資商和開發(fā)商大部分都具有外資背景，比如泰國正大集團(tuán)與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司聯(lián)合投資開發(fā)的上海正大廣場、香港瑞安集團(tuán)投資開發(fā)的上海新天地購物中心等。資金來源我

10、國購物中心投資商、 開發(fā)商采取 “統(tǒng)一開發(fā)、 分割銷售、返租經(jīng)營 ”和“租售結(jié)合 ”的投資模式來投資開發(fā)購物中心，與其專業(yè)水平有很大的關(guān)系，但最主要的原因在于其資金勢力和融資渠道的差別。我國的購物中心投資商、開發(fā)商的綜合勢力普遍較弱， 很少有企業(yè)能通過上市發(fā)行股票、 債券來融資；而且，其融資模式和普通房地產(chǎn)開發(fā)沒有區(qū)別，銀行貸款是其主要的融資渠道，一般是 3 年以下的短期貸款。因此無法滿足購物中心投資額大、回收期長的要求，開發(fā)商只好通過銷售商鋪來償還貸款、回收成本甚至賺取利潤?，F(xiàn)階段我國發(fā)展購物中心的主要資金來源主要有以下幾個(gè)：購物中心投資商、開發(fā)商、管理商投資商、開發(fā)商主要解決的是項(xiàng)目的資本

11、金，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金要達(dá)到總投資的 30%。在我國購物中心的投資從幾億到幾十億人民幣，資本金是個(gè)不小的壓力，有的開發(fā)商連項(xiàng)目的啟動(dòng)資金都難以籌足。在我國購物中心管理商真正參與投資的比較少，一般是利用管理經(jīng)驗(yàn)和商戶資源來同開發(fā)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作，也可以提供少量的短期資金支持。戰(zhàn)略投資者國外商業(yè)房地產(chǎn)投資商在我國尋找戰(zhàn)略合作伙伴，對(duì)于我國的開發(fā)商來說是一條很好的融資渠道，作為我國最有勢力的購物中心開發(fā)商之一的大連萬達(dá)集團(tuán)，開始同 KIMCO 洽談戰(zhàn)略聯(lián)盟。商鋪投資者在融資不到位的情況下，商鋪投資者購買商鋪的資金就成了購物中心項(xiàng)目的主要推動(dòng)力，在我國這部分資金要占到項(xiàng)目投資的30%60%，甚至更大

12、的比例。金融機(jī)構(gòu)貸款在我國房地產(chǎn)市場上，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)商、銀行貸款、購房款所占比例接近 3:3:4。而在購物中心開發(fā)的過程中， 銀行貸款也要占項(xiàng)目投資的 30%左右。方向選擇“統(tǒng)一開發(fā)、分割銷售、返租經(jīng)營 ”和“租售結(jié)合 ”的投資模式資金回收速度快，商鋪投資者的資金進(jìn)入項(xiàng)目的資金循環(huán)有利于分散開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，比較適合現(xiàn)階段我國的市場情況，也在一定程度上促進(jìn)了我國購物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大連萬達(dá)集團(tuán)在我國大連、青島、武漢、長沙等城市都投資開發(fā)了大型購物中心，其投資模式幾乎都是采取 “租售集合 ”模式。但是在這些投資模式暫時(shí)取得成功的同時(shí)，其潛在的缺陷也已慢慢暴露出來：技術(shù)上的風(fēng)險(xiǎn)。在國外，

13、購物中心的投資開發(fā)是非常專業(yè)的，大型開發(fā)商都具有購物中心投資商、開發(fā)商、經(jīng)營商的綜合背景，在項(xiàng)目建設(shè)前，基本上要確定 70%左右的入駐商戶。但是在我國，開發(fā)商專業(yè)水平低、投資盲目，往往是在項(xiàng)目修建到一定程度開始銷售商鋪和招商，所以項(xiàng)目的銷售、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)都很大。法律上的疑點(diǎn)。開發(fā)商通過承諾投資回報(bào)來刺激商鋪的銷量和售價(jià)，按照中國人民銀行打擊非法集資的規(guī)定，這種做法存在可行性問題；通過什么途徑5 / 7和措施來確保商鋪投資者的后期投資收益也值得考慮。管理上的缺陷。購物中心需要通過統(tǒng)一管理運(yùn)作，連鎖化、品牌化經(jīng)營來提升其價(jià)值，可是在商鋪售出以后，產(chǎn)權(quán)已不再是開發(fā)商所有，給統(tǒng)一管理帶來了極大的難題，尤其

14、在購物中心經(jīng)營管理不理想的情況下，這個(gè)問題將決定整個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)；另外，購物中心要成功經(jīng)營，都有個(gè)市場導(dǎo)入和形象提升的過程，在這個(gè)過程中將會(huì)產(chǎn)生巨額的費(fèi)用支出， 這筆費(fèi)用的分配也會(huì)讓開發(fā)商、商鋪投資者和經(jīng)營商戶犯難。根據(jù)國外成功的經(jīng)驗(yàn)，購物中心開發(fā)修建完成還只是項(xiàng)目的開始，而后期的經(jīng)營管理才是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，因?yàn)樗械耐顿Y者都要從后期的租金收入來獲取投資收益。事實(shí)上，我國的投資商、開發(fā)商都已經(jīng)意識(shí)到出售商鋪也是在開發(fā)資金不到位的情況下的一種權(quán)宜之計(jì)。比如根據(jù)大連萬達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略規(guī)劃，該公司到 2010 年要在全國各地?fù)碛?80 家購物中心，但是依據(jù)其實(shí)際的資金勢力，根本無法籌集如此巨額的資金，只好

15、選擇銷售部分商鋪的方式來籌集開發(fā)資金的方式。隨著我國購物中心產(chǎn)業(yè)的日益成熟，市場參與者的專業(yè)水平的提升和商業(yè)房地產(chǎn)金融市場逐步健全，我國的購物中心投資模式會(huì)向美國的“出租模式 ”轉(zhuǎn)變。資金的缺陷是制約我國購物中心發(fā)展的至關(guān)重要的因素，如何幫助開發(fā)商籌集足夠的開發(fā)資金已是商業(yè)房地產(chǎn)界和金融界共同關(guān)注的問題。結(jié)合國外購物中心產(chǎn)業(yè)的融資模式和我國商業(yè)房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀，可以努力從以下幾個(gè)方面來解決開發(fā)商的資金難題：加快商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的上市步伐。我國的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，在市場可接受的前提下，可以鼓勵(lì)部分綜合勢力強(qiáng)、管理規(guī)范的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)上市。加速房地產(chǎn)投資信托基金和產(chǎn)業(yè)基金的籌備。房地產(chǎn)投資信托基金和產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)成了美國發(fā)展購物中心的主要資金來源，其成功的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。新加坡在 2002 年推出了房地產(chǎn)投資信托基金，香港則在2003 年擬定了房地產(chǎn)投資信托基金條例 ，我國的房地產(chǎn)投資信托和產(chǎn)業(yè)基金的推出也是必然趨勢。引導(dǎo)其他長期資金進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)金融市場。購物中心在投資開發(fā)完成后的經(jīng)營期，每年都會(huì)有巨額