1、 積算價(jià)格積算價(jià)格=開(kāi)發(fā)建造必要費(fèi)用開(kāi)發(fā)建造必要費(fèi)用+利潤(rùn)利潤(rùn)+應(yīng)納稅金應(yīng)納稅金 - 折舊折舊重置價(jià)格（重新建造價(jià)格、重置成本）重置價(jià)格（重新建造價(jià)格、重置成本） 積算價(jià)格積算價(jià)格=重置成本重置成本 - 折舊折舊折舊折舊: 隨著時(shí)間的推移，因各種原因而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損。隨著時(shí)間的推移，因各種原因而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損。原因原因: 使用自然損耗使用自然損耗消費(fèi)觀念社會(huì)觀念的改變。消費(fèi)觀念社會(huì)觀念的改變。新房與舊房的差。新房與舊房的差。估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象（舊房）（舊房）折舊折舊實(shí)際使用時(shí)間實(shí)際使用時(shí)間估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)重新構(gòu)置重新構(gòu)置（新建）（新建）買方（替代原理）角度買方（替代原理）角度 愿意支

2、付的價(jià)格愿意支付的價(jià)格重新建造成本重新建造成本方（生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論）方（生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論） 愿意接受的價(jià)格愿意接受的價(jià)格已投入的成本已投入的成本共同點(diǎn)共同點(diǎn) 價(jià)格價(jià)格=成本（包括正常利潤(rùn)和稅金）成本（包括正常利潤(rùn)和稅金）=+=+a. +=+b. a.舊有房地舊有房地價(jià)價(jià) 格格=土地重新土地重新取得價(jià)格取得價(jià)格+建筑物重新建筑物重新建造成本建造成本-建筑物建筑物折折 舊舊b.舊有建筑物舊有建筑物價(jià)價(jià) 格格=建筑物重新建筑物重新建造成本建造成本-建筑物建筑物折折 舊舊社會(huì)平均耗費(fèi)（非個(gè)別企業(yè)實(shí)際耗費(fèi)）按結(jié)構(gòu)等級(jí)劃分的建筑物耐用年限與殘值率0231tNCSC-SCCCDE33DE22SCENtDEtNS

3、C DE1年折舊額年折舊額NR)C(1NSCDDiNSCttDEt使用了使用了t年年 的建筑物的建筑物 折舊總額折舊總額建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值NtR)(11CECPt.（1）.（2）（3）年折舊額年折舊額000,1940%)51 (800000NR)C(1D000,3804020%)51 (800000)1 (NtRCtDEt使用了使用了t年年 的建筑物的建筑物 折舊總額折舊總額建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值000,42000,380000,800tECP元元元重建造成本CD1=CdD2=S1dS1余額折舊D3=S2d余額余額S2S30123tDt=St-1dEtt-1St-1StN使用年期S=SNC-S

4、總折舊（余額）殘值重建造成本CD1=CdD2=S1dS1余額折舊D3=S2d余額余額S2S30123tDt=St-1dEtt-1St-1StN使用年期S=SNC-S總折舊殘值第1年：折舊額 D1=Cd 殘值余額 S1=C-D1=C (1-d)第2年：折舊額 D2=S1d =C (1-d)d 殘值余額 S2=C-D2=C (1-d)2第3年： 折舊額 D3=S2d =C (1-d)2d 殘值余額 S3=C-D3=C (1-d)3 。第i年： 折舊額 Di=Si-1d =C (1-d)i-1d 殘值余額 S3=C-D3=C (1-d)i 重建造成本CD1=CdD2=S1dS1余額折舊D3=S2d余

5、額余額S2S30123tDt=St-1dEtt-1St-1StN使用年期S=SNC-S總折舊殘值當(dāng)i=N時(shí)， DN=C(1-d)N-1d SN=S=c(1-d)N N1N1NR1CS1dd)C(1S其中：d折舊率 S使用年限殘值 R殘值率tttt1iitd)-C(1StPd)(1C1SCDE年來(lái)的現(xiàn)值第年來(lái)的折舊總額第tt重建造成本CD1=(C-S)d1D2=(C-S)d2S1余額折舊D3=(C-S)d3余額余額S2S30123tDt=(C-S)dtEtt-1St-1St=PN使用年期S=SNC-S總折舊殘值 年限法c. 年數(shù)合計(jì)法年數(shù)合計(jì)法（折舊率逐年遞減）思路：用建筑物重置價(jià)扣除殘值的余額

6、作為計(jì)算折舊的基礎(chǔ)，按照逐年遞減的折舊率，計(jì)算建筑物折舊的方法。逐年遞減的折舊率QiNNNiNNiNdi) 1(2/ )1 () 1(321) 1(重建造成本CD1=(C-S)d1D2=(C-S)d2S1余額折舊D3=(C-S)d3余額余額S2S30123tDt=(C-S)dtEtt-1St-1St=PN使用年期S=SNC-S總折舊殘值假設(shè)N=20年， Q=N(N+1)/2=210 di=N-(i-1)/Q第1年 折舊 D1=(C-S)d1=N(C-S)/Q =20(C-S)/210第2年 折舊 D2=(C-S)d2=(N-1)(C-S)/Q =19(C-S)/210第3年 折舊 D3=(C-

7、S)d3=(N-2)(C-S)/Q =18(C-S)/210。第N年 折舊 DN=(C-S)dN=(C-S)/Q = (C-S)/210注意：N1iiS)(CD重建造成本CD1=(C-S)d1D2=(C-S)d2S1余額折舊D3=(C-S)d3余額余額S2S30123tDt=(C-S)dtEtt-1St-1St=PN使用年期S=SNC-S總折舊殘值ttttECSPt)SC(t2Q) 1t (2NEt年末的現(xiàn)值使用年末的折舊總額使用1iiD其中：S使用年限殘值 R殘值率d. 償還基金法（基金折舊法）償還基金法（基金折舊法）(1)建筑物在使用期間每年提取固定的折舊額（建筑物在使用期間每年提取固定的

8、折舊額（D一定）一定）Di=D；(2)次折舊額視為專門儲(chǔ)存的償還基金；次折舊額視為專門儲(chǔ)存的償還基金；(3)每年按一定的資金利率計(jì)算復(fù)利，到使用年限時(shí)正好用以購(gòu)置新每年按一定的資金利率計(jì)算復(fù)利，到使用年限時(shí)正好用以購(gòu)置新 的建筑替代原建筑物。的建筑替代原建筑物。第N 年 建筑物的折舊額加上利息為 D第N-1年 建筑物的折舊額加上利息為 D(1+r)第N-2年 建筑物的折舊額加上利息為 D(1+r)2第1年 建筑物的折舊額加上利息為 D(1+r)N-1DDD 1N 2N-1N-2tEtPtr 0CSC-SDDDD 1N 2N-1N-2tEtPtr 0CSC-SD總折舊額加上利息總折舊額加上利息)

9、1 (1)1 (1 rrDSCN1)1 ()(ECPt1)1 ()(EtttttNNrrtSCCrrtSCtD年末的現(xiàn)值使用年末的折舊總額使用1iDe. 年金法年金法（1）認(rèn)為建筑物重置價(jià)格應(yīng)該是建筑物在耐用年限內(nèi) 每年的折舊額及其估計(jì)殘值二者之和的現(xiàn)值。（2）計(jì)算折舊時(shí)，應(yīng)從建筑物的重置價(jià)格中減去其估 計(jì)殘值的現(xiàn)值，同時(shí)還要對(duì)建筑物重置價(jià)格的利 息加以考慮。（3）相當(dāng)于把建筑物折舊的余額看成是年金 DDD 1N 2N-1N-2tEtPtr 0CSC-SDCrDDD 1N 2N-1N-2tEtPtr 0CSC-SDCrCrrrSCDDNi1)1 (1)1 ()()1 (ECPt1)1 ()(EtttttNNrrtSCrt