1、一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位說明市場(chǎng)定位是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵，準(zhǔn)確的定位，可以使本項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)空白，并通過獨(dú)特的構(gòu)思與精心的策劃，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的獨(dú)特魅力，展現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過前期詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、資料整理、客戶訪談等工作，我司對(duì)北京市及本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)狀況有了較為全面、深入的了解， 并通過有針對(duì)性的分析對(duì)本項(xiàng)目有了更加充分和深刻的認(rèn)識(shí)。本報(bào)告在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司多年的商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前本項(xiàng)目的可操作性，對(duì)本項(xiàng)目所處環(huán)境進(jìn)行綜合的分析，提煉了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，分析了項(xiàng)目未來的機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)，在明確了項(xiàng)目總體定位的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)分別進(jìn)行了不同的定位內(nèi)容闡述，并結(jié)合項(xiàng)

2、目的特性對(duì)項(xiàng)目后期管理進(jìn)行了分析。我們可以相信，通過科學(xué)的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準(zhǔn)市場(chǎng)脈搏，為本案制定出準(zhǔn)確合理的定位。最大限度強(qiáng)化項(xiàng)目的特有優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化、消除項(xiàng)目的現(xiàn)存劣勢(shì)，有效利用市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)，規(guī)避項(xiàng)目的客觀威脅，站在未來市場(chǎng)的角度提高本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，并為發(fā)展商有效提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)提供參考。二、項(xiàng)目市場(chǎng)定位的原則1、與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略相一致原則項(xiàng)目的發(fā)展要以發(fā)展商的發(fā)展戰(zhàn)略相一致，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和管理戰(zhàn)略等等方面，項(xiàng)目在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略框架下進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，體現(xiàn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、發(fā)揮企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，用企業(yè)品牌去構(gòu)建項(xiàng)目的產(chǎn)品品牌，以期使項(xiàng)目產(chǎn)品具有延續(xù)性和創(chuàng)

3、新性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)。2、經(jīng)濟(jì)性原則項(xiàng)目市場(chǎng)定位的經(jīng)濟(jì)性原則首先是指對(duì)產(chǎn)品應(yīng)具較高的性價(jià)比，在滿足必要建筑功能的前提下，租售價(jià)格合理；第二；從項(xiàng)目開發(fā)角度出發(fā)，在成本控制的基礎(chǔ)上，務(wù)求使項(xiàng)目達(dá)到開發(fā)效益最大化；最后，在成本和費(fèi)用測(cè)算、效益測(cè)算的基礎(chǔ)上計(jì)算的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)達(dá)到社會(huì)平均水平，確定項(xiàng)目盈利預(yù)期的可能性和風(fēng)險(xiǎn)性，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益實(shí)施的可能性。3、適應(yīng)性原則本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的適應(yīng)性原則包含以下幾層含義：一、與亦莊區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)者收入水平相適應(yīng)；二、與亦莊區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)的物業(yè)檔次、標(biāo)準(zhǔn)、品質(zhì)相適應(yīng)；三、與我司市場(chǎng)調(diào)查分析確定的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特點(diǎn)和消費(fèi)能

4、力相匹配；四、與發(fā)展商的技術(shù)和管理能力相適應(yīng)，以上四點(diǎn)，為我司在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)適應(yīng)性原則的出發(fā)點(diǎn)。適應(yīng)性原則可行性原則經(jīng)濟(jì)性原則與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略一致原則可操作性原則應(yīng)變性原則本案4、可行性原則本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的可行性原則包括項(xiàng)目實(shí)施的可行性和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性原則兩個(gè)方面。在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)目的市場(chǎng)定位中，由于市場(chǎng)的不斷變化和發(fā)展，項(xiàng)目定位必須考慮定位的可行性，以避免項(xiàng)目出現(xiàn)無產(chǎn)品個(gè)性、造成后期較難租售的現(xiàn)象，我司將根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、地塊特性和本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)來分析入市的時(shí)機(jī)，準(zhǔn)確設(shè)計(jì)項(xiàng)目的在市場(chǎng)中的定位。同時(shí)，我司將運(yùn)用微觀效益分析與宏觀效益分析相結(jié)合、定量分析與定性分析相結(jié)合的方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)

5、評(píng)價(jià)，并分析各經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)是否可行。而項(xiàng)目規(guī)模、開發(fā)模式和項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度受到經(jīng)濟(jì)實(shí)力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制，我司將綜合以上因素并充分考量其各因素在市場(chǎng)中變化的情況，找到各類解決問題的方法，使項(xiàng)目的各項(xiàng)定位得以貫徹實(shí)施。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位的出發(fā)點(diǎn)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，將同時(shí)面對(duì)三個(gè)層面的消費(fèi)者：最終商品消費(fèi)者、商鋪經(jīng)營(yíng)者和商鋪投資者。一方面，由于三類消費(fèi)者同為商業(yè)物業(yè)之目標(biāo)客戶群體，從商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)角度考慮，彼此之間存在著潛在的利益關(guān)系，三者應(yīng)該是相輔相成的；另一方面，由于三者對(duì)商業(yè)物業(yè)之功能要求不同，從商業(yè)物業(yè)開發(fā)的角度考慮，最終商品消費(fèi)者與商鋪投資者、經(jīng)營(yíng)者又是相對(duì)獨(dú)立的。因此，同時(shí)達(dá)到上

6、述三者之相應(yīng)要求將為物業(yè)成功運(yùn)作提供前提。出發(fā)點(diǎn)一：保證居住區(qū)與商務(wù)商業(yè)區(qū)的動(dòng)靜分離，保證良好的居住品質(zhì)，從而為本項(xiàng)目的消費(fèi)者提供優(yōu)良的居所； 出發(fā)點(diǎn)二：考慮物業(yè)成功銷售的同時(shí)，正確認(rèn)識(shí)各物業(yè)之實(shí)際價(jià)值，根據(jù)項(xiàng)目自身品質(zhì)及分布業(yè)態(tài)實(shí)際需求合理搭配本項(xiàng)目物業(yè)租、售可行性比例，合理范圍之內(nèi)保證物業(yè)之整體經(jīng)營(yíng)效果，從而確保物業(yè)最佳搭配方式及業(yè)態(tài)組合；出發(fā)點(diǎn)三：通過一期對(duì)公寓的打造，形成人氣，為后期的商業(yè)打造提供消費(fèi)力的支持；通過商業(yè)氛圍的打造，提升整體物業(yè)品質(zhì)，以間接提升后期物業(yè)的銷售價(jià)格，達(dá)到開發(fā)商利潤(rùn)最大化；出發(fā)點(diǎn)四：充分利用本項(xiàng)目體量巨大之優(yōu)勢(shì)，對(duì)底商、獨(dú)體、裙房等物業(yè)類型進(jìn)行合理規(guī)劃，通過特

7、色、主題、概念、各種業(yè)態(tài)的合理整合等手段，有效節(jié)約成本并最大限度提升物業(yè)價(jià)值；出發(fā)點(diǎn)五：在保證一期物業(yè)良好運(yùn)行的前提下，通過后期商業(yè)氛圍的培育和營(yíng)造使物業(yè)價(jià)值有效提升，推動(dòng)二、三期公寓、商業(yè)、商務(wù)物業(yè)的良好發(fā)展，成功建立“北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”品質(zhì)開發(fā)公司之品牌形象。四、項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、總體市場(chǎng)定位居住區(qū)商務(wù)配套區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)商務(wù)配套區(qū)功能互動(dòng)圖通過上述進(jìn)行之項(xiàng)目自身技術(shù)指標(biāo)分析、功能分析、商圈分析及發(fā)展可行性分析等相關(guān)環(huán)節(jié)，我司對(duì)于本項(xiàng)目可規(guī)劃物業(yè)有了較為深入的了解和認(rèn)識(shí)。本部分報(bào)告中，我司將根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)需求狀況，制定適合其生存和發(fā)展的最佳策略，以期為開發(fā)商

8、前期總體規(guī)劃部署、物業(yè)發(fā)展方向的確定等工作提供參考。本案規(guī)劃為大型綜合性建筑群，其主要功能劃分為三部分：居住區(qū)、商務(wù)配套區(qū)、商業(yè)服務(wù)區(qū)，其中居住部分應(yīng)占主導(dǎo)地位，商務(wù)配套區(qū)和商業(yè)服務(wù)區(qū)屬于提升整體物業(yè)檔次和樹立物業(yè)形象的部分。在具體規(guī)劃中應(yīng)考慮這三種主要功能的互動(dòng)和影響，合理利用規(guī)劃，提升物業(yè)品質(zhì)，打造精品物業(yè)。商業(yè)服務(wù)配套區(qū)與商務(wù)配套區(qū)都是作為提升檔次和形象的產(chǎn)品，同時(shí)商業(yè)對(duì)于吸引周邊消費(fèi)力，提升居住品質(zhì)有很大幫助。但是反過來居住區(qū)又對(duì)商務(wù)配套區(qū)與商業(yè)服務(wù)配套區(qū)產(chǎn)生一定的制約；居住區(qū)的主要功能是作為休息場(chǎng)所使用，需要相對(duì)安靜的區(qū)域環(huán)境，但是為了滿足基本生活需求，居住區(qū)需要配備一定的商業(yè)服務(wù)。

9、按照常規(guī)，住宅區(qū)配套商業(yè)的規(guī)劃比例一般不超過15%，控制在10%左右為佳。本項(xiàng)目總建筑面積約75萬，根據(jù)我司推算，公寓體量約為60萬，按照此比例計(jì)算，其商業(yè)配套面積應(yīng)該在6萬左右；居住人群將會(huì)為其商業(yè)配套區(qū)帶來有效的經(jīng)濟(jì)收入，而商業(yè)配套也會(huì)影響居住人群生活的舒適性及私密性；商務(wù)配套區(qū)對(duì)居住區(qū)的影響相對(duì)較小，但是對(duì)于商業(yè)配套區(qū)的影響較大，商務(wù)人群的消費(fèi)習(xí)慣及消費(fèi)頻率會(huì)給商業(yè)配套帶來較為可觀的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。根據(jù)以上定位原則、出發(fā)點(diǎn)及功能互動(dòng)分析，結(jié)合前期對(duì)調(diào)研區(qū)域大量的數(shù)據(jù)分析，在與甲方進(jìn)行多次溝通后，我司對(duì)本地塊進(jìn)行如下兩種方案規(guī)劃，下面我司將對(duì)每一套方案進(jìn)行闡述，并對(duì)每一套方案進(jìn)行定位依據(jù)解釋、優(yōu)

10、劣勢(shì)分析以及經(jīng)濟(jì)效益分析：A、地塊開發(fā)方案一定位依據(jù)：方案一兼顧了實(shí)際使用與報(bào)規(guī)兩方面制約因素。從方便報(bào)規(guī)的角度考慮，本項(xiàng)目在東西兩塊地上都設(shè)計(jì)了商業(yè)部分，以充分利用本地塊商業(yè)用地的性質(zhì)；從實(shí)際使用角度考慮，本地塊對(duì)住宅、商業(yè)、辦公、酒店的面積及位置進(jìn)行合理搭配，較充分的對(duì)其進(jìn)行了組合；公寓部分：從消費(fèi)者調(diào)研反饋數(shù)據(jù)及偉業(yè)公寓客戶的數(shù)據(jù)積累可知，亦莊公寓目前處于供不應(yīng)求的狀況，雖然入住情況不佳，但銷售狀況非常好，由此我司建議本項(xiàng)目主力物業(yè)規(guī)劃為公寓類，包括普通公寓、酒店式公寓、商住公寓等。商業(yè)、酒店、商務(wù)類物業(yè)不作為重點(diǎn)，主要在東區(qū)出現(xiàn)，以規(guī)避后五塊地?zé)o法取得的風(fēng)險(xiǎn)；建議在東西兩側(cè)住宅區(qū)內(nèi)部設(shè)

11、計(jì)景觀，以保證項(xiàng)目品質(zhì)；東北側(cè)的小戶型部分在實(shí)際銷售時(shí)考慮部分整棟轉(zhuǎn)化為大戶型，即兩戶或三戶作為一體銷售；商業(yè)、商務(wù)、酒店部分部分：亦莊地區(qū)未來規(guī)劃人口為90萬，主要分布在亦莊中心區(qū)、馬駒橋地區(qū)和次渠地區(qū)，亦莊中心區(qū)目前規(guī)劃可居住人口約10萬，可見如果未來規(guī)劃能夠順利實(shí)現(xiàn)的話，亦莊地區(qū)的人口和消費(fèi)力足以支持大商家的進(jìn)駐；本項(xiàng)目將在兩年后入市，如果政府各項(xiàng)措施得力，亦莊人口大批回歸，各住宅小區(qū)入住率大幅提升的話，本項(xiàng)目發(fā)展的大型商業(yè)將會(huì)有極大的發(fā)展空間；建議西側(cè)主要商業(yè)部分位于西南角，主要考慮充分利用西南側(cè)的已有人氣和商業(yè)氣氛，同時(shí)兼顧一期住戶的生活配套需求；商業(yè)部分設(shè)大型商業(yè)，主體部分設(shè)在地下

12、，以一到兩個(gè)主力店帶動(dòng)，周邊做小鋪位分割，以充分利用主力店的帶動(dòng)作用，提升周邊鋪位租金價(jià)格；根據(jù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃，本項(xiàng)目北側(cè)不允許設(shè)機(jī)動(dòng)車出口，所以我司建議將商務(wù)、酒店部分設(shè)在項(xiàng)目南側(cè)，以解決此矛盾；項(xiàng)目中間的路兩側(cè)全部為獨(dú)棟或聯(lián)排建筑，地上五層，地下一層，規(guī)劃為餐飲休閑娛樂一條街，同時(shí)可作為企業(yè)獨(dú)棟辦公使用。每一戶門前都要考慮停車位問題，免費(fèi)停車位至少在每家15個(gè)以上；項(xiàng)目東南側(cè)考慮建設(shè)一個(gè)4-5星級(jí)酒店，一方面考慮做成進(jìn)出亦莊的一個(gè)地標(biāo)性建筑，另一方面也是充分考慮到亦莊地區(qū)對(duì)酒店的需求；由于目前已取得三塊地的開發(fā)權(quán)，其余地塊是否能夠順利取得還未可知，所以我司建議一期中應(yīng)以公寓為主，商業(yè)配套只是滿

13、足居民的生活配套，不作為重點(diǎn)。商務(wù)及酒店部分設(shè)在后期，以化解資金回收的風(fēng)險(xiǎn)；2、方案一細(xì)化定位2-1 商業(yè)部分細(xì)化定位2-1-1超市細(xì)化定位區(qū)域內(nèi)超市物業(yè)規(guī)?？尚行苑治鲆唬喉?xiàng)目數(shù)據(jù)單位依據(jù)商圈輻射面積45.30 平方公里輻射范圍為亦莊核心區(qū)及舊宮、馬駒橋部分地區(qū)輻射區(qū)域人口數(shù)量94000 人統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算區(qū)域規(guī)劃人口增長(zhǎng)率12.00%管委會(huì)資料2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量147910.82 人94000*（1+12%）4北京人均消費(fèi)性支出12200.00 2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒北京人均在超市支出2440.00 元/人/年在超市按20%計(jì)算：12200*20%平均年增長(zhǎng)率8.1%根據(jù)2004年北

14、京統(tǒng)計(jì)年鑒推算2008年后人均相關(guān)消費(fèi)性支出3331.90 元/人/年3331.9*（1+8.1%）4區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出492824791.03 元206471.94*11778.42超市單位產(chǎn)出11250.00 元/年/平方米根據(jù)調(diào)研結(jié)果推算飽和賣場(chǎng)面積43806.65 平方米687944844.18/11250現(xiàn)有賣場(chǎng)面積34300.00 平方米根據(jù)超市面積統(tǒng)計(jì)加和市場(chǎng)再容納量9506.65 平方米43806.65-34300說明：人口年平均增長(zhǎng)率按照往年正常增長(zhǎng)率12%計(jì)算解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長(zhǎng)率12%計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場(chǎng)再容納量約為9

15、506.65平方米，考慮到舊宮區(qū)域和馬駒橋區(qū)域未來不可預(yù)知的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市，則本項(xiàng)目建設(shè)超市物業(yè)，不具有很強(qiáng)的可行性。區(qū)域內(nèi)超市物業(yè)規(guī)?？尚行苑治龆喉?xiàng)目數(shù)據(jù)單位依據(jù)商圈輻射面積45.30 平方公里輻射范圍為亦莊核心區(qū)及舊宮、馬駒橋部分地區(qū)輻射區(qū)域人口數(shù)量94000 人統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算區(qū)域規(guī)劃人口增長(zhǎng)率21.74%管委會(huì)資料2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量206471.94 人94000*（1+21.74%）4北京人均消費(fèi)性支出12200.00 2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒北京人均在超市支出2440.00 元/人/年在超市按20%計(jì)算：12200*20%平均年增長(zhǎng)率8.1%根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒推算20

16、08年后人均相關(guān)消費(fèi)性支出3331.90 元/人/年3331.9*（1+8.1%）4區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出687944884.18 元206471.94*11778.42超市單位產(chǎn)出11250.00 元/年/平方米根據(jù)調(diào)研結(jié)果推算飽和賣場(chǎng)面積61150.66 平方米687944844.18/11250現(xiàn)有賣場(chǎng)面積34300.00 平方米根據(jù)超市面積統(tǒng)計(jì)加和市場(chǎng)再容納量26850.66 平方米31150.66-34300說明：按照2020年亦莊新城規(guī)劃常住人口33萬人計(jì)算，人口年平均增長(zhǎng)率約為21.74%解釋：如按照亦莊政府的規(guī)劃，在2020年時(shí)，亦莊新城的常住人口可達(dá)到33萬人左右，則其常住人口

17、的年平均增長(zhǎng)率約在21.74%，按此增長(zhǎng)率計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場(chǎng)再容納量約為26850.66平方米。如果政策實(shí)施得當(dāng)，人口回歸順利，則本項(xiàng)目搶先規(guī)劃一個(gè)大型超市可搶占先機(jī)，并且存在較大的可行性。我司建議其規(guī)模應(yīng)控制在15000-20000平方米左右，以充分發(fā)揮本地塊的優(yōu)勢(shì)，形成區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。其目標(biāo)商戶主要定位為家樂福、沃爾瑪?shù)却笮途C合性超市，租金承受范圍大約在0.82.0元/天/平方米。2-1-2 電器賣場(chǎng)細(xì)化定位區(qū)域內(nèi)電器賣場(chǎng)物業(yè)規(guī)?？尚行苑治鲆唬喉?xiàng)目數(shù)據(jù)單位依據(jù)商圈輻射范圍36.30 平方公里輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū)輻射區(qū)域人口數(shù)量7000

18、0.00 人統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算區(qū)域規(guī)劃人口增長(zhǎng)率12.00%管委會(huì)資料2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量110146.36 人70000*（1+12%）4北京市人均電器類消費(fèi)支出822.00 元/人/年2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒平均年增長(zhǎng)率8.10%根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒推算2008年人均相關(guān)消費(fèi)性支出1122.47 元/人/年822*（1+8.1%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出123635936.85 元151694.85*1124.47電器市場(chǎng)單位產(chǎn)出16000.00 元/年/平方米電器市場(chǎng)單位產(chǎn)出平均值飽和賣場(chǎng)面積7727.25 平方米170272857/16000現(xiàn)有賣場(chǎng)面積3000.00 平方米根

19、據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果市場(chǎng)再容納量4727.25 平方米10642.05-3000說明：人口年平均增長(zhǎng)率按照往年正常增長(zhǎng)率12%計(jì)算解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長(zhǎng)率12%計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場(chǎng)再容納量約為4727.25平方米，考慮到舊宮區(qū)域和馬駒橋區(qū)域未來不可預(yù)知的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目入市，則本項(xiàng)目建設(shè)電器賣場(chǎng)，不具有很強(qiáng)的可行性。區(qū)域內(nèi)電器賣場(chǎng)物業(yè)規(guī)模可行性分析二：項(xiàng)目數(shù)據(jù)單位依據(jù)商圈輻射范圍36.30 平方公里輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū)輻射區(qū)域人口數(shù)量70000.00 人統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算區(qū)域規(guī)劃人口增長(zhǎng)率21.74%管委會(huì)資料2008年區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量1537

20、55.70 人70000*（1+12%）4北京市人均電器類消費(fèi)支出822.00 元/人/年2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒平均年增長(zhǎng)率8.10%根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)年鑒推算2008年人均相關(guān)消費(fèi)性支出1122.47 元/人/年822*（1+8.1%）4 區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)性支出172586103.22 元153755.70*1124.47電器市場(chǎng)單位產(chǎn)出16000.00 元/年/平方米電器市場(chǎng)單位產(chǎn)出平均值飽和賣場(chǎng)面積10786.63 平方米172586103.22/16000現(xiàn)有賣場(chǎng)面積3000.00 平方米根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果市場(chǎng)再容納量7786.63 平方米10786.63-3000說明：按照2020年

21、亦莊新城規(guī)劃常住人口33萬人計(jì)算，人口年平均增長(zhǎng)率約為21.74%解釋：如按21.74%的常住人口增長(zhǎng)率計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場(chǎng)再容納量約為7786.63平方米。由于區(qū)域內(nèi)目前只有一家大中電器，周邊項(xiàng)目基本不具備作為電器賣場(chǎng)的條件，所以我司認(rèn)為電器賣場(chǎng)具備一定的市場(chǎng)空間，如規(guī)劃電器賣場(chǎng)，我司建議其規(guī)模應(yīng)控制在5000平方米左右。其目標(biāo)商戶主要定位為國(guó)美、大中、蘇寧等大型連鎖家電賣場(chǎng)。2-1-3 餐飲細(xì)化定位區(qū)域內(nèi)餐飲物業(yè)規(guī)?？尚行苑治鲆唬喉?xiàng)目數(shù)據(jù)單位依據(jù)輻射范圍36.30 平方公里輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū)人口數(shù)量76774.00 人統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推

22、算區(qū)域規(guī)劃人口增長(zhǎng)率12.00%統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算2008年后區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量120805.38 人人口總數(shù)*（1+12%）4餐飲人均消費(fèi)性支出1635.65 元/人/年統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算平均年增長(zhǎng)率21.00%根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)資料推算2008年人均消費(fèi)性支出3506.16 元/人/年1635.65*（1+21%）4區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出423563100.10 元/年120805.38*3506.16元市場(chǎng)單位產(chǎn)出7000.00 元/年/平方米根據(jù)區(qū)域消費(fèi)水平推算飽和面積60509.01平方米區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出市場(chǎng)單位產(chǎn)出現(xiàn)有面積38520.00 平方米根據(jù)調(diào)研結(jié)果加和市場(chǎng)可容納量21989

23、.01 平方米飽和面積-現(xiàn)有面積說明：人口年平均增長(zhǎng)率按照往年正常增長(zhǎng)率12%計(jì)算解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長(zhǎng)率12%計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)餐飲的市場(chǎng)再容納量約為21989.01平方米，可見市場(chǎng)上具備一定的可容納量，但數(shù)量不是很大，考慮到亦莊內(nèi)部各項(xiàng)目的空置情況以及周邊未來的放量，則本項(xiàng)目如建設(shè)餐飲類，規(guī)模不宜過大，可控制在8000-10000平方米范圍內(nèi)。區(qū)域內(nèi)餐飲物業(yè)規(guī)模可行性分析二：項(xiàng)目數(shù)據(jù)單位依據(jù)輻射范圍36.30 平方公里輻射范圍為亦莊核心區(qū)及馬駒橋部分地區(qū)人口數(shù)量76774人統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算區(qū)域規(guī)劃人口增長(zhǎng)率21.74%統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算2008年

24、后區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量168634人人口總數(shù)*（1+21.74%）4餐飲人均消費(fèi)性支出1635.65 元/人/年統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站資料推算平均年增長(zhǎng)率21.00%根據(jù)2004年北京統(tǒng)計(jì)資料推算2008年人均消費(fèi)性支出3506.16 元/人/年1635.65*（1+1.26%）4區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出591260977.82 元/年168634*3506.16元市場(chǎng)單位產(chǎn)出7000.00 元/年/平方米根據(jù)區(qū)域消費(fèi)水平推算飽和面積84465.85 平方米區(qū)域內(nèi)居民消費(fèi)支出/市場(chǎng)單位產(chǎn)出現(xiàn)有面積38520.00 平方米根據(jù)調(diào)研結(jié)果加和市場(chǎng)可容納量45945.85 平方米飽和面積-現(xiàn)有面積說明：按照2020年亦莊新城

25、規(guī)劃常住人口33萬人計(jì)算，人口年平均增長(zhǎng)率約為21.74%解釋：如按21.74%的常住人口增長(zhǎng)率計(jì)算，到2008年本項(xiàng)目入市時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域范圍內(nèi)餐飲的市場(chǎng)再容納量約為45945.85平方米。可見市場(chǎng)上具備一定的可容納量，考慮到亦莊內(nèi)部各項(xiàng)目的空置情況以及周邊未來的放量，則本項(xiàng)目如建設(shè)餐飲類，我司建議其規(guī)模可控制在15000-20000平方米范圍內(nèi)。其業(yè)態(tài)可細(xì)分為中餐、西餐、快餐（中、西）等，目標(biāo)商戶主要定位為中高檔大型或連鎖商戶。2-1-4 休閑娛樂類細(xì)化定位休閑娛樂類業(yè)態(tài)主要與餐飲類構(gòu)成餐飲娛樂休閑一條街，主要為滿足亦莊區(qū)域目前對(duì)于休閑娛樂場(chǎng)所的需求，增加亦莊新城居住的舒適性，為周邊人群服務(wù)

26、。休閑娛樂類主要包括KTV、洗浴保健、美容美體等，針對(duì)本項(xiàng)目具體情況及休閑娛樂類商業(yè)的特性，我司建議本項(xiàng)目此類業(yè)態(tài)定位總體量約為10000 平方米。（餐飲娛樂休閑街中未來可能有部分作為企業(yè)辦公使用，在此不另作計(jì)算）2-1-5 特色商業(yè)細(xì)化定位特色類商業(yè)業(yè)態(tài)不僅能滿足消費(fèi)者對(duì)某類消費(fèi)的特殊需求，還可以為消費(fèi)觀念較為新穎、接受能力強(qiáng)的消費(fèi)群體提供良好的消費(fèi)場(chǎng)所和消費(fèi)環(huán)境。特色商業(yè)應(yīng)包含精品家居家飾、書吧、音像影像店、辦公用品超市、汽車服務(wù)中心、口腔醫(yī)院、大型體檢中心、教育培訓(xùn)基地、銀行、個(gè)性服裝服飾店、精品店、兒童攝影等眾多內(nèi)容。結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況、目標(biāo)客戶群的數(shù)量等多方面考量后，我司認(rèn)為此類業(yè)態(tài)

27、體量約為25,000平方米。2-1-6 配套商業(yè)細(xì)化定位配套商業(yè)主要為滿足項(xiàng)目周邊及項(xiàng)目自身居住人群的基本生活需求，增強(qiáng)人們的便利度與舒適感，為居住人群服務(wù)?；A(chǔ)配套商業(yè)應(yīng)包含小型便利店、藥店、水站（配送中心）、寵物醫(yī)院、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、洗衣店、房屋中介機(jī)構(gòu)、沖印店、美容美發(fā)店等內(nèi)容；針對(duì)本項(xiàng)目具體情況及基礎(chǔ)配套商業(yè)的特性，我司建議本項(xiàng)目商業(yè)配套定位總體量約為5000 平方米。商業(yè)物業(yè)體量總結(jié)以上我司對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位進(jìn)行了較為詳細(xì)的闡述，根據(jù)所定各類業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積，我司通過以下表格計(jì)算出整體商業(yè)物業(yè)體量：商業(yè)業(yè)態(tài)體量（平方米）超市15,000-20,000家電專業(yè)賣場(chǎng)5,000餐飲8,0

28、00-20,000休閑、娛樂（辦公）10,000基礎(chǔ)商業(yè)配套5,000特色商業(yè)25,000合計(jì)（約）80,000綜上，可以看出，本項(xiàng)目商業(yè)部分整體體量共約80,000平方米（其中超市部分主體位于地下，在后期使用容積率計(jì)算總建筑面積時(shí)不計(jì)入此部分面積）。2-2 酒店部分細(xì)化定位根據(jù)前期我司對(duì)于亦莊區(qū)域及其周邊酒店類物業(yè)的調(diào)研結(jié)果，我司認(rèn)為亦莊區(qū)域?qū)τ诰频觐愇飿I(yè)具備較大需求，本項(xiàng)目設(shè)置一個(gè)星級(jí)酒店具備較大可行性?？紤]到本項(xiàng)目對(duì)于銷售回款的要求，我司建議該酒店可規(guī)劃為產(chǎn)權(quán)式酒店，如此既能滿足該區(qū)域的需求，又可減少回款壓力?？紤]到大多高檔酒店式管理公司不愿接手產(chǎn)權(quán)式酒店的現(xiàn)狀，我司建議本項(xiàng)目酒店可規(guī)劃

29、為經(jīng)濟(jì)型酒店，星級(jí)檔次以三星級(jí)左右為宜。根據(jù)我司調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前區(qū)域內(nèi)酒店普遍是配套設(shè)施陳舊，缺乏，沒有創(chuàng)新。很難給客人以很強(qiáng)的吸引力。針對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)酒店類客戶群主要是以商務(wù)旅客為主的特點(diǎn)，本項(xiàng)目作為新建的酒店類物業(yè)，一定要更好的考慮到該部分客戶群的需求，以更完備的硬件設(shè)施和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去吸引該部分消費(fèi)者。例如，在客房?jī)?nèi)加入小部分辦公區(qū)域，包括電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、寬帶接口等商務(wù)辦公配套，更好的為商務(wù)旅客服務(wù)。所以我司建議本酒店可定位為“新穎、特色、配套齊全”的商務(wù)型酒店。2-2-1 酒店類物業(yè)消費(fèi)者定位亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)由于其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，優(yōu)良的地理位置，良好的政策，吸引了大量的外資企

30、業(yè)和國(guó)內(nèi)的大中型企業(yè)的入住。形成了頗具規(guī)模的工業(yè)園區(qū)。且由于地處郊縣，旅游業(yè)比較落后。結(jié)合我司調(diào)研總結(jié)，初步將本項(xiàng)目酒店類物業(yè)的主要客戶確定為商務(wù)型旅客。他們主要是周邊工業(yè)園區(qū)內(nèi)各種大中型企業(yè)和外資企業(yè)的商務(wù)客人，及各種大中型會(huì)議的與會(huì)人員。根據(jù)對(duì)該區(qū)域酒店類物業(yè)的調(diào)研分析，我司初步預(yù)測(cè)該區(qū)域的商務(wù)客人和與會(huì)人員的比例約為8：2。2-2-2 區(qū)域內(nèi)酒店物業(yè)規(guī)?？尚行苑治觯嚎头慷ㄎ缓兔娣e配比在我司對(duì)本項(xiàng)目酒店物業(yè)客房設(shè)置中，共計(jì)規(guī)劃約300間不同檔次客房，內(nèi)部有標(biāo)準(zhǔn)間、高級(jí)間、商務(wù)間、商務(wù)套房、豪華套房等。在客房面積的規(guī)劃中我司建議，商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間客房使用面積約為35平方米。此面積在同類酒店、同類客

31、房中屬于大面積客房，可以在里面配套部分商務(wù)辦公設(shè)施（例如辦公區(qū)域的打印機(jī)、傳真機(jī)、電腦等），有助于更好的吸引商務(wù)旅客，也可以更好的提高本酒店物業(yè)之宣傳賣點(diǎn)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。按照建設(shè)300間客房，平均每間客房建筑面積為50平方米計(jì)算，則總體客房面積為15000平方米。餐飲區(qū)的定位和面積配比餐飲是酒店中不可缺少的配套設(shè)施，酒店內(nèi)配套餐飲應(yīng)俱備檔次高、面積寬敞等基本功能，由于其檔次高，餐飲內(nèi)部臺(tái)間距也不同于大眾性餐飲。在我司對(duì)酒店餐飲配套調(diào)研中所得，酒店餐飲配套檔次越高其臺(tái)間距也就越大，面積也就相對(duì)寬敞。我司對(duì)本酒店物業(yè)中共計(jì)規(guī)劃不少于4個(gè)不同菜系的餐飲配套，其中另規(guī)劃一處風(fēng)格新穎、格調(diào)高雅的茶餐廳或者

32、咖啡廳，茶吧等。總體上餐飲面積占用應(yīng)在25003500平方米左右。會(huì)議室定位和面積配比在商務(wù)型酒店的內(nèi)部配套中會(huì)議室是不可缺少的，更有許多酒店以“會(huì)議型酒店”為經(jīng)營(yíng)主題。而本酒店物業(yè)因其特殊的地理位置及特殊的區(qū)域環(huán)境，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量眾多，對(duì)會(huì)議室需求較大，所以內(nèi)部會(huì)議配套設(shè)施應(yīng)在重要考慮范圍之列，在對(duì)本項(xiàng)目酒店物業(yè)規(guī)劃中我司提出本酒店應(yīng)定位為“商務(wù)型、會(huì)議功能齊全”的大型商務(wù)型酒店物業(yè)。在會(huì)議設(shè)施上我司規(guī)劃了一個(gè)500-1000平方米左右的大型多功能會(huì)議室，以及多個(gè)功能配套齊全的中小型會(huì)議室，以此來滿足不同商務(wù)的需求。其他配套設(shè)施面積配比娛樂、健身等：由于娛樂與健身在酒店物業(yè)中所占比例較小，而

33、且在其周邊也將會(huì)有部分此類業(yè)態(tài)的規(guī)劃，因此在面積分割上我司規(guī)劃在1500平方米左右。任何一項(xiàng)商業(yè)物業(yè)除其主體所需，還應(yīng)有其它多項(xiàng)相關(guān)所需公用配套，酒店也不無例外，如：酒店大堂、酒店停車場(chǎng)、員工辦公室、員工食堂、員工更衣室、酒店建設(shè)所需管道及配電等一系列相關(guān)配套設(shè)施。員工辦公室及食堂：此部分所需面積是按照酒店配比員工人數(shù)而定，根據(jù)本酒店要求，我司建議其辦公及食堂所需面積應(yīng)在15003000平方米之間。酒店庫(kù)房：酒店的庫(kù)房一般是指存儲(chǔ)各類經(jīng)營(yíng)、生活、辦公及各種退下酒店用品等組成。在此面積所需上，各酒店不同，基本上按照酒店的大小及檔次而定，在20004000平方米之間。在此面積規(guī)劃上，我司初步預(yù)計(jì)需

34、要3500平方米左右。酒店類物業(yè)規(guī)模體量總計(jì)：在上述各項(xiàng)酒店配套設(shè)施中，共計(jì)需要面積約為30000平方米左右，其中（客房）15000+（餐飲）3000+（會(huì)議室）2500+（娛樂、健身）1500+（員工辦公室及食堂）2000+（庫(kù)房）3500+（其他）2500=30000平方米左右。2-3 公寓類物業(yè)細(xì)化定位2-3-1公寓類物業(yè)檔次及形象定位高品質(zhì)本項(xiàng)目定位高品質(zhì)是指檔次上的提升?？陀^地講，在建筑密度上，本項(xiàng)目公寓類物業(yè)與開發(fā)區(qū)已建樓盤項(xiàng)目存在一定的劣勢(shì)，由于開發(fā)區(qū)公寓類物業(yè)開發(fā)用地的稀缺，加之本項(xiàng)目地塊的交通、配套、區(qū)位綜合指數(shù)較高，因此，在物業(yè)品質(zhì)上需要一定程度的提升，包括建筑形式；包括外

35、立面的整體視覺感受；包括高品質(zhì)的物業(yè)管理；包括硬件設(shè)施品牌等等。公寓物業(yè)綜合指數(shù)上去了，才能彌補(bǔ)建筑密度上的劣勢(shì)。同時(shí)，品質(zhì)高于本區(qū)域其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤，這也加大了本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力度。高性價(jià)比由于本項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值較高，雖然土地成本可能略高于區(qū)域內(nèi)已建成項(xiàng)目，但物業(yè)的高品質(zhì)是毋庸置疑的，因此，突出本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，凸現(xiàn)物業(yè)的高性價(jià)比，深入挖掘這一賣點(diǎn)。2-3-2公寓類物業(yè)的物業(yè)規(guī)模及戶型定位本項(xiàng)目占地面積約30萬平方米，按平均容積率3計(jì)算，總建筑面積約90萬平方米。由于市場(chǎng)方面對(duì)于公寓類物業(yè)的需求較大，公寓的開發(fā)將容易被市場(chǎng)消化。因此，我司在確定了項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)、酒店物業(yè)的規(guī)模后，利用反推法確定公寓類物業(yè)

36、的規(guī)模為：90萬（總建面）- 6.5萬（商業(yè)）- 3萬（酒店）=80.5萬平方米。注：商業(yè)部分面積=8萬- 1.5萬地下超市面積=6.5萬 （地下面積不計(jì)入容積率）由于本項(xiàng)目的特殊性，公寓類物業(yè)在規(guī)劃與實(shí)際最終營(yíng)銷策略上有所不同，下面從規(guī)劃和最終營(yíng)銷兩個(gè)角度，對(duì)戶型、面積的分配比例進(jìn)行闡述：規(guī)劃方案根據(jù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)要求，假設(shè)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位于為開發(fā)區(qū)藍(lán)領(lǐng)及部分高層服務(wù)，那么本項(xiàng)目的公寓類物業(yè)大體分為三種類型：小戶型（含酒店式公寓）、中等戶型和大戶型，根據(jù)調(diào)研可知，這三類物業(yè)面積的比例大約應(yīng)為4：3：3，具體規(guī)模如下圖表所示：公寓類物業(yè)80.5萬小戶型【約32.2萬】40-60中等戶型【約24

37、.15萬】60-100大戶型【約24.15萬】100-139普通小戶型【約29.7萬】酒店式公寓【約2.5萬】營(yíng)銷方案簡(jiǎn)析開發(fā)區(qū)目前生活區(qū)內(nèi)擁有樓盤28個(gè)，物業(yè)檔次以中高檔和高檔為主。低密度別墅是開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目類型最多的，占到總體項(xiàng)目的1/3。以歐式風(fēng)格為主的高檔次、高品質(zhì)的開發(fā)區(qū)公寓深受購(gòu)房者的青睞，戶型以大戶型為主，中小戶型兼?zhèn)?，但銷售狀況明顯不敵大戶型。亦莊的公寓因?yàn)槠涞兔芨咝詢r(jià)比為廣大客戶及投資者認(rèn)可。根據(jù)目標(biāo)客戶的這一特點(diǎn)，我司建議整合項(xiàng)目營(yíng)銷方案，按照小組團(tuán)式整合細(xì)分公寓類型，以保證公寓品質(zhì)，加大整個(gè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。轉(zhuǎn)化方式如下圖所示：小戶型40-60中等戶型60-100大戶型10

38、0-139部分整棟轉(zhuǎn)化大戶型實(shí)際銷售總量約占公寓總體量的45%注：戶型控制在140以下受政策方面因素影響：（1）140成為契稅征收標(biāo)準(zhǔn)的一道坎，139及以下征收1.5%契稅，140及以上征收3%契稅。（2）140平米以下住宅不預(yù)征土地增值稅。超過此標(biāo)準(zhǔn)按0.5%稅率預(yù)征。因此，戶型控制在140以下有利于本案公寓部分的銷售。經(jīng)整合，將部分小戶型及中等戶型以整棟的形式轉(zhuǎn)化為大戶型公寓單體，預(yù)計(jì)最終銷售時(shí)，大戶型總體銷售比例約占公寓總體量的45%，即約36萬平方米。小戶型、中等戶型、大戶型各自以組團(tuán)形式出現(xiàn)。本項(xiàng)目組團(tuán)建筑群體的組合布置建議采取點(diǎn)群式布局方式，點(diǎn)群式即樓座單體圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、

39、公共綠地、水面等景點(diǎn)和公共休閑場(chǎng)所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時(shí)保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將組團(tuán)以不同的形式圍成某種內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。減少開口，周邊封閉，中

40、間留出較大的公共活動(dòng)空間和綠地。3、方案一經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算成本假定序號(hào)成本項(xiàng)目總額（萬元）一土地成本135000.0二大配套費(fèi)3375.0三前期費(fèi)用5550.0四市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20007.0五建安成本225000.0六不可預(yù)見費(fèi)5011.1七財(cái)務(wù)費(fèi)用11201.2八直接成本405144.4九銷售費(fèi)用26412.5十管理費(fèi)用10565.0十一總成本442121.9銷售收入銷售收入銷售面積(萬平米)銷售單價(jià)(元/平米)銷售收入(萬元)住宅8050005500.0442750產(chǎn)權(quán)式酒店300008500.025500底商2000012000.024000商務(wù)樓300008000.024000綜合商業(yè)15

41、0008000.012000小計(jì)900000528250資金投入進(jìn)度表（單位：萬元）項(xiàng)目成本投資預(yù)算2006-52006-112007-52007-112008-52008-112009-5土地成本135000.0 33750.0 33750.0 33750.0 33750.0 大配套費(fèi)3375.0 843.8 843.8 843.8 843.8 前期費(fèi)用5550.0 1387.5 1387.5 1387.5 1387.5 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20007.0 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 建安成本225000.0 32142.9 3

42、2142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 不可預(yù)見費(fèi)5011.1 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 財(cái)務(wù)費(fèi)用11201.2 5600.6 5600.6 合計(jì)405144.4 71698.1 71698.1 77298.7 77298.7 35716.9 35716.9 35716.9 資金回籠表（單位：萬元）項(xiàng)目成本2006-112007-52007-112008-52008-112009-52009-11銷售收入528251056501584751056505282526412.526412

43、.5資金回收表（單位：萬元）項(xiàng)目成本2006-112007-52007-112008-52008-112009-52009-11銷售收入528251056501584751056505282526412.526412.5扣除營(yíng)業(yè)稅費(fèi)2905.4 5810.8 8716.1 5810.8 2905.4 1452.7 1452.7 資金回收凈額49919.6 99839.3 149758.9 99839.3 49919.6 24959.8 24959.8 資金投入表（單位：萬元）2006-52006-112007-52007-112008-52008-112009-52009-11建設(shè)費(fèi)用7169

44、8.171698.177298.777298.735716.935716.935716.9銷售費(fèi)用2641.255282.57923.755282.52641.251320.6251320.625管理費(fèi)用1434.0 1486.7871651.6241704.449819.988767.163740.750526.4125現(xiàn)金流出合計(jì)73132.1 75826.1 84232.8 86926.9 41819.4 39125.3 37778.3 1347.0 現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年度2006-52006-112007-52007-112008-52008-112009-52009-11現(xiàn)金流

45、入合計(jì)49919.699839.3149758.999839.349919.624959.824959.8現(xiàn)金流出合計(jì)73132.175826.184232.886926.941819.439125.337778.31347凈現(xiàn)金流量-73132.1-25906.515606.56283258019.910794.3-12818.523612.8現(xiàn)金凈流量累積-73132.1-99038.6-83432.1-20600.137419.848214.135395.659008.4Ic=10%折現(xiàn)系數(shù)1.00000.95350.90910.86680.82640.78800.75130.7164現(xiàn)

46、金凈流量現(xiàn)值-73132.1-24700.914187.754461.847947.68505.8-9630.716915.0凈流量現(xiàn)值累積-73132.1-97833.0-83645.3-29183.518764.227269.917639.234554.2損益表銷售收入528250減：（一）項(xiàng)目成本440187.91.土地成本1350002.大配套費(fèi)33753.前期費(fèi)用55504.市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200075.建安成本2250006.不可預(yù)見費(fèi)5011.17.財(cái)務(wù)費(fèi)用11201.28.銷售費(fèi)用26412.59.管理費(fèi)用8631.1（二） 兩稅一費(fèi)29053.75稅前利潤(rùn)59008.4 減：所

47、得稅19472.8 稅后利潤(rùn)39535.6 成本收益率（稅后）8.98%敏感性分析基點(diǎn)售價(jià)增加10%建安成本上升10%銷售收入528250581075528250減：（一）項(xiàng)目成本440187.9443692.26468016.111.土地成本1350001350001350002.大配套費(fèi)337533753712.53.前期費(fèi)用5550555061054.市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200072000722007.75.建安成本2250002250002475006.不可預(yù)見費(fèi)5011.15011.15512.217.財(cái)務(wù)費(fèi)用11201.211201.211201.28.銷售費(fèi)用26412.529053.

48、7526412.59.管理費(fèi)用8631.19494.218631.1（二） 兩稅一費(fèi)29053.7531959.12529053.75稅前利潤(rùn)59008.4 105423.6 31180.1 減：所得稅19472.8 34789.8 10289.4 稅后利潤(rùn)39535.6 70633.8 20890.7 成本收益率（稅后）8.98%15.92%4.46%保本點(diǎn)分析均價(jià)600058005600540052005000銷售收入540000522000504000486000468000450000減：（一）項(xiàng)目成本442121.8442121.8442121.8442122442121.84421

49、21.8（二） 兩稅一費(fèi)297002871027720267302574024750稅前利潤(rùn)68178.251168.234158.217148.2138.2-16871.8減：所得稅22498.816885.511272.25658.945.6-5567.7稅后利潤(rùn)45679.434282.72288611489.392.6-11304.1成本收益率（稅后）10.30%7.80%5.20%2.60%0.00%-2.60%盈虧平衡時(shí)物業(yè)銷售價(jià)格銷售收入銷售面積(平米)銷售單價(jià)(元/平米)銷售收入(萬元)住宅8050004873 392252 產(chǎn)權(quán)式酒店300007531 22592 底商200

50、0010631 21263 商務(wù)樓300007088 21263 綜合商業(yè)150007088 10631 小計(jì)900000468000 B、地塊開發(fā)方案二定位依據(jù)：方案二主要是從本地塊整體開發(fā)的角度考慮，損失了成本假定序號(hào)成本項(xiàng)目總額（萬元）一土地成本135000.0 二大配套費(fèi)3375.0 三前期費(fèi)用5550.0 四市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20007.0 五建安成本225000.0 六不可預(yù)見費(fèi)5011.1 七財(cái)務(wù)費(fèi)用11201.2 八直接成本405144.4 九銷售費(fèi)用27437.5 十管理費(fèi)用8651.6 十一總成本441233.5 銷售收入物業(yè)類型銷售面積(萬平米)銷售單價(jià)(元/平米)銷售收入(

51、萬元)住宅7250005500.0 398750底商2500012000.0 30000商務(wù)樓1500008000.0 120000小計(jì)900000548750資金投入進(jìn)度表（單位：萬元）項(xiàng)目成本投資預(yù)算2006-52006-112007-52007-112008-52008-112009-5土地成本135000.0 33750.0 33750.0 33750.0 33750.0 大配套費(fèi)3375.0 843.8 843.8 843.8 843.8 前期費(fèi)用5550.0 1387.5 1387.5 1387.5 1387.5 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)20007.0 2858.1 2858.1 2858.

52、1 2858.1 2858.1 2858.1 2858.1 建安成本225000.0 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 32142.9 不可預(yù)見費(fèi)5011.1 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 715.9 財(cái)務(wù)費(fèi)用11201.2 5600.6 5600.6 合計(jì)405144.4 71698.1 71698.1 77298.7 77298.7 35716.9 35716.9 35716.9 資金回籠表2006-112007-52007-112008-52008-112009-52009-11銷售收

53、入54875.01097501646251097505487527437.527437.5資金回收表項(xiàng)目成本2006-112007-52007-112008-52008-112009-52009-11銷售收入54875.0 1097501646251097505487527437.527437.5扣除營(yíng)業(yè)稅費(fèi)3018.1 5810.88716.15810.82905.41452.71452.7資金回收凈額51856.9 103939.2155908.9103939.251969.625984.825984.8資金投入表（單位：萬元）資金科目2006-52006-112007-52007-112

54、008-52008-112009-52009-11建設(shè)費(fèi)用71698.1 71698.177298.777298.735716.935716.935716.9銷售費(fèi)用2743.755487.58231.255487.52743.751371.8751371.875管理費(fèi)用1434.0 1488.8371655.7241710.599824.088769.213741.775527.4375現(xiàn)金流出合計(jì)73132.1 75930.7 84441.9 87240.5 42028.5 39229.9 37830.6 1399.3 現(xiàn)金流量表（單位：萬元）年度2006-52006-112007-520

55、07-112008-52008-112009-52009-11現(xiàn)金流入合計(jì)51856.875103939.2155908.9103939.251969.625984.825984.8現(xiàn)金流出合計(jì)73132.1 75930.68784441.92487240.54942028.48839229.86337830.55051399.3125凈現(xiàn)金流量-73132.1 -24073.81219497.27668668.35161910.71212739.737-11845.750524585.4875現(xiàn)金凈流量累積-73132.1 -97205.874-77708.598-9040.24752870

56、.46565610.20253764.451578349.939Ic=10%折現(xiàn)系數(shù)1.0 0.9535 0.9091 0.8668 0.8264 0.7880 0.7513 0.7164 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值-73132.1 -22953.5 17724.8 59520.6 51163.0 10038.7 -8899.9 17611.8 凈流量現(xiàn)值累積-73132.1 -96085.5 -78360.7 -18840.1 32322.9 42361.6 33461.7 51073.6 損益表銷售收入548750.0 減：（一）項(xiàng)目成本441233.43761.土地成本1350002.大配套費(fèi)337

57、53.前期費(fèi)用55504.市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200075.建安成本2250006.不可預(yù)見費(fèi)5011.17.財(cái)務(wù)費(fèi)用11201.28.銷售費(fèi)用27437.59.管理費(fèi)用8652 （二） 兩稅一費(fèi)30181.25稅前利潤(rùn)77335.3 減：所得稅25520.7 稅后利潤(rùn)51814.7 成本收益率（稅后）11.74%敏感性分析敏感性分析基點(diǎn)售價(jià)增加10%建安成本上升10%銷售收入548750.0 581075548750.0 減：（一）項(xiàng)目成本441233.4376445890.6 468016.111.土地成本135000135000.0 1350002.大配套費(fèi)33753375.0 3712.53

58、.前期費(fèi)用55505550.0 61054.市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2000720007.0 22007.75.建安成本225000225000.0 2475006.不可預(yù)見費(fèi)5011.15011.1 5512.217.財(cái)務(wù)費(fèi)用11201.211201.2 11201.28.銷售費(fèi)用27437.530181.2526412.59.管理費(fèi)用8652 1056510565（二） 兩稅一費(fèi)30181.2531959.1 30181.3 稅前利潤(rùn)77335.3 103225.3 50552.6 減：所得稅25520.7 34064.4 16682.4 稅后利潤(rùn)51814.7 69161.0 33870.3 成本收益率（稅后）11.74%15.51%7.24%保本點(diǎn)分析