版權(quán)聲明：本文僅供客戶戶內(nèi)部使用，，版權(quán)歸同致致行（中國））地產(chǎn)顧問有有限公司所有有，未經(jīng)同致致行（中國））地產(chǎn)顧問有有限公司書面面許可，不得得擅自向其它它任何機(jī)構(gòu)和和個(gè)人傳閱、、引用、復(fù)制制和發(fā)布報(bào)告告中的部分或或全部?jī)?nèi)容。。小浪底底項(xiàng)目目市場(chǎng)調(diào)研及價(jià)價(jià)格策略謹(jǐn)呈：小浪底底置業(yè)[2013]-ZZTZH-07本次匯報(bào)目錄錄開封房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資，，施、竣工及及銷售情況，，土地市場(chǎng)、、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分分析區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析區(qū)域規(guī)劃、區(qū)區(qū)域供應(yīng)量、、區(qū)域產(chǎn)品、、銷售價(jià)格、、月均去化量量分析典型個(gè)案分析析項(xiàng)目規(guī)模、銷銷售周期、推推售產(chǎn)品、銷銷售價(jià)格、銷銷售情況分析析本案價(jià)格策略略區(qū)域價(jià)格分析析、價(jià)格論證證體系、重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目定價(jià)體體系、整體價(jià)價(jià)格建議本案推售策略略項(xiàng)目整體推售售策略、各批批次產(chǎn)品組合合、項(xiàng)目銷售售計(jì)劃及銷售售目標(biāo)本次匯報(bào)溝通通的目標(biāo)12345PART1開封房地產(chǎn)市市場(chǎng)房地產(chǎn)投資——2012年開封市房房地產(chǎn)開發(fā)投投資創(chuàng)下新的的突破，房地地產(chǎn)開發(fā)投資資額達(dá)到了69億，開封市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資步步入新一輪的的上升通道，發(fā)展前景巨巨大。房地產(chǎn)市場(chǎng)2012年，，開封市房地地產(chǎn)投資額大大幅增加，全全年完成投資資69.16億元，同比比增加32%，連續(xù)4年年高增長(zhǎng)。增增幅遠(yuǎn)高于固固定資產(chǎn)投資資增幅。一方方面由于開封封市房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展起步較晚晚，基數(shù)較小小，另一方面面鄭汴融城極極大的利好于于區(qū)域內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)。啟示——開封市老城區(qū)區(qū)對(duì)城市建設(shè)設(shè)的諸多限制制抑制了房地地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，“鄭汴汴一體化”戰(zhàn)戰(zhàn)略的引導(dǎo)開開封城市建設(shè)設(shè)向西發(fā)展，，目前汴西新新區(qū)已經(jīng)成為為中原城市群群中最具發(fā)展展?jié)摿Φ膮^(qū)域域之一，房地地產(chǎn)投資集中中投放該區(qū)域域，極大的促進(jìn)了了區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展，同同時(shí)也為本案案進(jìn)入市場(chǎng)提提供機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)投資——開封市施工、、竣工面積、、銷售面積均均呈現(xiàn)快速增增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，，2008年前市場(chǎng)供供不應(yīng)求，2008年后后供求關(guān)系發(fā)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇劇。隨著大量量施工面積的的逐步竣工，，未來市場(chǎng)供供應(yīng)將呈現(xiàn)大大幅增長(zhǎng)的態(tài)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)形形勢(shì)嚴(yán)峻！◆2012年，開封封市商品房施施工面積643.5萬平平方米，同比比增加10.4%；竣工面積159.1萬平平方米，同比比增加17.3%；銷售面積152.9萬平平方米，同比比增加23.1%。啟示——從數(shù)據(jù)來看，，雖然開封市市商品房銷售售面積增長(zhǎng)較較快，但目前前市場(chǎng)累積施施工面積規(guī)模模較大，短期期內(nèi)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)將大幅放量量，對(duì)項(xiàng)目帶帶來較大競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。本案需充分預(yù)預(yù)知市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，合理理制定開發(fā)周周期及推售節(jié)節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目快速去化化。房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)量?jī)r(jià)走走勢(shì)——開封房地產(chǎn)市市場(chǎng)呈現(xiàn)出快快速發(fā)展的趨趨勢(shì)，通過開開封近年來的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)，在成成交量及成交交價(jià)格方面呈呈現(xiàn)不斷攀升升態(tài)勢(shì)?！?008年以來，開開封市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)呈呈現(xiàn)出價(jià)量齊齊升的局面。。即便是慘淡淡的2010年，開封封房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍然呈現(xiàn)量量?jī)r(jià)的穩(wěn)步增增長(zhǎng)。2011年房地地產(chǎn)成交量?jī)r(jià)價(jià)均有大幅上上揚(yáng)啟示——對(duì)于本案來講講，應(yīng)抓住開開封市場(chǎng)正處處于快速發(fā)展展的大好時(shí)機(jī)機(jī)，加快項(xiàng)目目的開發(fā)節(jié)奏奏及市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量，以規(guī)避避市場(chǎng)發(fā)展后后帶來的開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)！房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)———2012年年開開封封市市產(chǎn)產(chǎn)品品供供應(yīng)應(yīng)以以兩兩房房三三房房為為主主，，從從供供銷銷比比上上看看，，三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品是是供供銷銷兩兩旺旺的的產(chǎn)產(chǎn)品品。。尤尤其其是是小小三三房房產(chǎn)產(chǎn)品品供供銷銷基基本本持持平平，，整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)體體現(xiàn)現(xiàn)出出以以剛剛性性需需求求和和功功能能性性改改善善需需求求為為主主導(dǎo)導(dǎo)的的需需求求特特征征。。啟示示———對(duì)于于本本案案來來講講，，應(yīng)應(yīng)以以當(dāng)當(dāng)前前置置業(yè)業(yè)群群體體的的需需求求為為導(dǎo)導(dǎo)向向，，結(jié)結(jié)合合開開封封市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展的的演演變變趨趨勢(shì)勢(shì)，，以以市市場(chǎng)場(chǎng)暢暢銷銷主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品快快速速回回款款，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金金流流；；改改善善型型產(chǎn)產(chǎn)品品實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)價(jià)值值，，保保證證項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)整整體體利利潤(rùn)潤(rùn)值值。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)◆從開開封封市市主主要要樓樓盤盤的的市市場(chǎng)場(chǎng)供供銷銷情情況況來來看看，，兩兩房房、、三三房房成成為為供供銷銷的的主主力力產(chǎn)產(chǎn)品品，，說說明明開開封封房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)細(xì)分分特特征征還還不不明明顯顯，，需需求求仍仍體體現(xiàn)現(xiàn)為為剛剛性性需需求求和和功功能能性性改改善善需需求求為為主主。。市場(chǎng)場(chǎng)供供需需關(guān)關(guān)系系———開封封市市商商品品住住宅宅供供過過于于求求態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)明明顯顯，，雖雖然然開開封封市市商商品品房房銷銷售售面面積積增增長(zhǎng)長(zhǎng)較較快快，，但但目目前前市市場(chǎng)場(chǎng)累累存存量量較較大大，，短短期期內(nèi)內(nèi)市市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)應(yīng)將將大大幅幅放放量量，，未未來來將將帶帶來來較較大大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)供供求求2012年年開開封封市市商商品品住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)量量為為221.4萬萬㎡㎡，，成成交交量量為為152.9萬萬㎡㎡，，成成交交量量占占供供應(yīng)應(yīng)量量69%，，市市場(chǎng)場(chǎng)存存量量較較大大。。2013年年1-5月月開開封封市市商商品品住住宅宅供供應(yīng)應(yīng)量量為為157.6萬萬㎡㎡，，成成交交量量為為46.5萬萬㎡㎡，，成成交交量量占占供供應(yīng)應(yīng)量量29.5%，，可可以以看看出出2013年年開開封封房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)銷銷售售速速度度有有所所放放緩緩。。土地地供供應(yīng)應(yīng)量量———開封封市市前前兩兩年年土土地地出出讓讓量量比比較較大大，，2012年年全全市市土土地地成成交交萎萎靡靡，，主主要要受受持持續(xù)續(xù)的的調(diào)調(diào)控控政政策策影影響響，，考考慮慮到到歷歷史史成成交交量量較較大大，，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)未未來來房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈。。房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)開封市2010年-2012年土地成交量分析開封市2010年-2012年成交土地建筑面積分析2010年年，，開開封封市市土土地地成成交交量量為為301萬萬㎡㎡（（合4514畝畝），，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)未未來來幾幾年年內(nèi)內(nèi)商商品品房房供供應(yīng)應(yīng)量量達(dá)達(dá)848萬萬㎡㎡；2011年年，，開開封封市市土土地地成成交交量量為為299萬萬㎡㎡（（合4484畝畝），，預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)未未來來幾幾年年內(nèi)內(nèi)商商品品房房供供應(yīng)應(yīng)量量達(dá)達(dá)889萬萬㎡；2012年，開開封市土土地成交交量116萬㎡㎡（1740畝），2012年年成交量量約80萬㎡㎡，較2011年有有所下降降，主要要原因?yàn)闉槌掷m(xù)的的調(diào)控政政策使開開發(fā)商資資金鏈短短缺，拿拿地?zé)崆榍榇蟠蠼到档?。土地供?yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)——從開封市市近兩年年土地成成交結(jié)構(gòu)構(gòu)來看，，商業(yè)用用地占比比上升趨趨勢(shì)明顯顯；開封封新區(qū)鄭鄭開大道道沿線500米米內(nèi)均規(guī)規(guī)劃為商商業(yè)金融融用地。。房地產(chǎn)市市場(chǎng)開封市2010年-2012年土地成交結(jié)構(gòu)分析開封市2010年-2012年土地成交建筑面積分析2010年，開開封市商商業(yè)和住住宅用地地，分別別成交53萬㎡㎡（合795畝畝）和248萬萬㎡（合合3720畝））；2011年，商商業(yè)和住住宅分別別成交102萬萬㎡（合合1530畝））和197萬㎡㎡（合2955畝）；；2012年，商商業(yè)和住住宅分別別成交15.6萬㎡（（合234畝））和100.3萬㎡（（1505畝））2010年，開開封市商商業(yè)和住住宅土地地成交量量，在未未來幾年年內(nèi)供應(yīng)應(yīng)量，分分別為148萬萬㎡和700萬萬㎡；2011年，商商業(yè)和住住宅在未未來幾年年內(nèi)供應(yīng)應(yīng)量，分分別為316萬萬㎡和573萬萬㎡；2012年，商商業(yè)和住住宅在未未來幾年年內(nèi)供應(yīng)應(yīng)量，分分別為49.5萬㎡和和276.4萬萬㎡2010年，開開封市住住宅土地地成交均均價(jià)為81萬元元/畝，商業(yè)土土地成交交均價(jià)為為69萬元元/畝；2011年，，住宅土土地成交交均價(jià)為為108萬萬元/畝畝，商業(yè)土土地成交交均價(jià)為為106萬萬元/畝畝；2012年份份，住宅宅土地成成交均價(jià)價(jià)為123萬萬元/畝畝，商業(yè)土土地成交交均價(jià)為為114萬萬元/畝畝；土地成交交價(jià)格——從開封市市近兩年年土地成成交價(jià)栺栺來看，，住宅和和商業(yè)價(jià)價(jià)栺水平平較接近近；商用用地多集集中在開開封西區(qū)區(qū)，土地地升值暫暫無明顯顯，雖然然單價(jià)低低但體量量大總價(jià)價(jià)高。簽訂日期土地用途土地級(jí)別使用權(quán)人面積：公頃總價(jià)：萬元萬元/畝占地面積：㎡建筑面積：㎡2011年6月6日其他商服用地二級(jí)河南大城集團(tuán)房地產(chǎn)0.442933440444466662011年7月6日其他商服用地一級(jí)開封盛豐置業(yè)2.061178438120620206202012年5月29日商務(wù)金融用地三級(jí)開封中科置業(yè)0.177543001676318402011年8月17日商務(wù)金融用地三級(jí)中國移動(dòng)通信集團(tuán)2654021820001100005近兩年商商業(yè)用地地成交均均價(jià)TOP榜房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)——開封樓盤盤分布特特征呈現(xiàn)現(xiàn)出以“城市文文化復(fù)興興”的老城板塊和“城市功功能完善善”的新區(qū)板板塊共榮榮共進(jìn)的的格局??！新區(qū)樓盤盤分布主主要以大大梁路為為中軸線線，分布布南北，，多以高高層產(chǎn)品品為主或或者多層層、高層層相結(jié)合合產(chǎn)品為為主，體體現(xiàn)城市市快速發(fā)發(fā)展的趨趨勢(shì)，老城樓盤盤分布主主要以低低密度產(chǎn)產(chǎn)品為主主，配合合老城區(qū)區(qū)歷史人人文底蘊(yùn)蘊(yùn)和自然然景觀，，大力發(fā)發(fā)展城市市旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。啟示———開封房地地產(chǎn)格局局形成了了板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)和相相互促進(jìn)進(jìn)的局面面。對(duì)于于本項(xiàng)目目來講，，利用新新區(qū)的前前景、交交通、政政策等方方面的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，通通過樓盤盤功能、、物業(yè)形形態(tài)的科科學(xué)整合合，形成成兼容新新老城區(qū)區(qū)板塊功功能，帶帶動(dòng)新老老城區(qū)發(fā)發(fā)展的城城市標(biāo)桿桿項(xiàng)目。。開元華庭庭藍(lán)灣國際際鉑金漢宮宮融園景園園貴和世嘉嘉偉業(yè)香堤堤灣碧水藍(lán)城城熙河府世紀(jì)豪苑苑東京夢(mèng)華華元宏錦江江綠都上河河城山水華府府建業(yè)森林林半島塞納左岸岸未來湖濱濱花園帝湖世家家鼎立國際際城幸福里橄欖城東方今典典房地產(chǎn)市市場(chǎng)新龍御都都國際天河灣青年城皇家華韻韻橡樹莊園園競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)——從競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，形成成鮮明的的三個(gè)梯梯隊(duì)，第第一梯隊(duì)隊(duì)無論從從開發(fā)商商的品牌牌還是銷銷售價(jià)格格都位居居開封前前列，本本案需力力爭(zhēng)擠進(jìn)進(jìn)第一梯隊(duì)隊(duì)，規(guī)避第第二梯隊(duì)隊(duì)紅海競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)！第三梯隊(duì)隊(duì)第二梯隊(duì)隊(duì)第一梯隊(duì)隊(duì)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型項(xiàng)目地址開發(fā)商總建筑面積（萬㎡）鄭開森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體鄭開大道西建業(yè)集團(tuán)100東方金典洋房、高層、商業(yè)鄭開大道四大街東方今典669橄欖城別墅、洋房、高層

鄭開大道交一大街

中聯(lián)創(chuàng)100開元華庭

別墅、洋房、小高層、高層集英街中段開元名都

43碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層

、商業(yè)鄭開大道交集英街開心一方

52鼎立國際城多層、小高層、底商黃河大街北段開封宏達(dá)置業(yè)150塞納左岸多層、高層、商業(yè)黃河大街與漢心路交叉口開封鼎誠置業(yè)10鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)宋城路與金明西街交匯處萬麗集團(tuán)11.5偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商鄭開大道集英街北偉業(yè)集團(tuán)25藍(lán)灣國際

小高層、高層、底商鄭開大道北

新芒果14悅都

高層、綜合體鄭開大道交三大街新晉美置業(yè)100

帝湖世家

別墅、多層、高層、底商集英街交解放路億乘置業(yè)30印象城

公寓、多層、小高層、底商鄭開大道四號(hào)路

唯美房地產(chǎn)42

安聯(lián)青年城

高層西環(huán)路交復(fù)興大道安聯(lián)置業(yè)

25橡樹莊園洋房、小高層、高層新河南大學(xué)北門鼎誠置業(yè)22

新龍御都國際

商業(yè)、高層鄭開大道四大街

新龍集團(tuán)

35未來湖濱花園

洋房、高層集英街與金耀交叉口未來地產(chǎn)

10幸福里高層、商業(yè)、公寓黃河大街與東京大道交叉口執(zhí)大象置業(yè)30天河灣

多層,小高層,高層西環(huán)路與東京大道交匯處

華盟置業(yè)65

第二梯隊(duì)隊(duì)第三梯隊(duì)隊(duì)第一梯隊(duì)隊(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量———開封在售售項(xiàng)目總總體量約約980萬萬㎡，已推出出294.8萬㎡㎡，約2.38萬套，綜合合容積率率僅為2.45，激烈的的競(jìng)爭(zhēng)壓壓力必然然會(huì)引導(dǎo)導(dǎo)市場(chǎng)從從“量””到“質(zhì)質(zhì)”的發(fā)發(fā)展變化化,項(xiàng)目參與與競(jìng)爭(zhēng)需需“以質(zhì)質(zhì)取勝””。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬㎡）總建筑面積(萬㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售均價(jià)鄭開森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體551001.87256005100東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100開元華庭別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)28432納左岸多層、高層、商業(yè)3.3103.24.83005100鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)2.411.53.8553505500碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72016005100鼎力國際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國際小高層、高層、商業(yè)

4143.191411605100悅都

小高層、高層、綜合體201002.521310805000

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700印象城

小高層、高層17422.400---

安聯(lián)青年城

高層8253.12218004500橡樹莊園別墅、洋房7222.000---

新龍御都國際

高層、商業(yè)20353.2500---未來湖濱花園

洋房、高層

7101.532604900

幸福里高層、商業(yè)、公寓10.3302.822004600天河灣

多層,小高層,高層41651.591210004700房地產(chǎn)市市場(chǎng)項(xiàng)目名稱別墅洋房小高層7-11中高層12-18高層>18鄭開森林半島★★★★★東方金典——

★------★橄欖城★

★------★塞納左岸★★鉑金漢宮★★開元華庭★

★★

----★碧水藍(lán)城★★★★—鼎力國際城—★★★—偉業(yè)香堤灣—---★★★藍(lán)灣國際------

★---★悅都

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帝湖世家---

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安聯(lián)青年城-----------★橡樹莊園★-----★未來湖濱花園

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---★★幸福里--★★★天河灣---

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★★物業(yè)類型型組合———物業(yè)類型型比較豐豐富，在在售項(xiàng)目目以洋房房、小高高層、高高層產(chǎn)品品為主，，多元化化產(chǎn)品組組合滿足足不同客客戶置業(yè)業(yè)需求。。房地產(chǎn)市市場(chǎng)項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳克姆课宸繌?fù)式鄭開森林半島——95135145

—160東方金典——87127166——橄欖城——98126161——塞納左岸5489118-125143-186——鉑金漢宮——88118-135150——開元華庭----121144156——碧水藍(lán)城—24142———鼎立國際城3992137———偉業(yè)香堤灣—89137———藍(lán)灣國際----89125142——悅都

----112137159212—

帝湖世家----91138162—171

安聯(lián)青年城567898131——橡樹莊園---99129160——未來湖濱花園

---89121159—266幸福里5788128———天河灣—87127143—235產(chǎn)品配比比——從市市場(chǎng)暢銷銷戶型來來看，以二房、、小三房房為主，，表現(xiàn)出出明顯的的“年輕化、、經(jīng)濟(jì)型型”置業(yè)特征征。占有有稀缺資資源及項(xiàng)項(xiàng)目高端端樓盤的的大戶型型仍然深深受客戶戶追捧。。房地產(chǎn)市市場(chǎng)戶型面積積分析———市場(chǎng)暢銷銷戶型主主要集中中在90㎡兩房、、110-130㎡三房；；四房及及以上戶戶型多為為占有核核心資源源、大體體量、高高端樓盤盤多配備備，面積積多集中中在150㎡以上。。房型面積范圍（㎡）森林半島東方金典橄欖城塞納左岸鉑金漢宮開元華庭碧水藍(lán)城鼎立國際城香堤灣藍(lán)灣國際悅都帝湖世家青年城橡樹莊園未來湖濱幸福里天河灣一房30-50——-----—---———--------★---------50以上—-----★—---———---------★----------兩房70-80—-----——---———★------★----------80-90★★★★★---★★★★--★★---★★★90-100★--★--★---———---★★★★★★★100-120—--★----★—★

—------------★★----三房100以下—-----——---——★---------★----------100-110—------------—★—---------★-----------110-120—------★★---—★★★---★★---★★★120-140★★★★★★★★★★★★---★★★★140-160★★★----★★——---★★---★---★--160以上—★------★———---

-----★--------四房150以下—---★★★---———---------★---★★--150-160★---★★★---★★—★★★--★★---★160-180—★★★★★———--★---★---------180以上—--★★--★———---★----------------五房160-180—------------———---------------★-----180以上★------------★★—---★------------------房地產(chǎn)市市場(chǎng)項(xiàng)目名稱平層錯(cuò)層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園露臺(tái)多陽臺(tái)空中花園挑高陽臺(tái)其他鄭開森林半島★—★★★★★★———東方金典★---—★---★★------------橄欖城★---—★★★★★★★—塞納左岸★---———★★★★——鉑金漢宮★---★★★★★★★——開元華庭★---★★★★★★★★—碧水藍(lán)城★——————★——★鼎力國際城★——★——★★———偉業(yè)香堤灣★——★—★—★———藍(lán)灣國際

★-----★★★-—★★★—悅都

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帝湖世家★

----★★★★—---★★—

安聯(lián)青年城

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---—------------------—橡樹莊園★----—★★★★----★★—未來湖濱花園

★----★★★★—----★★—幸福里★------------------★---------天河灣

★---★—★★—---★★—產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)特色——從產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)角度度來看，，開封目目前在售售項(xiàng)目部部分樓盤盤已通過過各種創(chuàng)創(chuàng)新方式式增加產(chǎn)產(chǎn)品的附附加價(jià)值值，客戶戶對(duì)房屋屋“舒適適度”與與“功能能性”要要求逐步步提高。。房地產(chǎn)市市場(chǎng)項(xiàng)目名稱會(huì)所商業(yè)街休閑廣場(chǎng)體育場(chǎng)館酒店網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)學(xué)校文化長(zhǎng)廊游泳池圖書藝術(shù)館鄭開森林半島★★★—★—★————東方金典★★★—★—★★——★橄欖城★★★—★——————塞納左岸—★★————★———鉑金漢宮—★★————————開元華庭★★★★★★—★—★—碧水藍(lán)城—★★★—★—★—★—鼎力國際城—★★★———★———偉業(yè)香堤灣—★★——★—————藍(lán)灣國際——★—★——★———悅都

★★★★——★—★★—

帝湖世家—★★★——★————

安聯(lián)青年城—★★————————橡樹莊園—★★—★★—__———未來湖濱花園

—★★————————幸福里—★★————★———天河灣★—★————★———配套設(shè)計(jì)計(jì)特點(diǎn)——比較重視視基礎(chǔ)配配套設(shè)施施的打造造，對(duì)住住區(qū)文化化輔助功功能及設(shè)設(shè)施的引引入尚屬屬稀缺。。下一步步將基于于客戶群群體對(duì)居居住功能能轉(zhuǎn)變的的需求，，對(duì)“住區(qū)文化化輔助功功能”提出更高高的需求求。房地產(chǎn)市市場(chǎng)啟示———結(jié)合開封封西區(qū)未未來發(fā)展展等諸多多因素，，未來版版塊的客客戶構(gòu)成成范圍將將更為廣廣泛，而而目前版版塊所形形成的客客戶圈層層，將成成為未來來客戶進(jìn)進(jìn)駐的重重要發(fā)展展源，客客戶之間間的裙帶帶關(guān)系也也將日益益加劇。。對(duì)于本本項(xiàng)目來來講，基于項(xiàng)目目區(qū)位特特點(diǎn)，預(yù)預(yù)計(jì)項(xiàng)目目針對(duì)的的客戶圈圈層將呈呈現(xiàn)“由由內(nèi)到外外，由近近及遠(yuǎn)”的變化，，進(jìn)而對(duì)對(duì)整個(gè)開開封產(chǎn)生生影響。。這一因因素，決決定項(xiàng)目目在開發(fā)發(fā)過程中中將有條條件整合合整個(gè)區(qū)區(qū)域的客客戶資源源，建立立獨(dú)樹一一幟的發(fā)發(fā)展方向向，并形形成客戶戶與項(xiàng)目目之間的的”雙向向引導(dǎo)。。以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：：同致行行市調(diào)搜搜集整理理匯總調(diào)研研結(jié)果——區(qū)域域客戶來來源仍然然以市區(qū)區(qū)客戶為為主，鄭鄭開大道道沿線項(xiàng)項(xiàng)目由于于區(qū)位及及配套因因素，來來自鄭州州及五縣縣區(qū)客戶戶占比達(dá)達(dá)30-40%；偏市市區(qū)的項(xiàng)項(xiàng)目以周周邊區(qū)域域客戶為為主；客客戶置業(yè)業(yè)目的多多以改善善類需求求為主，，部分高高層類項(xiàng)項(xiàng)目以剛剛需、投投資類居居多；鄭鄭開大道道沿線客客戶多以以周邊企企業(yè)、公公務(wù)員及及私營(yíng)老老板居多多，縣區(qū)區(qū)客戶以以做生意意的居多多。客戶年年齡層層次集集中在在35-50歲歲之間間，置置業(yè)目目的多多為改改善性性，西西區(qū)置置業(yè)多多為投投資。。客群分分析——通過在在售項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)調(diào)研，，開封封西區(qū)區(qū)購房房客戶戶目前前表現(xiàn)現(xiàn)出以以“本地為為主”，“外地客客戶逐逐步走走高”的特征征，下下一步步將隨隨著客客戶圈圈層的的穩(wěn)定定，向向更廣廣泛的的“外向型型”空間輻輻射。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)開封在在售樓樓盤價(jià)價(jià)格一一覽表表———項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬㎡）總建筑面積(萬㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售均價(jià)鄭開森林半島別墅、洋房、小高層、城市綜合體551001.87256005100東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100開元華庭

別墅、洋房、小高層、高層、商業(yè)28432納左岸多層、高層、商業(yè)3.3103.24.83005100鉑金漢宮多層、高層、商業(yè)2.411.53.8553505500碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72016005100鼎力國際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國際小高層、高層、商業(yè)

4143.191411605100悅都

小高層、高層、綜合體201002.521310805000

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700印象城

小高層、高層17422.400---

安聯(lián)青年城

高層8253.12218004500橡樹莊園別墅、洋房7222.000---

新龍御都國際

高層、商業(yè)20353.2500---未來湖濱花園

洋房、高層

7101.532604900幸福里高層、商業(yè)、公寓10.3302.822004500天河灣

多層,小高層,高層41651.591210004700房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)PART2區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)2012年市場(chǎng)投放放量——據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，全面面僅開封西西區(qū)投放面面積超過90萬方，其中中高層75萬方，洋房房13萬方，別墅墅2.2萬方。項(xiàng)目推出面積總推售量高層（㎡）洋房（㎡）別墅（㎡）面積（㎡）開元華庭400005000/45000森林半島700003000015000115000東方今典1144035000/46440藍(lán)灣國際70000//70000碧水藍(lán)城5000015000/65000漢興上品5000014000

64000貴和世家28000//28000未來湖濱1600015000/31000橄欖城123000160007200146200悅都70000//70000萬麗鉑金漢宮150004800/19800鼎立·國際城60000//60000幸福里100000//100000天河灣50000//50000合計(jì)753440134800222009104402012年市場(chǎng)去化化量——據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，僅開開封西區(qū)全全年銷售面面積56萬方，其中中高層48萬方、洋房房8萬方、別墅墅0.68萬方，全面面庫存量約約34萬方。項(xiàng)目銷售面積（㎡）總銷售量高層洋房別墅面積（㎡）去化率金額（億元）開元華庭360002000/

3800084%2.5森林半島450001500050006000052%4.5東方今典200029000/

3100067%4.1藍(lán)灣國際55000/

/

5500079%2.5碧水藍(lán)城320008000/

4000062%2.3漢興上品3000012000/4200066%2.1貴和世家19000//1900068%0.9未來湖濱100008000/1800058%0.8橄欖城990007500180010650073%5.2悅都52000//5200074%2.5萬麗鉑金漢宮9552600

1015251%0.5鼎立·國際城30000//3000050%1.2幸福里45000//4500045%2天河灣20000//2000040%0.9合計(jì)48455282100680056665267%29.7區(qū)域市場(chǎng)洋房市場(chǎng)小小結(jié)——有價(jià)無量??！從洋房的銷銷售周期來來看，以下下項(xiàng)目除本本案外開盤盤時(shí)間均超超過1年。其中鉑鉑金瀚宮月月均銷售1.9套、橄欖城城月均銷售售5.6套、熙和府府月均銷售售6套、東方金金典月均銷銷售13套，本案月月均銷售19套。項(xiàng)目名稱推出套數(shù)開盤時(shí)間實(shí)收價(jià)格銷售套數(shù)去化率銷售周期東方金典2782011.125300-950016660%12個(gè)月橄欖城1442011.106500-100007955%14個(gè)月鉑金瀚宮622011.57100-73003760%19個(gè)月熙和府1262011.106000-90008467%14個(gè)月塞納左岸2062012.85950-135009647%5個(gè)月區(qū)域市場(chǎng)高層市場(chǎng)小小結(jié)——有量無價(jià)??！團(tuán)購或內(nèi)部部認(rèn)購成市市場(chǎng)主角，，以低價(jià)走走量，正常常銷售舉步步維艱。項(xiàng)目名稱推出套數(shù)銷售均價(jià)銷售套數(shù)去化率東方金典496430036073%悅都880420075085%森林半島426395030070%橄欖城612420042069%貴和世嘉180420012067%藍(lán)天中央花園364390028679%幸福里562380039370%所謂內(nèi)部房房，自然是是擁有一個(gè)個(gè)內(nèi)部?jī)r(jià)，，目前市場(chǎng)場(chǎng)上的內(nèi)部部房普遍比比正常價(jià)低低幾百甚至至上千元，，此外還有有兩個(gè)特征征：一是多多數(shù)要求全全額付款，，或者至少少50%、十萬；二二是以內(nèi)部部員工及親親屬名義去去購買。內(nèi)內(nèi)部房打著著內(nèi)部?jī)r(jià)格格不對(duì)外公公開的名義義進(jìn)行銷售售，雖然如如此，但是是購房者想想購買內(nèi)部部房卻并不不是一件很很難的事情情。人人都都有一張關(guān)關(guān)系網(wǎng)，親親戚的親戚戚，朋友的的朋友，繞繞一大圈，，你就有資資格購買了了。區(qū)域市場(chǎng)2013年在售項(xiàng)目目預(yù)計(jì)推貨貨量——開封西區(qū)在在售項(xiàng)目預(yù)預(yù)計(jì)2013年總推售量量65萬方，其中中高層57萬方、洋房房13萬方、別墅墅1.7萬方、商業(yè)業(yè)4.8萬方，全年年預(yù)計(jì)總銷銷金額49億元。項(xiàng)目面積（㎡）總銷高層洋房別墅商業(yè)面積（㎡）金額（億元）開元華庭86000///860005.5森林半島220006000200030000600006東方今典4600020000//660004藍(lán)灣國際50000///500002.5碧水藍(lán)城72000//3000750004.5漢興上品20000///200001貴和世家30000///300001.5帝湖世家2000015000//350002未來湖濱2000013000//330001.5橄欖城/540007悅都63000

//630003.5萬麗鉑金漢宮455004500//500003鼎立·國際城10000/15000/250001.96幸福里60000///600002.8天河灣3000015000//450002.5合計(jì)574500127500170004800064800048.96市場(chǎng)展望市場(chǎng)展望2013年新入市項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)推推貨量——僅開封西區(qū)區(qū)2013年預(yù)計(jì)新入入市項(xiàng)目8個(gè)，總建筑筑面積約469㎡，以上項(xiàng)項(xiàng)目大都在在今年下半半年啟動(dòng)，，下半年開開盤，預(yù)計(jì)計(jì)明年新項(xiàng)項(xiàng)目推貨量量39萬方。帝湖世家橡樹莊園林語家話開元橡膠廠地塊匯源果汁地塊御都國際鄭開印象城東匯名城項(xiàng)目占地面積（萬方）建筑面積(萬方)預(yù)計(jì)推貨量（萬方）東匯名城7330010御龍國際20806林語佳話1.284.63鄭開印象城1965橡樹莊園7.3163匯源果汁地塊14.6467開元橡膠廠5.3175合計(jì)140.48469.639區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格格局藍(lán)灣國際偉業(yè)香堤灣灣碧水藍(lán)城未來湖濱花花園帝湖世家鼎立國際城城橄欖城東方今典新龍御都都國際重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析——選取與本本案品質(zhì)質(zhì)類似，，位置相相近的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行重點(diǎn)分分析。橡樹莊園園重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目——重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目在在售總體體量502萬萬㎡，已推出128萬萬㎡，約1.01萬套房源，，剩余374萬萬㎡，未來來區(qū)域供供應(yīng)項(xiàng)目目體量達(dá)達(dá)57萬㎡㎡，市場(chǎng)后續(xù)續(xù)體量巨巨大，將將會(huì)使本本項(xiàng)目面面臨巨大大競(jìng)爭(zhēng)。。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積（畝）總建筑面積（萬㎡）容積率已推體量已推套數(shù)在售價(jià)格橡樹莊園別墅、洋房7222.000---新龍御都國際高層、商業(yè)20353.2500---即將入市市項(xiàng)目一一覽表區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬㎡）總建筑面積(萬㎡）容積率已推體量(萬㎡）已推出套數(shù)在售均價(jià)（元/㎡）東方金典洋房、高層、商業(yè)50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.72117505100碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.7201200

5100鼎立國際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國際小高層、高層、商業(yè)

4143.19141160

5100

帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700未來湖濱花園

洋房、高層

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101.532604900在售項(xiàng)目目一覽表表物業(yè)類型型配比——區(qū)域內(nèi)項(xiàng)項(xiàng)目多以以復(fù)合型型項(xiàng)目為為主，目目前市場(chǎng)在售售主要以以小高層層與多層層為主；；多層產(chǎn)產(chǎn)品基本本都接近近尾盤，體量約約為3.7萬萬㎡，小高層層和高層層為未來來市場(chǎng)主主流物業(yè)業(yè)類型項(xiàng)目名稱物業(yè)類型占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）容積率多層未售體量（萬㎡）東方今典洋房、高層、商業(yè)50（一期）123（一期）2.471.5（一期）帝湖世家別墅、多層、高層、底商9302.91.2（一期）橄欖城別墅、洋房、高層66（一期）100（一期）1.81（一期）合計(jì)1252532.393.7區(qū)域內(nèi)多多層未售售體量區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目名稱別墅洋房小高層7-11中高層12-18高層>18東方金典——

★------★橄欖城★

★------★碧水藍(lán)城★★★★—鼎立國際城—★★★—偉業(yè)香堤灣—---★★★藍(lán)灣國際------

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帝湖世家---

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★---★橡樹莊園★-----★未來湖濱花園

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---★★產(chǎn)品配比比——兩房、三三房為主主流產(chǎn)品品，各項(xiàng)目目已注重重差異化化產(chǎn)品打打造，產(chǎn)產(chǎn)品線豐豐富，瞄瞄準(zhǔn)特定定客戶群群體進(jìn)行行差異化化的產(chǎn)品品配比，，本項(xiàng)目目應(yīng)準(zhǔn)確確研判客客戶，進(jìn)進(jìn)行針對(duì)對(duì)性產(chǎn)品品設(shè)計(jì)。。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳克姆课宸繌?fù)式東方今典——87127166——橄欖城-----98126161——碧水藍(lán)城—90142———鼎立國際城—92137———偉業(yè)香堤灣—89135———藍(lán)灣國際----89121142——

帝湖世家----91138162—171橡樹莊園---99129160——未來湖濱花園

---89137159—266戶型面積積分配——戶型面積積兩房集集中在80-90㎡，三房集集中在120-140㎡，戶型多多注重舒舒適性打打造，熱熱銷產(chǎn)品品大多為為80㎡小兩房和和120㎡㎡三房。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)房型面積范圍（㎡）東方金典橄欖城碧水藍(lán)城鼎立國際城香堤灣藍(lán)灣國際帝湖世家橡樹莊園未來湖濱一房30-50—---———----------50以上-----———-----------兩房70-80-----———★---------80-90★★★★★★★---★90-100--★———---★★★100-120--★—★

—------★★三房100以下-----——★-----------100-110-----—★—------------110-120------—★★★★---★120-140★★★★★★★★★140-160★★★——---★★---160以上★---———-----★---四房150以下---★———---------★150-160---★★★—★★★★160-180★★———--★★---180以上--★———-----------五房160-180-----———---------★180以上-----★★—------------項(xiàng)目面積客廳主臥次臥餐廳廚房衛(wèi)生間陽臺(tái)1陽臺(tái)2面積開間進(jìn)深藍(lán)灣國際892345.81812687106鼎立國際城92244.8516141010810—

橄欖城89244.85.51814107844帝湖世家91244.55.318147766項(xiàng)目面積客廳主臥次臥1次臥2餐廳廚房衛(wèi)生間1衛(wèi)生間2陽臺(tái)1陽臺(tái)2陽臺(tái)3面積開間進(jìn)深未來湖濱花園13729562218161511978

7

6偉業(yè)香堤灣12229551814141099776—碧水藍(lán)城117244.8518141210877863藍(lán)灣國際1252855.618161210986104三房產(chǎn)品品功能分分區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)兩房產(chǎn)品品功能分分區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)戶型設(shè)計(jì)計(jì)——在售產(chǎn)品品兩房產(chǎn)品品功能分區(qū)區(qū)受面積積限制差差異較小小，整體體舒適度度較高；；三房產(chǎn)品品功能分區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)亮亮點(diǎn)較多多，入戶戶花園、、生活陽陽臺(tái)等贈(zèng)贈(zèng)送面積積部分較較大，適適用性更更高。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)銷售均價(jià)價(jià)——在售產(chǎn)品品均價(jià)在在4700-5100元/㎡，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目而言言，緊隨隨市場(chǎng)趨趨勢(shì)，把把控開發(fā)發(fā)節(jié)奏，，合理定定價(jià)與調(diào)調(diào)價(jià)，實(shí)實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)價(jià)齊升，，創(chuàng)造項(xiàng)項(xiàng)目最大大價(jià)值。。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型總占地面積(萬㎡）總建筑面積(萬㎡）容積率已推體量(萬㎡）已推出套數(shù)在售均價(jià)（元/㎡）東方金典洋房、高層、商業(yè)

50（一期）1232.4786004900橄欖城別墅、洋房、高層、商業(yè)

66（一期）1001.82117505100碧水藍(lán)城別墅、洋房、高層、商業(yè)

28501.72012005100鼎立國際城多層、小高層、底商751502.04638004500偉業(yè)香堤灣多層、小高層、高層、底商10252.51310804900藍(lán)灣國際小高層、高層4143.19141160

5100帝湖世家

多層、小高層、高層9302.932504700未來湖濱花園

洋房、高層

7

101.532604900類型湖濱花園香堤灣帝湖世家藍(lán)灣國際碧水藍(lán)城森林半島橄欖城悅都東方金典多層（套/月）3/6/496/13高層（套/月）122619352537292319區(qū)域項(xiàng)目目月均消消化量各項(xiàng)目前前期多為為多層產(chǎn)產(chǎn)品率先先入市，，區(qū)域客客戶接受受程度高高；隨著市場(chǎng)場(chǎng)居住理理念的逐逐步成熟熟，多層層產(chǎn)品居居住舒適適度高于于小高層層、高層層產(chǎn)品人人所共知知；銷售價(jià)格格無倒掛掛，多層層售價(jià)較較高。月均去化化量——通過我們們對(duì)區(qū)域域各不同同類型物物業(yè)去化化量的研研究，本本項(xiàng)目前期應(yīng)以以多層、、小高層層產(chǎn)品入入市打開開市場(chǎng)，，樹立品品牌形象象，隨區(qū)域域消費(fèi)成成熟，市市場(chǎng)主流流物業(yè)類類型必將將向高層層產(chǎn)品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)PART3典型個(gè)案案分析城區(qū)藍(lán)灣國際際帝湖世家家個(gè)案分析析——選取開封封重點(diǎn)項(xiàng)項(xiàng)目及與與項(xiàng)目存存在正面面競(jìng)爭(zhēng)的的個(gè)案進(jìn)進(jìn)行分析析。豪德天下下融城豪德天下下融城汴西新城城個(gè)案分析析鄭開橄欖欖城東方今典典未來湖濱濱花園香堤灣開發(fā)商河南中聯(lián)創(chuàng)地產(chǎn)有限公司位置鄭開大道與第一大街交匯處向北500米規(guī)模100萬㎡，其中一期住宅21萬㎡，商業(yè)20萬㎡產(chǎn)品多層、高層、別墅戶型88-250㎡的二房到頂層復(fù)式，其中以120-140㎡的三房為主別墅為三聯(lián)排和四聯(lián)排，面積250㎡；價(jià)格高層5100元/㎡，多層洋房6500-7000元/㎡，聯(lián)排別墅15000元/㎡客戶開封市區(qū)客戶為主，五縣占20%，鄭州占10%；職業(yè)以個(gè)體老板和市政單位公務(wù)員為主。銷售項(xiàng)目高層剩余房源不多，主要集中在4#樓面積較大戶型，剩余30多套多為大戶型；其中洋房剩余房源20多套，集中在2-5層。賣點(diǎn)高層產(chǎn)品比較創(chuàng)新贈(zèng)送面積較多；多層以四房為主，層層退臺(tái)；配套高端會(huì)所，同層排水，車位配比1:0.6（地下雙層），幼兒園、小學(xué)鄭汴都市市中央世世界界湖居城城邦——鄭開開·橄欖城以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：：同致行行市調(diào)搜搜集整理理個(gè)案分析析樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷4#2個(gè)單元2梯3戶26層三房1155233次性3%按揭2%,按時(shí)簽約1%贈(zèng)送入戶花園4㎡、陽臺(tái)面積約5㎡，3房變四房剩余10多套左右集中140的戶型29套三房1295233%三房1405233%3#2個(gè)單元2梯3戶26層三房1155233%156贈(zèng)送入戶花園、露臺(tái)、陽臺(tái)面積約9㎡三房1295233%三房1405233%129三三房?jī)蓮d廳115三三房?jī)蓮d廳項(xiàng)目分組組團(tuán)沿湖湖開發(fā)，，有低密密及高層層住宅，，一期開開發(fā)的有有聯(lián)排別別墅、花花園洋房房、高層層住宅及及高端會(huì)會(huì)所。鄭開·橄欖城開發(fā)商?hào)|方今典集團(tuán)位置鄭開大道四大街規(guī)模建筑面積669萬方 產(chǎn)品洋房、高層、商業(yè)戶型兩房：87—119㎡三房：124—168㎡

四房：160—177㎡

五房：179—182㎡價(jià)格高層4900元/㎡，多層7400元/㎡，多層價(jià)格區(qū)間6500-12000元/㎡，一層送前后花園最貴客戶客戶多以改善類需求較多，鄭州及縣區(qū)占比40%左右。銷售洋房2012年3月底開盤，月均去化10-15套，高層月均20套左右，其中19#、20#樓內(nèi)部認(rèn)購。賣點(diǎn)85—180平方米新貴公館/純正電梯洋房/灣景高層配套幼兒園、會(huì)所雙水、雙氣鄭汴核心心首席灣灣景千畝畝大盤——東方今典典以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：：同致行行市調(diào)搜搜集整理理東方金典典樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送去化情況月銷22#2個(gè)2梯2戶26層兩房905250%1045200530049004700一次性3%按揭1%一次性10%，按揭8%/剩余少量房源分布在底層和頂層25-30套三房1205250%19#2個(gè)2梯4戶33層兩房9213250%248/多為團(tuán)購房源現(xiàn)售罄三房119-13012450%兩房8712450%119三三房?jī)蓮d廳87兩房房一廳130三三房?jī)蓮d廳項(xiàng)目一期期規(guī)劃為為洋房和和高層建建筑，臨臨南邊包包含少量量2層底底商；采采取洋房房與高層層結(jié)合合推出的的策略，，滿足各各類客戶戶的需求求。東方金典典開發(fā)商開封新芒果置業(yè) 位置鄭開大道北規(guī)模建筑面積14萬㎡產(chǎn)品小高層、高層、底商戶型魔變兩房：62㎡魔變?nèi)浚?8—89㎡

三房：110—128㎡

四房：141㎡—152（贈(zèng)送11㎡—20㎡）價(jià)格均價(jià)5100元/㎡客戶開封市區(qū)改善類客戶為主，并吸引了鄭州及縣區(qū)投資、自住客戶。銷售最后一批房源1#、2#樓，2013年5月開盤，去化率40%，項(xiàng)目整體去化率70%。賣點(diǎn)魔變?nèi)?、超高得房率配套河南大學(xué)、開封大學(xué)、黃河水利學(xué)院雙水、單氣、盼盼安全門、西門子電梯一座地王王之上的的湖畔尊尊貴府邸邸——藍(lán)灣灣國際以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：：同致行行市調(diào)搜搜集整理理藍(lán)灣國際際該項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)主要銷銷售1#、2#高層，，現(xiàn)整體體去化70%以上上。開封封首家開開創(chuàng)低首首付及魔魔變房源源項(xiàng)目，，銷量引引領(lǐng)剛需需樓盤。。樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均銷售1#22梯4戶27層三房1105416%2165400530052005100一次性2%，按揭1%；低首付可分3次無息付款89魔變?nèi)抠?zèng)送6.6㎡，131三房贈(zèng)送7㎡5-10元整體去化30%，其中80多的銷售較好，131的銷售較差35套2+1房8916274%2#12梯4戶27層三房1315416%1082+1房895474%131三三房?jī)蓮d廳89兩房房一廳藍(lán)灣國際際開發(fā)商開封億乘置業(yè) 位置集英街交解放路規(guī)模建筑面積30萬㎡產(chǎn)品別墅、多層、高層、底商戶型

兩房：89—93㎡

三房：115—150㎡

四房：210.62—218.77㎡

五房：209.44—217.6㎡價(jià)格多層7000元/㎡，高層4700元/㎡客戶開封改善型自住客戶和首次置業(yè)者銷售去化速度一般。本期洋房剩余10多套，高層剩余20多套。賣點(diǎn)開封唯一5層半花園洋房，為都市人尋找返歸自然的院落生活。配套底商、幼兒園、會(huì)所、三水、兩氣、凈化水、游泳池大觀帝湖湖·隱貴貴世家——帝湖湖世家以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：：同致行行市調(diào)搜搜集整理理帝湖世家家樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均銷售19、20、21、2個(gè)單元1梯2戶5層一層1351220%6070006800/一層送128平方半地下室和60平方院子；頂層帶閣樓和樓頂露臺(tái)50-100元一期采取內(nèi)部認(rèn)購方式銷售，現(xiàn)整體去化60%左右。19套二層1371220%三層1341220%四層1301220%五層1731220%192021135三三房?jī)蓮d廳173四四房?jī)蓮d廳帝湖世家家以第六六代花園園洋房的的標(biāo)簽入入市，同同時(shí)帝湖湖世家與與中國移移動(dòng)合作作，獨(dú)創(chuàng)創(chuàng)“智能能管家系系統(tǒng)”，，致力于于打造成成開封唯唯一科技技樓盤。。帝湖世家家開發(fā)商開封開心一方集團(tuán) 位置鄭開大道交集英街規(guī)模建筑面積52萬㎡產(chǎn)品別墅、洋房、高層、商業(yè)戶型兩房：89—96㎡

三房：126—159㎡

四房：172—206㎡

價(jià)格高層4900元/㎡、樓王5600元/㎡，小高層5100元/㎡客戶客戶職業(yè)多以周邊企業(yè)、廠礦人員、公務(wù)員及私營(yíng)老板為主，縣區(qū)客戶則以做生意的居多銷售18#、19#、22#五月份開盤、最高優(yōu)惠10萬元/㎡。去化率60%賣點(diǎn)一線臨湖、純板式建筑配套底商、幼兒園游泳池、會(huì)所“湖”居居才是大大人物——碧水水藍(lán)城以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：：同致行行市調(diào)搜搜集整理理碧水藍(lán)城城樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均17#3個(gè)單元2梯2戶12層兩房942433%7253005100一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%/10-20元整體去化30%，其中80多的銷售較好，131的銷售較差25套四房1602433%三房1242433%19#樓4個(gè)單元1梯2戶12層兩房904850%96三房1274850%160四四房?jī)蓮d廳124三三房?jī)蓮d廳94兩房房?jī)蓮d碧水藍(lán)城城碧水藍(lán)城城二期整整體去化化達(dá)80%以上，，現(xiàn)售為為二期一一批剩余余房源，，其余在在售為洋洋房9#樓、小小高層2#樓、、高層26#、、27#樓。開發(fā)商未來地產(chǎn)位置開封集英街與金耀交叉口規(guī)模占地面積7萬㎡，建筑面積10萬㎡。產(chǎn)品洋房、高層

戶型兩房：89—99㎡

三房：118—160㎡

四房：155—178㎡

五房：177.12—209.6㎡價(jià)格目前15#、20#在售，高層實(shí)收均價(jià)4900元/㎡，洋房實(shí)收均價(jià)5600元/㎡客戶開封改善型自住客戶和首次置業(yè)者銷售15#大戶型去化較慢，20#去化率90%以上賣點(diǎn)小區(qū)超低密度、超闊樓間距，花園電梯洋房、架空庭院配套

坐擁6000畝汴西湖景，500米對(duì)望百年河大

會(huì)所＼幼兒園＼教育流水庭院院極致致洋房——未來來湖濱花花園以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：：同致行行市調(diào)搜搜集整理理未來·湖濱花園園樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均15#3個(gè)單元1梯2戶8層四房138-162㎡12365800510056004900/其中一層贈(zèng)送地下室，頂層贈(zèng)送露臺(tái)20-50由于面積較大故去化速度較慢10-15套五房223-266㎡2420#1個(gè)單元2梯4戶18層三房137㎡1872去化90以上，其中10層以上為內(nèi)部認(rèn)購房源四房152㎡18兩房88㎡3620191415137三三房?jī)蓮d廳152三三房?jī)蓮d廳88兩房房?jī)蓮d未來·湖湖濱花園園采用高高低搭配配奢適規(guī)規(guī)劃理念念：臨湖湖觀邸攬攬一線湖湖景，低低層洋房房親園林林景觀，，全地下下停車位位，演繹繹健康人人居，締締造無囂囂花園生生活。未來·湖濱花園園開發(fā)商偉業(yè)集團(tuán)位置鄭開大道集英街北規(guī)模建筑面積10萬㎡，建筑面積25萬方產(chǎn)品多層、小高層、高層、底商戶型

兩房：89—110㎡

三房：115—150㎡

四房：142.62—158.77㎡

五房：166—181㎡價(jià)格高層4900元/㎡客戶開封改善型自住客戶和首次置業(yè)者,5%鄭州客戶銷售二期整體銷售達(dá)到90%左右，現(xiàn)主要銷售19#樓賣點(diǎn)110萬㎡鄭開地標(biāo)建筑，電梯公館配套會(huì)所＼幼兒園＼教育高尚人居居板塊，，只為幸幸福專署署——偉業(yè)業(yè)·香堤灣以上數(shù)據(jù)據(jù)來源：：同致行行市調(diào)搜搜集整理理偉業(yè)·香堤灣37212026252219該項(xiàng)目二期整整體銷售達(dá)到到80%左右，現(xiàn)現(xiàn)主要銷售19#樓。20#、21#、37#樓均為團(tuán)購購房源。樓棟單元梯戶樓層戶型面積套數(shù)戶型占比合計(jì)均價(jià)實(shí)收優(yōu)惠面積贈(zèng)送層差去化情況月均19#3個(gè)單元1梯2戶11層三房1323650%545100500049004800一次性購房2個(gè)點(diǎn)，按揭1個(gè)點(diǎn)/10-20元剩余大面積房源及底層房源去化速度較慢25-35套三房1351850%21#1個(gè)單元兩梯四戶18層兩房923650%72三房1221825%三房1371825%92兩房?jī)蓮d廳122三房?jī)蓛蓮d偉業(yè)·香堤灣PART4本案價(jià)格策略略支付能力熱銷均價(jià)銷售速度產(chǎn)品力品牌力區(qū)域維度客戶維度產(chǎn)品維度心理預(yù)期價(jià)格論證體系系從區(qū)域維度、、產(chǎn)品維度、、客戶維度對(duì)對(duì)本案價(jià)格進(jìn)進(jìn)行論證——價(jià)格論證體系系鉑金瀚宮藍(lán)天中央公園園漢興上品格林公館希爾斯貴和世嘉塞納左岸在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格在售項(xiàng)目均價(jià)成交價(jià)格漢興上品4900