中國(guó)房地產(chǎn)生態(tài)報(bào)告中國(guó)人民銀行打算，從2022年3月17日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)待利率回歸到同期貸款水平，并明確規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付比例由現(xiàn)行的20%提高到30%。明顯這已經(jīng)不是管理層的首次表態(tài)了，隨著一連串兒緊縮政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)幾乎被推到“火山口”上。

時(shí)下的樓市（尤其是上海、杭州等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市）看上去越來(lái)越像2000年時(shí)的股市，各路莊家云集其中，資金推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)持續(xù)走高。宏觀調(diào)控、銀行貸款、土地、溫州購(gòu)房團(tuán)、房?jī)r(jià)等字眼組成了當(dāng)今中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)環(huán)境。我們盼望通過(guò)對(duì)這些字眼的解讀還原給讀者一個(gè)比較全面的中國(guó)地產(chǎn)業(yè)全貌。

房地產(chǎn)“泡沫”預(yù)警下的貸款“急剎車”

最新消息顯示，央行將個(gè)人住房貸款的首付比例由２０％調(diào)高至３０％以上，以最大限度規(guī)避可能的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。住宅項(xiàng)目開發(fā)貸款經(jīng)受了自兩年前“１２１文件”出臺(tái)后的一波三折，走到了今日“急剎車”的境地。

“１２１文件”出臺(tái)前，即２００３年上半年，該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加額近３０億元，增速為歷史罕見。這種超常增長(zhǎng)始終連續(xù)到２００４年上半年。更準(zhǔn)確地說(shuō)，自４月底“鐵本”大事曝光后，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速快速減緩。而至年末，該行這一貸款總額同比２００３年下降近３０億元，同樣創(chuàng)了歷史紀(jì)錄，可謂“急剎車”。

“之所以消失‘急剎車’，主要還是上面政策的壓力太大。外界就此推想我行消失大量房貸壞賬，并不屬實(shí)。即使真有的確的不良，這么短的時(shí)間，也很難辨出它的‘真面目’?！蹦硣?guó)有商業(yè)銀行信貸管理部負(fù)責(zé)人胡華光（化名）主動(dòng)訂正著他所聽到的傳言，“我們所能做的，也只是增加審批門檻，以協(xié)作國(guó)家宏觀調(diào)控的整體政策。”

策略一：資格審查

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款而言，審批門檻的增加，首先體現(xiàn)在對(duì)開發(fā)商自有資金數(shù)量及質(zhì)量的審查上。

央行“１２１文件”的首要內(nèi)容之一，便是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的３０％，較原先提高了１０個(gè)百分點(diǎn)。即使是這樣，去年４月宏觀調(diào)控力度加大后，這一比例又進(jìn)一步上升至３５％，同時(shí)，商用住宅開發(fā)商的自有資金比例甚至提高至５０％。國(guó)家一系列旨在增加開發(fā)商貸款門檻的政策的根本目的只有一個(gè)，即：大幅、快速降低居高不下的房貸規(guī)模。

“對(duì)于實(shí)際工作而言，如何審查自有資金，其實(shí)特別簡(jiǎn)單。關(guān)鍵在于，這些自有資金必需是權(quán)益性的、流淌性的現(xiàn)金?！焙A光說(shuō)，“權(quán)益性主要是相對(duì)負(fù)債而言，流淌性則更關(guān)注于這些資金的變現(xiàn)力量。”

事實(shí)上，宏觀調(diào)控之前，即使是２０％的自有資金，很多開發(fā)商也極盡“摻水”之能事。其中，最典型的不過(guò)于將“股東借款”列于“自有資金”項(xiàng)下，從而使拮據(jù)的資金實(shí)力“雄厚”。

“很明顯，股東借款是負(fù)債性資產(chǎn)，有著潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。而只要認(rèn)真審查其財(cái)務(wù)報(bào)表，搞清問(wèn)題實(shí)質(zhì)是不困難的?！睋?jù)胡介紹，銀行實(shí)行這一措施后，有些企業(yè)與股東串謀，有意變更貸款性質(zhì)，以充實(shí)自有資金。目前，銀行方面已將甄別自有資金的權(quán)益性作為當(dāng)前的重點(diǎn)工作。因此，銀行在放貸上非常謹(jǐn)慎。

另外，自有資金流淌性的審查相對(duì)簡(jiǎn)單，只要剔除其上報(bào)的資金中的實(shí)物資產(chǎn)即可。但這一切其實(shí)都布滿不確定性，究竟“道高一尺，魔高一丈”。因此，銀行往往在核對(duì)各種單據(jù)后，還要做實(shí)地考察，以防止以前“土地局在開發(fā)商沒有交齊土地出讓金的狀況下，便開具全額發(fā)票”的“騙局”，再現(xiàn)于目前銀行對(duì)開發(fā)商自有資金的審查上。

策略二：項(xiàng)目選擇就大不就小

在完成對(duì)開發(fā)商自有資金的審查后，銀行方面開頭進(jìn)入詳細(xì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的考量。而相比簡(jiǎn)單而專業(yè)的前者，后者顯得過(guò)于簡(jiǎn)潔，全部過(guò)程好像只在乎一個(gè)字——“大”。

胡華光并沒有透露其所供職的銀行目前賜予開發(fā)貸款的最大房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑面積，但他準(zhǔn)確地告知記者，該行考量的詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)為１０萬(wàn)平方米，假如項(xiàng)目建筑面積不足這一指標(biāo)，則該項(xiàng)目基本不被考慮。

一家不愿透露姓名的國(guó)有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部負(fù)責(zé)人也證明了宏觀調(diào)控后，銀行界針對(duì)開發(fā)貸款詳細(xì)項(xiàng)目規(guī)模的普遍認(rèn)同：“我們也偏愛大項(xiàng)目，目前，最大的項(xiàng)目建筑面積達(dá)１７０多萬(wàn)平方米，開發(fā)貸款金額超過(guò)６億元。但需要說(shuō)明的是，對(duì)于短、平、快的小項(xiàng)目，我們也不肯定排斥?！?/p>

這位負(fù)責(zé)人所說(shuō)的“短、平、快”，主要指貸款金額較小、開發(fā)周期短、銷售預(yù)期快速的項(xiàng)目。據(jù)其透露，目前，該行在北京東北部某黃金地帶擁有一個(gè)１０萬(wàn)平方米以下的“小項(xiàng)目”，開盤數(shù)月，便真實(shí)售罄，實(shí)屬少有的“小項(xiàng)目”勝利案例。

由于開發(fā)“小項(xiàng)目”的，多是規(guī)模有限的企業(yè)，或是進(jìn)入這一行業(yè)的“新手”。因此，貸款風(fēng)險(xiǎn)難以掌握。此外，銀行方面對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置也越來(lái)越挑剔。上述二人均表示，２００４年，北京五環(huán)沿線項(xiàng)目較受歡迎，而環(huán)線之外位于遠(yuǎn)郊區(qū)的各類項(xiàng)目，必需區(qū)分對(duì)待。假如項(xiàng)目拆遷涉及農(nóng)業(yè)人口過(guò)多，則銀行認(rèn)為，無(wú)論是按揭和開發(fā)貸款，都存在較大潛在風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)審批將更加謹(jǐn)慎。

至于項(xiàng)目類型，銀行普遍表示，各項(xiàng)貸款政策均對(duì)一般住宅予以支持，而對(duì)于商用住宅，則要重點(diǎn)審查企業(yè)的信用等級(jí)、資金實(shí)力等方面。由于銀行認(rèn)為，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)消失可能的波動(dòng)，抑或“泡沫”如期而至，商用住宅首當(dāng)其沖受到影響。

最終，對(duì)于銀行非?？粗氐母叨丝蛻艟奂母邫n住宅，銀行正以壓縮還款年限和提高首付金額的方式，在不拒絕高端客戶的前提下，最大限度地規(guī)避可能的金融風(fēng)險(xiǎn)。

策略三：提高首付比例

“當(dāng)然，除了上述事前措施外，貸款放出后，行里也加緊了跟蹤和檢查。究竟，在銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今日，房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)已成為各行業(yè)務(wù)的主要增長(zhǎng)點(diǎn)之一?！?/p>

以胡所在的這家國(guó)有商業(yè)銀行為例，該行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款已占其全部貸款業(yè)務(wù)的２０％，可謂舉足輕重。因此，即使迫于可能的呆壞賬風(fēng)險(xiǎn)壓力，銀行方面在放貸問(wèn)題上仍表現(xiàn)得有些樂(lè)此不疲。

據(jù)胡介紹，目前，只要滿意上述有關(guān)開發(fā)商資格及項(xiàng)目規(guī)模的審查，銀行一般不會(huì)輕易放棄，而通過(guò)審查的客戶，一般也能較順當(dāng)?shù)孬@得開發(fā)貸款?！艾F(xiàn)在，假如我們不貸，確定有人貸，同為國(guó)有商業(yè)銀行的某行，去年下半年，竟然接過(guò)了一半多我們放棄的客戶?！背鲇诼殬I(yè)操守，胡沒有提及這家銀行的名字，“但業(yè)內(nèi)都知道是哪家，究竟，國(guó)有商業(yè)銀行在中國(guó)只有屈指可數(shù)的四家?！?/p>

對(duì)于房地產(chǎn)貸款的事后跟蹤和檢查，銀行界多位業(yè)內(nèi)人士列舉了目前車貸的例子。由于私人轎車的大幅降價(jià)，當(dāng)前，車貸的不良率明顯提高，多家銀行高層已直接掛帥指揮清收，并責(zé)令執(zhí)行人限期完成，否則將面臨下崗。房貸也是如此，每筆貸款都有明確的執(zhí)行人、審批人，假如消失問(wèn)題，這些人難辭其咎。

此外，銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸款將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)。以上述項(xiàng)目單價(jià)１萬(wàn)元每平方米計(jì)算，總造價(jià)在１５億元左右。即使按最新規(guī)定，開發(fā)商自有資金比例３５％，也還有近１０億元需銀行貸款支持。而房?jī)r(jià)短期內(nèi)的大幅下降，將直接導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂，銀行開發(fā)貸款也將如“肉包子打狗，一去不回”。

假如上述猜測(cè)不幸言中，銀行就是處理幾個(gè)負(fù)責(zé)人，又于事何補(bǔ)呢？更為嚴(yán)峻的是，即使銀行對(duì)目前某些項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加以防范，也難以做到零風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制。由于全部的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目在消失風(fēng)險(xiǎn)之前，往往會(huì)表現(xiàn)得更為健康。

“因此，目前無(wú)論是開發(fā)還是按揭貸款，最有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制，還是提高首付比例，從而有效降低銀行貸款總額。”這位人士認(rèn)為，開發(fā)貸款抱負(fù)的首付比例應(yīng)在５５％以上，而按揭貸款也不應(yīng)低于４０％。

只是不知果真這樣的比例，購(gòu)房者與企業(yè)是否還會(huì)痛快買單？

房?jī)r(jià)暴漲之惑：價(jià)格合謀是開發(fā)商的最優(yōu)選擇

３月５日，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中三次提到房地產(chǎn)業(yè)，并強(qiáng)調(diào)要“重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，把握好公共產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格調(diào)整的時(shí)機(jī)和力度?！边@是中央政府對(duì)暴漲的房地產(chǎn)價(jià)格最近的一次公開表態(tài)。

３月８日，國(guó)務(wù)院副總理曾培炎在參與十屆全國(guó)人大三次會(huì)議海南團(tuán)爭(zhēng)論會(huì)時(shí)指出，目前不少地方房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，肯定要留意到投資性購(gòu)房的狀況，警惕消失房地產(chǎn)泡沫。這是政府高層人物首次公開提到“房地產(chǎn)泡沫”。

與之對(duì)應(yīng)的一組數(shù)據(jù)則是，２００４年１月至１１月房?jī)r(jià)漲幅為１２．５％。而據(jù)上海官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年全市房?jī)r(jià)上漲約１５％。２００５年１月，上海住宅成交均價(jià)已超過(guò)了９０００元／平方米。而在去年９月份，相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)僅為８０００多元／平方米。

價(jià)格合謀

對(duì)于居高不下的房?jī)r(jià)，國(guó)內(nèi)有兩種基本觀點(diǎn)：一種是成本打算論。也就是說(shuō)，之所以房?jī)r(jià)居高不下，是由于成本居高不下。其次種是需求打算論。即，房?jī)r(jià)之所以居高不下，是由于需求居高不下。

對(duì)此，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)討論室況宏大博士明確指出，房地產(chǎn)價(jià)格屬于壟斷價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不是自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)?！氨M管在北京就有幾千家房地產(chǎn)企業(yè)，但是住宅作為不動(dòng)產(chǎn)，這一特性打算了開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)為位置固定的空間競(jìng)爭(zhēng)。也就是說(shuō)，住宅只能和其相鄰的住宅進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，而不能將全部的房子搬在一起進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。例如，我們不能把南三環(huán)的房子搬到北四環(huán)與北四環(huán)的房子進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，但是我們卻可以將全國(guó)甚至全世界的汽車放在一起進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)?？臻g經(jīng)濟(jì)學(xué)將這種