1/1房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(菁選2篇)房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點1企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。這種估價①首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價;②其次應(yīng)了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進行估價。

1、權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)合作、合資、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價。但應(yīng)注意①破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強制處分，要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況;在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。

②企業(yè)合資合作時，一般應(yīng)根據(jù)新設(shè)立公司的有關(guān)合資、合作協(xié)議，以及相應(yīng)的可行性研究報告，來分析房地產(chǎn)用途是否發(fā)生轉(zhuǎn)變。如發(fā)生用途轉(zhuǎn)變，則在符合城市規(guī)劃要求的前提下，分析考察項目的未來發(fā)展和經(jīng)濟效益情況，同時綜合考慮更新改造的費用成本，采用假設(shè)開發(fā)法和收益法進行估價;如果繼續(xù)使用，則在充分考慮項目的預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場比較法和成本法進行估價。

2、房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的。企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。③企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要是為確定以房地產(chǎn)出資的出資方的利潤分配比例。宜用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法，也可用成本法。

3、估價假設(shè)前提。根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進行估價。無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點都是要保證估價對象的最高最佳使用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳使用;在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個組成部分的最高最佳使用。

房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點21、某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩棟房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩棟房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩棟房屋中一棟為廠房，另一棟原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

應(yīng)根據(jù)()對該兩棟房屋進行估價。

A.房屋所有權(quán)證上記載的用途

B.估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的`現(xiàn)狀用途

C.企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩棟房屋擬確定的用途

D.該兩棟房屋可以獲利最多的用途

正確答案A

2、將該兩棟房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)榉康禺a(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(菁選2篇)擴展閱讀

房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(菁選2篇)（擴展1）

——房地產(chǎn)估價師理論與方法高頻考點(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師理論與方法高頻考點1長期趨勢法及其運用

本章介紹長期趨勢法的含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟、幾種主要長期趨勢法的內(nèi)容以及長期趨勢法的主要作用。

第一節(jié)長期趨勢法概述

一、長期趨勢法的含義

長期趨勢法是運用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。簡要地說，預(yù)測就是由已知推測未知，由過去和現(xiàn)在推測未來。

二、長期趨勢法的理論依據(jù)

房地產(chǎn)價格通常波動，在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當需要評估(通常是預(yù)測)某宗(或某類)房地產(chǎn)的價格時，可以搜集該宗(或該類)房地產(chǎn)過去至現(xiàn)在較長一段時期的歷史價格資料，并按照時間的'先后順序?qū)⑦@些歷史價格編排成時間序列，從而找出該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格在估價時點(通常為未來)比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評估(預(yù)測)出了該宗(或該類)房地產(chǎn)的價格。

房地產(chǎn)估價師理論與方法高頻考點2建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式(四種)：招標;拍賣;掛牌;協(xié)議

《物權(quán)法》規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者，應(yīng)當以招標、拍賣、掛牌方式出讓。

出讓的一般規(guī)定：

標底或底價不得低于國家最低標準。

以招拍掛方式確定土地使用人后，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)出讓人應(yīng)向確定的土地使用者發(fā)出《中標通知書》或《成交確認書》。

《中標通知書》或《成交確認書》具有法律效力，出讓人改變競得結(jié)果或中標人放棄中標宗地，應(yīng)當承擔法律責任

不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書

中標、競得無效的情況——提供虛假文件隱瞞事實;采取行賄、惡意串通等非法手段中標或競得者。造成損失的，還要依法承擔賠償責任。

(2022判斷)工業(yè)生產(chǎn)用地和普通商品住宅用地，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。()

√

房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(菁選2篇)（擴展2）

——房地產(chǎn)估價師居住區(qū)高頻考點(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師居住區(qū)高頻考點1居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模知識點是2022年房地產(chǎn)估價師考試高頻考點，現(xiàn)整理如下：

居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模：

居住區(qū)的用地構(gòu)成

居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為以下四類。

(1)住宅用地：指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必須留出的一些空地(住宅日照間距范圍內(nèi)的土地一般都列入居住建筑用地)，其中包括通向居住建筑入口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等。

(2)公共服務(wù)設(shè)施用地：指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通路、場地和綠地等。

居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模知識點是2022年房地產(chǎn)估價師考試高頻考點，現(xiàn)整理如下：

居住區(qū)的用地構(gòu)成和規(guī)模：

居住區(qū)的用地構(gòu)成

居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為以下四類。

(1)住宅用地：指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必須留出的一些空地(住宅日照間距范圍內(nèi)的土地一般都列入居住建筑用地)，其中包括通向居住建筑入口的小路、宅旁綠地和雜務(wù)院等。

(2)公共服務(wù)設(shè)施用地：指居住區(qū)各類公共建筑和公用設(shè)施建筑物基底占有的用地及其周圍的專用地，包括專用地中的通路、場地和綠地等。

(3)道路用地：指居住區(qū)范圍內(nèi)的不屬于上兩項內(nèi)道路的路面以及小廣場、停車場、回車場等。

(4)綠化用地：指居住區(qū)內(nèi)滿足規(guī)定的日照要求、安排有游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地等。

房地產(chǎn)估價師居住區(qū)高頻考點21.在我國，房地產(chǎn)價格評估制度是根據(jù)()確立的一項房地產(chǎn)交易基本制度。

A.法律

B.行政法規(guī)

C.部門規(guī)章

D.*規(guī)范性文件

答案：A

解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”。

2.某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)同時辦理了抵押登記;后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款()。

A.甲銀行優(yōu)先受償

B.按二家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序

C.乙銀行優(yōu)先受償

D.按二家銀行的債權(quán)比例受償

答案：A

解析：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權(quán)比例清償;抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償;抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。

3.新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會成立之前，住房維修資金()。

A.由物業(yè)管理企業(yè)代管

B.由房地產(chǎn)管理部門代管

C.由*門代管

D.由業(yè)主自行管理

答案：B

解析：維修資金屬于代管資金。業(yè)主大會成立前，維修資金由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，房地產(chǎn)行政主管部門可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。

4.合法建造房屋的物權(quán)自()發(fā)生效力。

A.記載于不動產(chǎn)登記簿時

B.頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時

C.申請房屋所有權(quán)登記時

D.事實行為成就時

答案：A

解析：《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。

5.下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯誤的是()。

A.預(yù)告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)

B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效

C.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力

D.預(yù)告登記的范圍應(yīng)當是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣

答案：D

解析：預(yù)告登記是為了保全一項請求而進行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！段餀?quán)法》規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。

6、注冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為()年。

A.1

B.2

C.3

D.5

標準答案：C

解析：注冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為3年。

7、王某通過A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，承租一住房，該出租住房的每月房租為1000元，按照最高收費標準，A房地產(chǎn)經(jīng)紀公司可收取王某房屋租賃代理費為()元。

A.100

B.250

C.500

D.1000

標準答案：D

解析：房屋租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商一次性收取。

8、注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書失效，不包括()。

A.聘用單位破產(chǎn)的'

B.聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的

C.聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書的

D.年齡超過60周歲的

標準答案：D

解析：注冊房地產(chǎn)估價師有下列情形之一的，其注冊證書失效：(1)聘用單位破產(chǎn)的;(2)聘用單位被吊銷營業(yè)執(zhí)照的;(3)聘用單位被吊銷或者撤回房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書的;(4)已與聘用單位解除勞動合同且未被其他房地產(chǎn)估價機構(gòu)聘用的;(5)注冊有效期滿且未延續(xù)注冊的;(6)年齡超過65周歲的;(7)死亡或者不具有完全民事行為能力的;(8)其他導(dǎo)致注冊失效的情形。

房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(菁選2篇)（擴展3）

——房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理高頻考點(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理高頻考點1普通的估價業(yè)務(wù)，具有大量性、重復(fù)性等特點，房地產(chǎn)估價機構(gòu)及估價師已經(jīng)能夠完全熟練掌握。對于損害賠償估價而言，則呈現(xiàn)出個別性、差異性的特點。要做好該項工作，可借鑒的方面較少，需要針對每個損害的案例進行具體分析的基礎(chǔ)上確定不同的估價思路與估價技術(shù)路線與方法，從而使估價技術(shù)過程呈現(xiàn)出更大的靈活性;

損害賠償估價技術(shù)要與具體賠償案例相結(jié)合

損害賠償估價的主要技術(shù)方法原則上源于房地產(chǎn)估價的幾大方法、但在實踐中又需要靈活運用。

[例一]結(jié)合具體案例采用傳統(tǒng)的估價方法。例如，一般對于施工質(zhì)量缺陷引起的房地產(chǎn)貶值，如果屬于可修復(fù)的情形，可以采用成本法的思路，根據(jù)按照修復(fù)方案進行造價及相關(guān)費用的估價確定估價結(jié)果，其估價結(jié)果依賴于具體的修復(fù)方案。

對于無法完全修復(fù)的賠償案例估價，可采用不同的估價技術(shù)處理。依賴于處理方案有兩種估價方案：一種是進行必要的修復(fù)程序，根據(jù)修復(fù)的方案進行計算，還需要計算修復(fù)后狀態(tài)下的貶值，另一種是未進行該修復(fù)程序，從而直接計算損害現(xiàn)狀下的貶值。在上述兩種方案中，可能要借助其他的方法例如市場比較法進行，或者根據(jù)非估價傳統(tǒng)主流方法的其他方法如支付意愿法等進行。

[例二]通過基本公式的逆向或其他方式的綜合運用，求取賠償金額。例如小區(qū)規(guī)劃變化，業(yè)委會提出的房屋容積率上升，引起綠化率下降的損害賠償案例則可以從開發(fā)商減少綠化的造價以及多建房屋的開發(fā)利潤所得進行求取，在此過程中，綠化造價采用成本法進行求取，開發(fā)利潤通過變形的假設(shè)開發(fā)法進行求取。

[例三]非傳統(tǒng)估價方法的應(yīng)用。例如環(huán)境質(zhì)量引起的房地產(chǎn)貶值估價，需要通過對消費者的市場調(diào)查問卷，結(jié)合專家會議法、支付意愿函數(shù)的建立等多渠道進行，從方法的意義而言，已超出傳統(tǒng)的估價方法，但從估價結(jié)果看，最終仍回歸到房地產(chǎn)估價的范疇。

房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理高頻考點21、房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于典型的()房地產(chǎn)投資。

A.收益型

B.收益加增值型

C.機會型

D.博弈型

：C

：參見教材P22。

2、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個月的還款額中的本金額是()元。

A.5142.74、

B.5475.37、

C.5163.96、

D.7000.00

：C

：根據(jù)公式：P=A/i×[11/(1+i)n]，第五年第11個月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[11/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=70001836.04=5163.96(元)

3、關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是()。

A.潛在毛租金收入=物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水*

B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的'租金收入

C.有效毛收入=潛在毛租金收入其他收入

D.凈經(jīng)營收入=有效毛收人運營費用

：C

：參見教材P364365，有效毛收入=潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的()彌補，下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。

A.所得稅前利潤

B.所得稅后利潤

C.應(yīng)分配利潤

D.未分配利潤

：A

：參見教材P270，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補;下一年度稅前利潤不足彌補的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補。

5、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯誤的是()。

A.土地不會毀損

B.地上建筑物有耐久性

C.變現(xiàn)性差

D.土地使用權(quán)益年限較長

：C

：參見教材P7。

房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(菁選2篇)（擴展4）

——房地產(chǎn)估價師考試高效復(fù)習(xí)方法(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師考試高效復(fù)習(xí)方法1一、全面研讀教材

考生往往希望學(xué)習(xí)和復(fù)習(xí)的范圍越小越好，甚至把全部希望寄托在輔導(dǎo)老師考前的押題之上，這種心情可以理解，但經(jīng)驗表明，要想順利通過考試，不能放松對教材的全面研讀。執(zhí)業(yè)資格考試的試題基本上是不超出指定教材范圍的，指定教材闡述了大量的基本問題，從教材第一頁到最后一頁，每個部分都有可能考到。考生只有充分準備，在考試時才能游刃有余，切不可抱有僥幸心理。

教材是考試的根本。一般來說，指定教材包含了命題范圍和答案標準，你必須按指定教材的內(nèi)容、觀點和要求去回答考試中的所有問題，否則你很難獲得高分。沒有指定教材而去參加考試是不可想象的。但有了教材，還必須善于總結(jié)與系統(tǒng)把握教材的精髓?？荚囃ㄟ^的考生說：“善于總結(jié)和系統(tǒng)把握是成功考生復(fù)習(xí)時的‘常規(guī)武器’，也是他們考場上屢次取勝的兩大‘法寶’”。所謂“善于總結(jié)”就是在仔細看完一篇教材的前提下，一邊看書，一邊作總結(jié)性的筆記，把教材中每一章的要點都列出來，從而讓厚書變薄，并理解其精華所在;所謂“系統(tǒng)把握”就是不僅要系統(tǒng)全面地把握每一課程，而且要系統(tǒng)地把握考試課程之間的密切聯(lián)系。每門課程都是一個有機的整體，不能將各個章節(jié)割裂開來?？傊?，從整體來把握教材及各課程之間的關(guān)系。

研讀教材需要一定的時間和精力投入，考生宜早做安排。很多考生在學(xué)習(xí)上喜歡先松后緊，一開始并不在意，到考前突擊復(fù)習(xí)，搞得十分緊張。每年臨考之時都有一些學(xué)生遺憾地抱怨，再有一周時間復(fù)習(xí)肯定能夠過關(guān)，與其考前后悔，不如笨鳥先飛。

強調(diào)對教材的研讀，是要突出全面理解和融會貫通，并不是要求考生把指定教材的全部內(nèi)容逐字逐句地背下來。研讀教材要注意準確把握文字背后的復(fù)雜含義，研讀教材還要注意不同章節(jié)的內(nèi)在聯(lián)系，能夠從整體上對應(yīng)考科目進行全面系統(tǒng)的掌握。

二、深刻把握重點

對教材全面研讀的同時，考生也要注意抓住重點進行復(fù)習(xí)。因為不同科目各部分知識點的重要性是不一樣的。每門課程都有其必考知識點，這些知識點在每年的試卷上都會出現(xiàn)，只不過形式不同罷了，可謂萬變不離其宗。對于重要的知識點，考生一定要深刻把握，能夠舉一反三，做到以不變應(yīng)萬變?？忌趶?fù)習(xí)中要想提高效率，就必須把握重點，避免*均用力氣。因此，全面研讀教材與重點把握教材都很重要。全面研讀可以使考生在考場之上穩(wěn)扎穩(wěn)打，保持良好應(yīng)試心態(tài);把握重點則能使考生以較小的投入獲取較大的考試收益，在考試中立于不敗之地。有關(guān)各科目的重要知識點我們會在今后的欄目中陸續(xù)向各位考生介紹。

房地產(chǎn)估價師考試高效復(fù)習(xí)方法21、競爭導(dǎo)向定價法不包括()。

A.領(lǐng)導(dǎo)定價法

B.挑戰(zhàn)定價法

C.隨行就市定價法

D.價值定價法

答案D

2、進度計劃管理通常采用橫道圖和()。

A.資金流動計劃圖

B.網(wǎng)絡(luò)圖

C.直方圖

D.控制圖

答案B

3、工程成本控制的主要對象是主要費用的()。

A.變動費用

B.固定費用

C.材料費用

D.人工費用

答案A

4、制定進度計劃時，()法從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的.提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。

A.橫道圖

B.網(wǎng)絡(luò)圖

C.進行圖

D.工序圖

答案A

5、()負責組織有關(guān)單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。

A.承包商

B.開發(fā)商

C.監(jiān)理機構(gòu)

D.建設(shè)主管部門

答案B

房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(菁選2篇)（擴展5）

——房地產(chǎn)估價師成本法復(fù)習(xí)試題(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師成本法復(fù)習(xí)試題11、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括()。

A、土地取得成本

B、開發(fā)成本

C、管理費用

D、銷售費用

2、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A、預(yù)期收益大小

B、預(yù)期收益能力

C、預(yù)期價格高低

D、預(yù)期價格漲落

3、現(xiàn)實中，某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為()。

A、供給量=存量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

B、供給量=存量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量

C、供給量=存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

D、供給量=存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量

4、在完全競爭條件下，各種用途的經(jīng)濟地租曲線梯度的大到小的排列順序為：()。

A、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、多層住宅、農(nóng)業(yè)

B、零售業(yè)、多層住宅、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、農(nóng)業(yè)

C、農(nóng)業(yè)、多層住宅、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)

D、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、多層住宅、零售業(yè)

5、計算凈收益時，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會計上的折舊額、改擴建費用和所得稅要扣除。()

A、對

B、錯

6、某估價事務(wù)所在998年3月27日至4月2日評估了一宗房地產(chǎn)于2022年4月6日的價格。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結(jié)果是否真實，則重新估價的估價時點應(yīng)為()。

A、2022年4月6日

B、現(xiàn)在

C、重新估價的作業(yè)日期

D、要求重新估價的委托方指定的日期

7、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于()。

A、未來凈收益的大小

B、獲得凈收益的可靠性

C、獲得凈收益期限的長短

D、獲得凈收益預(yù)期

8、收益法是以()原理為理論依據(jù)的。決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

A、收益遞增原理

B、最高最佳使用原理

C、預(yù)期原理

D、未來趨勢原理

房地產(chǎn)估價師成本法復(fù)習(xí)試題21.柔性防水材料包括：防水卷材、防水涂料、密封材料、堵漏灌漿材料。

2.防水卷材主要包括瀝青防水卷材、高聚物改性瀝青防水卷材和高聚物(高分子)防水卷材三大系列。

3.SBS、APP材料的特點及適用范圍

(1)SBS卷材適用于工業(yè)與民用建筑的屋面及地下防水工程，尤其適用于較低氣溫環(huán)境的建筑防水;

(2)APP卷材適用于工業(yè)與民用建筑的屋面及地下防水工程，以及道路、橋梁等工程的防水，尤其適用于較高氣溫環(huán)境的建筑防水。

4.防水卷材的.主要性能

防水卷材的主要性能包括：

(1)防水性：常用不透水性、抗?jié)B透性等指標表示;

(2)機械力學(xué)性能：常用拉力、拉伸強度和斷裂伸長率等表示;

(3)溫度穩(wěn)定性：常用耐熱度、耐熱性、脆性溫度等指標表示;

(4)大氣穩(wěn)定性：常用耐老化性、老化后性能保持率等指標表示;

(5)柔韌性：常用柔度、低溫彎折性、柔性等指標表示。

5.防水涂料的種類及適用范圍：

防水涂料按照使用部位可分為：屋面防水涂料、地下防水涂料和道橋防水涂料。也可按照成型類別分為：揮發(fā)型、反應(yīng)型和反應(yīng)揮發(fā)型。一般按照主要成膜物質(zhì)種類進行分類。防水涂料分為：丙烯酸類、聚氨酯類、有機硅類、高聚物改性瀝青類和其他防水涂料。

防水涂料特別適合于各種復(fù)雜，不規(guī)則部位的防水，能形成無接縫的完整防水膜。涂布的防水涂料既是防水層的主體，又是膠粘劑，因而施工質(zhì)量容易保證，維修也較簡單。防水涂料廣泛適用于屋面防水工程、地下室防水工程和地面防潮、防滲等。

房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(菁選2篇)（擴展6）

——房地產(chǎn)估價師估價假設(shè)復(fù)習(xí)講義(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師估價假設(shè)復(fù)習(xí)講義1估價假設(shè)：

估價假設(shè)是指一個估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。

例如，在評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時，在該地塊的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。

合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。

其作用一方面是規(guī)避估價風(fēng)險，保護估價師和估價機構(gòu);另一方面是告知、提醒估價報告使用者注意，保護估價報告使用者。

估價依據(jù)：

估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標準，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民*頒布的有關(guān)司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、*所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方*規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標準、行業(yè)標準、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標準等。

例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。

廣義的估價依據(jù)還包括估價委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價機構(gòu)和估價師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。為了使估價委托人提供的有關(guān)情況和資料可靠，估價師應(yīng)要求委托人如實提供其知悉的估價所需的估價對象權(quán)屬證書、開發(fā)建設(shè)成本、運營收入和費用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的'情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應(yīng)當對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行必要的核查。

還需要說明的是，估價標準特別是國家標準是估價的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵估價機構(gòu)制定嚴于估價標準的企業(yè)標準，在實際估價中也要嚴于估價標準的要求，并在不違反有關(guān)法律法規(guī)和標準的前提下有所創(chuàng)新。

房地產(chǎn)估價師估價假設(shè)復(fù)習(xí)講義21、下列計算一半建筑面積的是()。

A.無柱的雨篷

B.無頂蓋的室外樓梯

C.騎樓

D.無頂蓋的陽臺

答案：B

2、個人住房貸款比例不高于所購房屋價款或評估價值的()%。

A.60

B.70

C.80

D.90

答案：C

3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向()籌集。

A.房管部門

B.物業(yè)管理公司

C.住房公積金管理中心

D.售房單位和購房人

答案：D

4、契稅的課稅對象為()。

A.房地產(chǎn)的出售人

B.房地產(chǎn)的購買人

C.房地產(chǎn)的使用權(quán)人

D.發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)

答案：D

5、屬于直接融資的金融工具為()。

A.存款單

B.保險單

C.支票

D.銀行承兌匯票

答案：C

6、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于()。

A.商業(yè)信用

B.國家信用

C.消費信用

D.A和C

答案：C

7、保險人為債務(wù)人的信用提供擔保的險種稱為()。

A.財產(chǎn)損失保險

B.保證保險

C.責任保險

D.信用保險

答案：D

房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(菁選2篇)（擴展7）

——房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)實物因素復(fù)習(xí)筆記(菁選2篇)

房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)實物因素復(fù)習(xí)筆記1(一)土地實物因素

1.土地面積

兩塊位置相當?shù)耐恋?，如果面積相差較大，單價會有所不同。

2.土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，對地價有一定的影響。

3.地形、地勢

由于地面的高低起伏、*坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價值或景觀等，從而影響其價格。

4.地基(工程地質(zhì))

地基(工程地質(zhì))狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。

5.土壤

這里主要說明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。

6.土地開發(fā)程度

一宗土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地*整程度，對其價格的影響是顯而易見的

(二)建筑物實物因素

1.建筑規(guī)模

建筑物的面積、體積、開間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。

2.外觀

建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。

3.建筑結(jié)構(gòu)

對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。

4.設(shè)施設(shè)備

隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活水*提高，要求建筑物內(nèi)安裝完善的設(shè)施設(shè)備。

5.裝飾裝修

房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。

6.層高和室內(nèi)凈高

人們對建筑物的`需要，本質(zhì)上是對建筑物內(nèi)部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價值也有影響。

7.空間布局

空問布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。

8.日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水

日照、采光、通風(fēng)既有實物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)(對應(yīng)于朝向、樓層)，將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。

9.維護情況和完損狀況

建筑物的完損狀況是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護情況、工程質(zhì)量等?？偟膩碚f，建筑物完好的，價值就高;反之，價值就低。

房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)實物因素復(fù)習(xí)筆記2開發(fā)商可以自愿申請規(guī)劃部門對設(shè)計方案進行審查，審查意見可供開發(fā)商作為委托設(shè)計單位繪制施工圖的依據(jù)。對于未審查過設(shè)計方案的重大開發(fā)建設(shè)項目，將在規(guī)劃設(shè)計招投標備案階段對中標設(shè)計方案進行專項審查。

開發(fā)商應(yīng)自行委托有規(guī)劃設(shè)計資質(zhì)的設(shè)計機構(gòu)，按照《規(guī)劃意見書(選址)》的要求，繪制規(guī)劃設(shè)計方案圖，然后持設(shè)《建設(shè)項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復(fù)印件和設(shè)計方案圖，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出設(shè)計方案審查申請，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門接此申請后協(xié)同其他有關(guān)單位審查該詳細規(guī)劃設(shè)計方案。

開發(fā)商提交審查的設(shè)計方案，包括：①以實測現(xiàn)狀地形圖危底圖繪制的規(guī)劃設(shè)計總*面圖(單體建筑設(shè)計方案比例尺1：500，居住區(qū)設(shè)計方案比例尺1;l000);②各層*面圖、各向立面圖、各主要部位剖面圖(比例尺1：100或1：200);③各項經(jīng)濟技術(shù)指標及無障礙設(shè)施設(shè)計說明及其他相關(guān)資料。

對于通過招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)項目，開發(fā)商申請設(shè)計方案審查時，尚須提交由土地整理儲備機構(gòu)負責提供的《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復(fù)印件和《建設(shè)用地釘樁成果》等前期規(guī)劃文件。

城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門進行設(shè)計方案審查的主要內(nèi)容包括：設(shè)計方案的用地范圍與規(guī)劃確定的范圍一致，建設(shè)項目的性質(zhì)符合城市規(guī)劃要求，容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率符合城市規(guī)劃的要求，停車位個數(shù)、建筑間距、公共服務(wù)設(shè)施符合法律、法規(guī)、規(guī)章和城市規(guī)劃的要求，已經(jīng)安排了必要的水、電、氣、熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施。

城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對設(shè)計方案提出修改或調(diào)整意見的，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)審查意見對設(shè)計方案進行調(diào)整修改，再報城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門審查。審查通過后由城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門向開發(fā)商出具《設(shè)計方案審查意見》，并將相關(guān)審查意見分別抄送*園林、人防、消防、市政、體育、水行政主管部門。

房地產(chǎn)估價師企業(yè)活動高頻考點(菁選2篇)（擴展8）

——房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

房地產(chǎn)估價師《案例與分析》考點：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估11、法律依據(jù)。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土