從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !“營改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的稅務處理一般計稅VS簡易計稅老項目可選簡易計稅；新項目只能一般計稅納稅義務發(fā)生時間預售開發(fā)項目收到預收款時，并未發(fā)生增值稅納稅義務，但需要預繳3%的增值稅差額計稅的有關規(guī)定情形銷項稅額（應納稅額）進項稅額簡易計稅全額計稅全款/1.05×5%不得抵扣進項一般計稅從政府處取得土地差額計稅（全款-土地價款）/1.11×11%可以抵扣進項其他方式取得土地從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !全額計稅全款/1.11×11%可以抵扣進項房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方法VS簡易計稅方法一般計稅方法簡易計稅方法計稅銷售額差額計稅：全部價款和價外費用-支付給政府部門的土地價款全額計稅稅率或征收率11%5%進項稅額可抵進項稅額不得抵扣進項稅額預繳（收到預收款時）預收款/1.11×3%預收款/1.05×3%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品一般計稅時注意事項：（1）只有一般計稅，才能差額計稅；（2）允許扣除土地價款僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用；（3）允許扣除的土地價款從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益；在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費也允許差額；4）不是在支付土地價款時差額計稅，而是在銷售開發(fā)產(chǎn)品時才可以差額計稅：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款5）差額計稅時，需要取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)。進項稅額不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模）【例題·計算問答題】A房地產(chǎn)開發(fā)公司位于北京，開發(fā)的甲樓盤位于河北廊坊，系2015年10月開工建設的項目。2016年6月開始收取客戶的誠意金，收到誠意金2000萬元；2016年8月房屋取得預售許可證，預售房屋，當月原有的誠意金2000萬轉(zhuǎn)作業(yè)主購房的首付款，另外又收取了 12000萬元的首付款。房屋 2016年12月份交付業(yè)主。對于該項業(yè)務A公司選擇了簡易計稅方法，請回答下列問題。問題（1）：A公司收到誠意金時是否發(fā)生了增值稅納稅義務？是否需要預繳增值稅？『答案解析』公司收到誠意金時，未發(fā)生增值稅納稅義務，因為納稅人銷售不動產(chǎn)，應該在收訖銷售款項或取得索取銷售款項憑據(jù)的當天發(fā)生納稅義務，而收訖銷售款項是指納稅人銷售不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項；A公司收到誠意金時，無需預繳增值稅，因為一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。預收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實際取得的售房款，誠意金從業(yè)二十年的老會計經(jīng)驗之談，如果覺得有幫助請您打賞支持，謝謝 !不屬于預收款范疇。問題（2）：A公司收到業(yè)主的首付款時是否發(fā)生納稅義務？是否需要預繳增值稅？『答案解析』A公司收到業(yè)主的首付款時，未發(fā)生增值稅納稅義務；A公司收到業(yè)主的首付款屬于公司收到的預收款，需要預繳增值稅。問題（3）：請問A公司應該在什么時間預繳稅款，為什么？應該向哪個稅務機關預繳稅款？預繳多少增值稅稅款？『答案解析』A公司應該在2016年9月份預繳稅款，因為一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款；A公司應該向機構所在地即北京的主管國稅機關預繳稅款。應預繳稅款=14000÷1.05×3%=400（萬元）小編寄語：不要指望一張證書就能使你走向人生巔峰?？荚囍皇菣z測知識掌握的一個手段，不是目的。千萬不要再考試通過之后，放松學習。財務人員需要學習的有很多，人際溝通，實務經(jīng)驗，excel等等等等，都要學，都要積累。要正確看待考證，證考出來，可以在工作上助你一臂之力，但是