房地產(chǎn)成本構(gòu)成

引子

我們常常聽到這樣一句話：

萬科的成本就是周邊樓盤的售價(jià)究竟有多少最后能被客戶認(rèn)同？又有多少成本需要我們自己買單？

引子也聽到過有人這樣說：

成本增加多少就在售價(jià)中提高多少!!!我們還有多少底氣敢說這句話？

宏觀調(diào)控形勢(shì)下引子可我們卻從未聽到過這樣的話：

我們的成本在本行業(yè)中占有優(yōu)勢(shì)!!

目的1、普及成本知識(shí)2、了解房地產(chǎn)成本基本組成3、增強(qiáng)成本意識(shí)

題綱一、前言二、成本八大類三、光明城市成本簡(jiǎn)介四、成本科目基本組成五、光明與賽納麗舍六、天津萬科與順馳

一、前言開標(biāo)前：測(cè)算、預(yù)算、主體招標(biāo)交房前：動(dòng)態(tài)成本、變更簽證、材料招標(biāo)、詢價(jià)結(jié)算完：工程及材料結(jié)算、分析、結(jié)算成本其它：成本軟件、數(shù)據(jù)庫等30%50%10%10%成本工作三大塊：事前----事中----事后二、成本八大類每類可分為二----四級(jí)科目

共約500行子目約2000組數(shù)字二、成本八大類項(xiàng)目分產(chǎn)品類型成本匯總表----一級(jí)科目序號(hào)成本項(xiàng)目單價(jià)合價(jià)高層商業(yè)地下車庫高層商業(yè)地下車庫合計(jì)

建筑面積

*可售車位

可售面積

*

一土地獲得價(jià)款

二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

三主體建筑工程費(fèi)

四

主體安裝工程費(fèi)

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

六園林環(huán)境費(fèi)

七配套設(shè)施費(fèi)

八開發(fā)間接費(fèi)

開發(fā)成本

九

期間費(fèi)用

項(xiàng)目總投資

三、光明城市成本簡(jiǎn)介三、光明城市成本簡(jiǎn)介三、光明城市成本簡(jiǎn)介三、光明城市成本簡(jiǎn)介四、成本科目基本組成成本部與財(cái)務(wù)部的分工

成本有哪八大類？四、成本科目基本組成二級(jí)科目----四、五個(gè)一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用2、合作款項(xiàng)3、紅線外市政設(shè)施4、拆遷補(bǔ)償費(fèi)

二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

1、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)3、三通一平費(fèi)4、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)四、成本科目基本組成三、主體建筑工程費(fèi)1、基礎(chǔ)工程2、結(jié)構(gòu)及粗裝修3、門窗工程4、公共部位裝修5、室內(nèi)裝修

四、主體安裝工程費(fèi)

1、室內(nèi)水曖氣電2、設(shè)備及安裝費(fèi)3、弱電工程四、成本科目基本組成五、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)1、室外給排水系統(tǒng)4、室外高低壓線路2、室外采暖系統(tǒng)5、室外智能化系統(tǒng)3、室外燃?xì)庀到y(tǒng)6、其它

六、園林環(huán)境費(fèi)2、綠化建設(shè)費(fèi)5、圍墻建造費(fèi)3、建筑小品6、室外照明4、道路廣場(chǎng)建造費(fèi)7、室外零星工程四、成本科目基本組成七、配套設(shè)施費(fèi)1、游泳池5、地下室2、會(huì)所6、行政管理及設(shè)區(qū)服務(wù)3、幼兒園7、市政用房4、學(xué)校

八、開發(fā)間接費(fèi)

1、工程管理費(fèi)3、營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)2、資本化利息4、物業(yè)完善費(fèi)5、不可預(yù)見費(fèi)四、成本科目基本組成一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)及相關(guān)費(fèi)用◆土地出讓金◆契稅4%3、紅線外市政設(shè)施◆大市政配套費(fèi)105元/M2◆河西市政配套費(fèi)110元/M2

三級(jí)、四級(jí)科目光明比三寶山費(fèi)三用高在三哪里？三高多少三？

光三明比金三色費(fèi)用三高在哪三里？高三多少？四、成三本科目三基本組三成二、開三發(fā)前期三準(zhǔn)備費(fèi)1、勘三察設(shè)計(jì)三費(fèi)◆三勘三察丈量三費(fèi)--三---三-下設(shè)三五~三十個(gè)三子目商品房三測(cè)繪、三初勘、三詳勘、三施工驗(yàn)三線、竣三工測(cè)量三、日照三分析等◆三規(guī)三劃設(shè)計(jì)三費(fèi)--三---三-下設(shè)三五~三十個(gè)三子目交通分三析、概三念設(shè)計(jì)三、規(guī)劃三設(shè)計(jì)、三施工圖三設(shè)計(jì)、三室外自三來水管三道設(shè)計(jì)三、小區(qū)三配電工三程設(shè)計(jì)三、環(huán)境三設(shè)計(jì)等2、報(bào)三批報(bào)建三費(fèi)◆三報(bào)三批報(bào)建三費(fèi)--三---三-下設(shè)三二十個(gè)三子目政府綜三合報(bào)建三、人防三異地建三設(shè)、白三蟻防治三、圖紙三審查、三新墻體三材料保三證金、三散裝水三泥保證三金、工三程招標(biāo)三管理費(fèi)三、項(xiàng)目三環(huán)境影三響測(cè)評(píng)三、消防三檢測(cè)、三房屋交三易手續(xù)三、商品三房?jī)r(jià)格三認(rèn)證、三房屋面三積測(cè)量三等等四、成三本科目三基本組三成2、報(bào)三批報(bào)建三費(fèi)◆增容三費(fèi)--三---三-下設(shè)三五~三十個(gè)三子目供電貼三費(fèi)、水三增容費(fèi)三(住宅三、商業(yè)三)、煤三氣增容三費(fèi)◆三通三一平費(fèi)三---三---三下設(shè)三三個(gè)子目臨時(shí)道三路、臨三時(shí)用電三、臨時(shí)三用水四、成三本科目三基本組三成三、主三體建筑三工程費(fèi)1、基三礎(chǔ)工程三費(fèi)◆土方◆護(hù)坡掛網(wǎng)噴三漿、深三攪樁止三水、鉆三孔灌注三樁支護(hù)三、木樁三等◆工程三樁、樁三基檢測(cè)三、降水2、結(jié)三構(gòu)與粗三裝修3、門三窗工程◆單元三門◆入戶三門◆防火三門、防三火卷簾三門◆窗、三陽臺(tái)門四、成三本科目三基本組三成三、主三體建筑三工程費(fèi)4、公三共部位三裝修◆大堂三精裝修三、架空三層、地三下室大三堂◆電梯三廳精裝三修◆單元三入口、三樓梯間◆外墻三：涂料、三面磚、三頁巖磚三、花崗三巖、鋁三合金花三鉓等5、室三內(nèi)裝修四、主三體安裝三工程費(fèi)◆室內(nèi)三水暖氣三電施工費(fèi)三用、P三VC管三、電纜三、配電三箱戶內(nèi)三箱、開三關(guān)三插三座等◆設(shè)備三及安裝三費(fèi)電梯、三通風(fēng)、三消防系三統(tǒng)◆弱電三系統(tǒng)防盜、三對(duì)講系三統(tǒng)、三三表遠(yuǎn)傳三、有線三電視、三電話、三多媒體三箱四、成三本科目三基本組三成五、社三區(qū)管網(wǎng)三費(fèi)室外給三排水系三統(tǒng)◆室外三給水◆三雨污水三◆室外三消防室外燃三氣系統(tǒng)◆管道三系統(tǒng)◆三調(diào)壓站室外電三器及高三低壓設(shè)三備◆高低三壓配電三設(shè)備及三安裝◆室外三強(qiáng)電管三道及敷三設(shè)◆室三外弱電三管道埋三設(shè)室外智三能化系三統(tǒng)◆停車三管理系三統(tǒng)◆小三區(qū)閉路三監(jiān)控系三統(tǒng)◆周三界紅外三防越◆小區(qū)三門禁系三統(tǒng)◆電三子巡更三系統(tǒng)◆三電子信三息公告三系統(tǒng)◆前景三音樂廣三播系統(tǒng)三◆人工三湖電子三提示系三統(tǒng)四、成三本科目三基本組三成六、園三林環(huán)境三費(fèi)1、綠三化建設(shè)三費(fèi)2、建三筑小品3、道三路廣場(chǎng)三建造費(fèi)4、圍三墻建造三費(fèi)5、室三外照明6、室三外零星三設(shè)施七、配三套設(shè)施三費(fèi)會(huì)所◆基礎(chǔ)三工程◆三結(jié)構(gòu)與三粗裝修三◆安裝三費(fèi)◆室三內(nèi)精裝三修◆鋁合金三門窗◆三外墻裝三修(花崗三巖、涂三料、面三磚等)四、成三本科目三基本組三成七、配三套設(shè)施三費(fèi)幼兒園三---三---三-光明三無學(xué)校三--三---三---三-光明三無地下室◆結(jié)構(gòu)三與粗裝三修◆安三裝費(fèi)◆三人防設(shè)三備費(fèi)三◆車擋三及仃車三位行政管三理及社三區(qū)服務(wù)◆基礎(chǔ)三費(fèi)用◆三結(jié)構(gòu)與三粗裝修三◆安裝三費(fèi)◆室三內(nèi)精裝三修市政公三用房◆基礎(chǔ)三費(fèi)用◆三結(jié)構(gòu)與三粗裝修三◆安裝三費(fèi)◆室三內(nèi)精裝三修八、開三發(fā)間接三費(fèi)工程管三理費(fèi)◆工程三監(jiān)理費(fèi)三◆預(yù)結(jié)三算編審三費(fèi)◆行政費(fèi)三用◆施工三獎(jiǎng)金◆三工程質(zhì)三量監(jiān)督三費(fèi)◆安三全監(jiān)督三費(fèi)◆工三程保險(xiǎn)三費(fèi)◆工三程細(xì)部三檢查費(fèi)四、成三本科目三基本組三成八、開三發(fā)間接三費(fèi)資本化三利息營(yíng)銷設(shè)三施建造三費(fèi)◆接待三廳及銷三售辦公三室裝修三費(fèi)◆樣三板間費(fèi)三用◆示三范景觀三帶費(fèi)物業(yè)完三善費(fèi)不可預(yù)三見費(fèi)光明的三建筑工三程費(fèi)為三何比金三色便宜三？五、光明與三賽納麗三舍成本三對(duì)比光明與三賽納麗三舍經(jīng)濟(jì)三指標(biāo)對(duì)三比序號(hào)指標(biāo)名稱中海指標(biāo)萬科指標(biāo)萬科-中海1總占地面積106914133562.526648.52總建筑面積230902276066451643計(jì)容積率面積168238214004457664總可售面積165993211262452695住宅可售面積162105205262431576配套面積2245.52000-245.57地下室面積62663.762062-601.78地下車位102812792519總戶數(shù)1298151121310戶均面積(M2/戶)1251361111車位面積(M2/個(gè))6149-12光明與賽納麗舍總價(jià)估算對(duì)比序號(hào)成本項(xiàng)目中海總價(jià)（萬元）萬科總價(jià)(萬元)一土地獲得價(jià)款（大市政配套費(fèi)）39908.3952735.42二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)2460.003473.60三主體建筑工程費(fèi)28883.0840851.461基礎(chǔ)工程4336.746169.862結(jié)構(gòu)及粗裝修18891.8525974.253門窗工程2073.372870.034公共部位裝修

3520.735731.265室內(nèi)裝修60.39106.06四主體安裝工程費(fèi)4338.515806.06五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)2369.082953.67六園林環(huán)境費(fèi)3628.195210.70七配套設(shè)施費(fèi)8268.106702.54八開發(fā)間接費(fèi)4643.047643.13

項(xiàng)目總投資98518.39133169.38序號(hào)成本項(xiàng)目中海住宅單價(jià)（元/M2）萬科住宅單價(jià)（元/M2）萬科-中海一土地獲得價(jià)款（大市政配套費(fèi)）2329238253二開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)14816416三主體建筑工程費(fèi)134015502101基礎(chǔ)工程256290342結(jié)構(gòu)及粗裝修7608621023門窗工程124135124公共部位裝修

199259605室內(nèi)裝修0.872.552四主體安裝工程費(fèi)26428218五社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)143140-3六園林環(huán)境費(fèi)21924728七配套設(shè)施費(fèi)498317-181八開發(fā)間接費(fèi)28036282

項(xiàng)目總投資5462.395812350光明與三賽納麗三舍單價(jià)三對(duì)比六、天三津萬科三項(xiàng)目與三順馳成三本對(duì)比一、順三馳項(xiàng)目三簡(jiǎn)介指三標(biāo)：各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本單位：三元/M三2順馳土三地費(fèi)用三：順馳萬科830773加權(quán)平三均結(jié)論：三順馳在三土地獲三得成本三上并不三占優(yōu)勢(shì)單位：三元/M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本萬科土三地費(fèi)用三：?jiǎn)挝唬喝?M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本順馳前三期費(fèi)用三：?jiǎn)挝唬喝?M三2順馳萬科160177加權(quán)平三均前期成三本有差三異？各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本萬科前三期費(fèi)用三：1-1三、順馳三設(shè)計(jì)費(fèi)三用：?jiǎn)挝唬喝?M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本1-2三、設(shè)計(jì)三費(fèi)用對(duì)三比：?jiǎn)挝唬喝?M三2順馳住三宅設(shè)計(jì)三費(fèi)約在三30-三40元三之間，萬科的三設(shè)計(jì)費(fèi)三約合7三0元/三M2分析原三因：1、多三請(qǐng)國(guó)外三設(shè)計(jì)公三司；2、重三復(fù)、修三改設(shè)計(jì)三、無效三設(shè)計(jì)成三本較高三；3、需三設(shè)計(jì)項(xiàng)三目過多常規(guī)：三概念設(shè)三計(jì)、方三案設(shè)計(jì)三、環(huán)境三設(shè)計(jì)其它：三人防設(shè)三計(jì)、照三明設(shè)計(jì)三、樣板三房裝修三、配飾設(shè)三計(jì)、水三環(huán)境設(shè)三計(jì)、人三工濕地三設(shè)計(jì)等三等各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本2-1三、人防三費(fèi)用：?jiǎn)挝唬喝?M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本2-2三、人防三費(fèi)用對(duì)比三：?jiǎn)挝唬喝?M三2順馳人三防費(fèi)用三：（1）三區(qū)縣項(xiàng)三目及早三期項(xiàng)目三人防費(fèi)三經(jīng)協(xié)調(diào)三不發(fā)生三費(fèi)用，（2）三建地下三車庫項(xiàng)三目較多三，導(dǎo)致三人防費(fèi)三較高結(jié)論：天津市三項(xiàng)目的三人防費(fèi)三用交納三存在可三協(xié)調(diào)空三間，天三津萬科三可在此三方面加三強(qiáng)協(xié)調(diào)三力度。各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本3-1三、小配三套費(fèi)用三：?jiǎn)挝唬喝?M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本3-2三、小配三套費(fèi)用對(duì)比三：?jiǎn)挝唬喝?M三2順馳小三配套費(fèi)三用：區(qū)縣項(xiàng)三目及早三期項(xiàng)目三小配套三費(fèi)經(jīng)協(xié)三調(diào)不發(fā)三生費(fèi)用三，近兩年三開發(fā)項(xiàng)三目均已三規(guī)范交三納此費(fèi)三用，未三減免結(jié)論：隨著政三府部門三對(duì)房地三產(chǎn)業(yè)的三逐漸規(guī)三范，天三津市內(nèi)三項(xiàng)目的三小配套三交納將三嚴(yán)格執(zhí)三行，在三此項(xiàng)無三協(xié)調(diào)空三間。各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本順馳主三體成本三：?jiǎn)挝唬喝?M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本單位：三元/M三2順馳萬科11531329簡(jiǎn)單算三術(shù)平均結(jié)論：三萬科建三安成本三較高各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本萬科主三體成本三：順馳區(qū)三內(nèi)配套三成本：?jiǎn)挝唬喝?M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本單位：三元/M三2順馳萬科247408簡(jiǎn)單算三術(shù)平均區(qū)內(nèi)配三套成本三差異很三大？各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本萬科區(qū)三內(nèi)配套三成本：1-1三供熱：?jiǎn)挝唬喝?M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本1-2三、供熱三費(fèi)用對(duì)比三：?jiǎn)挝唬喝?M三2順馳供三熱費(fèi)用三：（1）三源頭費(fèi)三：萬科三以往項(xiàng)三目交費(fèi)三77-三82元三不等；三而順馳三在此次三分析的三14個(gè)三項(xiàng)目中三，有九三個(gè)項(xiàng)目三未交納三(或含三在地價(jià)三款中)三，其余三交費(fèi)三額度在三45-三80元三之間，三在此收三費(fèi)項(xiàng)目三上，明三顯有成三本優(yōu)勢(shì)三。（2）三區(qū)內(nèi)費(fèi)三用：萬三科以往三項(xiàng)目成三本在2三5-6三0元之三間，而三順馳此三項(xiàng)成本三平均三只有2三2元/三M2，三也具有三成本優(yōu)三勢(shì)。（3）三沒有單三獨(dú)的熱三力入口三裝置各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本2-1三、氣源三基金：?jiǎn)挝唬喝?M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本2-2三、氣源三基金對(duì)比：?jiǎn)挝唬喝?M三2此項(xiàng)政三府收費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)為三20元三/M2三，萬科三以往項(xiàng)三目從未三協(xié)調(diào)下三浮過；三而順馳三在此收三費(fèi)項(xiàng)目三上，僅三支出了三10元三/M2三，有成三本優(yōu)勢(shì)三。各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本3-1三、智能三化：?jiǎn)挝唬喝?M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本3-2三、萬科三智能化三：?jiǎn)挝唬喝?M三2順馳萬科1719加權(quán)平三均成本相三當(dāng)各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本順馳環(huán)三境成本三：?jiǎn)挝唬喝?M三2各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本萬科環(huán)三境成本三：?jiǎn)挝唬喝?M三2順馳萬科71179加權(quán)平三均環(huán)境成三本差異三很大？各項(xiàng)成三本對(duì)比土地成三本前期成三本主體成三本區(qū)內(nèi)配三套環(huán)境成三本順馳銷三售費(fèi)用三單位成三本：?jiǎn)挝唬喝?M三2銷售成三本對(duì)比：?jiǎn)挝唬喝?M三2按加權(quán)三平均計(jì)三算，順三馳的銷三售費(fèi)用三每平米三僅為83元。而天三津萬科三銷售成三本一般三為售價(jià)的三2.5三-3%，在此三科目上三，順馳三公司有三一定的三優(yōu)勢(shì)。順馳開三發(fā)單位三成本：?jiǎn)挝唬喝?M三2萬科開三發(fā)成本三：?jiǎn)挝唬喝?M三2順馳萬科26253141簡(jiǎn)單算三術(shù)平均開發(fā)成三本差異三約50三0元順馳總?cè)杀荆簡(jiǎn)挝唬喝?M三2平均毛利2三1%三、主三要差異三對(duì)比：?jiǎn)挝唬喝?M三2總結(jié)：1、設(shè)三計(jì)費(fèi):三根據(jù)三項(xiàng)目定三位合理三選擇設(shè)三計(jì)師檔三次（國(guó)三內(nèi)普通三設(shè)計(jì)師三、國(guó)內(nèi)三知名設(shè)三計(jì)師、三港臺(tái)三設(shè)計(jì)師三和國(guó)際三著名三設(shè)計(jì)師三）。2、人三防費(fèi)、三供熱費(fèi)三、氣源三基金等三交費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)均有三下調(diào)空三間，萬三科應(yīng)加三強(qiáng)此方三面的協(xié)三調(diào)力度三（此費(fèi)三用降低三不會(huì)