PAGEXX酒店項目可行性報告XX置業(yè)有限公司

目錄TOC\o"1-3"\h\z1項目申報單位及概況 11.1項目概況 11.2建設單位簡介 11.3編制依據(jù) 21.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標 21.5主要結(jié)論與建議 32戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入 52.1項目與相關(guān)規(guī)劃 52.2項目產(chǎn)業(yè)政策 62.3項目的行業(yè)準入 83項目選址與土地利用 93.1項目選址 93.2建設條件 93.3土地利用 113.4拆遷及安置 114節(jié)能方案分析 124.1節(jié)能 124.2節(jié)水 125建設規(guī)模與工程方案 145.1建設規(guī)模 145.2建設工程方案 155.3公用配套工程 176環(huán)境保護與消防 266.1環(huán)境保護 266.2消防 297公共服務的定價 327.1XX縣城賓館客房價格概況 327.2XX酒店客房價格市場定位 333.3營銷戰(zhàn)略 348人力資源配置與項目實施進度 368.1酒店組織機構(gòu)和管理體制 368.2勞動定員和人員培訓 368.3項目實施進度 388.4項目建設管理 389經(jīng)濟和社會影響分析 409.1項目地經(jīng)濟發(fā)展概況 409.2項目行業(yè)影響分析 409.3項目社會效果和社會適應性分析 419.4項目區(qū)域經(jīng)濟和社會影響分析 4110投資估算和資金籌措 4310.1投資估算 4310.2資金籌措 4411財務評價 4511.1基礎數(shù)據(jù) 4511.2財務指標 4711.3不確定性分析 4811.4財務評價結(jié)論 4812結(jié)論與建議 49附項目位置圖、設計總平面圖及相關(guān)資料可行性報告 STYLEREF"標題1"12結(jié)論與建議第57頁1項目申報單位及概況1.1項目概況項目名稱：XX酒店建設單位：XX酒店有限公司注冊資本：4500萬美元（占總投資額50.56%）企業(yè)類型：外商獨資有限公司經(jīng)營范圍：酒店投資、開發(fā)、經(jīng)營及管理法定住所：XX省XX縣XX南路31號XX世貿(mào)中心1區(qū)5號郵政編碼：311500項目法人：周潔蓮國籍：XX項目選址：XX縣縣城新區(qū)XX二橋橋頭南端西側(cè)地塊項目建設內(nèi)容：集住宿、商購和娛樂為一體的五星級旅游酒店投資商：XX置業(yè)有限公司投資商法定住所：XXXX街11號投資商法定代表人：1.2建設單位簡介XX酒店有限公司是由XX置業(yè)有限公司（外商）投資設立的企業(yè)，系XX縣人民政府招商引資企業(yè)。XX置業(yè)有限公司（XX）是一家從事旅游、娛樂、酒店等業(yè)務的國際投資公司，擁有眾多聲名卓著的項目，如XX置地廣場酒店、漁人碼頭、北京王府井XX酒店、東莞長安XX酒店等。目前公司在國內(nèi)分公司分布各地：XX創(chuàng)建有限公司北京公司、XX酒店有限公司、XXXX置業(yè)房地產(chǎn)有限公司等。公司董事長女士，作為XX置地廣場董事局副主席，XX粵劇曲藝總會會長，長期以來對國內(nèi)的教育、旅游、酒店投資情有獨鐘，并在二○○六年獲得“中華十大教育英才獎”。1.3編制依據(jù)1）XX縣發(fā)改局《項目受理通知書》；2）XX縣建設局桐建設（2008）規(guī)字002#：《規(guī)劃設計條件書》；3）XX縣國土局提供的用地紅線圖；4）XX縣招投標服務中心提供的土地成交確認書；5）XX縣環(huán)保局提供的項目環(huán)境影響報告單；6）XX縣外經(jīng)局《關(guān)于同意外商獨資經(jīng)營XX酒店有限公司章程》的批復；7）XX市工商行政管理局企業(yè)名稱預先核準登記通知書；8）XX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五規(guī)劃；9）XX縣城城市總體規(guī)劃（2006-2020）；10）XX縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃（送審稿）；11）XX省地方標準DB33/T326-2001《綠色飯店規(guī)范》；12）XX置業(yè)有限公司提供的其他相關(guān)材料；13）現(xiàn)行有關(guān)建設法規(guī)、規(guī)范。1.4主要經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積 13816m2(約20.72畝)總建筑面積 79633m2地上總建筑面積 56145m2其中：客房面積(含公共部位) 28890m2餐飲面積4594m2大堂面積932m2后勤面積4310m會議中心面積1900m2水療中心面積1300m其他面積14219m2地下部分面積：23488m2建筑占地面積6170m2建筑總高度 152米（38層）綠化率 32%容積率 4.06建筑密度44.60%酒店客房331間機動車停車位 288輛投資總額60825萬元（計8900萬美元）投資利潤率： 8.68%全部投資財務內(nèi)部收益率(所得稅后)： 8.31%全部投資資金財務凈現(xiàn)值(i=8%，所得稅后)： 2146.51萬元全部投資回收期(所得稅后)： 10.24年長期借款償還期 7.53年1.5主要結(jié)論與建議（1）本項目建設是XX實施旅游國際化戰(zhàn)略，建設瀟灑XX的重要內(nèi)容；同時可提升XX縣城XX南路地段的商業(yè)氛圍、城市品位和美化環(huán)境。（2）該項目的建筑方案在建筑造型及立面設計上充分考慮到周邊建筑、道路和城市景觀的協(xié)調(diào)和諧，立面設計簡潔明快，色彩淡雅，造型挺拔，創(chuàng)造了一個優(yōu)美、高雅的白金五星級酒店形象，成為該地段又一標志性建筑。（3）建議注意以下2個問題：①在酒店經(jīng)營管理上要利用自己的特色和品牌，增加酒店營業(yè)收入，使自己在市場競爭中取勝；②適當再增加項目配套用地，并增加綠化率。綜上所述，XX酒店具有良好社會效益和經(jīng)濟效益，項目建設是必要的，也是適時的。2戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準入2.1項目與相關(guān)規(guī)劃XX縣位于XX省的西北部，地處錢塘江、XX、新安江和西湖、千島湖“三江兩湖”黃金旅游的中心地段，氣候溫和，地勢西高東低，水源豐富，植被茂盛，土地肥沃。悠久的歷史沉淀和亞熱帶的溫潤氣候又造就了它豐富的自然資源和多姿多彩的人文景觀，是一個典型的江南城鎮(zhèn)，有著極為濃郁的地方特色，自古有“錢塘江盡到XX，水碧山青畫不如”的美譽。其區(qū)位的旅游優(yōu)勢，名列全國縣級前茅。目前擁有“國際花園城市、中國優(yōu)秀旅游名縣、中國最佳休閑旅游縣”等榮譽稱號。XX－新安江－千島湖風景名勝區(qū)是國務院確定的第一批國家級風景名勝區(qū)，根據(jù)已經(jīng)編制完成的《XX－新安江－千島湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》和正在編制的《XX－新安江－千島湖風景名勝區(qū)XX段分區(qū)規(guī)劃》確定的風景區(qū)及其外圍保護地帶范圍，XX縣城作為風景區(qū)主要的休閑旅游設施地位于其中。本項目作為XX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃中構(gòu)建以新城區(qū)XX南路建設現(xiàn)代商業(yè)街、濱江路觀光休閑街的重要組成部分，也是XX縣“十一五”旅游業(yè)專項規(guī)劃和XX縣旅游國際化五年行動方案所提出的：充分利用XX的優(yōu)勢，結(jié)合縣城濱江區(qū)塊的改造，建設集房產(chǎn)、酒店、休閑娛樂、購物、運動為一體的濱水旅游綜合體的具體要求。因此，本項目符合XX－新安江－千島湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃、XX市旅游總體規(guī)劃、XX縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃、XX縣城城市總體規(guī)劃、XX縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和XX縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃的各項具體要求。2.2項目產(chǎn)業(yè)政策旅游是人類社會發(fā)展到一定階段的必然需求，是人類文明進步的體現(xiàn)，大力發(fā)展旅游是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀需求和必然趨勢。世界旅游組織發(fā)表的一份題為“2020年旅游展望”的報告預測，中國旅游業(yè)將在下一世紀高速發(fā)展，并有望在2020年成為世界最大的游客接納國。旅游業(yè)作為現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分，是近年世界發(fā)展非常快的一個行業(yè)和領域，也是我國政府大力鼓勵和支持發(fā)展的領域。XX目前已擁有山、水、林、洞各具特色旅游景點19個，其中國家4A級景區(qū)2個，國家級森林公園1個；旅游星級飯店11家，其中：三星級1家，二星級8家，一星級2家；國際旅行社1家，國內(nèi)旅行社17家。“十五”期間，XX縣接待國內(nèi)旅游人數(shù)年增長率超過10%，高于全國3.4%的年增長率，基本與XX省平均11.68%的年增長率持平。根據(jù)XX縣近幾年客源市場現(xiàn)狀分析，參考《XX市旅游總體規(guī)劃（2004-2025年）》，預計XX“十一五”期間旅游接待人數(shù)將保持在年增長率7.5%左右。表2-22006-2010年XX縣旅游業(yè)發(fā)展主要經(jīng)濟指標預測項目年份20062007200820092010入境旅游人數(shù)入境旅游人數(shù)（萬人次）2.52.83.54.14.8年增長速度（%）6.611.2251717旅游總?cè)舜温糜慰側(cè)舜危ㄈf人次）350372398424450年增長速度（%）6.66.57.06.56.5旅游總收入旅游總收入（億元）15.7517.620.022.525年增長速度（%）12.51213.012.812.0據(jù)縣行業(yè)協(xié)會近期調(diào)查，目前酒店、飯店客房利用率達到57%，周末至周日黃金時間段，酒店床位利用率甚至高達80%以上。XX飯店、招待所、旅館規(guī)模小，基礎差，設備陳舊，功能簡單，管理水平低，服務質(zhì)量差，無論在硬件方面還是軟件方面都不能適應XX縣經(jīng)濟發(fā)展的需要。從整體上看，目前XX縣接待能力十分有限，特別是規(guī)模型的酒店不多。目前XX擁有50張床位以上的酒店、賓館、度假村和招待所的床位超過16000張，而擁有100張床位以上的賓館、酒店只有5家：XX紅樓國際賓館(床位數(shù)268床)、金鑫賓館(床位數(shù)231床)、XX巴比松度假莊園(床位數(shù)180床)、上海福龍度假村（床位數(shù)114床）、XX賓館(床位數(shù)104床)。床位數(shù)量少，檔次低已經(jīng)不能滿足XX本地居民的會客、宴會、商務洽談及會議團體對酒店業(yè)消費的需求。特別是隨著上海、XX居民周末到XX酒店度假已成消費時尚，有許多外地客人來XX時因找不到適合的酒店而不得不食宿在檔次較低的飯店，一些高檔會議和活動只得取消或轉(zhuǎn)移到周邊縣市。所以，XX規(guī)模酒店業(yè)還有較大的發(fā)展空間。根據(jù)XX縣現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)劃和“十一五”旅游專項規(guī)劃的要求，到2011年前，XX計劃建設規(guī)模以上酒店5家，形成適應旅游國際化形勢發(fā)展需要的接待設施格局。同時積極引進一批國際知名品牌飯店管理公司參與酒店經(jīng)營，提升配套接待的總體水平和品位。因此XX酒店項目建設方的管理水平以及所需建設的酒店規(guī)模都符合項目地完善旅游產(chǎn)業(yè)布局，提升XX旅游的國際國內(nèi)競爭力的產(chǎn)業(yè)要求。項目符合XX市人民政府辦公廳（杭政辦函[2008]68號）實施《XX市2008年產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向目錄》的允許類項目要求：允許發(fā)展類第5項服務業(yè)第2條旅游第8點休閑度假設施建設。2.3項目的行業(yè)準入XX酒店作為外商投資的休閑旅游度假基礎設施項目，符合中華人民共和國發(fā)展和改革委員會、中華人民共和國商務部第57號令所施行的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》的允許類項目要求。3項目選址與土地利用3.1項目選址3.1.1地理位置XX縣位于XX省西北部，地處錢塘江中游，介于北緯29o35ˊ~30o05ˊ和東經(jīng)119o10ˊ~119o58ˊ之間；東接諸暨，南連浦江、建德，西鄰淳安，東北界富陽，西北依臨安。全境東西長約77公里，南北寬約55公里。總面積1825平方公里。全縣地勢，西北和東南向XX沿岸降低，以丘陵山區(qū)為主，平原稀少，龍門山主峰牛背脊之觀音尖，海拔1246.5米，為境內(nèi)最高峰。本項目工程擬選地址XX縣縣城新區(qū)XX二橋橋頭南端西側(cè)地塊（原XXXX度假村地塊），即XX南路以西，時代廣場（家得利百貨超市）以南，濱江“城中村”改造區(qū)塊以東、以北(詳見附圖)。該地塊處于XX南路西側(cè)，為XX縣縣城新區(qū)最繁華地段，區(qū)位、交通優(yōu)勢明顯，配套基礎設施較為齊全，具有良好的發(fā)展前景。3.1.2地塊現(xiàn)狀該地塊內(nèi)為XX縣政府儲備用地（原XXXX度假村已經(jīng)搬遷），無需拆遷。本項目建設后，地塊功能為商業(yè)服務業(yè)，用地目前已經(jīng)被項目建設方通過公開掛牌成交，并按成交確認書向政府交納了土地出讓金和城市建設配套費。3.2建設條件3.2.1自然條件（1）氣象屬亞熱帶季風氣候，四季分明，光照充足，溫暖濕潤，雨量充足，適宜于農(nóng)作物栽培與生長。年平均氣溫17攝氏度，極端最高氣溫40.2攝氏度，極端最低氣溫-5.3攝氏度，年平均降水量1500毫米。平均日照度數(shù)為1936小時，平均降雨日數(shù)為132天左右，無霜日年約248天，主導風向東北風，夏季主導風向東南風。（2）地形地貌為丘陵地區(qū)，三面環(huán)山，不存在發(fā)生滑坡、塌陷、泥石流等重力型地質(zhì)災害。根據(jù)總體規(guī)劃及最高洪水位，該地現(xiàn)定標高不受洪水等自然災害威脅。（3）地震根據(jù)全國地震帶劃分，本區(qū)屬東南沿海地震帶東北段，系少震、弱震區(qū)，遠場地震波及影響是本地區(qū)的主要震害特征之一。核定本區(qū)地震烈度為6度區(qū)域。按國標GB20011-2001規(guī)范要求，按6度構(gòu)造抗震設防。（4）工程地質(zhì)該工程尚未進行地質(zhì)勘探，詳細情況不明，在施工圖設計前應及時進行詳細勘察。3.2.2自然社會環(huán)境XX始建于三國吳黃武四年（公元225年），至今已有1780年歷史。XX縣位于XX省西北部，錢塘江上游，西接黃山、千島湖，東連錢塘江、西湖，距XX市區(qū)80公里，是經(jīng)國務院批準的旅游開放區(qū)和沿海經(jīng)濟開放縣。全縣轄7個鎮(zhèn)、4個鄉(xiāng)、2個街道，總?cè)丝?9.36萬，縣域總面積1825平方公里，呈“八山半水分半田”的地貌結(jié)構(gòu)，境內(nèi)山、水、林、洞各具特色，俗稱“山水江南，詩畫XX”。3.2.3基礎設施(1)道路交通地塊東側(cè)為XX南路，根據(jù)規(guī)劃條件，本項目需安排地下機動車停車位、室外機動車停車位及自行車車位。(2)給水水源采用城市自來水，引入管從XX自來水廠市政配套給水管網(wǎng)接入。(3)排水污水(經(jīng)化糞池處理)與廢水合并排入XX縣市政污水管，向東排入到污水處理廠。雨水經(jīng)雨水管收集后排入市政雨水管網(wǎng)。(4)供電供電由本地供電局10KV電源供電，需增容2500KVA，設一個變電所(由供電部門決定)。變電所均為兩路電源供電，為保證消防負荷的安全供電，設置一套快速自起動發(fā)電機組作為第三電源和消防負荷的備用電源。(5)通訊通訊總線由XX縣電信局負責接至地塊的總分線房。3.3土地利用本項目用地紅線內(nèi)面積13816m2(約20.72畝)。土地出讓用途為商服業(yè)（賓館）用地，出讓年限為40年；規(guī)劃指標：容積率小于6.58，建筑密度小于58%，綠化率大于12%。項目用地符合XX3.4拆遷及安置本項目為地方政府儲備用地，不涉及拆遷，不涉及文物保護項目，無拆遷安置人員。4節(jié)能方案分析4.1節(jié)能本工程應認真執(zhí)行國家產(chǎn)業(yè)政策和節(jié)能設計規(guī)范，做到合理利用能源和節(jié)約能源。主要節(jié)能措施如下：（1）根據(jù)JGJ26—95《民用建筑節(jié)能設計要求》，在項目建筑外形及外圍結(jié)構(gòu)設計時考慮節(jié)能效果，選用保溫性能好的建筑材料及門窗。外窗氣密性等級不低于現(xiàn)行國家標準《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》GB7107規(guī)定的Ⅲ級。（2）總體布局上除符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負荷中心，以減少能量損耗，同時選用節(jié)能安全型的電力變壓器及配電設施。（3）采用新型節(jié)能墻體材料及門窗型材，提高建筑的保溫功能，建筑設計充分利用自然采光和通風，以降低單位建筑面積能耗。（4）選用國家推薦的節(jié)能型產(chǎn)品和設備，選用節(jié)能的照明器材，以達到最大的節(jié)能效果，同時盡量降低峰值負荷和縮短運行時間，起到最大節(jié)能效果。（5）管材采用國家和地方有關(guān)部門推薦的節(jié)能、新型管材。（6）空調(diào)水系統(tǒng)采用二級泵系統(tǒng)，減少水泵揚程和電能，水系統(tǒng)采用變流量運行，水泵采用臺數(shù)調(diào)節(jié)和變速調(diào)節(jié)，節(jié)約電能。（7）空調(diào)系統(tǒng)設置自動控制裝置。對于低速送風全空氣系統(tǒng)，在空調(diào)箱上設自控裝置控制送風狀態(tài)，做法是在回水管道上設置電動溫控閥。4.2節(jié)水1、選用節(jié)水型衛(wèi)生器具及配水件。公共衛(wèi)生間采用感應式水嘴和感應式小便沖洗閥。2、建筑物給水進戶管設水表計量，以節(jié)約用水，對水資源盡量循環(huán)使用，盡量少排放。3、水池和水箱溢流水位均設報警裝置，防止進水閥門故障時，水池和水箱長時間溢流排水。4、給水泵、消防泵、噴淋泵均采用先進節(jié)能設備，耗電量比一般產(chǎn)品相對節(jié)能。地下室給水箱、屋頂水箱均采用先進水位監(jiān)控裝置，高水位時均向消防控制室報警，避免水量不必要的浪費。5、綠化、道路清洗及其他沖洗用水均采用二級處理后的污水，以節(jié)約用水。5建設規(guī)模與工程方案5.1建設規(guī)?？傆玫孛娣e 13816m2(約20.72總建筑面積 79633m2地上總建筑面積 56145m2其中：客房面積(含公共部位) 28890m2餐飲面積4594m2大堂面積932m2后勤面積4310m會議中心面積1900m2水療中心面積1300m其他面積14219m2地下部分面積：23488m2建筑占地面積6170m2建筑總高度 152米（38層）綠化率 32%容積率 4.06建筑密度44.60%酒店客房331間機動車停車位 288輛投資總額60825萬元（計8900萬美元）5.2建設工程方案5.2.1建筑設計（1）總平面設計項目位于XX南路和濱江路交叉口西北側(cè)，其中臨XX南路一側(cè)，作為商業(yè)街廣場、酒店廣場入口，為人流的主要來向，并作為酒店的主要商業(yè)面。濱江路作為酒店車流主入口，即：地下車庫入口/貨運入口、酒店車行入口，并設置商場街入口。酒店車行出入口和步行街相隔，互不干擾。其主入口分別設于酒店的東側(cè)和南邊兩個方向，酒店機動車入口設在酒店的南側(cè)。酒店設有環(huán)形消防通道，使人流與車流交通均不交叉重疊，人和車流動有序流暢。各出入口設置合理，同時減少了車流對主要商業(yè)面的影響。酒店四周布置綠化，特別是東側(cè)臨XX街的入口廣場，采用喬灌木結(jié)合綠化，通過實施景觀建筑、小品、休憩、健身休閑設施等相互配合，與四周建筑構(gòu)成一幅亮麗城市景觀，同時提供人們散步、休憩。在交通組織方面，為了避免與城市交通相互干擾，對酒店的交通進行了有效、合理的設計：酒店以綠化相隔，互不干擾，酒店設有消防環(huán)形通道，內(nèi)部交通暢通無阻；酒店人流出入口設在朝向XX南路的酒店入口廣場，酒店的入口廣場面積達到3000m2，有效地減少了對XX（2）建筑造型設計在建筑造型及立面設計上，充分考慮到道路關(guān)系及周邊建筑關(guān)系，高層建筑采用板式高層。裙房采用弧線型造型及透明玻璃幕墻，以減輕對城市道路的空間的壓迫感。因本項目酒店高度達120米，因此距離東側(cè)面XX南路道路紅線60米，距離南側(cè)面時代廣場50米，故立面設計力求簡潔明快、色彩淡雅、造型挺拔、強調(diào)向上的直線條，減輕板式高層的厚重感，不過分追求復雜的細節(jié)設計和厚重的體量感。外墻材料采用火燒板花崗巖，兩種材料在色彩和質(zhì)感上相呼應，外窗采用橫明豎隱透明玻璃幕墻，局部采用金屬線條裝飾。整體設計創(chuàng)造了一個優(yōu)美、高雅的現(xiàn)代飯店形象，成為該地段的標志性建筑。（3）建筑設計本項目高層建筑主體38層，裙房6層，主體總高度約為152m,標準層層高3.5m，功能主要為五星級酒店。酒店內(nèi)部功能設計酒店建設按五星級飯店GB/T14308-2002標準，對酒店內(nèi)部功能進行細化設計。設地下室二層，功能主要為機動車庫（兼人防地下室）、設備用房以及購物/娛樂綜合中心；酒店綜合商業(yè)用房為一至六層裙房：一層布置大堂、西餐廳、SPA中心/游泳池等，二層為會議中心、宴會廳，三層為中餐廳、包廂和中餐廚房、結(jié)婚禮堂以及屋頂綠化，四-六層為餐廳及其他設施；37-38層為總統(tǒng)套房層，為尊貴的客人提供專門的休息場所；客房部分為7至36層，合計總套數(shù)為331間。酒店客梯共有6臺，其中一臺為工作人員內(nèi)部梯兼消防電梯，結(jié)合員工通道單獨設立，客房層設三臺專用電梯，其中二臺電梯在七層以下不開門。裙房設二臺專用電梯，只提供一至六層使用。另外餐廳廚房部分專設一臺廚房專用梯。因地塊面積及總建筑面積限制，酒店功能存在兩個缺憾：健身及娛樂功能不足；酒店的綠地率不高。5.2.2結(jié)構(gòu)設計（1）地基基礎參照周邊項目的基本地質(zhì)情況，擬推薦采用機械鉆孔灌注樁,樁下獨立承臺基礎，地下室為整體澆筑。（2）上部結(jié)構(gòu)高層酒店38層，總高度為152m，采用現(xiàn)澆鋼筋砼框架剪力墻結(jié)構(gòu)。（3）建筑抗震本工程抗震烈度按6度設防，結(jié)構(gòu)抗震等級：高層酒店為三級。5.3公用配套工程5.3.1給排水設計（1）水源水源以城市自來水為水源，在XX南路市政管網(wǎng)上引兩路DN200的進水管，在地塊內(nèi)成環(huán)網(wǎng)布置，為生活、消防合用的低壓制管網(wǎng)。（2）用水量①用水量：商業(yè)用房用水量標準按公建設施15L/m2.d，酒店客房用水量標準按500升/床.d。綠化用水量標準按2.0L/m2.次，每日二次，其他損耗及不可預見用水按上述用水量的10%計，總?cè)沼盟考s為1381表5-1用水量計算表序號項目名稱單位數(shù)量用水量用水標準合計（噸/日）1商業(yè)用房M23738015L/M2.5612客房用水床662500L/床.日3313洗衣、廚房等用水904冷卻塔用水及熱水2505綠化用水M221142L/m2.次56損耗及其他10%757合計1381②消防用水量：室外消火栓30L/s，滅火時間為3小時；室內(nèi)消火栓40L/s，滅火時間為3小時；自動噴淋25L/s，滅火時間為1小時。（3）生活給水系統(tǒng)酒店主體建筑豎向分3區(qū)：1F-3F用水，市政直供；4F-12F，變頻泵供水；13F-給水管道采用PP-R管（4）熱水系統(tǒng)①飯店、廚房、娛樂等處設有集中熱水供應。②熱源為城市供熱提供的蒸汽，通過間接熱交換后供給。③熱水系統(tǒng)分區(qū)同冷水系統(tǒng)。④設全日機械循環(huán)，熱水管采用紫銅管。（5）排水系統(tǒng)污水排水量按用水量的80%計算，即1105m3酒店大樓衛(wèi)生間采用污廢分流系統(tǒng)，并設專用通氣管，衛(wèi)生間管道井內(nèi)設三根排水管，酒店衛(wèi)生間排水采用污廢合流伸頂通氣方式。排水管在六層吊頂內(nèi)匯總至管道井，落至地下室頂排出室外。公共衛(wèi)生間排水管直接落至地下室頂排出室外。底層單獨排放。雨水自成系統(tǒng)，雨水管道配合建筑專業(yè)布置。地下室排水由排水溝收集至集水坑，再由潛水泵提升排至室外。排水管采用管箍式柔性抗震排水鑄鐵管，公共衛(wèi)生間管道均采用UPVC塑料管(有合格證書產(chǎn)品)，膠水粘接連接。室內(nèi)污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。（6）水池、水箱水池二座設于地下室：酒店大樓生活水池一座，容積包括生活用水調(diào)節(jié)量V=150m3；消防水池一座，容積包括室內(nèi)消火栓用水、噴淋用水。水池容積取500m3；水泵房—座面積S=l酒店大樓屋頂水箱容積50m3。其中生活調(diào)節(jié)容積32m3，消防容積（7）室外給排水室外給水從地塊東面及南面的市政給水管上接二根DN200給水管，供應大樓用水，在場內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，并按規(guī)范布置室外消火栓。室內(nèi)污水經(jīng)化糞池處理后排入地塊南面及東面的市政污水管道。食堂廢水排至室外經(jīng)隔油池處理后排入地塊東面市政污水管道，廢水直接排入該地塊南面及東面市政污水管道。室外雨水經(jīng)雨水口收集后排入地塊東、南兩側(cè)的市政雨水管。室外給水管采用給水鑄鐵管，石棉水泥接口；排水管采用砼管，水泥砂漿接口。5.3.2通風設計（1）設計內(nèi)容酒店主樓-1至38層夏季、冬季空調(diào)設計酒店主樓地下室通風排煙設計酒店主樓高層防排煙設計酒店主樓衛(wèi)生間排風設計（2）酒店主樓-1至38層夏季、冬季空調(diào)設計①空調(diào)室內(nèi)設計參數(shù)冬季空調(diào)設計溫度：夏季24～260C，冬季18～200C風量標準：商場、大堂、餐廳、會議室等20m3／h.人，客房、辦公等20m②空調(diào)冷熱負荷-1～31層空調(diào)冷負荷合計為345×lO4kcal／h-1～31層空調(diào)熱負荷合計為188×l04kcal／h③空調(diào)方式商場、大堂、餐廳、大會議室等大空間場所采用空調(diào)機組低速風管系統(tǒng)，臥室空調(diào)機組暗裝于吊頂內(nèi)，立式空調(diào)機組設于空調(diào)送風機房內(nèi)。氣流組織方式為上送上回或上送下回，采用散流器送風，帶濾網(wǎng)單層百葉回風。新風引入管接至空調(diào)機組回風箱。辦公室、小會議室、客房等采用風機盤管加新風系統(tǒng)空調(diào)，新風機組分層設置?？照{(diào)風管采用鍍鋅鋼板制作，采用離心棉板保溫。④空調(diào)水管系統(tǒng)空調(diào)水管系統(tǒng)采用同程閉式循環(huán)系統(tǒng)，冷熱水合用。為便于運行和管理，把空調(diào)水系統(tǒng)分為四個環(huán)路。一～六層、七～十三層、十四～二十一層、二十二層～三十八層各為一個環(huán)路。四個環(huán)路供、回水管均由地下室制冷機房內(nèi)供、回水調(diào)節(jié)站接出?？照{(diào)水管DN>100者采用無縫鋼管，焊接法蘭連接，無縫鋼管采用一次鍍鋅二次安裝。DN≤100者采用鍍鋅鋼管，絲扣連接。空調(diào)水管采用一級福樂斯發(fā)泡橡塑隔熱材料保溫。（3）酒店主樓地下室通風排煙設計①立體車庫設機械排煙系統(tǒng)，平時用于機械排風，失火時機械排煙，坡道自然進風通風換氣次數(shù)和失火排煙量均按6次／時計，風機采用排煙風機箱。②設備用房水泵房、制冷機房、自備電機房、洗衣房等設機械送、排風。③人防地下室地下室按六級人防工事設置，地下室設有2個人防防護單元，人數(shù)均按800人計。人防地下室通風系統(tǒng)設置清潔通風、濾毒通風、隔絕通風三種形式。每個人防單元選用清潔通風時送風機（SWF-Ⅲ型4#）和排風機（SWF-Ⅰ型5#）各一臺。選用濾毒通風時送風機電動腳踏兩用風機DJF-Ⅰ型1臺，濾毒通風時排風為超壓自動排風。（4）酒店主樓高層防排煙設計不符合自然排煙條件的防煙樓梯間及其前室、消防電梯前室均采用正壓送風防煙。不符合自然排煙條件的大廳、房間、內(nèi)走道、中庭等均采用機械排煙。（5）酒店主樓衛(wèi)生間排風設計衛(wèi)生間均設機械排風，一～六層衛(wèi)生間由排氣扇排風室外，七～三十八層衛(wèi)生間由排氣扇排風至豎井再排至主樓屋頂。5.3.3供熱設計本項目供熱通過城市供熱管線供熱，具體設計指標如下：蒸汽參數(shù)生產(chǎn)熱負荷（t/h）壓力(Mpa)溫度(℃)最大平均最小0.71501.81.51.15.3.4電氣設計本工程事故照明、疏散指示、消防用電、電梯及重要機房設備用電采用一類負荷，其余為二、三類負荷。（1）負荷估算照明1211KW空調(diào)720KW通風130KW鍋爐35KW水泵70KW電梯60KW總計2260KW（2）電源：電源來自城市電網(wǎng)絡10KV二路進線。（3）高壓配電系統(tǒng)：高壓采用“雙進雙出”環(huán)網(wǎng)接線，單母線分段,雙電源互為備用高壓柜采用RM6、SM6型環(huán)網(wǎng)柜。（4）變電所：環(huán)網(wǎng)室、變配電所設在地下室二層。變配電所供給飯店用電。變電所變壓器選用SCR-1250／10／0.4纏繞型干式變壓器二臺，低壓采用GCK組合式配電柜16只。無功功率補償采用低壓集中補償，自動切換。（5）應急電源：地下室設一座柴油發(fā)電機房，內(nèi)設發(fā)電機組一臺，其型號為P800800KVA/640KW。作為消防用電設備和應急照明電源。地下室設應急疏散指示照明。飯店主樓頂部設置航空障礙燈。一至六層大堂、餐飲、商場、廚房、會議、包廂及高層客房設應急照明，通道設應急疏散指示照明。燈具采用平時、應急兩用型，應急時間為40分鐘。（6）低壓配電干線：照明部分配電干線采用封閉式母線在電氣豎井內(nèi)敷設，動力部分采用電力電纜在電氣豎井內(nèi)敷設或電纜橋架內(nèi)敷設，放射式供電。（7）主要用房照度標準，光源類型照明器型式：地下室照明設計照度為20LX，地下室采用節(jié)能燈。配電間、消防中心、防排煙室、發(fā)電機房、水泵房照明設計照度為100LX，燈具采用平時應急兩燈。會議室、商店、設備用房照明設計照度為150LX，商店采用高效鋁格柵燈和高效節(jié)能日光燈，室外節(jié)日用霓紅燈、射燈照度按標準設計。大堂、多功能廳照明設計照度為200LX，飯店餐飲照明設計照度為150LX包廂和客房的照明設計照度分別為100LX和75LX，燈具由室內(nèi)裝修設計確定。（8）防雷、接地整個工程按二類防雷建筑設計，屋面設避雷針和避雷網(wǎng)，利用結(jié)構(gòu)基礎作接地體。各弱電機房設單獨接地線至接地體。30m以上部分每隔三層外墻設防側(cè)擊雷裝置。接地采用TN-S系統(tǒng)，設專用PE線。建筑物采用總等電位聯(lián)結(jié)，局部進行輔助等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻要小于1歐姆。（9）弱電系統(tǒng)工程范圍：綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、衛(wèi)星接收系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、火災自動報警及聯(lián)運控制系統(tǒng)。綜合布線系統(tǒng)PDS由五個子系統(tǒng)組成：工作區(qū)內(nèi)的信息口系統(tǒng)、水平配線系統(tǒng)、垂直干線子系統(tǒng)、管理間（層配線架）子系統(tǒng)和大樓外線纜子系統(tǒng)。設備選用：信息口選用8芯單孔插座；信息口插座每戶兩只，電話插座每戶2只（共線）；水平配線選用4對銅芯五類非屏蔽雙絞線；垂直干線每層2對銅線雙絞線；層配線架選用AT&T110A。有線電視電視信號源引自市區(qū)有線電視網(wǎng)，外加自辦節(jié)目和VOD互動點播系統(tǒng)；樓內(nèi)信號采用分配—分支方式傳輸網(wǎng)絡；每戶設二只終端插，電平達73±5db。監(jiān)控系統(tǒng)飯店出入口、各樓層出入口、地下室等均設置監(jiān)視點，由一套監(jiān)視系統(tǒng)控制，由于比較分散、線路長，故不納入PDS而單獨設置；監(jiān)控器和控制器設在控制中心，分監(jiān)視器在機架上，同時設一套錄像設備。火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)本工程為一類防火建筑，設置一套集中—區(qū)域報警系統(tǒng)，區(qū)域控制器設在底層消防值班室內(nèi)。火災自動報警系統(tǒng)設備選用ZA8500系列產(chǎn)品。倉庫、地下室、機房、配電間、疏散通道、電梯前室等處均設置感煙或感溫探測器，并在適當部位設置手動報警按鈕。大堂、客房、包廂、辦公室、會議室、俱樂部、走道、電梯前室等設感煙探測器，前室和走道設手動報警按鈕。消防值班室內(nèi)應有各種消防設備的手動控制功能，并顯示各設備的工作狀態(tài)，并有直通“119”報警臺專線電話，有與各樓層的消防對講電話。消防泵、噴淋泵、生活水泵、潛水泵及防排煙設施均應有自動控制功能。6環(huán)境保護與消防6.1環(huán)境保護6.1.1施工期環(huán)境影響分析施工揚塵的影響施工階段對空氣環(huán)境的影響主要是揚塵。主要來自三方面：①道路揚塵，主要由汽車行駛產(chǎn)生；②堆場起風揚塵；③作業(yè)揚塵，主要由平整土地、挖方填方、裝卸水泥、砂石產(chǎn)生。其中道路揚塵占施工揚塵總量的50％。據(jù)同類工程調(diào)研，距施工場地100m處的TSP日平均濃度為0.12—0.79mg／m3。為此要求在施工階段對主要路段進行定期清掃、灑水(每天4～5次)。同時要求合理安排混凝土攪拌場地，對于易起塵的建筑材料應加蓋蓬布，汽車運輸沙土等建材時也應加蓋，并嚴格禁止超載運行，防止撒落而形成新的塵源。（2）施工噪聲的影響施工期的噪聲主要可分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲。在這些施工噪聲中對環(huán)境影響最大的是機械噪聲，機械噪聲主要由施工機械所造成，如挖土機械、打樁機械、混凝土攪拌機、升降機等。在多臺機械設備同時作業(yè)時，各臺設備產(chǎn)生的噪聲會產(chǎn)生疊加。疊加后的噪聲增值約為3-8dB，在這類施工機械中，噪聲最高的為沖擊式打樁機，達110dB；另外，混凝土振搗器、靜壓式打樁機等和鉆孔式灌注機的噪聲也較高，在80dB以上。因此必須合理地安排這些機械作業(yè)的施工時間，尤其在夜間必須嚴禁這類機械的施工作業(yè)，以免對環(huán)境產(chǎn)生大的影響。（3）施工廢水及固體廢物的影響施工廢水：在打樁基礎階段，會產(chǎn)生大量的泥漿水，必須采取措施，如在場地四周圍溝，配以沉淀池，使泥水不能直接流到雨水或污水管道中。生活廢水：該項目應建臨時廁所和化糞池，或者利用濱江區(qū)塊原來衛(wèi)生設施，解決施工人員生活廢水和污水問題。生活垃圾：對施工期間施工人員的生活垃圾，以及施工過程中丟棄的包裝袋、廢建材等生產(chǎn)垃圾，管理部門應妥善安排收集，生活垃圾由城市環(huán)衛(wèi)部門處理，生產(chǎn)垃圾盡量回收再利用，剩余部分與生活垃圾一起由環(huán)衛(wèi)部門處理。6.1.2經(jīng)營期污染分析及防治對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響的主要因素有廢水、廢氣、噪聲和固體廢氣物。（1）廢水該項目廢水主要為飯店的客房、餐廳和商務區(qū)的生活廢水，廢水按用水量的80%計算，則廢水排放量為658m表6-1廢水污染物產(chǎn)生量廢水類型主要污染物產(chǎn)生量名稱濃度（mg/l）（kg/d）（t/a）生活污水CODcr35018066油類5-30104BOD52009837SS22010840對廢水實行清污分流：室內(nèi)實行清污分流，室外實行雨污分流，污水管道應按各單體最大排放量設計，以免超負荷溢出造成環(huán)境污染。廢水先經(jīng)隔油池預處理。（2）廢氣本項目主要廢氣為飯店地下車庫汽車尾氣產(chǎn)生的廢氣及餐廳廚房產(chǎn)生的油煙。車庫廢氣排放見表6-2表6-2地下室車庫廢氣污染物排放源強CO（mg/s）HC（mg/s）NOX（mg/s）200.32.8對廢氣應按《大氣污染物綜合排放標準》(CBl6297—1996)的規(guī)定，“排氣筒高度除須遵守表列排放速率標準外，還應高出周圍200m半徑范圍的建筑5m以上，不能達到要求的排氣筒，應按其高度對應的表列排放速率標準值按50％執(zhí)行”。該飯店設計高度為146米，根據(jù)設計方案，餐館、車庫的排氣筒通至樓頂排放，再配備合適的引風機，把廢氣及時排出。地下車庫、排氣筒的放置位置是廢氣往屋頂排放，排氣筒出口遠遠低于周圍住宅200m半徑范圍的建筑(時代廣場)，不能達到要求的排氣筒，應按其高度對應的表列排放速率標準值按50％執(zhí)行。油煙的防治措施油煙的治理選用合適的除油煙機，使其去除效率達到85％以上，排出廢氣中的含油量小于2mg／m（3）噪聲噪聲源主要為水泵、地下車庫排風機、空調(diào)配套設施產(chǎn)生的固定源噪聲，以上聲源的源強見表6-3表6-3噪聲源強噪聲源聲級（dB）水泵房、空調(diào)機組、發(fā)電機組85~90地下車庫出入口（7.5m60~65地下室通風機（室中央）85~90社會噪聲（人群活動）65~75噪聲控制：地下車庫出入口，在設計時應注意進出口的方向，避開敏感點，利用噪聲的指向性，減輕噪聲污染；制冷風房、空調(diào)機房內(nèi)壁做吸聲處理；送風、排風系統(tǒng)采取消聲措施；冷卻塔、空調(diào)、送排風機選用低噪設備；水泵、制冷機、空調(diào)機組采取減震措施。（4）固體廢物本項目產(chǎn)生的固廢主要為商業(yè)產(chǎn)生的生活垃圾，包括食物殘渣、廢紙、廢包裝袋、塑料、金屬和玻璃瓶等。垃圾產(chǎn)生量約180t/a。垃圾處理：設置垃圾收集間，及時收集生活垃圾，垃圾收集要逐步實現(xiàn)分類化。由于在生活垃圾中，以紙質(zhì)包裝、金屬包裝、塑料包裝和玻璃包裝居多，通過分類收集，可以進行回收利用，減少垃圾的填埋量，提高資源的利用率。收集的垃圾及時清運，避免生活垃圾在中心長時間堆放引起的環(huán)境污染。6.1.3環(huán)境影響評價結(jié)論本工程在建設及使用中要產(chǎn)生噪聲及一定量的廢氣、廢水污染物和固體廢棄物。經(jīng)評價分析，采用嚴格的科學管理和環(huán)保治理手段，可控制環(huán)境污染。從環(huán)保角度來看，本項目的建設是可行。6.2消防6.2.1建筑消防設計設計執(zhí)行“高層民用建筑設計防火規(guī)范”，本工程為高層建筑進行消防設計?？偲矫娌贾弥芯频昴苄纬上拉h(huán)形車道，高層建筑在南向與東向設消防登高面，有不小于1／4邊長直接落地，同時有18m×l8m消防操作區(qū)域。高層裙房每層面為一個防火分區(qū)，每層面設二架消防疏散梯，首層與二層之間通高的中庭四周采用防火卷簾分隔。高層主體每層面為一個防火分區(qū)，每層設二架疏散梯，疏散梯均為防煙樓梯，同時設一架消防電梯。酒店主樓東側(cè)間距不足需做防火處理。6.2.2消防用水量室外消火栓：30L/s，滅火時間為3小時。室外消防水池容量為500m室內(nèi)消火栓：40L/s，滅火時間為3小時。用水量為40×3.6×3=432自動噴淋：21L/s，滅火時間為1小時。用水量為21×3.6×1=756.2.3消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓給水和自噴給水采用串聯(lián)泵供水方式，在地下室設消防水池和水泵房，屋頂設18m3消火栓系統(tǒng)靜壓超過0.8Mpa采用減壓閥再分壓，動壓超過0.5Mpa處消火栓采用孔板減壓。消火栓系統(tǒng)采用分區(qū)供應,1F-6F為低區(qū),7F大樓內(nèi)除小于5m2衛(wèi)生間和不宜用水撲救部位外，均設自動噴淋。噴淋系統(tǒng)采用分區(qū)供應,1F-6F為低區(qū),柴油發(fā)電機房采用水噴霧滅火系統(tǒng)。水噴霧系統(tǒng)由低區(qū)噴淋管道報警閥前接出。大樓內(nèi)每層配置磷酸銨鹽干粉滅火器。在每一消火栓邊配置二具滅火器。所有消防及一類用電設備均采用雙回路供電，且未端自動切換。所有消防電源線均采用銅芯耐火電纜（NH-VV型）或銅芯耐火電線（NH-BV）。6.2.4確保消防系統(tǒng)安全、保險的技術(shù)措施消防系統(tǒng)所有閥門都設置狀態(tài)顯示裝置。不僅消火栓，噴淋系統(tǒng)的閥門設置，而且生活給水系統(tǒng)中與消防相關(guān)的閥門也都設置了狀態(tài)顯示裝置，可采用國內(nèi)一般高層建筑用于自動噴淋系統(tǒng)中的信號監(jiān)測閥或稱電力監(jiān)測閥。室內(nèi)消火栓管道，采用立體成環(huán)的作法。消火栓系統(tǒng)各區(qū)域管網(wǎng)的最高點(即最不利點消火栓處)布置顯示壓力表。這樣做可以使日常的消防安全巡視，檢查各區(qū)域管網(wǎng)壓力是否正常。消防水源由屋頂水箱供給。為了保證屋頂水箱在檢修時系統(tǒng)能正常工作，水箱均分為兩格，一格檢修清洗時，另一格仍能正常工作。7公共服務的定價7.1XX縣城賓館客房價格概況目前XX縣城客房規(guī)模較大的賓館主要為：XX紅樓國際賓館(268（套）間)、金鑫賓館(231（套）間)、XX巴比松度假莊園(180（套）間)、上海福龍度假村（114（套）間）、XX賓館(104（套）間)，合計客房約894（套）間，占縣城較大規(guī)模賓館飯店客房數(shù)的1/4左右。上述賓館因在規(guī)模和檔次上占優(yōu)勢，客房平均利用率卻達80%左右，其中金鑫賓館近年來客房利用率達到90%左右。由于客房收入是賓館的主要收入來源，客房價格高低跟當?shù)氐慕?jīng)濟社會狀況和市場需求及消費水平有密切關(guān)系，XX規(guī)模賓館客房需求旺盛，客房價格也普遍較高，目前XX縣城賓館客房價格如下：表7-1XX紅樓國際賓館單位：元/日房型門市價現(xiàn)行打折價（7折）標準房780546行政商務房1080756豪華套房16801176表7-2金鑫賓館單位:元/日房型門市價現(xiàn)行打折價(6.0折)普通單人間450270標準間520312豪華單人間520312豪華套房16801008表7-3XX巴比松度假莊園單位:元/日房型門市價現(xiàn)行打折價(5.0折)卡內(nèi)小舍標準房480240卡內(nèi)小舍豪華標準房580300卡內(nèi)小舍山景房680320卡內(nèi)小舍復式套房680600根據(jù)XX縣委、縣政府提出的XX縣旅游國際化五年行動方案（2007-2011），其主要工作目標為：通過深入實施五年行動方案，建成一批具有相當國際化水準的休閑旅游產(chǎn)品和規(guī)模酒店等配套設施，推進電子商務、網(wǎng)上結(jié)算、多語標識系統(tǒng)、多語種服務的應用發(fā)展，構(gòu)建高效優(yōu)質(zhì)的服務體系，實現(xiàn)旅游增長方式轉(zhuǎn)變、旅游業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)層次提升、綜合效益增長。至2011年，成為旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達、設施完善、旅游產(chǎn)品豐富、服務優(yōu)良、市場競爭力強的休閑旅游基地和XX省旅游經(jīng)濟強縣。總接待游客達500萬人次，旅游業(yè)總收入達27億元。其中年接待入境游客突破3.6萬人次，年均遞增15%；國際旅游收入達800萬美元，年均遞增17%。有理由相信，五年行動方案的實施將為XX的賓館、酒店業(yè)的發(fā)展提供了良好機遇，也為賓館客房需求提供了保證。7.2XX酒店客房價格市場定位本項目處于XX縣城新區(qū)最繁華的商業(yè)地段XX南路，在區(qū)位上占有優(yōu)勢；同時可以抓住濱江區(qū)塊建設的機遇，立足高標準、高起點，采用一流的賓館飯店裝璜設計和最新型的建筑材料，應用技術(shù)先進和質(zhì)量可靠的設備，把XX酒店建設成為華麗而富有特色的現(xiàn)代化旅游飯店。2010年項目建成后，XX賓館客房價格估計比現(xiàn)行的賓館客房價格提高20%至30%左右。XX酒店客房價格確定，不但要考慮今后幾年市場發(fā)展趨勢，而且要考慮XX酒店的實際情況，主要考慮到價格競爭優(yōu)勢和樹立XX品牌方面來考慮，擬采用表7-4計劃價格。采用這樣的客房價格，確保賓館的平均客房利用率在70%以上。表7-4XX酒店計劃客房價單位：元/日序號房型打折價1標準客房7002行政套房8303豪華套間13104高級套間20005總統(tǒng)套房58003.3營銷戰(zhàn)略XX酒店要嚴格按照進行規(guī)范化服務，創(chuàng)一流和富有特色的服務，為XX酒店樹立嶄新的形象和品牌。以完整、綜合、高質(zhì)量的飲食起居設施和條件，為顧客提供舒適、優(yōu)美、安全、方便的服務，努力營造賓至如歸的感受。以涉外旅游飯店的基礎設施和完美、周到的服務，滿足餐飲、會議、商貿(mào)、娛樂功能的各種需要。在創(chuàng)品牌方面，要制定一套嚴密而有效的創(chuàng)品牌戰(zhàn)略。根據(jù)XX酒店自身的特點，以及當今人們健康意識的增強，渴望能吃到無公害的綠色食品的消費需求，應樹立“綠色XX”的品牌，提出“綠色美食、綠色客房”口號。在飲食和客房上創(chuàng)造自己的特色，以綠色健康的飲食和綠色的客房環(huán)境來吸引顧客。在促銷方面，要注重培養(yǎng)一支公關(guān)能力很強的促銷隊伍，與旅游組織、政府機關(guān)、社會團體、事企業(yè)單位及個人建立密切的業(yè)務聯(lián)系網(wǎng)絡，承攬餐飲、會議、商務、娛樂等業(yè)務，保證有穩(wěn)定的客源。在飯店功能定位方面，充分利用XX酒店處于XX縣城新區(qū)繁華的商業(yè)地段的優(yōu)勢，把XX酒店功能定位于旅游休閑酒店，做好商業(yè)服務這篇文章。在服務方面，在規(guī)范和周到的服務基礎上，要強調(diào)特色服務。特別要重視和旅游組織和社會團體合作，開展富有特色的專項服務活動，樹立XX服務特色和品牌。在餐飲方面，以綠色食品、品種多樣、風味獨特、價廉物美來吸引顧客，要有多種特色菜、品牌菜。食品原料進貨要嚴格把關(guān)，要按綠色和無公害標準來選擇，打響“綠色美食”品牌。在客房方面，為了打響“綠色客房”品牌，客房內(nèi)部裝修要采用綠色裝璜材料，不使用有損健康的建材；要注意客房的空氣質(zhì)量，送新風量要達到標準，同時增大開窗面積。營造綠色和溫馨的客房環(huán)境。在飯店過程中，以可持續(xù)發(fā)展為原則，堅持清潔生產(chǎn)、倡導綠色消費；堅持節(jié)約能源、減少污染排放，保護生態(tài)環(huán)境。8人力資源配置與項目實施進度8.1酒店組織機構(gòu)和管理體制XX酒店建成后是一座集住宿、餐飲、娛樂、購物和商務活動等綜合服務為一體的大型旅游度假酒店。酒店只有在良好的設施與優(yōu)質(zhì)服務的完美結(jié)合情況下才能獲得理想的經(jīng)濟效益和樹立良好的企業(yè)形象因此，有效而適合的經(jīng)營管理體制是十分重要的。企業(yè)管理要制度化、藝術(shù)化、人性化，要建立合理的員工激勵機制，培養(yǎng)一支彬彬有禮、訓練有素的服務隊伍。酒店實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，下設辦公室、工程部、財務部、供應部、餐飲部、娛樂部等機構(gòu)。酒店的組織機構(gòu)是協(xié)調(diào)各部門之間的組織網(wǎng)絡，它是酒店的綜合服務系統(tǒng)，以組織形式來明確員工的工作崗位、職責及業(yè)務范圍；它根據(jù)酒店經(jīng)營的特點，即向旅游者、商客、企業(yè)提供娛樂、購物、商貿(mào)、會務等綜合服務和接待工作而設置的。結(jié)合本項目的特點編制的酒店組織管理機構(gòu)見“酒店機構(gòu)、人員配備表”。為了發(fā)揮組織作用，酒店經(jīng)營應堅持：①類似職能應組合在一起；②對第一職務均應賦予明確的權(quán)力、職責并規(guī)定向誰匯報工作；③組織形式應能明確職能并符合當前需要；④對每一職務的職責均應規(guī)定工作準則：⑤采取集中管理。8.2勞動定員和人員培訓人力使用必須精打細算，通過對不同部門的合理配備，以加強成本的控制，最大限度地利用人力資源。參照目前管理先進的相似等級、規(guī)模的酒店人員配備情況，擬定人員配備如表7-1，酒店總定員：330人。由于從事餐旅業(yè)人員流動性大，員工的流失率可能高達20—30%左右。因此需要制定定期職工補缺計劃，保證酒店正常運轉(zhuǎn)。員工的培訓由人事發(fā)展部主管，主要進行服務理念、接待服務和崗位技能等方面培訓。培訓分不同的層次進行：①入門員工的培訓，委托專門技術(shù)學校,按崗位分班設置,培訓時間約二個月,每年定期舉辦；②晉升潛力員工的培訓，采取事務主管專門指導；③主管人員的培訓：主管人員的高級培訓采取到更高檔次的酒店培訓進修，以學習到先進的管理、服務經(jīng)驗，提高酒店的服務水平和檔次。表8-1酒店機構(gòu)、人員配備表序號名稱數(shù)量序號名稱數(shù)量1經(jīng)理室56.2客房服務員331.1總經(jīng)理16.3公共服務員101.2駐店經(jīng)理16.4洗滌51.3秘書、助理37前臺162辦公室357.1經(jīng)理12.1主任27.2公關(guān)、客房安排員102.2雜役、總機157.3出納42.3警衛(wèi)187.4夜班審計員13工程部198人事發(fā)展部53.1電工69餐飲部1113.2水暖工69.1經(jīng)理13.3司爐69.2廚房長13.4木工19.3廚師84財務部89.4冷菜師54.1經(jīng)理19.5洗碗、洗爐工104.2審計員19.6清潔工104.3出納29.7貯藏室管理員34.4會計29.8服務員領班64.5核算管理員29.9服務員605供應部119.10引座員105.1經(jīng)理19.11宴會部55.2采購員109.1276客房部5010娛樂部386.1經(jīng)理211合計3308.3項目實施進度根據(jù)本項目的建設規(guī)模，以及酒店裝修等因素，該項目工期需二年六個月時間（包括項目前期工作）。2008年6月—2008年7月 項目前期工作2008年7月—2008年10月 方案設計、可行性報告編制及審批2008年10月—2008年12月 場地平整、施工圖設計及工程招投標2009年1月—2010年7月 工程施工2010年7月—2010年12月內(nèi)外裝修，竣工交付使用8.4項目建設管理本項目應實行統(tǒng)一設計、統(tǒng)一管理，委托專業(yè)工程監(jiān)理單位對工程實行全過程監(jiān)理。項目實施階段，通過招投標選擇信譽好、技術(shù)過硬、能夠勝任本項目的建筑施工隊伍，同時選派好責任心強、技術(shù)精、堅持原則的甲方代表。招投標遵照《中華人民共和國招投標法》規(guī)定進行，具體招標內(nèi)容見表8-2內(nèi)容。加強建設期的質(zhì)量管理，盡力降低建設投資，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)。表8-2招標基本情況表項目招標范圍招標組織形式招標方式勘察全部招標委托招標公開招標設計全部招標委托招標公開招標建筑工程全部招標委托招標公開招標安裝工程全部招標委托招標公開招標設備全部招標委托招標公開招標重要材料全部招標委托招標公開招標9經(jīng)濟和社會影響分析9.1項目地經(jīng)濟發(fā)展概況XX縣下轄7鎮(zhèn)、2個街道、4個鄉(xiāng)，2004年全縣戶藉人口39.4356萬人。2006年全縣GDP已達到120.31億元，比上年增長13.7%，連續(xù)三年躋身全國百強縣，人均GDP達到30389元。實現(xiàn)全社會工業(yè)總產(chǎn)值343.16億元，比上年增長21.64%，其中規(guī)模以上200.88億元，實現(xiàn)社會銷售品零售總額31.56億元，比上年增長16.2%，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)27.76億元，外貿(mào)出口供貨130.66億元，比上年增長17.1%，外貿(mào)出口供貨總值占全縣工業(yè)銷售產(chǎn)值的38.7%。2007年，XX縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值141.0億元，比上年增長13%。財政總收入13.8億元，其中地方財政收入6.7億元，分別增長16.4%和16.6%。全社會固定資產(chǎn)投資68.7億元，增長12.3%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18179元，農(nóng)村居民人均純收入8465元，分別增長11.2%和11.5%。9.2項目行業(yè)影響分析從XX縣“十五”發(fā)展狀況看，XX目前的旅游行業(yè)存在一些值得重視的問題和薄弱環(huán)節(jié)：一是現(xiàn)有旅游產(chǎn)品的同質(zhì)性強，休閑旅游產(chǎn)品還不夠豐富，尤其缺少規(guī)模型旅游休閑度假項目，致使旅游產(chǎn)品優(yōu)勢逐漸被淡化；二是旅游生產(chǎn)要素發(fā)展還不平衡,觀光旅游產(chǎn)品仍占據(jù)旅游市場較大份額，在本地風味食品、娛樂項目和旅游購物上開發(fā)不足，導致游客逗留時間不長，游客人均消費與中心城市相比差距較大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的集聚效應沒有很好體現(xiàn)；三是由于用地政策的制約，旅游項目用地矛盾日益突出，直接影響新產(chǎn)品的開發(fā)建設，而不能推出新的旅游產(chǎn)品，就不能滿足不斷變化的市場需求。本項目的建設對進一步發(fā)展和提升XX縣支柱產(chǎn)業(yè)——旅游業(yè)，鞏固旅游經(jīng)濟強縣的地位有著重要意義。XX酒店從建筑物本身看：定位于縣城新區(qū)標志性建筑；從建設規(guī)?？矗簽榭h城新區(qū)最具規(guī)模的旅游休閑度假酒店；從項目方經(jīng)驗看：項目方擁有如XX置地廣場酒店、漁人碼頭、北京王府井XX酒店、東莞長安XX酒店等眾多聲名卓著的項目。從管理水平看：擁有先進酒店的管理理念和管理經(jīng)驗。因此本項目的建成，不僅能大大提升XX當?shù)爻鞘衅肺逗吐糜谓哟芰?，而且能有效地促進當?shù)匦袠I(yè)發(fā)展和科學管理的水平的提高，項目行業(yè)影響是正面的、示范性的。9.3項目社會效果和社會適應性分析根據(jù)《XX縣城市總體規(guī)劃》和《XX縣“十一五”旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，本項目建成投入使用后，不但能充分體現(xiàn)XX縣城市總體規(guī)劃新的功能布局，提升城市整體品質(zhì)，而且將進一步擴大XX縣城旅游酒店基礎設施的服務配套功能，提升濱江區(qū)塊休閑、娛樂、購物等特色，同時項目的地上生態(tài)停車場地還可提供公共服務，更好地促進當?shù)厣鐣聵I(yè)的發(fā)展。本項目用地為儲備建設用地，無拆遷單位與居民，項目建設無阻礙因素。作為XX縣城具有擴大影響的休閑旅游度假酒店設施，省、市、縣各政府部門及各級管理部門對本項目是支持的，電力、交通、通信、供水等基礎設施部門將為本項目提供強有力的保障，同時XX縣內(nèi)的政治、經(jīng)濟和文化也為本項目的建設和營運提供了保證。9.4項目區(qū)域經(jīng)濟和社會影響分析項目地位于國務院確定的第一批國家級風景名勝區(qū)：XX－新安江－千島湖風景名勝區(qū)。XX縣作為該區(qū)域的XX的中心區(qū)域，擁有眾多的旅游資源，如融洞資源、峽谷資源、古鎮(zhèn)資源、山林資源等，長久以來位列縣級旅游之冠，但隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，名勝區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通便利程度發(fā)生天翻地覆的變化，自駕游、團隊游、商務游等方式出游已經(jīng)成為市場主體，而這些游客對住宿、飲食、娛樂的要求越來越高，而XX由于缺乏相關(guān)的配套基礎設施，游客在桐逗留時間大大減少，導致本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)“兩頭熱，中間冷”的旅游格局。本項目的建成，對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、提升產(chǎn)業(yè)布局空間、轉(zhuǎn)變當?shù)刎斦杖敫窬帧⒋龠M當?shù)鼐蜆I(yè)人數(shù)、完善行業(yè)市場競爭結(jié)構(gòu)都具有很好的改善。由于本項目涉及三產(chǎn)服務業(yè)基礎設施的投入，符合國家及當?shù)卣罅Πl(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)導向，因此擬建項目不但不涉及宏觀經(jīng)濟的負面影響，而且有利于促進我國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，有利于維護當?shù)亟?jīng)濟穩(wěn)步增長。另外，在本項目的實施過程中，需要設計、施工、設備材料供貨商的參與及監(jiān)理等社會中介機構(gòu)的服務，從而給這些行業(yè)帶來更多的就業(yè)機會和收入，減少了社會的就業(yè)壓力。項目建設也給當?shù)厣藤Q(mào)業(yè)等服務業(yè)帶來了更多的商機，項目對當?shù)鼐用竦氖杖牒蜕钯|(zhì)量影響也是正面的。10投資估算和資金籌措10.1投資估算(1)根據(jù)XX現(xiàn)有基價及費率，參照同類型建筑結(jié)構(gòu)估算。(2)弱電系統(tǒng)暫按國產(chǎn)中高檔價計入。(3)電梯按合資價計入。(4)土地費用：按實際掛牌成交價格計算。(5)建設單位管理費、工程監(jiān)理費、質(zhì)監(jiān)費、勘察設計費按規(guī)定收取。(6)部門配套費按12.5元/m2(散裝水泥、墻改、白蟻防治等)收取。(7)基本預備費按工程總費用3.5%計。本工程計劃總投資人民幣60825萬元（折8900萬美元）.工程投資估算詳見附表10-1。表10-1工程建設投資估算表序號工程或費用名稱數(shù)量或計費基礎計量單價（元）合計備注單位或費率萬元一工程費用49913.2582.06%1建筑工程費79633㎡41289.2067.88%1.1地下23488㎡24005637.121.2地上56145㎡265014878.431.3裝飾56145㎡370020773.652安裝工程費8294.0613.64%2.1暖通79633㎡458.003647.192.2電梯6部27002.3消防設施79633㎡199.001584.702.4弱電79633㎡362.173公用工程330.003.1綠化130.003.2道路廣場200.00二工程建設其他費用5139.078.45%1建設用地費13816㎡3493.005.74%2勘察設計費79633㎡60477.803工程監(jiān)理費49913.25萬元1.10%549.054工程保險費49913.25萬元0.35%174.705建設單位管理費49913.25萬元0.68%339.416質(zhì)量監(jiān)督費79633㎡0.705.577墻改經(jīng)費79633㎡10.0079.68白蟻防治費79633㎡1.007.969水泥保證金79633㎡1.5011.94三預備費1804.582.97%1預備費51559.32萬元3.5%1804.58四建設投資合計56856.90五開辦費1000.00六流動資金800.00七建設期貸款利息30000萬元5.94%2168.13.56%八總投資60825.0010.2資金籌措本項目資金籌措，本項目計劃總投資60825.00萬元，其中銀行貸款解決約49.32%，即30000萬元；剩余部分及經(jīng)營期間的流動資金30825萬元由投資方自有資金解決，資金籌措詳見下表。建設期分年投資計劃表單位：萬元序號名稱第一年第二年合計1建設投資41536.2519288.7560825.001.1自有資金20036.2510788.7530825.001.2銀行貸款21500.008500.0030000.002建設期貸款利息638.551529.552168.1011財務評價11.1基礎數(shù)據(jù)(1)計算期項目建設期2年，經(jīng)營期按15年計算。(2)經(jīng)營收入測算標準根據(jù)五星級酒店建設標準，結(jié)合各周邊縣市類似級別酒店以及XX酒店客房收費實際進行估算。酒店營業(yè)收入合計約16900萬元，具體計算見表11-1?！癫惋嬆昕偸杖耄?637.48萬元。酒店約配備餐位1910座，其中：一樓大廳咖啡吧餐位260座，餐位上座率為30%，人均消費75元，則一年收入為427萬元。二樓宴會廳餐位1000座，餐位上座率為25%，人均消費160元，則一年收入為2920萬元。四樓中餐廳餐位300座，餐位上座率為50%，人均消費150元，則一年收入為1642.5萬元。五樓中餐廳餐位205座，餐位上座率為50%，人均消費150元，則一年收入為1122.38萬元。六樓西餐廳餐位200座，餐位上座率為30%，人均消費120元，則一年收入為525.6萬元。注：餐位上座率指中晚兩餐平均的上座率?！裆虅铡⒖禈肥杖?4258萬元商務、會務、洗浴、KTV、健身、棋牌室、表演廳等年收入3485萬元●其它收入包括禮品店等收入773萬元。11-1酒店收入計算序號項目數(shù)量單價利用率收入1一樓大廳咖啡吧2607530.00%4272二樓宴會廳餐位100016025.00%29203四樓中餐廳餐位30015050.00%1642.54五樓中餐廳餐位20515050.00%1122.385六樓西餐廳餐位20012030.00%525.66標準客房25070060.00%3832.507行政套房2583065.00%492.298豪華套間50131060.00%1434.459高級套間4200055.00%160.610總統(tǒng)套房2580020.00%84.6811商務、康樂收入348512其它收入77313合計16900(3)成本測算標準酒店直接營業(yè)成本酒店直接營業(yè)成本計算根據(jù)經(jīng)驗估算與XX實際結(jié)合，酒店人員按330人計算.具體成本計算如下:11-2酒店年直接營業(yè)成本序號費用項目金額(萬元)備注1客房480.36按客房收入8%2餐飲2654.99按餐飲收入40%3商品銷售231.9按商品收入30%4康樂\娛樂及其他成本697按其他服務收入20%5合計4064.25②其它經(jīng)營成本水、電、動力燃料費，按總營業(yè)收入的5%設定,計845萬元。修理維護費，按折舊的20%計。其他管理費用(辦公費、廣告費、工會經(jīng)費、保險費等)，按工資及福利支出的30%計算。(4)貸款利率借款年利率按五年以上央行貸款基準利率5.94%計。在還款期內(nèi)，全部折舊、可分配利潤先用于還款。(5)折舊計算固定資產(chǎn)折舊采用綜合折舊法，房屋及附屬設施折舊年限20年，殘值率10%；機器設備折舊年限10年，殘值率10%。(6)稅率包括營業(yè)稅及附加稅率按5.55%估算。所得稅率25%。(7)還款計劃本項目的貸款資金為30000萬元。從本項目財務評價計算的《損益表》、可知，項目竣工經(jīng)營后的前六年可用于還貸的資金達32962.36萬元（還款資金來源于折舊、攤銷和稅后未分配利潤）。即項目從建設期起7.53年即可全部還清貸款。項目有較強的還貸能力。項目還貸能力分析表（單位：萬元）20092010201120122013201420152016合計1貸款額215008500300002還貸資金3538.144723.275888.656116.016351.346344.9532962.362.13061.933061.933061.933061.933061.932861.9318171.602.2476.211661.332826.723054.083289.413483.0214790.7711.2財務指標投資總額60825萬元（合8900萬美元）投資利潤率： 8.68%全部投資財務內(nèi)部收益率(所得稅后)： 8.31%全部投資資金財務凈現(xiàn)值(i=8%，所得稅后)： 2146.51萬元全部投資回收期(所得稅后)： 10.24年長期借款償還期 7.53年11