房地產(chǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題及法律風(fēng)險(xiǎn)防控未取得預(yù)售許可證預(yù)售的裁判規(guī)則與遭受行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)Part011、違規(guī)預(yù)售的行政責(zé)任后果我國(guó)行政法規(guī)及地方法規(guī)、規(guī)章明令禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證前以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)等形式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用進(jìn)行變相的商品房預(yù)售或銷售，并規(guī)定了處罰辦法，如：《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)）第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款?！逗幽鲜〕鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。預(yù)售行為給買受人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！多嵵菔谐鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十八條違反本條例第十六條規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，由市、縣（市）、上街區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并處已收取的預(yù)付款百分之一的罰款；預(yù)售行為給買受人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2、變相預(yù)售的常見(jiàn)形式（1）vip入會(huì)（2）認(rèn)購(gòu)協(xié)議（3）房源保留協(xié)議（4）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議（5）其他以預(yù)訂、排號(hào)、預(yù)留等方式收取定金、預(yù)訂款的協(xié)議3、出賣人未取得預(yù)售證是否影響認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力？（1）我國(guó)法律、行政法規(guī)均嚴(yán)令禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證前不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)等形式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用進(jìn)行變相的商品房預(yù)售。但實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商為了加快資金回籠，在尚未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，與買受人簽訂認(rèn)購(gòu)書、意向書、定購(gòu)協(xié)議收取費(fèi)用等預(yù)約合同的情形仍然非常普遍。預(yù)售合同和預(yù)約合同在司法實(shí)踐中并沒(méi)有明確的區(qū)分，收取定金、預(yù)訂款與否不是判定合同是預(yù)售合同的基礎(chǔ)。對(duì)于合同效力問(wèn)題有以下兩種觀點(diǎn)：（2）依據(jù)最高人民法院頒布的《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（簡(jiǎn)稱《買賣合同司法解釋》）第二條的規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買賣合同……”此類合同應(yīng)屬于預(yù)約合同。而關(guān)于預(yù)約與本約的區(qū)分，一方面，預(yù)約合同如具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該預(yù)約合同可以認(rèn)定為商品房買賣合同。另一方面，通過(guò)對(duì)案例的分析發(fā)現(xiàn)，司法實(shí)踐中更側(cè)重于判斷預(yù)約合同當(dāng)事人的真實(shí)意圖來(lái)區(qū)分預(yù)約和本約，如果合同約定的條款不明確需要在將來(lái)進(jìn)一步確認(rèn)的，或者合同中聲明以正式合同約定為準(zhǔn)以及約定將來(lái)要簽訂正式合同的等情形，則無(wú)論該意向合同的內(nèi)容多么完備，均只能認(rèn)定為簽訂正式的商品房買賣合同前的預(yù)約合同，除非當(dāng)事人已全部或部分履行商品房買賣合同約定。觀點(diǎn)一：雖然依據(jù)最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二條規(guī)定，尚未取得商品房預(yù)售許可證的，該商品房買賣合同無(wú)效，但在起訴前取得預(yù)售許可證的，該合同有效。

但是上述司法解釋對(duì)商品房預(yù)售合同的強(qiáng)制性規(guī)定并不適用于認(rèn)購(gòu)協(xié)議。因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)協(xié)議是獨(dú)立于商品房預(yù)售合同的預(yù)約合同，因此司法實(shí)踐普遍傾向于認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力不以出賣人是否取得商品房預(yù)售許可證明為必要，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證也不影響認(rèn)購(gòu)協(xié)議的效力。如北京市第三中級(jí)人民法院（2018）京03民終10638號(hào)、（2018）京03民終10678號(hào)、（2018）京03民終10676號(hào)；內(nèi)蒙古自治區(qū)呼倫貝爾市中級(jí)人民法院（2017）內(nèi)07民終79號(hào)；重慶市第四中級(jí)人民法院（2016）渝04民終93號(hào)；河南省洛陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2015）洛民終字第872號(hào)等判決均持該觀點(diǎn)。觀點(diǎn)二：在一般情形下，認(rèn)購(gòu)書不可能將預(yù)售合同的所有條款都包含進(jìn)去，但至少應(yīng)當(dāng)包含下列條款，即預(yù)購(gòu)商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間。在這種情形下，才應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書有效成立。但在實(shí)踐中，也有預(yù)購(gòu)方與預(yù)售方簽訂的預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書未將預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)具備的必要條款包含進(jìn)去，在這種情形下，只能將其認(rèn)定為意向書，不具有法律上的約束力?，F(xiàn)實(shí)中，在未取得預(yù)售許可證的情形下，為了規(guī)避法律，預(yù)售方往往采取所謂“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書”的形式，這種認(rèn)購(gòu)書的目的在于規(guī)避相關(guān)行政法規(guī)，屬違法行為。對(duì)于其效力，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況具體處理。如果事后預(yù)售方辦理了預(yù)售許可證，可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書有效；如果事后開(kāi)發(fā)商仍未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書無(wú)效。如山東省德州市中級(jí)人民法院（2018）魯14民終708號(hào)、廣西壯族自治區(qū)防城港市中級(jí)人民法院（2015）防市民一終字第189號(hào)等判決持該觀點(diǎn)。4、違規(guī)預(yù)售的法律風(fēng)險(xiǎn)防控

1、行政違規(guī)與合同效力并非必然相關(guān)

2、河南區(qū)域目前的情況業(yè)主斷供問(wèn)題的形勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)防控Part021、業(yè)主斷供問(wèn)題的形勢(shì)分析（1）江浙及廣東一帶18年均出現(xiàn)業(yè)主斷供潮（2）斷供潮出現(xiàn)的原因（3）19年河南區(qū)域的形勢(shì)展望2、商品房買賣法律關(guān)系圖業(yè)主開(kāi)發(fā)商銀行《商品房買賣合同》《抵押貸款合同》抵押權(quán)人、債權(quán)人連帶責(zé)任保證、保證金保證人3、解決方案構(gòu)想

（1）債權(quán)轉(zhuǎn)讓

（2）起訴解除合同

（3）行使追償權(quán)（1）預(yù)抵押法律效力問(wèn)題及債權(quán)轉(zhuǎn)讓的可能性觀點(diǎn)一：“預(yù)抵押”權(quán)利并不具有對(duì)房屋處置后的優(yōu)先受償權(quán)，抵押權(quán)預(yù)告登記的法律性質(zhì)是在不動(dòng)產(chǎn)具備抵押權(quán)登記的條件下，“預(yù)抵押”權(quán)利人享有優(yōu)先辦理抵押登記的權(quán)利，其法律意義是排除該不動(dòng)產(chǎn)在預(yù)告登記期間不被處分和設(shè)置其他抵押權(quán)，而并非保障權(quán)利人就該不動(dòng)產(chǎn)處置后的所得價(jià)款具有優(yōu)先受償權(quán)，銀行對(duì)該預(yù)告登記權(quán)利項(xiàng)下的不動(dòng)產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式同樣無(wú)法取得對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行與上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思琦保證合同糾紛上訴案(2012)滬二中民六(商)終字第138號(hào)（該案例為最高人民法院公報(bào)案例）裁判主旨：本院認(rèn)為，系爭(zhēng)房產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)預(yù)告登記，與抵押權(quán)登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。因此，光大銀行作為系爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)系爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)系爭(zhēng)房屋的處分，但并非對(duì)系爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，原審判決對(duì)光大銀行行使抵押權(quán)的認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正。觀點(diǎn)二：認(rèn)為銀行對(duì)涉案商品房有抵押優(yōu)先受償權(quán)，那么開(kāi)發(fā)商通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得預(yù)告登記效力，同樣對(duì)涉案商品房享有抵押優(yōu)先受償權(quán)（未找到開(kāi)發(fā)商受讓債權(quán)作為原告的相應(yīng)案例，僅從理論上分析此做法可行，根據(jù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定，債權(quán)受讓人在受讓債權(quán)時(shí)即取得債權(quán)的同時(shí)也取得相應(yīng)的抵押權(quán)）A:將抵押預(yù)告登記視為抵押登記，認(rèn)定抵押權(quán)設(shè)立。多數(shù)支持債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)案件的裁判理由都是將抵押預(yù)告登記視為抵押登記，認(rèn)為抵押權(quán)已設(shè)立，故認(rèn)定債權(quán)人對(duì)商品房享有優(yōu)先權(quán)，如上海市奉賢區(qū)人民法院（2014）奉民二（商）初字第2898號(hào)、浙江省杭州市中級(jí)人民法院（2014）浙杭商外終字第27號(hào)、廣州市天河區(qū)人民法院（2013）穗天法民二初字第4525號(hào)等判決均持該觀點(diǎn)。B:認(rèn)為抵押預(yù)告登記本質(zhì)上屬于在建工程抵押登記，故抵押權(quán)已設(shè)立，債權(quán)人對(duì)商品房享有優(yōu)先權(quán)。如安徽高院（2014）皖民二終字第780號(hào)判決認(rèn)為“正在建造的房屋可以進(jìn)行抵押，并未限定抵押登記的形式。因此，無(wú)論是抵押預(yù)告登記還是正式的抵押登記，只要當(dāng)事人在登記機(jī)構(gòu)辦理了以抵押為意思表示的登記，其抵押權(quán)就有效設(shè)立，當(dāng)債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。”C:認(rèn)為債權(quán)人對(duì)預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為正式登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)，故享有優(yōu)先受償權(quán)。如浙江高院（2015）浙民申字第809、810、811號(hào)案件裁判要旨“盡管涉案房產(chǎn)抵押僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力，但是銀行對(duì)預(yù)告登記無(wú)法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無(wú)過(guò)錯(cuò)。一、二審判決賦予抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)并無(wú)不當(dāng)?！盌:附條件的判決債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。如上海市寶山區(qū)人民法院（2014）寶民二（商）初字第2317號(hào)民事判決認(rèn)為，債權(quán)人有權(quán)要求購(gòu)房人履行合同義務(wù)及時(shí)辦理正式抵押登記手續(xù)，債權(quán)人在抵押權(quán)設(shè)定后可依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。該案法院判決購(gòu)房人于十日內(nèi)辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)，待抵押權(quán)設(shè)定后，原告有權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán)。金融秩序的穩(wěn)定，按揭貸款政策的執(zhí)行因開(kāi)發(fā)商本身就承擔(dān)連帶保證責(zé)任，如采取這種方式轉(zhuǎn)讓而取得優(yōu)先權(quán)，是否會(huì)得到法院的認(rèn)可？是否涉嫌以“合法形式掩蓋非法目的”而認(rèn)定無(wú)效？(2)解除合同的訴訟途徑及法律風(fēng)險(xiǎn)

A:請(qǐng)求解除合同＋違約金等

B:保全范圍

C:法律風(fēng)險(xiǎn)（3）行使追償權(quán)

A:請(qǐng)求賠償損失

B:盡快保全

C:法律風(fēng)險(xiǎn)小結(jié)：若以債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲得抵押權(quán)是對(duì)開(kāi)發(fā)商最有利的，但是目前尚無(wú)判例可循，實(shí)際操作較難。開(kāi)發(fā)商履行交房義務(wù)的司法認(rèn)定與裁判規(guī)則Part031.開(kāi)發(fā)商交房義務(wù)的履行標(biāo)準(zhǔn)是什么？（1）實(shí)際交付房屋，將房屋的控制權(quán)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人（2）交付的房屋達(dá)到合同約定的交付條件（3）履行了交房的通知義務(wù)實(shí)踐中最容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的是，交付的房屋是否達(dá)到了合同約定的交付條件？合同條款通常約定的交付條件為：①驗(yàn)收合格②取得驗(yàn)收合格的批準(zhǔn)文件③驗(yàn)收合格取得備案登記表④取得住宅交付的批準(zhǔn)文件⑤取得竣工驗(yàn)收備案文件，各項(xiàng)配套設(shè)施符合合同約定交付條件，前期物業(yè)管理已落實(shí)。2.“交鑰匙”行為是否視為履行交房義務(wù)？房屋交付時(shí)應(yīng)達(dá)到合同約定的交付條件，否則即使“交鑰匙”也不應(yīng)視為履行交房義務(wù)。但是買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，仍然接受房屋，買受人要求出賣人承擔(dān)遲延交付責(zé)任的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，給買受人造成其他損失的，應(yīng)予賠償。不具備交付條件而辦理交房手續(xù)，是否視為雙方對(duì)于交付條件的變更？《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》京高法發(fā)［2014］489號(hào)（20141216）十二、商品房不符合交付條件的處理買受人明知商品房不具備法定或約定交付條件仍同意接收房屋后，又以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約金的，不予支持，但買受人有權(quán)要求出賣人依據(jù)法律規(guī)定或合同約定完善房屋交付條件，并主張因房屋交付條件不具備給其造成的實(shí)際損失。《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》34、商品房不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的如何處理？買受人明知出賣人交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，仍然接受房屋，買受人要求出賣人承擔(dān)遲延交付責(zé)任的，不予支持。但因交付的商品房不符合合同約定或法定的交付條件，給買受人造成其他損失的，應(yīng)予賠償。

3.如何認(rèn)定精裝商品房交付標(biāo)準(zhǔn)？（成品房交付法律問(wèn)題）根據(jù)合同約定認(rèn)定。裝修用材和施工工藝等應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，合同有約定的按約定，沒(méi)有約定或約定不明的，結(jié)合出賣人銷售時(shí)廣告宣傳內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)定?！蛾P(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見(jiàn)》（豫建房管【2017】23號(hào)）二、明確成品住宅建設(shè)的目標(biāo)和原則2018年1月1日起，全省所有市、縣新開(kāi)工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200㎡的住宅）。成品住宅是按照一體化設(shè)計(jì)實(shí)施，完成套內(nèi)所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、門窗、廚房和衛(wèi)生間等基本設(shè)施配備，具備使用功能的住宅。江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》

28、精裝修商品房質(zhì)量糾紛如何處理？出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中包含裝修條款，或者出賣人在與買受人簽訂商品房預(yù)售或買賣合同時(shí)指定買受人與其另行簽訂裝修合同的，因裝修部分存在的質(zhì)量嚴(yán)重影響商品房品質(zhì)的，買受人請(qǐng)求一并解除商品房買賣合同和裝修合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。出賣人在與買受人簽訂商品房預(yù)售或買賣合同時(shí)指定買受人與其簽訂另行裝修合同的，出賣人不能證明裝修合同屬于商品房買賣合同不可分割的組成部分，因裝修部分存在的質(zhì)量嚴(yán)重影響商品房品質(zhì)或裝修合同嚴(yán)重遲延履行的，買受人請(qǐng)求單獨(dú)解除裝修合同，應(yīng)予支持。裝修存在質(zhì)量瑕疵，但不影響買受人正常使用的，買受人拒收房屋，要求出賣人承擔(dān)遲延交房違約責(zé)任的，不予支持。

裝修保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任；出賣人拒絕保修或者在合理期限內(nèi)拖延維修的，買受人自行或者委托他人維修后，就修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失要求出賣人承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)予支持。裝修用材和施工工藝等應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，合同有約定的按約定，沒(méi)有約定或約定不明的，結(jié)合出賣人銷售時(shí)廣告宣傳內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)定。

4.在取得竣工驗(yàn)收證明的情況下，存在市政配套的瑕疵等小問(wèn)題下的交付完成行為可否視為已完成交付？商品房經(jīng)驗(yàn)收合格并取得交付使用批準(zhǔn)文件,即具備交付的法定強(qiáng)制性條件,交付的商品房裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)的屬于瑕疵交付,只要相關(guān)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)不影響該商品房的功能性質(zhì)量,商品房的瑕疵交付不構(gòu)成交付不能，市政配套的瑕疵應(yīng)看合同是否將市政配套明確列為房屋交付條件之一，如果是房屋交付條件之外的小瑕疵，不影響買受人正常使用的，應(yīng)視為已完成交付,買受人拒收房屋，要求出賣人承擔(dān)遲延交房違約責(zé)任的，不予支持。但出賣人對(duì)質(zhì)量瑕疵進(jìn)行維修時(shí)，給買受人造成損失的，應(yīng)予賠償。如果市政配套如水電燃?xì)獾葘儆诮桓稐l件之一，應(yīng)滿足合同約定。逾期辦證的司法認(rèn)定及逾期辦證違約責(zé)任承擔(dān)的裁判規(guī)則Part041.逾期辦證的違約責(zé)任問(wèn)題，法院對(duì)于產(chǎn)權(quán)證書辦理時(shí)間是如何界定的：系按照開(kāi)發(fā)商提交資料時(shí)間為準(zhǔn)？房管局確認(rèn)接收資料為準(zhǔn)？產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為準(zhǔn)？買受人行使這一請(qǐng)求權(quán)時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)對(duì)“出賣人的原因”承擔(dān)舉證責(zé)任？最高人民法院民事審判第一庭主編的《民事審判指導(dǎo)與參考》（2006年第1輯）《商品房買賣糾紛中逾期辦證責(zé)任的認(rèn)定處理》只要出賣人在約定或者法定的期限內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門提交完備的房屋所有權(quán)初始登記的證明文件，并在買受人申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，提供申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)登記所需的相關(guān)材料，即可認(rèn)定出賣人已履行完畢其應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)和法定義務(wù)。因第三人或者不可抗力導(dǎo)致的逾期辦證，只要出賣人能夠以證據(jù)證明，可以作為出賣人逾期辦證的免責(zé)事由予以處理。2.實(shí)際交房時(shí)間延遲，逾期辦證時(shí)間是否順應(yīng)？（逾期起算時(shí)間）“商品房交付之日”應(yīng)當(dāng)指房屋實(shí)際交付時(shí)間。當(dāng)開(kāi)發(fā)商逾期交房從而導(dǎo)致辦證起算時(shí)間推后時(shí)，房屋買受人可以通過(guò)向開(kāi)發(fā)商主張按照約定賠償逾期交房違約金以彌補(bǔ)損失，而不應(yīng)以合同約定交付日期起算。捆綁銷售違約責(zé)任承擔(dān)的裁判規(guī)則與遭受行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)Part053、違規(guī)的行政責(zé)任后果（1）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知建房[2016]223號(hào)二、依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了追求不正當(dāng)利益，存在違法違規(guī)等不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，其中包括：(六)商品房銷售不予明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用；(七)以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購(gòu)房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格；對(duì)存在上述行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，各級(jí)房地產(chǎn)主管部門要加大執(zhí)法檢查力度，依法嚴(yán)肅查處。不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為應(yīng)當(dāng)由其他部門處理的，及時(shí)移交有關(guān)部門依法處理。涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。在此基礎(chǔ)上，各級(jí)房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)視情節(jié)輕重，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取以下措施：

(一)書面警示；(二)約談企業(yè)主要負(fù)責(zé)人；(三)公開(kāi)通報(bào)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為；(四)列入嚴(yán)重違法失信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單；(五)由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)在資質(zhì)審查中重點(diǎn)審核。各地要按照本通知要求，認(rèn)真抓好落實(shí)，并結(jié)合實(shí)際制定相關(guān)辦法。（2）河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為的通知豫建房管〔2018〕29號(hào)

三、加強(qiáng)商品房銷售行為監(jiān)管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得有下列違法違規(guī)銷售行為：9.以捆綁搭售或者附加條件等方式銷售商品房，限制購(gòu)房人合法權(quán)利。13.實(shí)行“零首付”購(gòu)房，或采用“首付貸”“首付分期”等形式違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。各級(jí)房地產(chǎn)主管部門要加強(qiáng)對(duì)商品房銷售行為的監(jiān)管。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在第1—6條行為的，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門以及城市管理綜合執(zhí)法部門按照《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，依法進(jìn)行處罰，或交由其他部門依法調(diào)查處理；發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在7-16條行為的，根據(jù)情節(jié)輕重，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門采取約談企業(yè)負(fù)責(zé)人并責(zé)令限期改正、整改到位前暫停網(wǎng)簽、典型案例曝光等方式進(jìn)行處置。對(duì)存在多種違法違規(guī)行為且情節(jié)惡劣、拒不整改或逾期整改不到位的，列入嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單，并抄送工商、國(guó)土資源、物價(jià)、金融等監(jiān)管部門，實(shí)施聯(lián)合懲戒。違法違規(guī)行為應(yīng)由其他部門處理的，及時(shí)依法進(jìn)行移交。（3）鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)方案的通知（鄭政明電﹝2018﹞14號(hào)）三、整治內(nèi)容??重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的下列違法違規(guī)行為：(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投機(jī)行為??7.實(shí)行“零首付”購(gòu)房，或采用“首付貸”“首付分期”等形式違規(guī)為購(gòu)房人墊付或者變相墊付首付款。??8.未按政府備案價(jià)格要求銷售商品房，或者以附加條件限制購(gòu)房人合法權(quán)利(如，捆綁車位、裝修)等方式，限制購(gòu)房人合法權(quán)利，變相實(shí)行價(jià)外加價(jià)。四、整治安排(三)整改提高(2018.10.16-2018.10.31)。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行整理、分析，對(duì)違法違規(guī)行為，按照相關(guān)法律法規(guī)，依法給予行政處罰或限期整改、暫停網(wǎng)簽、信用減分、注銷備案等管理措施處理，構(gòu)成犯罪的移交司法機(jī)關(guān)，并記入信用檔案。通過(guò)新聞媒體公開(kāi)曝光違法違規(guī)企業(yè)。（4）鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治的通知四、專項(xiàng)整治內(nèi)容重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的下列違法違規(guī)行為：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。5.實(shí)行“零首付”購(gòu)房，或采用“首付貸”“首付分期”等形式違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。6.未按政府備案價(jià)格要求銷售商品房，或者以附加條件限制購(gòu)房人合法權(quán)利（如捆綁車位、裝修）等方式，限制購(gòu)房人合法權(quán)利，變相實(shí)行價(jià)外加價(jià)。五、工作步驟和時(shí)間安排（四）整改總結(jié)（2018.11.1-2018.11.20）。各房地產(chǎn)主管部門對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行行政處理，涉及違法違規(guī)，要依法給予行政處罰或限期整改、暫停網(wǎng)簽、信用減分、注銷備案等管理措施處理，構(gòu)成犯罪的移交司法機(jī)關(guān)，并記入信用檔案。同時(shí)，通過(guò)新聞媒體公開(kāi)曝光違法違規(guī)機(jī)構(gòu)。在此基礎(chǔ)上，全面歸納總結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作開(kāi)展情況，并及時(shí)報(bào)告市局領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。1.捆綁車位、裝修等銷售商品房的合同效力及判例認(rèn)定（1）捆綁車位、裝修等銷售商品房的合同效力對(duì)于將房?jī)r(jià)拆分為房?jī)r(jià)款和裝修款或附屬設(shè)施補(bǔ)償款，在房屋銷售/轉(zhuǎn)讓中與購(gòu)房者同時(shí)簽訂《房屋買賣合同》和《房屋裝修合同》（或《委托裝修合同》）或《補(bǔ)充協(xié)議》等雙合同的做法，司法實(shí)踐中北京、上海、廣東、江蘇等地法院的態(tài)度如下：北京地區(qū)對(duì)于將房?jī)r(jià)拆分為房?jī)r(jià)款和裝修款的行為，北京地區(qū)有法院從房屋裝修合同的具體內(nèi)容、簽約的裝修費(fèi)與實(shí)際裝修費(fèi)用的差額、拆分房?jī)r(jià)的行為是否導(dǎo)致少繳稅款行為的發(fā)生等因素來(lái)考量，認(rèn)為：拆分房?jī)r(jià)、約定高額裝修款、做低房?jī)r(jià)的行為，涉及避稅的問(wèn)題，由于該事項(xiàng)屬于行政機(jī)關(guān)稅收行政主管范疇，如確實(shí)存在違反稅收征管法律規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)稅收行政主管部門依法判定和查處，但并不影響房屋買賣合同的效力；如需補(bǔ)繳稅款，買賣雙方應(yīng)依法負(fù)擔(dān)各自應(yīng)補(bǔ)繳的稅款；裝修款過(guò)高時(shí)，綜合判斷當(dāng)事人簽約及合同履行情況，裝修款構(gòu)成房?jī)r(jià)款的一部分。上海地區(qū)對(duì)于將房?jī)r(jià)拆分為房?jī)r(jià)款和裝修款的行為，上海地區(qū)有法院從尊重買賣合同雙方當(dāng)事人真實(shí)成交意思的角度出發(fā)，認(rèn)為：拆分房?jī)r(jià)、約定高額裝修款的行為系雙方規(guī)避國(guó)家稅收的行為，而非當(dāng)事人對(duì)成交價(jià)款的真實(shí)合意，應(yīng)屬無(wú)效；合同其它約定如果為當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，仍然合法有效；房屋買賣真實(shí)成交價(jià)款應(yīng)包含裝修款。廣東地區(qū)對(duì)于將房?jī)r(jià)拆分為房?jī)r(jià)款和裝修款的行為，廣東地區(qū)有法院從當(dāng)事人簽約背景、簽約過(guò)程、合同條款、履行過(guò)程等多個(gè)方面進(jìn)行分析，并結(jié)合當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策、涉案房屋相關(guān)城建檔案資料等，來(lái)探求當(dāng)事人的真實(shí)交易價(jià)格，分析裝修款是否為總購(gòu)房款的一部分，對(duì)于簽約時(shí)拆分房?jī)r(jià)、規(guī)避商品房限價(jià)政策的行為，不否認(rèn)當(dāng)事人簽訂合同的效力，但將拆分出的裝修款認(rèn)定為購(gòu)房款的一部分。江蘇地區(qū)對(duì)于將房?jī)r(jià)拆分為房?jī)r(jià)款和附屬設(shè)施補(bǔ)償款的行為，江蘇地區(qū)有法院認(rèn)為：即使將房屋價(jià)款拆解為兩部分，也不意味著必然導(dǎo)致稅費(fèi)交納的減少，國(guó)家稅收征管機(jī)構(gòu)不僅僅依照雙方約定的合同價(jià)款作為征稅基數(shù)，當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出適當(dāng)安排應(yīng)為合理；即使本案中當(dāng)事人有逃避稅務(wù)的企圖，則違反的系相關(guān)行政管理性規(guī)范而非效力性規(guī)范，并不導(dǎo)致當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。梁國(guó)蔚與東莞市星河傳說(shuō)商住區(qū)有限公司、東莞市金濤裝飾工程有限公司商品房銷售合同糾紛上訴案（2014）東中法民一終字