推進(jìn)閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用調(diào)研報(bào)告近年，*市不斷推進(jìn)農(nóng)村宅基地管理工作，積極開展美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和人居環(huán)境整治工作，通過將閑置宅基地及農(nóng)房開發(fā)利用，發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)、美化人居環(huán)境、完善村級基礎(chǔ)公共設(shè)施，探索出閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用*模式。但目前存在的農(nóng)民閑置宅基地及農(nóng)房利用積極性不高、盤活利用方式受限、區(qū)域差異大、規(guī)范化有待提升等問題，制約了閑置宅基地及農(nóng)房的盤活利用。一、*市宅基地現(xiàn)狀*位于*省北部，下轄*縣*區(qū)*個(gè)功能區(qū)，共有行政村*個(gè)，根據(jù)第七次全國人口普查結(jié)果，*市城鎮(zhèn)常住人口的占比已達(dá)*%，較*年增加*個(gè)百分點(diǎn)。隨著農(nóng)村勞動(dòng)力人群離村赴城就業(yè)定居，農(nóng)村宅基地及農(nóng)房被大量閑置甚至廢棄。*市第三次全國農(nóng)業(yè)普查數(shù)據(jù)顯示，*年末，全市*%的農(nóng)戶擁有自建住房。其中，擁有*處住房的*萬戶，占*%；擁有*處住房的*萬戶，占*%；擁有*處及以上住房的*萬戶，占*%。農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門摸排統(tǒng)計(jì)全市農(nóng)村宅基地為*萬宗，其中，空閑廢棄宅基地*萬宗。截至目前，全市宅基地盤活利用*宗，面積共計(jì)*hm*，其中，將有價(jià)值的房屋改建圖書館、村史館、養(yǎng)老中心等公共設(shè)施共計(jì)*宗，面積*hm*；將閑置農(nóng)房以出租、入股、聯(lián)營等方式，發(fā)展文化旅游、民宿等共計(jì)*宗，面積*hm*；其他利用方式共計(jì)*宗，面積*hm*。二、*市閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用模式近年，*市不斷加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作，印發(fā)了《*市貫徹〈*省農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理辦法（試行）〉實(shí)施方案》，成立了以政府主管領(lǐng)導(dǎo)為組長，農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住建、市場監(jiān)管、應(yīng)急等部門主要負(fù)責(zé)同志為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌推進(jìn)宅基地管理工作，探索形成了“鄉(xiāng)村旅游+”“人居環(huán)境+”“基礎(chǔ)設(shè)施+”等多種閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用方式。（一）鄉(xiāng)村旅游+盤活利用*市地處*東麓向華北平原過渡地帶，被譽(yù)為“北方漓江”“詩河”的*穿城而過，自然風(fēng)光優(yōu)美。同時(shí)，*市是封神榜故事發(fā)生地，商朝首都朝歌均位于此，歷史資源深厚。優(yōu)越的旅游資源為閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用奠定了基礎(chǔ)，通過采取自營、出租、入股、合作等多種方式，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)公司、集體、村民的共贏。*縣*街道辦事處涼水泉村，位于國家*A級景區(qū)*景區(qū)腹地，通過與*中旅進(jìn)行深度合作，由中旅公司對全村房屋進(jìn)行整體租賃，根據(jù)房屋狀況共劃分*個(gè)等級，分別按照*~*元/m*的價(jià)格租賃，將租賃的房屋打造成石光院子、花田木屋、懸崖竹屋等民宿品牌，構(gòu)建吃、住、行、游、購、娛為一體的高端民宿集群，實(shí)現(xiàn)了從“深山舊宅”到“詩與遠(yuǎn)方”的跨越式發(fā)展。通過閑置宅基地及閑置農(nóng)房整體租賃，村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增收*萬元，戶均實(shí)現(xiàn)增收*萬元。*區(qū)*山鄉(xiāng)*村位于*區(qū)“北斗七星”鄉(xiāng)村旅游示范帶中的玉衡星之位，村莊保留著石路石巷石頭墻，石樓石院石板房，石碾石磨石扇子，石臼石凳石灶臺，石壩石橋石頭坡的原始風(fēng)貌。通過采取“農(nóng)戶+村集體經(jīng)濟(jì)組z+企業(yè)”的經(jīng)營模式，建立了“農(nóng)民所有、村集體經(jīng)濟(jì)組z使用、企業(yè)經(jīng)營、政府監(jiān)督指導(dǎo)”的四位一體運(yùn)行機(jī)制，將閑置宅基地及農(nóng)房用于發(fā)展民宿業(yè)務(wù)。目前，已流轉(zhuǎn)閑置房屋*處，保護(hù)修繕*多處破損嚴(yán)重的傳統(tǒng)院落，成功打造了石屋民宿、主體民宿和云端民宿*種不同類型民宿客房。進(jìn)度不快、水平不高、流轉(zhuǎn)手續(xù)不完善等問題仍然存在。主要原因有以下幾個(gè)方面：一是農(nóng)民惜地情結(jié)嚴(yán)重，盡管種植技術(shù)落后，但愿意自種自管；二是部分農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)，一些農(nóng)民外出務(wù)工、經(jīng)商，私下與親戚鄰居通過口頭協(xié)議進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；三是土地流轉(zhuǎn)比較分散，推廣規(guī)模化流轉(zhuǎn)有一定難度。針對以上問題，建議地方政府和相關(guān)職能部門繼續(xù)加大宣傳力度，完善土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)，從而有效擴(kuò)大土地流轉(zhuǎn)規(guī)模，進(jìn)一步促進(jìn)鄉(xiāng)村振興和“三農(nóng)”事業(yè)的健康發(fā)展。（二）人居環(huán)境+盤活利用*市緊緊圍繞實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，深入實(shí)施“*”工程，堅(jiān)持順應(yīng)村莊發(fā)展規(guī)律和演變趨勢，將盤活利用與改善人居環(huán)境相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村環(huán)境大改善。截至*年，全市共實(shí)現(xiàn)“一宅變四園”*處。*區(qū)*鎮(zhèn)按照重點(diǎn)先行、典型引路、梯次推進(jìn)、全面覆蓋的原則，運(yùn)用無人機(jī)、三維全景相機(jī)等技術(shù)對全鎮(zhèn)的閑置宅基地及農(nóng)房進(jìn)行摸排，摸清底數(shù)、掌握實(shí)情。通過建立閑置宅基地及農(nóng)房利用長效投入機(jī)制，開展集中整治等，探索出了實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度、壯大集體經(jīng)濟(jì)收入、生態(tài)空間山清水秀目標(biāo)的“美麗小鎮(zhèn)”“*模式”。全鎮(zhèn)拆除閑置老宅基地、破舊房屋、殘?jiān)珨啾?處，騰退用地*hm*，綠化美化*hm*，獎(jiǎng)補(bǔ)*個(gè)村，前期資金*余萬元，為發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)注入動(dòng)力，也改善了農(nóng)村人居環(huán)境。淇縣衛(wèi)都街道辦事處黑龍莊村堅(jiān)持“宅權(quán)不變、群眾自愿、百姓受益”，按照先整治后提升、先規(guī)劃后建設(shè)、循序漸進(jìn)、梯次創(chuàng)建的工作思路，打好“拆、修、留、提”組合拳。建立健全“臺賬推進(jìn)制、督導(dǎo)考核制、獎(jiǎng)懲激勵(lì)制”三項(xiàng)制度，抓好建和管兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因地制宜推進(jìn)閑置宅基地及農(nóng)房利用工作。截至目前，村莊已整合閑置荒廢宅基地*戶、*間，拆除殘?jiān)珨啾?m*，建成菜園、花園、游園*個(gè)，種植銀杏、竹子等綠植*余棵，綠化草坪*m*，實(shí)現(xiàn)了舊村換新顏的美麗轉(zhuǎn)變。（三）基礎(chǔ)設(shè)施+盤活利用*市堅(jiān)持以城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化和基本公共服務(wù)均等化為發(fā)展目標(biāo)，科學(xué)編制鄉(xiāng)村規(guī)劃，積極推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)完善，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)、農(nóng)民主體、城鄉(xiāng)融合、循序漸進(jìn)、建管并重的原則，探索出了鄉(xiāng)村建設(shè)“*模式”。*市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)依托濱淇河、市近郊的區(qū)位優(yōu)勢，通過打造“五村一線鄉(xiāng)村振興示范帶”項(xiàng)目，植入鄉(xiāng)味、鄉(xiāng)趣、鄉(xiāng)愁文化靈魂，突出“五村一線，一村一韻”特色，因地制宜打造宜居新鄉(xiāng)村。古城街道辦事處石佛寺村堅(jiān)持謀思路、定目標(biāo)、夯基礎(chǔ)、創(chuàng)特色，通過統(tǒng)一將村中村民閑置農(nóng)房進(jìn)行租賃改造，村集體返租，打造成為記錄美麗鄉(xiāng)村示范帶建設(shè)進(jìn)程的鄉(xiāng)村振興展館、“愛上拾間花園小館”、圖書館等，不僅為村民提供了一個(gè)舒適安靜、讀書看報(bào)、品茶畫畫的公益場所，而且豐富了村民的精神文化和業(yè)余生活，同時(shí)為集體經(jīng)濟(jì)組z增加了收入。古城街道辦事處馮莊村，通過將閑置的房屋改造成建筑面積*m*，可容納*余人的講理堂，不斷完善村莊設(shè)施，用于村中家長學(xué)校、評選表彰等文明實(shí)踐活動(dòng)，提升村民的獲得感和幸福感。三、閑置宅基地及農(nóng)房利用存在的問題（一）農(nóng)民對閑置宅基地及農(nóng)房利用的積極性不高根據(jù)*年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前*市常住人口城鎮(zhèn)化比例已達(dá)到*%，大量農(nóng)村居民定居城鎮(zhèn)，多數(shù)定居城市的農(nóng)民仍將農(nóng)村宅基地及農(nóng)房視為“根”，對土地特別是宅基地有著深厚的感情。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化加快，宅基地、農(nóng)房等資源的征用對進(jìn)城農(nóng)民也是一筆巨大的財(cái)富。因此，即便進(jìn)城定居，他們對宅基地依舊有很強(qiáng)的保護(hù)意識。這就導(dǎo)致農(nóng)村閑置宅基地及農(nóng)房的利用面臨著集體意愿強(qiáng)，但村民積極性不高的矛盾狀態(tài)。（二）閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用方式受限雖然在鄉(xiāng)村振興及鄉(xiāng)村建設(shè)的大背景下，各地探索了包括發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿等多種發(fā)展模式，但根據(jù)*年中國農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國閑置宅基地僅占全國宅基地宗數(shù)的*%，占比較低。受限于農(nóng)村閑置宅基地及農(nóng)房占比少、分布不均衡、存在碎片化等情況，在盤活利用閑置宅基地及農(nóng)房時(shí)，不能做到連方成片，只能在零星分布的基礎(chǔ)上進(jìn)行謀劃，發(fā)展模式上受限較多。（三）閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用區(qū)域差異大根據(jù)對*市閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用的摸底調(diào)查，盤活利用情況還受到包括地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多種因素的影響。在*市西部山區(qū)，由于受交通不便等多種因素的影響，空閑房屋較多，部分村甚至可以整村規(guī)劃利用，盤活利用較多。但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般的平原村中，盤活利用情況較少。（四）閑置宅基地及農(nóng)房盤活利用規(guī)范化有待提升，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》中提出“城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，要嚴(yán)格遵守合同法的規(guī)定，租賃合同的期限不得超過*年”。受限于農(nóng)村多數(shù)村民的法律意識淡薄，在合同簽訂過程中，仍存在著合同不規(guī)范等問題。如遇到村莊拆遷等涉及利益分配時(shí)，合同的法律效應(yīng)及相關(guān)條款等可能存在爭議，在處理時(shí)將面臨一系列的問題。四、對策及建議在當(dāng)前和美鄉(xiāng)村建設(shè)的大背景下，要想真正盤活利用農(nóng)村閑置宅基地及農(nóng)房這個(gè)沉睡的資源，實(shí)現(xiàn)集體、村民、市場多元共贏的良好局面，鑒于對*市閑置宅基地及農(nóng)房利用和問題分析，一是加大宣傳引導(dǎo)力度，積極組z編印政策手冊、明白紙等宣傳資料，充分利用報(bào)紙、廣播電視、網(wǎng)絡(luò)、短信、微信等手段，加大土地管理法律、法規(guī)和政策的宣傳力度，形成農(nóng)村宅基地規(guī)范管理的良好氛圍。二是探索更多符