第7章房地產(chǎn)投資項目不確定性分析房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述臨界點分析敏感性分析7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述7．1．1房地產(chǎn)投資項目不確定性的含義

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動和主觀預(yù)測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預(yù)測和估計，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述7．1．2房地產(chǎn)投資項目的主要不確定性因素租售價格、土地費用、開發(fā)周期、建安工程費、融資成本、出租率、建筑面積和投資收益率等因素是主要的不確定性因素。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務(wù)評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述7．1．3房地產(chǎn)投資不確定性分析的作用1．不確定性分析可以幫助投資者做出正確的投資決策。2．不確定性分析可以預(yù)測投資項目的抗風(fēng)險能力。本書中，房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析主要包括臨界點分析、敏感性分析。7．2臨界點分析

7．2．1臨界點分析的含義

臨界點，是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利與虧損的分界點，在這一點上，項目的收入與支出持平，凈收入等于零。它是開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營狀態(tài)，即邊際利潤等于固定成本時企業(yè)所處的既不盈利又不虧損的狀態(tài)。

7．2臨界點分析

臨界點分析是對房地產(chǎn)投資項目中的各變量進行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟分析方法，臨界點分析的目的是確定投資活動的盈虧臨界點，以及有關(guān)因素變動對盈虧臨界點的影響等問題。通過臨界點分析，投資者可以判斷投資項目對市場需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風(fēng)險能力。它特別適用于先開發(fā)后出售的投資項目的經(jīng)濟評價。7．2臨界點分析7．2．2臨界點分析的數(shù)學(xué)模型1．成本與業(yè)務(wù)量房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營成本與其他商品經(jīng)營成本一樣，按成本額與業(yè)務(wù)量的關(guān)系可分為固定成本與變動成本兩類。固定成本是指在一定范圍內(nèi)不隨業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的相對穩(wěn)定的成本。變動成本是指那些隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的成本。7．2臨界點分析2．臨界點分析的數(shù)學(xué)模型假設(shè)產(chǎn)量和銷量相同，則：

利潤=單位售價×銷量-單位售價×銷量×銷售稅率-單位變動成本×銷量-固定成本=單位售價×銷量×（1-銷售稅率）-單位變動成本×銷量-固定成本設(shè)：Z：表示利潤；P：表示單位售價；Q：表示產(chǎn)（銷）量；r：表示銷售稅率；Cv：表示單位變動成本；CF：表示固定成本；則上述公式可表示為：臨界點分析可分為線性分析和非線性分析。7．2臨界點分析7．2．3線性分析1．線性分析的應(yīng)用條件1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（或產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部銷售出去；3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變；中國最大的資料庫下載4）同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；5）計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。7．2臨界點分析利用臨界點分析的數(shù)學(xué)模型我們知道，它含有相互聯(lián)系的6個變量，給定其中5個，便可求出另一個變量的值。所以，公式經(jīng)過變形，可以分別求出Z、Q、P、Cv、CF。7．2臨界點分析3．線性分析的應(yīng)用4．臨界點分析的圖解法將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中，即形成臨界點分析的圖解法。7．丈2臨磚界點塑分析繪制掀臨界次點分棍析圖省，可唯按下消列步慨驟進嶺行：1）容選定某直角責(zé)坐標(biāo)金系，吵以收江入和蜘成本音為縱雕軸，貫產(chǎn)量帝或銷罵售量倆為橫想軸。2）激在縱鍛軸上府找出帥固定尿成本靠數(shù)值徒，以硬此為梨起點瞇，繪禍制一發(fā)條與尊橫軸殺平行濟的固愚定成僅本線具。3）苗以固停定成悲本線躲的起哈始點李為起繞點，做以單到位變宿動成眾本為弱斜率禽，繪桌制總直成本慢線。4）外以坐胃標(biāo)原辭點為撤起點芝，以夠單價賞為斜捐率，織繪制旺銷售再收入奔線。7．務(wù)2臨遍界點筐分析7．記2．做4非賤線性熟分析線性蘆分析投是在資假設(shè)冠房地捕產(chǎn)項船目的麗銷售豆收入弊和生裕產(chǎn)總栗成本摧與產(chǎn)責(zé)銷量或呈線物性關(guān)蘇系的煉條件視下進團行的湯分析盆。而在億實際考中，卸固定苗成本揪、單窄位產(chǎn)鑼品可撈變成終本和予售價棄等均虎會發(fā)斃生變走動，疏銷售限收入園和生劣產(chǎn)成惹本與汗產(chǎn)銷烈量的柱關(guān)系碰并不肺一定討是線面性關(guān)蝦系。獅在這法種情盛況下騙就要進采用探非線誰性分俊析方鄰法進頂行分輪析。7．掠2臨尊界點牧分析綜上沿所述駛，房添地產(chǎn)嗚投資埋項目暴的臨醋界點淡分析糖，主條要是宮根據(jù)禽房地忘產(chǎn)開諷發(fā)經(jīng)買營成華本、萄產(chǎn)（春銷）鑼量（養(yǎng)建筑里面積譯）、薯售價蛋和利耗潤之毀間的擱函數(shù)辱關(guān)系請進行碎預(yù)測巷、分窮析房奸地產(chǎn)莖開發(fā)航項目陪盈利這能力細和考休察項解目承湊受風(fēng)另險能朋力的推一種潑技術(shù)設(shè)方法旗。但膊應(yīng)用建這一幅方法蔥，只架能對渴項目啦風(fēng)險男作定遼性分咸析，鞠而無培法定授量測闖度其敗風(fēng)險央的大邊小，釋即對嗚項目般的風(fēng)撤險只蠶能進煉行程錯度上住的描庫述，繁這是暫臨界優(yōu)點分碧析在沒技術(shù)輪上的例局限蕉性。7．慕3敏燦感性柱分析7．憤3．行1敏襲感性喚分析素的含蟲義敏感暮性分爐析是襪研究男和預(yù)嬌測項各目的吼主要皺變量成發(fā)生豪變化梢時，赤導(dǎo)致描項目騰投資傘效益嚇的主昨要經(jīng)遺濟評擦價指邀標(biāo)發(fā)盤生變后動的蘭敏感飾程度螺的一錘種分暈析方遣法。在房訓(xùn)地產(chǎn)街投資咳分析縣中，參其主揭要經(jīng)疾濟指快標(biāo)是河凈現(xiàn)裹值、剛內(nèi)部金收益世率、撿開發(fā)嫩商利節(jié)潤等睜；而細主要烈變量處是指吉前面壤介紹去的八獎項因煌素。7．糟3敏誼感性勸分析7．松3．增2敏短感性懇分析壁的目總的和巡壽作用一是廈通過成敏感題性分成析，謠尋找渣敏感頓性因概素，箏觀察潔其變叼動范弄圍，沃了解張項目史可能戴出現(xiàn)答的風(fēng)椒險程肚度，景以便攻集中何注意總力，波重點胳研究騾敏感余因素吼產(chǎn)生佩的可蓋能性斧，并銜制定衰出應(yīng)桿變對天策，染最終尤使投備資風(fēng)呢險減盞少，被提高供決策攔的可羽靠性史。7．停3敏就感性半分析二是邊通過晌敏感響性分竿析，普計算尸出允遵許這溉些敏英感性廈因素健變化冒的最舉大幅僵度（常或極銳限值僵），掏或者飯說預(yù)鉆測出炎項目授經(jīng)濟增效益云變化損的最壯樂觀武和最綠悲觀稼的臨巧界條痰件或旁臨界谷數(shù)值特，以轉(zhuǎn)此判凈斷項割目是脹否可視行。三是涌通過商敏感歌性分漁析，采可以牽對不續(xù)同的述投資退項目孕（或敘某一松項目旱的不剪同方暈案）吳進行俱選擇警，一吉般應(yīng)旅選擇搜敏感謀程度要小、彎承受敲風(fēng)險涂能力詞強、么可靠噸性大圖的項跨目或煌方案墻。7．睬3敏薦感性華分析7．摘3．補3敏深感性勤分析凳的方謎法1．幼單變靈量敏身感性疼分析假設(shè)市各變阿量之破間相隸互獨悉立，柜每次羅只考戴察一猶項可瀉變參侍數(shù)，牲其他諷參數(shù)喇保持壤不變賤，以坑考察許該變嘴量對漁經(jīng)濟兄指標(biāo)萍的影隔響。禮這種崗分析塵叫單畢變量建敏感嫂性分勻析，決也叫奧單因嗽素敏樸感性也分析瓣。7．擋3敏會感性元分析2．遭多變盟量敏擔(dān)感性膀分析同時皮分析皇兩個磁或兩邪個以艘上的充變動旬因素威發(fā)生拿變化霉時對符項目飲評估宋結(jié)果出的影偏響，避從而械通過摩對多科個變叛量的境測試個找出享那些曬關(guān)鍵洞變量苦的方誼法叫景多變朋量敏撥感性級分析拳，也侮叫多澡因素鋪敏感僑性分廢析。7．扮3敏仰感性坡分析項目倍對某需種變闊量的娛敏感踐程度粗，可株以有佛兩種附表示蜻方法巷。一粗是通哈過列另表法笨表示理該變宏量按蜜一定案比例塘變化劃時引降起評猛價指膽標(biāo)的宅變動哭幅度申（即狡敏感犁性分筋析表蔥）；泊二是單通過濟圖解券法表授示評外價指剝標(biāo)達趨到臨潛界點留（如塑內(nèi)部無收益襯率等奧于財徑務(wù)基坑準(zhǔn)收關(guān)益率詠）時勝，某鴉個變悅量允蛇許變蒸化的撞最大陣幅度許即極拘限值鐘（即陽敏感宴性分龍析圖既）。卸超過吐此極僅限，畫就認(rèn)趣為項掀目不互可行桂。7．山3敏夜感性吧分析7．渴3．彩4單嫌變量常敏感垂性分立析1．暫單變胃量敏炮感性階分析往的步牙驟1）楚確定擱分析廁指標(biāo)駐。2）繁選擇丙需要觸分析扁的變留量。3）池研究斑并確承定各伐變量償?shù)淖冄鮿臃斗麌?，迎并列擦示各百變量從不同旋的變仿化幅坑度（退如±?%輕、±訂10抄%等杜）或朵不同貨取值弓的幾所種狀癢態(tài)。4）爛通過柏分析覽各變延量變洪動對邁經(jīng)濟抹評價射指標(biāo)秩的影區(qū)響程鋤度，息建立姻相應(yīng)罪模型應(yīng)與數(shù)表量關(guān)富系，飽確定象敏感登性因柜素。7．誕3敏無感性導(dǎo)分析敏感碗因素誼是指演對經(jīng)真濟評高價指柔標(biāo)產(chǎn)秩生較靠大影都響的蔥因素囑。一般矮可通掛過兩借種方寇法來沫確定堪。一種免是相掩對測疏定法聯(lián)。二是怒絕對碼測定恐法。7．岡3敏法感性稱分析2．乎單變膀量敏鮮感性犁分析哥圖敏感宇性分勾析圖奧是通恩過在微坐標(biāo)腥圖上納做出柴各個費不確偷定性揀因素訴的敏繼感性行曲線諷，進倍而確徒定各施個因隆素的燭敏感絨程度草的一膛種圖膀解方閃法，結(jié)它可遍以求鑼出導(dǎo)勝致項笛目由載可行潛變?yōu)檠豢勺孕械牧懿淮_案定性塔因素餐變化躬的臨密界值浪。具體狠做法霉是：1）藝將各豪個變羽量因底素的群變化螺幅度丑作為筋橫坐眨標(biāo)，吧以某心個評瀉價指擠標(biāo)（清敏感坊性分蠻析的戰(zhàn)對象賣，如謊內(nèi)部恒收益媽率）鎖為縱絡(luò)坐標(biāo)宗作圖鞋。7．膜3敏短感性茶分析2）燃根據(jù)碗敏感越性分塘析的殃計算朝結(jié)果語繪出巷各個染變量錄因素土的變床化曲頑線（辣取點乖范圍瘡小時黑，近束似為母直線墻，本忘書為它了說篩明上茄的方濫便，效均畫譯成了災(zāi)直線售），匹其中術(shù)與橫搞坐標(biāo)諒相交獎角度候較大可的變薦化曲彎線所者對應(yīng)讀的因腫素就詠是敏蔑感性犯因素懸。7．給3敏榜感性菊分析3）貌在坐揚標(biāo)圖湊上作保出項犁目分搬析指帥標(biāo)的煉臨界榨曲線埋（如NP裕V=0馳，F(xiàn)I像RR=ic等）頃，求貿(mào)出變困量因度素的黨變化編曲線宿與基鼓準(zhǔn)收扯益率臂曲線休（即田臨界叫曲線框）的世交點線，則掘交點騙處所拼對應(yīng)頌的橫顧坐標(biāo)案稱為態(tài)變量皇因素吐變化拆的臨磚界值塌，即慌該變劇量因梨素允揮許變脾動的碗最大軌幅度跟，或總稱項洗目由斃盈到餅虧的厚極限脹變化塌值。7．耕3敏佳感性青分析7．愚3．律5多傭變量以敏感李性分代析在實段際投作資過問程中粒，很繳可能株有幾膏個變因量同駝時發(fā)層生變意化，盾且其護所造獲成的進分析帝結(jié)果主失真嘆比單牛變量砍大，意因此婆對一巾些重蛙要的數(shù)、投沙資額彩大的朋投資系項目誤除了剖要進待行單胃變量采敏感徑性分呀析以目外，押還應(yīng)吩進行劍多變會量敏擇感性頁分析饑。7．吵3敏拴感性攻分析1．字兩變扣量敏顏感性室分析駝的步陽驟1）邀選定恭敏感也性分議析的賠主要疤經(jīng)濟津指標(biāo)揉作為段分析竿對象去。2）伯從眾斑多的錯不確找定因?qū)m素中