EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.南京市商品房價格研究及其剖析n江蘇?。?

2002年上半年住宅投資154億元，同比增長31%，占整個房地產(chǎn)投資的76%。22002年上半年全省商品房平均價格為1944元/平方米，比年初上漲116元/平方米。32002年上半年全省住宅平均價格為1814元/平方米，比年初上漲119元/平方米。4常州2002年1~9月份房地產(chǎn)投資27億元，同比增長42.78%，商品房銷售113.61萬平方米，同比增長22.54%，銷售額22億元，同比增長47.1%，平均預售價2655元/平方米，比去年上漲18%。5無錫2002年近200萬平方米的拆遷給房地產(chǎn)市場帶來旺盛的需求。1~9月出讓土地17幅，169萬平方米，是去年的3倍，施工面積為342萬平方米，同比增長99%，其中住宅施工面積281萬平方米，同比增長99%。竣工面積42萬平方米，同比增長46%，其中住宅竣工面積同比增長10%。商品房住宅成交面積92萬平方米，同比增長23%，商品房銷售6500套。存量房成交面積92萬平方米，同比增長85%，共成交11000套。市區(qū)商品房平均價格達2580元/平方米，處于高位運行狀態(tài)。明年預期拆遷達100萬平方米，住宅需求達175萬平方米。鍵6盯衣洲匪羽兄2各0殖0鴉2宮年批1票0炎月廳1辜7屆日葛江獨蘇遠省懇質(zhì)諒監(jiān)飲局犧公玻布慨了補2蘭0閱0管2擠年蒙江期蘇判省斜服勢務掩行斷業(yè)鄙擁抗護攜滿你意追度高調(diào)陽查嚴結(jié)放果眾，饞用綿戶險不饒滿缺意性的射：錢火珠車獻服畝務城、居工慢交珍車究、半長著途趙客冊車捐；摸用客戶默很宏不扛滿射意良的言：竄醫(yī)是療移、冷藥袋品仍、叮房均地既產(chǎn)曉和抓物金業(yè)詞管沖理報。拒7續(xù)秘莫球禽上兩海與2遠0卸0衣2芒年頸1忍~赤9打月歉房附地裁產(chǎn)蕉以化成桶交丘套語數(shù)嶺統(tǒng)勢計靜：棒3跑0剃0騙0滲~桌5尸0純0射0直元重/蓮平扭方代米豈的捷中跑價晌位耽商催品充房鑒占嶺5邁5按.暫2蹲%勵，親3貪0播0滅0何元分/拌平偉方腹米沒以葵下野的烤占鑰1失6參%卡。寄而絞7騾0療0搶0眨元適/持平桂方影米禮以暴上錄的夾高炮價際商容品遇房崖占維8鹽.英6惑%少，線其滔中免外瓜地女人豎購死買磨占坦2絡8核%抽，診境滔外揀人用士患達拳2礎(chǔ)5渣%呼，根本悲地結(jié)人盟只船占絲4航6扒.情5病%述。統(tǒng)n猶代泰缺慮南仇京劑市殼：供1樂意聲葡圾南截京陣市日2芒0俘0招2距年貓1除~傍8炭月坡份膀銷棵售羞面另積襖2掌4拍0詠萬撈平覽方告米士，泄同希比壘增島長草2邁5記.擦0唯4戶%走。薄2框維步梨革南煌京匆市真2拾0怠0引2毅年療1塔~杜8頑月售份哥銷宋售俘金采額耳8練7酷億污元冠，搜同沒比兩增顯長僚3遵2撫.味8頃5井%爐。樂3砌箭城芽沸南竊京誰市驗2盼0用0鄙2軍年浴1尤~稈8墻月助份東銷獲售裂商慌品澇房勝2唉萬斜余廟件嚷，罵同況比嫂增框長猜2毛7削.私7艙4騙%卵。療4豆啄信導餃宮1梢~飯8瀉月先份恭商焦品背房框平災均再價圾格往為竊3柴6剪2忙0襖元伙/順平鞠方故米筑，曉住佩宅鐘平搞均隙價牌格芬為亂3慢2巨9數(shù)0士元融/炒平書方察米良，例同污比拼增卡幅蔥6刑.桶4午%設(shè)。跳5譽規(guī)疑唇漸菌1沈~躁6史月?lián)莘Q商洽品隆房甚空翠置希面配積車為槽7徑7企.巖6嗚3磚萬橡平愧方宰米改，豎同截比幼下抱降膛1茄0凍.尤8斬%瓶，箭其智中障空亮置柏一依年宴以歇上夜的臣面照積媽下鐮降位1次7淹.運6決%態(tài)。脊6許被絡厘竿南驕京私市別住態(tài)宅吐消轟費改9卡0蘇%緞以洽上筐為湖本騎地煩人螺，設(shè)外寶地秤人戲購澡買稈住洲宅胞不籌到印1蚊0窮%柏，瘦杭灑州詠有乎5薪2亡%顯的闊住遺宅患被練外哲地痛人叨購叮買計，豪上鵲海迷有斬2印6場%防的蠟住盈宅輕被捐外猛地甲人吐購攜買葛?？?評睛賊毛桶南兵京體市舟房逆地令產(chǎn)急市斑場青由勇于過居俗民隔生屬活蛙水主平領(lǐng)提書高剛、宅改征善愉居將住去條憐件材和矩年唉輕祖人超結(jié)戀婚固購疊房徹等完，膽需稀求誼旺未盛亂，鑰約戴占庸總充交暢易紗量駛的波6蓋0騙%總；貌1蘇9饒9陳9螺~款2本0溉0套2非年士拆情遷丹戶率有骨4短.療0秀5惱7槽萬我戶臂，斧約匙占掉交饞易辛量軌的吧2猾5竄%賊，評外傍地例人強購第房扁約誤占分1維0鍛%計。艱8遣掌肌滾蘋芬2既0芬0特2田年翻1鍛0圓月膨1朵6轉(zhuǎn)日跌浙棉江嚇開林發(fā)渣商棄以草4版.肺0亮3乳億臂元睛競伐爭觀獲頌得落N催o步.僑2猜0委0輛2五G屢1俯5寺號刷地唐，押比教底池價抬2襖.賴8爽5折億射元攏高絲出兆1濫.角1切8針億享元嫂。猛土劍地餓總園面完積似為俘2醬3請萬哪平巖方蹤米豈，閘實倡際條出悄讓屋面脊積肺1您5遙1略6低5扎0劉.泄1照平臭方中米州，肥樓帽面搜地姿價斤接聚近膨2求2魯0犁0徹元謊/淚平蟻方兼米段，養(yǎng)銷反售聞價勁格扮至剖少階為倡4吼4既0說0殼~叛4糠5抄0優(yōu)0衫元騰/窩平罷方益米鍬，諸而喇周膛邊趨地應區(qū)桐銷或售貞價估格毯為男4晨0府0們0葵元蕩/占平蘆方泊米視左墊右躍。崖土騾地土價頭格君占圓房煎價襪的沒5韻0婦%需左匠右陳。偉9依題繁因笑南辱京裂市取2怪0妻0氣1挎年搜人司均領(lǐng)住翼宅掛建多筑濕面娛積瓜為沒1架9選.炊7炎7涌平羽方哪米污，喬建政設(shè)畜部退官扛員槳認擺為棄戶低均買建金筑捏面榴積錯在獅8廚0愧~薄1希0瘦0會平賭方構(gòu)米陶是懸合倆理配的褲。蟻n頌垃習貪經(jīng)基武本未規(guī)革律燃和兼數(shù)煎據(jù)尤：逝1止宋巴勁顫從聚國鑰際遣經(jīng)坑驗慚看讀，辰經(jīng)滅濟至增睛長贏速堅度避與朵房企地達產(chǎn)亦投腫資閘的抵增翼速卻比勾為民1預:漫1朱.蛛4賭應榜該潛是硬合開理紗的本；君南很京管2萌0墾0億1足年噸G職D挺P御增柔幅語為姨1征1橫.伸2隔%其阿，擦房逼地爸產(chǎn)因開挎發(fā)批投噸資者增朋幅繞為織1予1宮.笛7斜%彎，機比粉較郵正涉常補。扶1愉9秋9猾3往年知房兇地地產(chǎn)陳泡總沫墳出由現(xiàn)緣時逼，夫我鄉(xiāng)國計經(jīng)松濟噴增賓長宮速柄度前為熔1瓶3熄.摧4晌%盾，我房硬地扒產(chǎn)澤開舌發(fā)搜投短資單增纖幅葬為個1疊2槐4謝.四9稈%晚。瀉遮跟2志

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（一）土地

土地等級按申報商品房價格時，南京市人民政府當年公布的南京市土地級別填寫。

熔用篇地永面鎮(zhèn)積栗按騙《速國棄有曠土瞞地稠使果用炕權(quán)龜出賄讓感合靈同蓄》咬土弄地犁實立際察出兄讓共面后積族或釋《廁國澆有骨土嬸地贈使揭用三證件》起土向地梢使纖用崖權(quán)撥總棚面惡積披填式寫裁。

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耀嫁

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襲雖

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群嗚

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獎尊

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丸－倒

漸安勾置諷住禁宅站面顆積

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銀=酬

喘營客業(yè)耗性納用出房側(cè)總右面忠積經(jīng)

繪－租

胖安掏置軌營保業(yè)鈴性軋用避房濁面插積n房屋建筑安裝工程費（含材料差價）造價指標分析樁基工程平方米估算指標單位：元/m2建筑面積建筑類型樁型估算指標多層建筑鉆孔灌注樁165.91預制方樁91.88沉管灌注樁81.12人工挖孔樁61.03攪拌水泥樁47.05高層建筑通信技術(shù)樓鉆孔灌注樁199.95住宅及其他工程鉆孔灌注樁117.70人工挖孔樁82.46住宅土建工程造價指標工程名稱造價指標(元/m2)每m2主要工料消耗指標人工(工日)鋼材(kg)木材(m3)水泥(kg)多層磚混554.674.2226.380.011170.94多層框架606.153.8143.960.009200.00高層(14層以下)692.703.8553.190.014206.85高層(15-25層)984.254.8383.460.013290.00給排水估算指標（元/m2）序號功能分類建筑類型水衛(wèi)消火栓消防自動噴淋備注1居住建筑多層24.008.00

小高層28.0010.0020.00高層32.0015.0026.002辦公建筑多層22.008.0030.00

高層25.0015.0045.003教科建筑教學樓20.008.0040.00綜合樓為高層，其他均為多層。綜合樓25.0015.0050.00幼兒園20.008.00

科研22.0010.0030.00圖書館18.0015.00

4醫(yī)療建筑門診26.0010.0050.00

多層病房樓45.0010.0040.00公共衛(wèi)生間。高層病房樓80.0010.0050.00標準間病房，冷熱水系統(tǒng)。醫(yī)技75.0010.0030.00多層，冷熱水系統(tǒng)。7商展建筑商場16.0010.0050.00

8賓館建筑旅館50.0010.0040.00標準間客房，冷熱水系統(tǒng)。（無星級）序號功能分類建筑類型指標值備注1居住建筑多層38.00多層為照明系統(tǒng)，小高層及高層包括照明、動力系統(tǒng)；燈具為座頭燈，小高層及高層包括應急燈。小高層52.00高層60.002辦公建筑多層55.00照明、動力系統(tǒng)；燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應急燈、誘導燈等。高層70.003教科建筑教學樓55.00照明、動力系統(tǒng)；燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、應急燈、誘導燈等。綜合樓為高層，其他均為多層。綜合樓75.00幼兒園38.00科研80.00圖書館60.004醫(yī)療建筑門診55.00照明、動力系統(tǒng)；燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、醫(yī)療專用燈、應急燈、誘導燈等。病房樓（多層）60.00病房樓（高層）75.00醫(yī)技85.005商展建筑商場55.00照明、動力系統(tǒng)；燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應急燈、誘導燈等。6賓館建筑旅館60.00照明、動力系統(tǒng)；燈具包括：格柵熒光燈、吸頂燈、筒燈、應急燈、誘導燈等。電氣估算指標（元/m2）暖通空調(diào)工程估算指標（元/m2）使用環(huán)境系統(tǒng)形式中央空調(diào)分散式中央空調(diào)采暖防排煙、通風高級一般高級一般居住建筑

480320208辦公、一般實驗、科研、門診、醫(yī)技等建筑2852254003302317教學、閱覽、會議、商場、娛樂休閑、餐廳等建筑3552804203502618賓館、病房等建筑3202504003302418影劇院、音樂廳、候機(車)廳、大會堂、體育館等場館建筑590480

5023地下室

65n某房地產(chǎn)項目價格實證分析：費用名稱數(shù)字（元/平方米）比例（%）(成本和價格)

成本土地費用162036.8231.53

85.64%前期費用1242.822.41建安費用177940.4334.62基礎(chǔ)設(shè)施3127.096.07配套設(shè)施1262.862.45期間費用4399.758.54稅金3426.66%利潤（按10%計）3967.7%總計(銷售價格)5138100%n南京市房屋拆遷補償價格及分析根據(jù)南京市城市房屋拆遷管理辦法（市政府203號令）和南京市房屋拆遷補償、補助價格標準（寧房拆[2001]350號）房屋拆遷補償價格=區(qū)位補償價格+房屋重置價格房屋重置價格=綜合費用+建筑安裝工程費磚混一等全新住宅房屋拆遷補償價格對比

單位：元/平方米建筑面積被拆遷房屋所處土地級別一二三四五六七八區(qū)位補償價格25702340201016501200670260200建筑物重置價格綜合費用950930900860800740600460建安工程費640640640640640640640640203號令合計41603910355031502640205015001300166號令（原非市政項目）41503900350031002600205015001300180號令（原市政項目）39003650330029002550205015001300將土地及房屋地理位置有關(guān)的費用歸為區(qū)位價格；將與房屋有關(guān)的費用歸為房屋的重置價格；綜合費用反映的是工程造價除建安費用以外的其他費用，這一部分費用與南京市的房地產(chǎn)行業(yè)的稅費政策等有很大的關(guān)系，也與企業(yè)管理水平、國家的財政貨幣政策有關(guān)。以一級地上每平方米建筑物為例，經(jīng)測算如下表：序號有關(guān)費用名稱價格（元/平方米建筑面積）比例（%）一白蟻防治費、勘察測繪規(guī)劃設(shè)計費及三通一平等前期工程費44.3

二道路、水電氣、排污、照明、綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施費101.0

三建安費用（含樁基、土建、給排水、電氣、暖通）100+555+32+38+28=755

四企業(yè)管理費按二級企業(yè)25%費率測算71.3

五房屋銷售費用（2%測算）57

六平均貸款利息（財務費用）74

七人防經(jīng)費、市公用基礎(chǔ)設(shè)施配套等代收費用224

八監(jiān)理、質(zhì)檢、安檢、招標等其他費用26.4

九企業(yè)利潤和稅金373

合計（不含土地費用）971.00+755=1726

n不同城市房價的比較分析：不同城市商品房價格的比較分析（單位：元/萬平方米/元/平方米）城市2000年2001年2002年收入水平銷售面積平均價格收入水平銷售面積銷售面積漲幅平均價格平均價格漲幅平均價格上海117181738327512883202116.3%373113.9%

杭州9737188.7311510896179.1--5.1%353613.5%

寧波10921555195411991728.731.3%21288.9%

南京8233254.231508848305.220.1%348610.7%3620蘇州927467.2215110515106.959%21580.3%

無錫

2580常州

2655（↑18%）北京

n消費者觀念問題及分析：1南京的消費者都習慣用余錢一次性買房，不習慣借貸買房，不愿意借貸消費，還沒有學會花明天的錢，用明天的錢，對自己未來經(jīng)濟收入信心不足。境外如美國、日本、香港及新加坡等居民都習慣借貸消費，按揭期長達30年，一般到60歲退休才還清貸款，一輩子在還錢，但享受了30年。有人打了一個形象的比喻：外國人買房時是先算自己一輩子能掙多少錢，然后按此標準去貸款買房，而中國人則是先算自己現(xiàn)在手中有多少錢，決定買房，無疑加大了買房的壓力，對房價的承受能力也就降低，當然覺得房價太高。2缺乏梯度消費觀念，不是根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力來決定買房，總想一步到位，購買商品房面積偏大，要求在120平方米以上，不知以舊換新，以小換大，使自己輕松改善居住條件。在買房總價過高時，認為住宅單價也太高。南京房地產(chǎn)市場梯度供應體系也不完善，大戶型偏多，缺少中小戶型。劍橋國際公寓的銷售火暴就證明了這一點。二手房交易完善也可逐步解決此問題。目前南京市在政策上也鼓勵買賣房，只對差額部分面積繳稅，而且房改房目前交易還不需要繳納土地增值稅。3目前南京有些地區(qū)的房價上漲速度太快，如南京的河西地區(qū)，房價從2500元/平方米到一年前的3000元/平方米，現(xiàn)在普遍漲到4000元/平方米，增幅達33%。居民心理感覺南京房價漲得太快。4南京的居民習慣生活在老城區(qū)（明城墻內(nèi)），由于交通、就業(yè)、教育等多種因素不愿意出城居住，而且目前南京的新城如江寧、仙西等由于配套條件不具備，成為“鬼城”、“臥城”。而南京實行老城改造，老城新項目越來越少，故房價較高，居民心理感覺明顯。因此南京應完善新城配套條件，建立大南京概念，實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略，鼓勵居民在新城居住。5在新舊體制轉(zhuǎn)換過程中，居民不能很快適應。由于房改房（2~3萬/每套）、集資房（1200~1800元/平方米）、經(jīng)濟適用房（控制在1500元/平方米以內(nèi)）和商品房（3290元/平方米）的價格相差很大，從1999年全面實行住房制度改革到現(xiàn)在，這個過程較短，居民心理反差較大，加上經(jīng)濟收入增長不快，住房補貼不到位，居民對房價上漲非常敏感。6土地供應市場化后，土地價格上漲飛快，如江寧的地價已達40萬/畝，河西已達200萬/畝，南京六合新區(qū)中心商業(yè)用地達450萬/畝。南京市區(qū)一些地段的地價在一年內(nèi)已翻了一番，去年1500元/平方米能拿到的土地，今年要3000元/平方米才能拿下。加上新聞媒體的報道和宣傳，居民心理壓力較大。7近幾年日用消費品價格持續(xù)走低，而房地產(chǎn)價格卻一直在漲，老百姓感覺明顯。8中國的住宅消費政策是：高收入家庭購買市場商品房，中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房，低收入家庭購買租賃廉租房。許多家庭屬于中低收入，受政策限制既不能購買經(jīng)濟適用房，又買不起商品房，再加上經(jīng)濟適用房供應有限，面對價格猛漲的商品房價格，心理壓力較大，而且在南京這部分人群比例較大。南京市有關(guān)住宅價格等指標比較分析表比較內(nèi)容19981999200020012002（上半年）

南京市

國內(nèi)生產(chǎn)總值總值（億）825.13899.4210201154

增幅（%）9%9%14%11.2%

人均年可支配收入收入（元）

7018.27693.882338850.59514.3增幅（%）8%9.6%7%7.5%7.5%（預計）住宅平均價格價格（元/M2）29162780291030933290（1~8月）增幅（%）

－4.7%4.7%6.3%6.4%商品房平均價格價格（元/M2）34073366315034863620（1~8月）增幅（%）

－1.2%－6.4%10.7%3.8%人口增長人口（萬）532.31537.43544.89

增幅（%）0.47%0.96%1.39%

江蘇省住宅平均價格價格（元/M2）

1469154516951814（1~6月）增幅（%）

5.2%9.7%7%

南京市目前房價收入比分析戶均住宅建筑面積（平方米）房價收入比備注69.195（目前水平）6.84計算依據(jù)：戶均=3.5人年收入=9514.3/人單價=3290（元/平方米）807.91908.901009.8812011.86南京市不同面積和房價收入比下的住宅平均價格控制值戶均建筑面積（戶均按3.5人計算）房價收入比(年收入=9514.3/人)住宅平均價格控制值（元/平方米）基數(shù)（以房價收入比等于3為100%）69.195平方米31443