住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展策略

高企的房?jī)r(jià)和租金大幅降低了國(guó)內(nèi)一級(jí)和二級(jí)城市的中間品味和購(gòu)買(mǎi)能力。即使對(duì)收入較高的年輕白領(lǐng)階層而言,擁有自有住房的能力也被大大降低。在房地產(chǎn)泡沫時(shí)期,消費(fèi)者超過(guò)其合理承受能力而購(gòu)買(mǎi)高價(jià)住房,成為地地道道的“房奴”的原因,除了擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲的恐慌性心理外,未能建立有效的住房租賃體系也是一個(gè)重要因素。當(dāng)前快速上漲的房屋租金又使得大量中低收入階層和新進(jìn)入社會(huì)的年輕人群經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加大。因此,在“后高房?jī)r(jià)時(shí)代”借鑒國(guó)外特別是其大都市住房租賃管理體系的經(jīng)驗(yàn),構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的住房租賃管理體系具有十分重大的現(xiàn)實(shí)意義。一、租賃住房在主要國(guó)家和國(guó)際大城市的現(xiàn)狀(一)住房租賃的現(xiàn)狀除一些前社會(huì)主義國(guó)家外,絕大部分國(guó)家的住房自有率低于80%。從表1可以看到,在紐約、倫敦、東京等國(guó)際大都市,由于房?jī)r(jià)高昂,居民租賃住房比例較其所在國(guó)平均水平明顯偏高。如紐約市的房屋結(jié)構(gòu)中,總租賃房套數(shù)接近住房存量的三分之二,這與全美國(guó)近69%自有率形成強(qiáng)烈反差。而且,盡管各國(guó)政府都以提高本國(guó)居民的自有住房比率為重要的政策目標(biāo),這些國(guó)際大都市的自有住房比率近10年來(lái)沒(méi)有明顯提高,東京的住房自有率1995~2003年只是從39.6%上升至44.8%,紐約和倫敦的住房自有率則沒(méi)有明顯變化。如倫敦的住房自有率1991年以來(lái)一直保持在58%上下一個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)外住房租賃還有一些比較明顯的特征。如,在年齡結(jié)構(gòu)上,年輕人擁有自有住房的比例低,租住住房的比例高于年齡較大的群體。如德國(guó)租賃住房率為58%,但年輕人中“租房族”的比例高達(dá)77%。圖1反映了從1993/94到2006/07財(cái)年十多年時(shí)間內(nèi)按年齡劃分的英國(guó)租賃私人住房的比例,可以清楚地看到,35歲以下年輕人中,20~24歲組、25~29歲組及30~34歲組三個(gè)群體年齡越低租房率越高,而且相差的水平在幾倍之巨。在族裔結(jié)構(gòu)上,少數(shù)族群的住房自有率低,租房率高。表2則反映了美國(guó)的這一情況。(二)住房租賃結(jié)構(gòu)分析在國(guó)際大都市及其所在國(guó)家,住房租賃的供應(yīng)方除了政府部門(mén)提供的保障性住房來(lái)源外,私人部門(mén)提供的租賃住房也是重要的組成部分,并發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用。表3反映了西歐在1990年代初期租賃中私人租賃和社會(huì)租賃的結(jié)構(gòu)。英國(guó)1997~2009年自有住房、不同來(lái)源租賃住房的結(jié)構(gòu)發(fā)生了比較明顯的變化,私人租賃占比有了比較明顯的上升。2009年第二季度,英國(guó)自有住宅的數(shù)量為1750萬(wàn)套,比1997年二季度增長(zhǎng)了130萬(wàn)套,但社會(huì)租賃住房從1997年二季度的530萬(wàn)套下降到2009年二季度的450萬(wàn)套,而私人租賃住房則從1997年二季度的240萬(wàn)套上升到2009年二季度的380萬(wàn)套。倫敦住房租賃結(jié)構(gòu)的變化更加顯著,私人出租部分1991年為13%,到2008年上升到了19%,相反社會(huì)出租部分由1991年的29%下降到2008年的24%。不同性質(zhì)的租賃來(lái)源在住房租賃市場(chǎng)中發(fā)揮不同的作用,私人租賃可以滿足多樣化的市場(chǎng)需求,特別在滿足高端客戶需求上有其不可或缺的作用。在德國(guó),占全部住房58%的住房租賃市場(chǎng)的出租住房中,98%左右為私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房,分別占66%和22%,另外8%為基金或保險(xiǎn)公司出租住房,3%為專(zhuān)業(yè)建房公司出租住房。在全部出租住房中,僅有1%~2%為政府公房出租。(三)租賃管制下住房租賃數(shù)量國(guó)際大都市市政當(dāng)局及所在國(guó)政府都將居民住房問(wèn)題作為施政重點(diǎn),在政府換屆選舉中,解決居民住房問(wèn)題方案也往往成為候選人爭(zhēng)取選民支持的重要政策綱領(lǐng)。由于住房租賃的重要性,因此在國(guó)家及都市政府層面,一般都會(huì)以法律及行政的方式對(duì)住房租賃市場(chǎng)加以規(guī)范和引導(dǎo)。表4反映了紐約市在租賃管制下租賃住房的數(shù)量。不同類(lèi)型的租賃住房體現(xiàn)了不同的立法內(nèi)容。二、其他國(guó)家對(duì)租租權(quán)的限制國(guó)外政府在建立住房租賃體系時(shí),一般遵循下列原則:(一)可負(fù)擔(dān)性(Affordability)原則住房租賃是解決中低收入階層居住問(wèn)題的主要途徑。但是,對(duì)于低收入階層而言,由于收入水平偏低,房租仍然是很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。20世紀(jì)60年代末和70年代初美國(guó)的《布魯克修正案》設(shè)定了公共住房房租的最大值,同時(shí)設(shè)立了一項(xiàng)運(yùn)營(yíng)資助項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)房租設(shè)限后帶來(lái)的收入不足問(wèn)題。該法規(guī)定租金的上限起初為25%,目前為30%。各種形式的第8條款項(xiàng)目也都基于類(lèi)似的假設(shè)設(shè)計(jì),即要求受益者的房租花費(fèi)不高于其可支配收入的30%,對(duì)實(shí)際房租超過(guò)家庭收入30%的差值部分予以補(bǔ)貼。為避免房租快速上漲影響居民的居住水平,美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等國(guó)家還對(duì)租金水平進(jìn)行較為嚴(yán)格的管理。如美國(guó)曾要求每年度確定公平市場(chǎng)租金,限制租金的波動(dòng),目前在紐約市及美國(guó)的不少城鎮(zhèn)仍然繼續(xù)實(shí)行這一辦法。以美國(guó)的公平市場(chǎng)租金制度(FMRs)為例,公平市場(chǎng)租金制度最初用于決定住房選擇代金券(HousingChoiceVoucher)的支付標(biāo)準(zhǔn)。目前可以用來(lái)決定下列情況下的租金水平:以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的第8條款合約到期后首次續(xù)租的租金標(biāo)準(zhǔn);在中等單間住房修復(fù)項(xiàng)目(ModRehab)下住房幫助支付(HAP)項(xiàng)目的首次租金水平;住房租賃項(xiàng)目下的租金上限。HUD每年測(cè)算530個(gè)都市區(qū)和2045個(gè)非都市區(qū)郡的公平市場(chǎng)租金區(qū)域的公平市場(chǎng)租金。根據(jù)法律,每個(gè)財(cái)年開(kāi)始的10月1日,公平市場(chǎng)租金水平必須向消費(fèi)者公開(kāi)。表5為紐約都市區(qū)2010財(cái)年的公平市場(chǎng)租金。表5紐約及紐約住房和城市發(fā)展公平市場(chǎng)租賃都市區(qū)2010財(cái)年公平市場(chǎng)租金(二)穩(wěn)定性(Stability)原則美國(guó)十分強(qiáng)調(diào)居民對(duì)租賃住房使用權(quán)的保障,英國(guó)等歐洲國(guó)家也將租戶穩(wěn)定地使用住房作為住房租賃管理政策與立法的出發(fā)點(diǎn)。如各國(guó)在驅(qū)逐租戶方面都有嚴(yán)格規(guī)定。美國(guó)租賃控制法規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)的出租人或受讓人于租賃期滿時(shí),除非為自身利益親自占有該不動(dòng)產(chǎn),不得拒絕承租人續(xù)約的要求。(三)以中低收入階層為主要服務(wù)對(duì)象2000年左右,美國(guó)聯(lián)邦政府資助了約700萬(wàn)戶低收入租房戶,其中約500萬(wàn)戶通過(guò)公共住房或租房券獲得深度資助。英國(guó)的社會(huì)租賃租戶基本上為中低收入階層,私人住房租賃部分中很大一部分也是中低收入階層,他們可以獲得政府的住房租金補(bǔ)貼。三、《理想國(guó)》第5條,認(rèn)為每現(xiàn)代企業(yè)在的領(lǐng)域設(shè)計(jì)了大量的知識(shí),其也和英英、美、德等發(fā)達(dá)國(guó)家將住房作為政府施政的重要內(nèi)容。為了給民眾提供優(yōu)質(zhì)的住房租賃服務(wù),國(guó)外政府將住房租賃管理作為政府住房管理的主要內(nèi)容,探索出了很多好經(jīng)驗(yàn)。(一)住房租賃市場(chǎng)作為法治國(guó)家,國(guó)外政府和大都市十分重視法律法規(guī)對(duì)住房租賃市場(chǎng)管理的重要作用,政府和執(zhí)政黨為實(shí)現(xiàn)政策目標(biāo),通過(guò)立法方式確定住房租賃體系的管理體制和方法。1919年英國(guó)政府出臺(tái)的《住房法》確定以公營(yíng)為核心的住房體系。國(guó)家干預(yù)住房市場(chǎng),規(guī)定國(guó)家投資建房,以約低于市場(chǎng)價(jià)格40%的水平出租給居民。對(duì)私有住房出租的房租,由所在區(qū)議會(huì)和區(qū)政府來(lái)確定房租水平。出租住房的房主可以把出租房賣(mài)給政府成為公房也可以賣(mài)給租住的居民。撒切爾夫人上臺(tái)后為提高效率,減輕政府負(fù)擔(dān),發(fā)揮市場(chǎng)作用,大力推進(jìn)住房私有化改革,推出了1980年《住房法》,如推出購(gòu)房權(quán)利條款,鼓勵(lì)租房居民購(gòu)買(mǎi)租住公房,提高住房自有率。同時(shí)鼓勵(lì)住房協(xié)會(huì)發(fā)展,將地方政府愿意出售而居民暫時(shí)不買(mǎi)的住房出售給住房協(xié)會(huì),由其按成本租金左右的價(jià)格出租,再依靠租金收入對(duì)房屋進(jìn)行維護(hù)和管理。僅1989年英國(guó)中央政府就給住房協(xié)會(huì)投資8億英鎊,支持其買(mǎi)房和建房。德國(guó)的住房租賃市場(chǎng)特別發(fā)達(dá)。為了促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展,德國(guó)政府特別重視租賃市場(chǎng)的法制建設(shè)。法規(guī)重在保障租戶的合法權(quán)益,對(duì)租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規(guī)定,對(duì)租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。此外,為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資,法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象。與房屋出售價(jià)格一樣,德國(guó)政府對(duì)房租水平也進(jìn)行了嚴(yán)格限定,由市政部門(mén)、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu),共同制定該地區(qū)不同房屋類(lèi)型“房租合理價(jià)格表”。如房東的房租超過(guò)“合理房租”20%,就構(gòu)成違法行為,超過(guò)50%就構(gòu)成犯罪行為,如不及時(shí)更正,房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。美國(guó)在1974年制定了《住房和社區(qū)發(fā)展法》,其中的第八條款就是著名的向低收入階層提供存量住房租金補(bǔ)貼的計(jì)劃,即租金證明計(jì)劃。參加該計(jì)劃的居民首先接受資格審查,并從地方住房管理機(jī)構(gòu)獲得租金證明(RentCertificate),然后根據(jù)限定的區(qū)域范圍,尋求在HUD規(guī)定質(zhì)量等級(jí)和租金限額以內(nèi)的住房,在總租金中,租戶只需支付不超過(guò)家庭收入25%的租金,負(fù)責(zé)實(shí)施計(jì)劃的地方當(dāng)局按議定的合理房租提供差額補(bǔ)貼。后來(lái),該計(jì)劃變更為租房券計(jì)劃,該計(jì)劃的參與者在拿出家庭總收入的30%支付房租后,在政府規(guī)定租金范圍內(nèi)的租金差額由政府發(fā)放的租房券來(lái)支付。(二)政府通過(guò)調(diào)控手段與市場(chǎng)開(kāi)放、改革的過(guò)程控制,鼓勵(lì)各經(jīng)濟(jì)主體參與住房租賃市場(chǎng)住房具有消費(fèi)品和準(zhǔn)公共品雙重特征。對(duì)于中低收入階層而言,住房是一種需要政府加以調(diào)節(jié)的準(zhǔn)公共品。由于住房的準(zhǔn)公共品的性質(zhì),如完全依賴(lài)市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)將必然產(chǎn)生“市場(chǎng)失靈”。政府在提供合格住房上具有責(zé)任,政府必須對(duì)住房租賃市場(chǎng)加以調(diào)節(jié),以滿足不同群體,特別是中低收入群體的住房需求。因此,國(guó)外政府在對(duì)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行管理時(shí),首先是充分發(fā)揮政府有形的手的作用。政府的有形之手主要表現(xiàn)在:一是直接建設(shè)公共住房或廉租房,如美國(guó)紐約仍然在土地出讓時(shí)要求開(kāi)發(fā)商按比例修建出租房;二是實(shí)行租金控制,英國(guó)是最早實(shí)行租金控制的國(guó)家,目前美國(guó)是實(shí)行較多的國(guó)家。英國(guó)等歐洲國(guó)家政府曾經(jīng)在較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)積極地參與到租賃住房的直接建設(shè)、擁有與運(yùn)營(yíng)當(dāng)中,但在20世紀(jì)70、80年代后,私有化浪潮下各國(guó)政府積極地將公有住房私有化,政府更多地利用各種經(jīng)濟(jì)手段鼓勵(lì)各經(jīng)濟(jì)主體積極參與住房租賃市場(chǎng)。這方面英國(guó)是一個(gè)典型例子。在美國(guó),政府較少以建設(shè)公有住房等方式直接介入運(yùn)行,通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展是其主要的手段。其次是政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段,往往從住房租賃的供給和需求兩個(gè)方面加以調(diào)節(jié),以稅收政策為主,也包括資金補(bǔ)貼等手段。稅收政策是主要的調(diào)控手段,房屋租賃管理中運(yùn)用的主要稅收政策有:稅收減免,稅收抵扣額度。美國(guó)住房稅收減免占住房政策費(fèi)用總額的比重達(dá)到78%,英國(guó)則占61%左右。美國(guó)對(duì)低收入出租房最大的單項(xiàng)資助并非來(lái)自于聯(lián)邦住房項(xiàng)目,而是1986年《稅制改革法》中有關(guān)低收入出租房稅收補(bǔ)貼項(xiàng)目。到2003年止,該項(xiàng)目幫助開(kāi)發(fā)了超過(guò)120萬(wàn)套住房,占同期所有住房開(kāi)發(fā)的28%。補(bǔ)貼是指政府為租戶或出租者提供資金補(bǔ)貼或資助,比如英國(guó)的住房補(bǔ)貼制度就體現(xiàn)了補(bǔ)貼金額大,受益人數(shù)多的特征。英國(guó)政府在住房補(bǔ)貼上的支出每年維持在100多億英鎊的水平,年受益人戶數(shù)達(dá)到三四百萬(wàn)之巨。補(bǔ)貼分“貼磚頭”和“貼人頭”兩種方式,前者稱(chēng)住房建設(shè)補(bǔ)貼,后者稱(chēng)為房租補(bǔ)貼。美國(guó)和英國(guó)的補(bǔ)貼兩種方式都有,但是美國(guó)以貼磚頭為主,而英國(guó)則以貼人頭為主。不管是那種補(bǔ)貼方式,在操作上又分為直接補(bǔ)貼和對(duì)地方政府的補(bǔ)貼。表6反映了2004~2005年英國(guó)分地區(qū)住房補(bǔ)貼的總額及受益人周均補(bǔ)貼額?？梢钥吹?英國(guó)當(dāng)年給私人租賃部分的房租補(bǔ)貼就達(dá)到31.5億英鎊,不同租賃形式的每受益人周補(bǔ)貼金額也達(dá)到了53、64和78英鎊,房?jī)r(jià)最高的大倫敦地區(qū)得到的每周補(bǔ)貼金額分別達(dá)到84、94和131英鎊。英國(guó)地方政府2010~2011財(cái)年的總凈預(yù)算支出為1219億英鎊,比2009~2010財(cái)年的1150億英鎊增加6%。2010~2011財(cái)年,14%的地方政府預(yù)算凈現(xiàn)支出花在住房補(bǔ)貼(包括各類(lèi)住房租金補(bǔ)貼、租金返還等項(xiàng)目)上,比上年增長(zhǎng)了10%。值得一提的是其25%的預(yù)算收入來(lái)自家庭稅(CouncilTax)。表7披露了2009~2010財(cái)年英國(guó)地方政府住房預(yù)算明細(xì)。同時(shí),金融手段也得到充分運(yùn)用。為房屋出租者提供低利率貸款或貸款利息償還補(bǔ)助是增加出租住房供應(yīng)的一種重要的誘導(dǎo)政策。四、中國(guó)的基本住房租賃國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)與國(guó)外成熟的住房租賃管理體系相比較有很大差距。下面分別通過(guò)私人租賃部分和社會(huì)租賃部分對(duì)我國(guó)住房租賃業(yè)現(xiàn)狀加以概括。(一)中國(guó)個(gè)人租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀1.租賃質(zhì)量不高,開(kāi)發(fā)比例偏低住房制度改革后,國(guó)內(nèi)居民的住房消費(fèi)觀念迅速轉(zhuǎn)變,擁有自有住房成為城市居民的不二選擇,住房自有率迅速上升到很高水平,遠(yuǎn)高于國(guó)外大都市的一般住房自有率。以上海為例,租賃比例僅占21.6%,且其中租賃私房的比例僅占4.2%,參見(jiàn)表8。不過(guò),從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,租賃私房的比例正在快速提高。根據(jù)人民銀行課題組(2009)在北京、上海等全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市對(duì)經(jīng)由房地產(chǎn)中介2008年新出租的住房進(jìn)行的一萬(wàn)多樣本抽樣調(diào)查顯示:77.36%的承租人為非本城市戶籍人口;20.14%的承租人因房?jī)r(jià)“能承受但不合算”而選擇租房;在無(wú)法承受高房?jī)r(jià)的承租人中,40.41%無(wú)法負(fù)擔(dān)房貸,其中22.13%承租人首付款不足,18.28%的承租人月收入不足以負(fù)擔(dān)月供。2.制度執(zhí)行力度不夠在剔除歷史遺留的租賃公房以外,私人房源在租賃市場(chǎng)占比越來(lái)越高,發(fā)揮的作用越來(lái)越大。但是,其運(yùn)作完全市場(chǎng)化,政府住房租賃管理主要表現(xiàn)在安全控制(如群租房治理、身份登記等)及租金所得稅管理上。缺乏專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)和相應(yīng)的法律法規(guī),一些管理規(guī)章或部門(mén)條例往往出臺(tái)在20世紀(jì)80年代卻未得到及時(shí)的修訂。而且,管理制度執(zhí)行也未得到足夠的重視。人民銀行課題組(2009)發(fā)現(xiàn)僅有30.94%的租賃住房進(jìn)行了房屋租賃備案登記,其中因?yàn)橐{稅沒(méi)有備案的占27.79%,不知道要備案的占21.88%。政府住房租賃管理的缺位源于政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律不清,對(duì)政府在住房管理中承擔(dān)的責(zé)任認(rèn)識(shí)不到位,對(duì)住房租賃的重要作用認(rèn)識(shí)不到位。政府在是否需要鼓勵(lì)住房出租,住房出租的主要形式,政府在住房租賃管理中的職責(zé)、任務(wù)和作用方式上的研究和思考不足,缺乏統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。隨著房?jī)r(jià)高漲,日益增加的夾心階層的住房問(wèn)題變得更加尖銳,他們當(dāng)中的很多人將不得不通過(guò)租賃的方式解決住房問(wèn)題,如何為他們提供體面的、穩(wěn)定的、可負(fù)擔(dān)的住房必須成為政府施政的重要內(nèi)容,成為民本政府服務(wù)人民的切實(shí)行動(dòng)。3.實(shí)現(xiàn)貸款商品房租賃投資盡管被調(diào)查城市樣本總體的住房租金收益率為3.54%,但是,國(guó)內(nèi)快速上漲的房?jī)r(jià)使得租賃住房普遍增值。房齡在三年及以下的增值幅度為41.09%,3~10年的為53.77%,10年以上的為80%(人民銀行課題組,2009)。巨大的資本增值收益使貸款買(mǎi)房出租成為很好的投資方式。人民銀行的調(diào)查數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了這一點(diǎn):46.27%的出租人認(rèn)為“出租收入穩(wěn)定,做長(zhǎng)期投資”,其中長(zhǎng)沙、上海占比為81.82%和61.2%,23.45%的出租人認(rèn)為“房?jī)r(jià)較低,出租投資回報(bào)高”。69.4%的出租人擁有2套住房,15.45%的出租人擁有3套住房,擁有4套及以上的出租人占2.52%。42.6%的出租人有未清償?shù)淖》抠J款,其中被調(diào)查的出租住房有未清償貸款的比例為22.31%,出租人其他住房有未清償貸款的占20.29%。表8反映出的上海市私人住房出租的快速增長(zhǎng)印證了這一點(diǎn)。目前,由于房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租金收益,我國(guó)又沒(méi)有對(duì)空置房征收懲罰性稅收,國(guó)內(nèi)用以出租的私人住房比例仍然偏低。一旦國(guó)內(nèi)能夠?qū)ψ》靠罩貌扇∮行Т胧?則用于出租住房將大幅增加,私人住房租賃產(chǎn)業(yè)必將蓬勃發(fā)展。4.租賃房屋的主體單一且來(lái)源不穩(wěn)定,引起租賃戶和高校居民對(duì)住房的認(rèn)目前,除歷史遺留的公租房以外,國(guó)內(nèi)的私人住房租賃仍然是散戶行為,出租主體以個(gè)人為主。個(gè)人委托住房中介機(jī)構(gòu)出租住房是居民住房出租的主要方式,不少出租戶甚至親自發(fā)布信息、親自帶租戶看房、親自商談租賃條件、親自收取租金。在出租的居住住房中,屬于住房基金公司等商業(yè)性機(jī)構(gòu)的住房很少,出租房屋的主體單一且來(lái)源不穩(wěn)定。國(guó)內(nèi)居民不愿意選擇租賃作為購(gòu)房替代方案的一個(gè)相當(dāng)重要的原因在于房屋租賃的不確定性太高,很難與出租者達(dá)成長(zhǎng)期租賃協(xié)議。同時(shí),由于缺乏救濟(jì)手段,租戶維權(quán)成本較高,更使得出租者在撕毀合約時(shí)無(wú)所顧忌。5.土地稅收征管政策2008年3月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了《關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》,其中包含了系列的稅收優(yōu)惠政策,以支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。具體的政策包括:(1)1對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅;(2)對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅;(3)對(duì)個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,免征城鎮(zhèn)土地使用稅;(4)對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。這些優(yōu)惠政策將在一定程度上提高出租者的積極性,推動(dòng)私人住房租賃市場(chǎng)的快速發(fā)展。(二)中央在廉政的投入仍然不足我國(guó)的社會(huì)租賃住房主要由兩方面構(gòu)成:一是尚未實(shí)行房改的公房;二是近年來(lái)新增的廉租房和公租房。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房一直是新住房保障體系的支柱。在2009年政府工作報(bào)告中提出“積極發(fā)展公共租賃住房”以此解決城市“夾心層”的居住問(wèn)題后,公租房成為住房政策的重要一面,如重慶市就在2010年5月宣布將在2010年開(kāi)工建設(shè)公共租賃房500萬(wàn)平方米?？v觀在1998年住房體制改革以后我國(guó)社會(huì)租賃住房的發(fā)展,可以看出明顯的“前低后高”的特征。政府在社會(huì)租賃住房建設(shè)上經(jīng)歷了從忽視到比較重視的明顯的轉(zhuǎn)化過(guò)程,但仍然有較大差距?！扒暗汀北憩F(xiàn)在政府在廉租住房上極低的投入水平。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù),截至2006年底,全國(guó)累計(jì)用于廉租住房制度的資金僅為70.8億元。其中財(cái)政預(yù)算安排資金32.1億元?！昂蟾摺钡脑蛟谟诜?jī)r(jià)飛漲使低收入階層的住房問(wèn)題更加嚴(yán)峻,而政府對(duì)住房保障制度認(rèn)識(shí)的深入也使得國(guó)家在廉租房的投入大幅度增加。2009年中央財(cái)政用于各地廉租住房制度建設(shè)的總的資金投入達(dá)到330億元。2009年安排保障性住房中央預(yù)算內(nèi)投資531億元,2010年又增加了81億元。同時(shí),廉租房中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)有較大幅度提高。西部地區(qū)由2009年的400元/平方米提高到了500元/平方米;中部地區(qū)由300元/平方米提高到了400元/平方米。青海、西藏的部分貧困地區(qū)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提高到了800元/平方米。一些地方政府如浙江、上海在廉租房建設(shè)上也明顯加大了投入力度。其實(shí),政府在社會(huì)租賃住房上的投入仍然是不合格的。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù),2009年全國(guó)土地出讓支出總額為12327.1億元,比上年增長(zhǎng)28.9%,用于廉租房建設(shè)的金額為187.1億元,僅占支出總額的1.5%,低于《廉租住房保障資金管理辦法》設(shè)定的10%的最低標(biāo)準(zhǔn)。中央投入不足使得部分落后地區(qū)無(wú)法籌措足夠的資金建設(shè)廉租房項(xiàng)目。為支持廉租房的發(fā)展,政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列的法規(guī)、規(guī)章,力圖從土地政策、稅收政策等方面推動(dòng)國(guó)內(nèi)社會(huì)租賃業(yè)的發(fā)展,表9為1999年以來(lái),涉及到廉租房及住房租賃的相關(guān)法規(guī)、規(guī)章的匯總,顯示出在2007年后,城市低收入階層的住房問(wèn)題逐漸成為政府住房工作的重點(diǎn)內(nèi)容之一,廉租住房或公租房得到更多關(guān)注。五、減少住房支出,減輕居民的生活壓力在后高房?jī)r(jià)時(shí)代,年輕群體和中低收入階層在大城市擁有自有住房將越來(lái)越成為奢望,住房自有率將不斷降低,住房租賃將成為常態(tài)。租賃管理體制缺位將影響城市對(duì)外來(lái)人口的吸引,增加年輕族群及中低收入階層的生活壓力,影響城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升。政府需要轉(zhuǎn)變觀念,擺脫靠房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的狹隘思想,轉(zhuǎn)而真正重視內(nèi)需拉動(dòng)。政府應(yīng)該幫助居民減少住房支出的比例,避免“房奴”現(xiàn)象造成的內(nèi)需增長(zhǎng)乏力,一業(yè)興而百業(yè)凋零的情況。政府必須將居民的住房問(wèn)題作為施政重點(diǎn),重視住房租賃制度的建設(shè),認(rèn)真學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),探索國(guó)內(nèi)特別是大城市住房租賃管理的方法、制度。(一)實(shí)踐中自作的住房觀。據(jù)外部分政府應(yīng)該通過(guò)掌握媒體話語(yǔ)權(quán)的優(yōu)勢(shì),宣傳健康的住房觀念,形成一種量力而行的住房觀。文化對(duì)居民住房觀念的影響更多地體現(xiàn)在輿論氛圍上,通過(guò)有意識(shí)的引導(dǎo),在住房租賃環(huán)境改善的條件下,年輕群體和中低收入階層將會(huì)理性思考,決定其住房選擇行為。(二)建立完善的補(bǔ)貼制度要推動(dòng)國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展,一方面要運(yùn)用各種政策促進(jìn)租賃住房供應(yīng)的增加;另一方面,要穩(wěn)定租賃住房需求,盡量避免沒(méi)有足夠購(gòu)房能力的居民購(gòu)買(mǎi)商品房。通過(guò)一些優(yōu)惠政策,促進(jìn)中低收入階層的租房積極性,有序購(gòu)房,是避免消費(fèi)者成為房奴,背負(fù)巨大經(jīng)濟(jì)、心理壓力,導(dǎo)致嚴(yán)重的消費(fèi)“擠出”的必要措施。為此,我國(guó)可以考慮以下多項(xiàng)措施:加強(qiáng)部門(mén)協(xié)同,建立協(xié)調(diào)會(huì)議制度,在稅收減免、抵扣、租房補(bǔ)貼等方面出臺(tái)可行政策。建立對(duì)私人租賃部分中較低收入群體的補(bǔ)貼制度是推進(jìn)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展成熟不可或缺的一環(huán)?，F(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)租賃住房的整體規(guī)模偏小,惠及面也較小。大量的中低收入階層租住在私人住宅中,不僅其居住條件無(wú)法很好保證,同時(shí),其不菲的租金支出也造成了很大的壓力。我國(guó)政府不妨學(xué)習(xí)美、英、德的做法,對(duì)合理的租金范圍內(nèi),租金支出超過(guò)其收入一定比例(如40%)的家庭進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼或者以發(fā)放類(lèi)似租房券之類(lèi)的方式予以補(bǔ)助。效仿英國(guó)的租購(gòu)掛鉤模