北京商業(yè)小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)北京商業(yè)小區(qū)的管理，規(guī)范小區(qū)內(nèi)的各類活動(dòng)，維護(hù)小區(qū)的正常秩序，保障業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)以及北京市關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于北京[具體商業(yè)小區(qū)名稱]內(nèi)的所有業(yè)主、使用人以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)。小區(qū)內(nèi)的房屋、配套設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地等均受本辦法約束。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和北京市相關(guān)政策，依法開(kāi)展小區(qū)管理工作。2.業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合原則：充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的自治作用，同時(shí)引入專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。3.公平、公正、公開(kāi)原則：在小區(qū)管理過(guò)程中，對(duì)所有業(yè)主和使用人一視同仁，各項(xiàng)管理決策和服務(wù)信息公開(kāi)透明。二、業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù)（一）業(yè)主權(quán)利1.專有部分所有權(quán)：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.共有部分共有權(quán)：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。3.共同管理權(quán)：業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。4.知情權(quán)：業(yè)主有權(quán)了解小區(qū)管理的相關(guān)信息，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況，小區(qū)公共收益的收支情況等。（二）業(yè)主義務(wù)1.遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律法規(guī)以及本小區(qū)的管理規(guī)約，不得從事違法違規(guī)行為。2.按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.配合管理工作：積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展小區(qū)管理工作，不得無(wú)故阻撓。4.合理使用物業(yè)：合理使用房屋及配套設(shè)施設(shè)備，不得擅自改變房屋用途或損壞公共設(shè)施設(shè)備。（三）使用人權(quán)利與義務(wù)1.使用人權(quán)利：在遵守本管理辦法和與業(yè)主約定的前提下，享有使用小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的權(quán)利。2.使用人義務(wù)：使用人應(yīng)當(dāng)遵守本管理辦法，接受業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理；按照與業(yè)主的約定使用房屋，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。三、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.成立條件：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料；已交付的專有部分面積未達(dá)到建筑物總面積50%，但首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料已報(bào)送的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。2.職責(zé)：制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。3.會(huì)議召開(kāi)：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。（二）業(yè)主委員會(huì)1.產(chǎn)生與組成：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合相關(guān)條件。2.職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。3.工作規(guī)范：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)與選聘1.資質(zhì)要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，按照國(guó)家和北京市的相關(guān)規(guī)定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。2.選聘方式：業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)招投標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力，但是，業(yè)主依法共同決定解聘的除外。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.服務(wù)內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供以下服務(wù)：物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護(hù)；車輛停放管理；物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的管理；其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照北京市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際情況，制定具體的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公示。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)響應(yīng)時(shí)間等方面的要求。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.收費(fèi)原則：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。2.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。3.費(fèi)用調(diào)整：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用需要調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，并提前向業(yè)主公示。（四）監(jiān)督與考核1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見(jiàn)和建議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議，并將處理結(jié)果反饋給業(yè)主。2.考核機(jī)制：建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)情況、業(yè)主滿意度等進(jìn)行考核。考核結(jié)果應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)聘、解聘的重要依據(jù)。五、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)范1.房屋使用：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。確需改變房屋用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.裝修管理：業(yè)主、使用人在進(jìn)行房屋裝修時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守本小區(qū)的裝修管理規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝修工程的內(nèi)容、期限、禁止行為和注意事項(xiàng)等。3.環(huán)境衛(wèi)生：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)保持房屋及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，不得隨意丟棄垃圾，不得在公共區(qū)域堆放雜物。（二）物業(yè)維修與養(yǎng)護(hù)1.維修責(zé)任：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?。業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。2.專項(xiàng)維修資金：本小區(qū)按照國(guó)家和北京市的相關(guān)規(guī)定，建立專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行，接受業(yè)主監(jiān)督。3.日常養(yǎng)護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。六、公共秩序與環(huán)境衛(wèi)生管理（一）公共秩序管理1.安全防范：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定安全防范制度，加強(qiáng)小區(qū)的安全防范工作。設(shè)置門崗，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員、車輛進(jìn)行登記和檢查；加強(qiáng)巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患；安裝必要的安全監(jiān)控設(shè)備，保障小區(qū)安全。2.車輛管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行管理。劃定停車位，規(guī)范車輛停放秩序；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行登記，收取停車費(fèi)用；對(duì)占用消防通道、堵塞交通等違規(guī)停車行為進(jìn)行制止和處理。3.治安管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好小區(qū)的治安管理工作，及時(shí)報(bào)告各類治安案件和突發(fā)事件，配合公安機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)查處理。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和頻次，對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔。及時(shí)清掃道路、樓道、電梯等區(qū)域的垃圾，保持環(huán)境整潔。2.垃圾分類：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照北京市垃圾分類的相關(guān)規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主、使用人進(jìn)行垃圾分類投放，并及時(shí)將分類后的垃圾運(yùn)至指定地點(diǎn)。3.綠化養(yǎng)護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護(hù)工作，定期修剪草坪、樹(shù)木，澆水施肥，防治病蟲(chóng)害，保持綠化景觀良好。七、法律責(zé)任（一）業(yè)主、使用人責(zé)任1.業(yè)主、使用人違反本管理辦法的規(guī)定，未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。2.業(yè)主、使用人違反本管理辦法的規(guī)定，擅自改變房屋用途、損壞公共設(shè)施設(shè)備、在公共區(qū)域堆放雜物等行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等責(zé)任。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本管理辦法的規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改，整改后仍不符合要求的，業(yè)主有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律法規(guī)的規(guī)定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、挪用專項(xiàng)維修資金等行為，應(yīng)