房地產(chǎn)征地管理辦法一、總則（一）目的為加強房地產(chǎn)征地管理，規(guī)范征地行為，保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目的征地活動。（三）基本原則1.依法征地原則嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)規(guī)定的程序和要求進行征地，確保征地行為合法合規(guī)。2.公開公正原則征地過程中，應(yīng)保障被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，做到信息公開、程序公正、結(jié)果公平。3.合理補償原則給予被征地農(nóng)民合理、充分的補償，保障其原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障。4.妥善安置原則積極采取多種安置方式，妥善解決被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房、社會保障等問題。二、征地程序（一）項目前期準(zhǔn)備1.項目立項房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)按照規(guī)定辦理立項手續(xù)，取得項目立項批復(fù)。2.規(guī)劃選址根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，確定項目的選址位置，并取得規(guī)劃選址意見書。3.用地預(yù)審向國土資源部門申請用地預(yù)審，取得用地預(yù)審意見。（二）征地告知1.發(fā)布征地告知書在擬征地范圍內(nèi)發(fā)布征地告知書，將征地范圍、面積、用途、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等內(nèi)容告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。2.開展征地調(diào)查對擬征地范圍內(nèi)的土地現(xiàn)狀、地上附著物和青苗情況進行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果應(yīng)與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶共同確認(rèn)。（三）征地聽證1.聽證申請被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶對征地補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式等有異議的，可以在征地告知書發(fā)布之日起5個工作日內(nèi)提出聽證申請。2.組織聽證國土資源部門應(yīng)在收到聽證申請之日起20個工作日內(nèi)組織聽證，并將聽證結(jié)果告知申請人。（四）征地報批1.編制征地報件根據(jù)征地調(diào)查結(jié)果和聽證情況，編制征地報件，包括建設(shè)用地申請表、征地補償安置方案、土地利用現(xiàn)狀圖、勘測定界圖等。2.逐級上報審批征地報件經(jīng)縣（市、區(qū)）國土資源部門審核后，逐級上報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。（五）征地公告1.發(fā)布征地公告經(jīng)依法批準(zhǔn)的征地項目，由縣（市、區(qū)）人民政府在被征地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村發(fā)布征地公告，公告內(nèi)容包括征地批準(zhǔn)機關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時間、批準(zhǔn)用途、征地范圍、征地面積、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、辦理征地補償?shù)怯浀钠谙藓偷攸c等。2.張貼征地公告征地公告應(yīng)在被征地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府所在地、村（居）委會辦公地點、村民小組等顯著位置張貼，并拍照留存。（六）征地補償?shù)怯?.登記期限被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)在征地公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書等有關(guān)證明材料，到指定地點辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。2.審核登記國土資源部門對征地補償?shù)怯浨闆r進行審核，對符合規(guī)定的予以登記，對不符合規(guī)定的不予登記，并書面告知理由。（七）征地補償安置方案公告1.制定補償安置方案根據(jù)征地批準(zhǔn)文件和征地補償?shù)怯浨闆r，制定征地補償安置方案，明確征地補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、補償金額、支付方式和時間等內(nèi)容。2.公告補償安置方案征地補償安置方案經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)后，由國土資源部門在被征地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村發(fā)布征地補償安置方案公告，公告期限不少于10個工作日。3.聽取意見在征地補償安置方案公告期間，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償安置方案有不同意見的，可以向國土資源部門提出。國土資源部門應(yīng)認(rèn)真聽取意見，并根據(jù)情況進行修改完善。（八）征地補償安置方案實施1.簽訂補償協(xié)議征地補償安置方案公告期滿后，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人無異議的，由國土資源部門與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂征地補償安置協(xié)議，并按照協(xié)議約定支付征地補償費用。2.支付補償費用征地補償費用應(yīng)按照規(guī)定及時足額支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人。其中，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有；安置補助費根據(jù)不同情況支付給被安置人員個人或者用于支付被安置人員的保險費用。3.落實安置措施按照征地補償安置方案的要求，落實被征地農(nóng)民的就業(yè)、住房、社會保障等安置措施，確保被征地農(nóng)民的生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計有保障。（九）征地交付1.土地清理在征地補償安置費用足額支付、安置措施落實到位后，由國土資源部門組織對擬征收土地進行清理，拆除地上附著物，平整土地。2.土地交付清理完畢后，國土資源部門將征收土地交付給用地單位使用，并辦理土地交接手續(xù)。三、征地補償標(biāo)準(zhǔn)（一）土地補償費土地補償費按照被征收土地的原用途給予補償，標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍。（二）安置補助費安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的15倍。（三）地上附著物及青苗補償費地上附著物及青苗補償費按照當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定補償標(biāo)準(zhǔn)，并一次性支付給地上附著物及青苗的所有者。（四）調(diào)整機制根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平、物價指數(shù)等因素，適時調(diào)整征地補償標(biāo)準(zhǔn)，確保征地補償標(biāo)準(zhǔn)合理、公平、公正。四、征地安置方式（一）貨幣安置將征地補償費用以貨幣形式一次性支付給被征地農(nóng)民，由其自主安排生產(chǎn)生活。（二）農(nóng)業(yè)安置通過調(diào)整承包土地、開墾荒地等方式，為被征地農(nóng)民重新安排農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，保障其基本生活。（三）留地安置在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下，按照一定比例預(yù)留土地給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，增加集體經(jīng)濟收入，保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計。（四）社會保障安置按照國家和地方有關(guān)規(guī)定，為被征地農(nóng)民辦理養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險等社會保障，確保其老有所養(yǎng)、病有所醫(yī)。（五）就業(yè)安置通過提供就業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)崗位等方式，幫助被征地農(nóng)民實現(xiàn)就業(yè)，增加收入。五、征地監(jiān)督管理（一）建立健全監(jiān)督機制1.成立監(jiān)督小組由國土資源部門、監(jiān)察部門、審計部門等相關(guān)單位組成征地監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對征地全過程進行監(jiān)督檢查。2.加強內(nèi)部監(jiān)督國土資源部門應(yīng)建立健全內(nèi)部監(jiān)督制度，加強對征地工作人員的管理和監(jiān)督，防止出現(xiàn)違法違規(guī)行為。（二）嚴(yán)格責(zé)任追究1.對違法違規(guī)行為的處理對在征地過程中存在違法違規(guī)行為的單位和個人，依法依規(guī)給予嚴(yán)肅處理，追究其法律責(zé)任。2.對造成損失的賠償對因違法違規(guī)征地行為給被征地農(nóng)民造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）加強信息公開1.建立征地信息公開平臺國土資源部門應(yīng)建立征地信息公開平臺，及時公開征地項目的批準(zhǔn)文件、征地公告、補償安置方案、補償?shù)怯浨闆r、補償費用支付情況等信息，接受社會監(jiān)督。2.定期公布征地情況定期公布本地區(qū)征地項目的實施情況，包括征地面積、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式、補償費用支付情況等，提高征地工作的透明度。六、爭議處理（一）爭議類型1.征地補償標(biāo)準(zhǔn)爭議被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償標(biāo)準(zhǔn)有異議的。2.征地程序爭議對征地程序的合法性、公正性等方面存在爭議的。3.安置方式爭議對征地安置方式有不同意見的。（二）爭議解決途徑1.協(xié)商解決征地爭議發(fā)生后，當(dāng)事人可以首先通過協(xié)商方式解決爭議。雙方應(yīng)在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就爭議事項進行溝通協(xié)商，達成一致意見。2.協(xié)調(diào)解決協(xié)商不成的，可以向當(dāng)?shù)厝嗣裾暾垍f(xié)調(diào)。人民政府應(yīng)組織國土資源部