安置物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了規(guī)范安置小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)安置小區(qū)公共秩序，保障安置小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，創(chuàng)造整潔、安全、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司負(fù)責(zé)管理的所有安置小區(qū)，包括小區(qū)內(nèi)的房屋及配套設(shè)施設(shè)備、場地等。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法開展物業(yè)管理活動(dòng)。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主為中心，充分尊重業(yè)主意愿，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。3.服務(wù)第一原則：樹立服務(wù)意識(shí)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平，滿足業(yè)主的合理需求。4.專業(yè)規(guī)范原則：配備專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)和技術(shù)人員，按照規(guī)范的流程和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理。（四）職責(zé)分工1.公司管理層負(fù)責(zé)制定安置小區(qū)物業(yè)管理的整體戰(zhàn)略和方針政策。監(jiān)督和指導(dǎo)物業(yè)管理工作的開展，協(xié)調(diào)解決重大問題。對(duì)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，決定人員的任免和獎(jiǎng)懲。2.物業(yè)管理部門具體組織實(shí)施安置小區(qū)的物業(yè)管理工作，包括日常運(yùn)營、服務(wù)提供、維修養(yǎng)護(hù)等。制定物業(yè)管理工作計(jì)劃和方案，確保各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，處理業(yè)主投訴和建議，維護(hù)良好的業(yè)主關(guān)系。3.工程維修部門負(fù)責(zé)安置小區(qū)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)和更新改造工作。制定設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期進(jìn)行巡檢和維護(hù)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障和突發(fā)事件，保障業(yè)主的正常生活。4.安全保衛(wèi)部門負(fù)責(zé)安置小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，包括門禁管理、巡邏防控、車輛管理等。制定安全保衛(wèi)制度和應(yīng)急預(yù)案，確保小區(qū)安全秩序。協(xié)助公安機(jī)關(guān)處理各類治安案件，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。5.環(huán)境衛(wèi)生部門負(fù)責(zé)安置小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，包括公共區(qū)域、樓道、電梯等。制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期進(jìn)行消毒殺菌，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。負(fù)責(zé)垃圾的收集、運(yùn)輸和處理，確保垃圾日產(chǎn)日清。二、物業(yè)接管與驗(yàn)收（一）接管準(zhǔn)備1.成立接管驗(yàn)收小組，明確小組成員的職責(zé)分工。2.收集安置小區(qū)的相關(guān)資料，包括規(guī)劃圖紙、建設(shè)合同、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。3.準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需的工具和設(shè)備，如測量儀器、檢測工具等。（二）驗(yàn)收內(nèi)容1.房屋建筑檢查房屋的外觀質(zhì)量，包括墻面、地面、屋頂?shù)仁欠裼辛芽p、滲漏等問題。核對(duì)房屋的建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)等是否與設(shè)計(jì)圖紙一致。檢查房屋的門窗是否完好，開啟是否靈活，密封是否良好。2.配套設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收小區(qū)內(nèi)的給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯等設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行。檢查設(shè)施設(shè)備的安裝是否符合規(guī)范要求，標(biāo)識(shí)是否清晰。測試設(shè)施設(shè)備的性能指標(biāo)，確保其滿足使用要求。3.公共場地驗(yàn)收小區(qū)內(nèi)的道路、綠化、停車場等公共場地是否符合設(shè)計(jì)要求。檢查公共場地的環(huán)境衛(wèi)生狀況，是否有雜物堆積、垃圾未清理等問題。核實(shí)公共場地的配套設(shè)施，如路燈、座椅、健身器材等是否完好。（三）驗(yàn)收程序1.建設(shè)單位向接管驗(yàn)收小組提交驗(yàn)收申請(qǐng)報(bào)告，并提供相關(guān)資料。2.接管驗(yàn)收小組按照驗(yàn)收內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場檢查和測試，填寫驗(yàn)收記錄。3.對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查。4.驗(yàn)收合格后，接管驗(yàn)收小組與建設(shè)單位簽訂接管驗(yàn)收協(xié)議，辦理交接手續(xù)。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)1.定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋的損壞問題。2.負(fù)責(zé)房屋共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，包括屋頂、外墻、樓道等。3.對(duì)房屋室內(nèi)自用部位的維修，提供有償服務(wù)，并按照相關(guān)規(guī)定收取費(fèi)用。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確清掃保潔標(biāo)準(zhǔn)和頻次。2.每日定時(shí)清掃小區(qū)公共區(qū)域，包括道路、綠化帶、樓道等，保持環(huán)境整潔。3.及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，并對(duì)垃圾進(jìn)行分類收集和處理。4.定期對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行消毒殺菌，預(yù)防疾病傳播。（三）安全保衛(wèi)管理1.實(shí)行24小時(shí)值班制度，加強(qiáng)小區(qū)門禁管理，嚴(yán)格登記外來人員和車輛。2.定期進(jìn)行巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。3.維護(hù)小區(qū)內(nèi)的秩序，制止各類違法違規(guī)行為，保障業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。4.協(xié)助公安機(jī)關(guān)開展治安防范工作，做好小區(qū)的安全防范宣傳教育。（四）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化植物進(jìn)行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作。2.保持綠化植物生長良好，景觀效果美觀，及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物。3.根據(jù)季節(jié)變化，適時(shí)調(diào)整綠化植物的品種和布局，營造優(yōu)美的居住環(huán)境。（五）公共設(shè)施設(shè)備管理1.建立公共設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、規(guī)格、運(yùn)行狀況等信息。2.定期對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡檢和維護(hù)，確保其正常運(yùn)行。3.及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障和突發(fā)事件，保障業(yè)主的正常生活。4.按照規(guī)定對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的使用性能和安全性。（六）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的具體要求和考核指標(biāo)。2.定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行整改。3.接受業(yè)主的監(jiān)督和評(píng)價(jià)，根據(jù)業(yè)主意見不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。四、物業(yè)費(fèi)用管理（一）費(fèi)用構(gòu)成1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：用于支付物業(yè)管理公司的運(yùn)營成本、人員工資、維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等。2.專項(xiàng)維修資金：用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。3.其他費(fèi)用：如水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.根據(jù)安置小區(qū)的實(shí)際情況和市場行情，制定合理的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)物價(jià)部門備案，并向業(yè)主公示。3.物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的運(yùn)營成本、服務(wù)質(zhì)量等因素適時(shí)調(diào)整。（三）費(fèi)用收繳1.物業(yè)管理公司應(yīng)按照規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)用。2.建立費(fèi)用收繳臺(tái)賬，記錄業(yè)主的繳費(fèi)情況。3.對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行催繳，經(jīng)多次催繳仍不繳費(fèi)的，可通過法律途徑解決。（四）費(fèi)用使用1.物業(yè)管理公司應(yīng)按照規(guī)定的用途使用物業(yè)費(fèi)用，不得挪作他用。2.定期公布物業(yè)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。3.物業(yè)費(fèi)用的使用應(yīng)遵循節(jié)約、合理的原則，提高資金使用效益。五、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)1.符合條件的安置小區(qū)應(yīng)依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。2.業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，是小區(qū)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。3.業(yè)主大會(huì)的職責(zé)包括制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，選聘和解聘物業(yè)管理公司等。（二）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)包括召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的服務(wù)等。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期向業(yè)主公布工作情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（三）業(yè)主與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系1.業(yè)主應(yīng)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)用，支持和配合物業(yè)管理工作。2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)代表業(yè)主的利益，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，及時(shí)處理業(yè)主的意見和建議。3.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間應(yīng)加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)安置小區(qū)的和諧發(fā)展。六、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.設(shè)立投訴渠道，如投訴電話、郵箱、意見箱等，方便業(yè)主投訴。2.對(duì)業(yè)主的投訴應(yīng)及時(shí)受理，記錄投訴內(nèi)容，并安排專人進(jìn)行調(diào)查處理。3.處理投訴的工作人員應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將處理結(jié)果反饋給業(yè)主，并跟蹤回訪，確保業(yè)主滿意。（二）糾紛調(diào)解1.對(duì)于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，應(yīng)首先通過協(xié)商解決。2.協(xié)商不成的，可以由業(yè)主