個(gè)人住宅貸款管理辦法總則制定目的為規(guī)范個(gè)人住宅貸款業(yè)務(wù)操作，加強(qiáng)個(gè)人住宅貸款管理，保障借貸雙方合法權(quán)益，促進(jìn)個(gè)人住宅貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及金融行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的各類金融機(jī)構(gòu)（以下簡稱“貸款人”）向個(gè)人發(fā)放的用于購買自住住房的貸款業(yè)務(wù)。基本原則1.依法合規(guī)原則：貸款人應(yīng)嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)及金融監(jiān)管要求，依法開展個(gè)人住宅貸款業(yè)務(wù)。2.審慎經(jīng)營原則：貸款人應(yīng)充分評估貸款風(fēng)險(xiǎn)，審慎確定貸款額度、期限、利率等要素，確保貸款業(yè)務(wù)穩(wěn)健運(yùn)行。3.平等自愿原則：借貸雙方應(yīng)在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂借款合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。4.公平誠信原則：貸款人應(yīng)公平對待每一位借款人，誠實(shí)守信，如實(shí)告知貸款相關(guān)信息，不得隱瞞或欺詐。貸款對象和條件貸款對象具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民或符合國家有關(guān)規(guī)定的境外自然人。貸款條件1.具有合法有效的身份證明：借款人應(yīng)提供居民身份證、戶口簿等有效身份證明文件。2.有穩(wěn)定的收入來源：借款人應(yīng)具備按時(shí)足額償還貸款本息的能力，需提供收入證明、銀行流水等相關(guān)材料。3.信用狀況良好：借款人的信用記錄應(yīng)符合貸款人的要求，無不良信用記錄。4.有明確的貸款用途：貸款僅用于購買自住住房，不得挪作他用。5.已支付規(guī)定比例的首付款：首付款比例應(yīng)符合國家及地方相關(guān)政策規(guī)定。6.貸款人規(guī)定的其他條件：如年齡限制、婚姻狀況要求等，具體以各貸款人規(guī)定為準(zhǔn)。貸款申請與受理申請材料借款人申請個(gè)人住宅貸款，應(yīng)向貸款人提交以下材料：1.借款申請書：內(nèi)容包括借款人基本情況、貸款用途、金額、期限、還款方式等。2.有效身份證明文件：如居民身份證、戶口簿等。3.婚姻狀況證明：結(jié)婚證、離婚證或未婚聲明等。4.收入證明：由所在單位出具的收入證明或銀行流水等。5.首付款證明：購房首付款發(fā)票或收據(jù)等。6.購房合同：與開發(fā)商或售房單位簽訂的合法有效的購房合同。7.貸款人要求提供的其他材料：如資產(chǎn)證明、擔(dān)保材料等。受理程序1.借款人提交申請材料：借款人應(yīng)按貸款人要求，一次性提交完整的申請材料。2.貸款人受理：貸款人收到申請材料后，應(yīng)及時(shí)對材料進(jìn)行初審。初審內(nèi)容包括材料的完整性、真實(shí)性、有效性等。如申請材料不齊全或不符合要求，貸款人應(yīng)及時(shí)通知借款人補(bǔ)充或更正。3.錄入系統(tǒng)：經(jīng)初審合格的申請材料，貸款人應(yīng)及時(shí)錄入貸款管理系統(tǒng)，建立貸款檔案。貸款調(diào)查與評估調(diào)查內(nèi)容1.借款人基本情況調(diào)查：核實(shí)借款人身份、年齡、職業(yè)、收入、家庭狀況等信息的真實(shí)性。2.購房情況調(diào)查：調(diào)查購房合同的真實(shí)性、合法性，核實(shí)房屋價(jià)格、面積等信息。3.借款人信用狀況調(diào)查：查詢借款人的信用報(bào)告，評估其信用狀況。4.還款能力調(diào)查：通過分析借款人收入、資產(chǎn)等情況，評估其還款能力。5.擔(dān)保情況調(diào)查：如采用擔(dān)保貸款方式，調(diào)查擔(dān)保人資格、擔(dān)保能力及擔(dān)保意愿等。調(diào)查方式1.實(shí)地調(diào)查：貸款人應(yīng)安排調(diào)查人員對借款人購房情況、居住情況等進(jìn)行實(shí)地核實(shí)。2.面談：與借款人進(jìn)行面談，了解其貸款用途、還款意愿等情況。3.查詢相關(guān)信息：通過人民銀行征信系統(tǒng)、房地產(chǎn)管理部門等查詢借款人信用記錄、房屋產(chǎn)權(quán)等信息。評估1.抵押物評估：對作為抵押物的房屋進(jìn)行評估，確定其價(jià)值。評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，評估結(jié)果應(yīng)客觀、公正。2.風(fēng)險(xiǎn)評估：根據(jù)調(diào)查情況，對貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面評估，確定風(fēng)險(xiǎn)等級。風(fēng)險(xiǎn)評估應(yīng)綜合考慮借款人信用狀況、還款能力、抵押物價(jià)值等因素。貸款審批審批流程1.調(diào)查人員提交調(diào)查報(bào)告：調(diào)查人員完成調(diào)查后，應(yīng)撰寫詳細(xì)的調(diào)查報(bào)告，提出貸款審批建議。2.審查人員審查：審查人員對調(diào)查人員提交的調(diào)查報(bào)告及申請材料進(jìn)行審查，重點(diǎn)審查貸款合規(guī)性、風(fēng)險(xiǎn)狀況等。3.審批人員審批：審批人員根據(jù)審查意見，對貸款進(jìn)行最終審批。審批結(jié)果分為同意、不同意、復(fù)議三種。4.審批結(jié)果通知：貸款人應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果通知借款人。如審批同意，應(yīng)明確貸款額度、期限、利率等要素；如審批不同意，應(yīng)說明理由。審批權(quán)限貸款人應(yīng)根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管理能力和業(yè)務(wù)規(guī)模，合理確定各級審批人員的審批權(quán)限。對于大額貸款或風(fēng)險(xiǎn)較高的貸款，應(yīng)實(shí)行集體審議或上級審批。貸款發(fā)放簽訂合同1.借款合同：經(jīng)審批同意的貸款，貸款人應(yīng)與借款人簽訂借款合同。借款合同應(yīng)明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括貸款金額、期限、利率、還款方式、違約責(zé)任等。2.擔(dān)保合同：如采用擔(dān)保貸款方式，貸款人應(yīng)與擔(dān)保人簽訂擔(dān)保合同。擔(dān)保合同應(yīng)明確擔(dān)保方式、擔(dān)保范圍、擔(dān)保期限等。落實(shí)條件1.落實(shí)貸款發(fā)放條件：貸款人應(yīng)在借款合同和擔(dān)保合同生效后，落實(shí)貸款發(fā)放條件。發(fā)放條件包括借款人已按規(guī)定支付首付款、抵押物已辦理合法有效的抵押登記等。2.發(fā)放前檢查：在貸款發(fā)放前，貸款人應(yīng)對貸款發(fā)放條件落實(shí)情況進(jìn)行檢查，確保貸款發(fā)放合規(guī)。貸款發(fā)放1.資金劃轉(zhuǎn)：貸款人應(yīng)按照借款合同約定，將貸款資金足額劃轉(zhuǎn)到售房單位或借款人指定的賬戶。2.登記備案：貸款發(fā)放后，貸款人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行貸款登記備案，將貸款相關(guān)信息錄入金融監(jiān)管部門指定的系統(tǒng)。貸款支付管理支付方式1.受托支付：貸款人應(yīng)根據(jù)借款合同約定，通過貸款人受托支付或借款人自主支付的方式對貸款資金的支付進(jìn)行管理與控制。受托支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。2.自主支付：自主支付是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請將貸款資金直接發(fā)放至借款人賬戶，并由借款人自主支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。受托支付的條件與流程1.條件：具有以下情形之一的個(gè)人住宅貸款，原則上應(yīng)采用貸款人受托支付方式：借款人交易對象不具備條件有效使用非現(xiàn)金結(jié)算方式的；貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營且金額不超過50萬元人民幣的；法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。2.流程：借款人向貸款人提出支付申請，并提供相關(guān)交易資料。貸款人審核借款人提交的支付申請及交易資料，確認(rèn)交易的真實(shí)性、合法性及合理性。貸款人將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象，并做好支付記錄。自主支付的管理要求1.采用借款人自主支付的，貸款人應(yīng)與借款人在借款合同中事先約定，要求借款人定期報(bào)告或告知貸款人貸款資金支付情況。2.貸款人應(yīng)通過賬戶分析、憑證查驗(yàn)或現(xiàn)場調(diào)查等方式，核查貸款支付是否符合約定用途。貸后管理還款管理1.還款計(jì)劃制定：貸款人應(yīng)根據(jù)借款合同約定，為借款人制定合理的還款計(jì)劃。還款計(jì)劃應(yīng)明確還款方式、還款金額、還款期限等。2.還款提醒：貸款人應(yīng)在還款日前一定時(shí)間內(nèi)，通過短信、電話等方式提醒借款人按時(shí)還款。3.逾期管理：如借款人出現(xiàn)逾期還款情況，貸款人應(yīng)及時(shí)采取催收措施。催收措施包括電話催收、上門催收、發(fā)函催收等。對于逾期時(shí)間較長或惡意拖欠貸款的借款人，貸款人應(yīng)依法采取訴訟等手段維護(hù)自身權(quán)益。擔(dān)保管理1.抵押物管理：如采用抵押擔(dān)保方式，貸款人應(yīng)定期對抵押物進(jìn)行檢查，確保抵押物的安全、完好。抵押物出現(xiàn)損壞、滅失等情況的，貸款人應(yīng)及時(shí)要求借款人提供新的擔(dān)?；虿扇∑渌L(fēng)險(xiǎn)防范措施。2.擔(dān)保人管理：對擔(dān)保人的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況等進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，如擔(dān)保人出現(xiàn)重大變化可能影響擔(dān)保能力的，貸款人應(yīng)及時(shí)要求借款人更換擔(dān)保人或采取其他風(fēng)險(xiǎn)防范措施。檔案管理1.檔案收集：貸款發(fā)放后，貸款人應(yīng)及時(shí)收集、整理貸款相關(guān)資料，包括借款合同、擔(dān)保合同、調(diào)查評估報(bào)告、審批文件等，建立貸款檔案。2.檔案保管：貸款檔案應(yīng)妥善保管，確保檔案的完整性、真實(shí)性和安全性。檔案保管期限應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定。3.檔案查閱：因業(yè)務(wù)需要查閱貸款檔案的，應(yīng)履行嚴(yán)格的審批手續(xù)，查閱人員不得擅自更改、抽取檔案資料。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測與預(yù)警1.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測指標(biāo)：貸款人應(yīng)建立個(gè)人住宅貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測指標(biāo)體系，對貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測。監(jiān)測指標(biāo)包括貸款逾期率、不良貸款率、貸款集中度等。2.風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：當(dāng)監(jiān)測指標(biāo)出現(xiàn)異常變化時(shí)，貸款人應(yīng)及時(shí)發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號，并采取相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)處置措施。風(fēng)險(xiǎn)處置措施包括調(diào)整貸款政策、加強(qiáng)貸后管理、提前收回貸款等。法律責(zé)任借款人的責(zé)任1.借款人應(yīng)按照借款合同約定按時(shí)足額償還貸款本息。如借款人未按約定履行還款義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.借款人應(yīng)如實(shí)提供貸款申請材料，不得隱瞞或欺詐。如借款人提供虛假材料，貸款人有權(quán)提前收回貸款，并要求借款人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。貸款人的責(zé)任1.貸款人應(yīng)嚴(yán)格按照本辦法及相關(guān)法律法規(guī)開展個(gè)人住宅貸款業(yè)務(wù)。如貸款人違反規(guī)定發(fā)放貸款，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。2.貸款人應(yīng)妥善保管借款人的個(gè)人信息，不得泄露借款人隱私。