2025年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理考試模擬試題及答案1.單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項字母填入括號內(nèi)）1.1根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪一項不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法定形式（）。A.買賣B.贈與C.繼承D.抵押1.2某套住宅建筑面積為120m2，套內(nèi)使用面積96m2，公攤系數(shù)為（）。A.0.20B.0.25C.0.22D.0.181.3商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的開立主體是（）。A.購房人B.商業(yè)銀行C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.住建部門1.4依據(jù)《民法典》，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期，但需補繳土地出讓金的標準由（）制定。A.國務(wù)院B.省級政府C.市縣級政府D.自然資源部1.5房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同生效的要件不包括（）。A.雙方簽字蓋章B.經(jīng)紀機構(gòu)備案證明C.房屋權(quán)屬證書D.委托人身份證明1.6某城市2024年新建商品住宅均價為18000元/m2，同比上漲5%，則2023年均價為（）元/m2。A.17143B.17200C.17100D.170501.7下列哪項不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)中的“重要信息”必須書面告知（）。A.房屋抵押情況B.學(xué)區(qū)劃分年度調(diào)整C.鄰里關(guān)系D.房屋查封情況1.8個人購買家庭第二套改善性住房，最低首付款比例原則上不低于（）。A.20%B.30%C.40%D.50%1.9房地產(chǎn)估價中，比較法修正系數(shù)不包括（）。A.交易情況修正B.市場狀況調(diào)整C.區(qū)位狀況調(diào)整D.折舊率修正1.10房屋租賃合同期限超過（）年，超出部分無效。A.10B.15C.20D.251.11房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布房源信息前，必須取得委托人（）。A.口頭同意B.書面同意C.短信確認D.微信語音1.12某套住房交易價300萬元，評估價280萬元，契稅稅率3%，應(yīng)繳契稅（）萬元。A.8.4B.9.0C.8.8D.8.61.13下列哪項不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)風(fēng)險來源（）。A.政策變動B.客戶跳單C.房源信息錯誤D.央行基準利率下調(diào)1.14住房公積金貸款最高額度由（）確定。A.住建部B.人民銀行C.設(shè)區(qū)城市住房公積金管委會D.商業(yè)銀行1.15房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行明碼標價，標價內(nèi)容不包括（）。A.服務(wù)內(nèi)容B.計費方式C.代收稅費D.傭金折扣幅度1.16某寫字樓月租金為120元/m2，租約約定每年遞增5%，則第3年租金為（）元/m2。A.132.3B.130.2C.126.0D.136.21.17下列哪項屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以依法單方解除合同的情形（）。A.委托人要求降低傭金B(yǎng).房屋因地震滅失C.客戶征信不良D.房價波動超過5%1.18房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格分為（）個等級。A.2B.3C.4D.51.19存量房交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)中，首付款劃入監(jiān)管賬戶的時間節(jié)點為（）。A.網(wǎng)簽當日B.貸款批準次日C.過戶受理前D.繳稅當日1.20房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明有效期為（）年。A.1B.2C.3D.51.21下列哪項不屬于房屋租賃合同登記備案所需材料（）。A.房屋所有權(quán)證B.當事人身份證明C.房屋安全鑒定報告D.書面租賃合同1.22某項目土地取得成本為10億元，建安成本6億元，管理費用1億元，銷售費用1.5億元，投資利息0.8億元，銷售稅費1.2億元，目標利潤率為10%，則該項目總售價為（）億元。A.21.45B.22.00C.22.55D.23.101.23房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未在經(jīng)營場所公示備案證明的，由住建部門責(zé)令限期改正，逾期不改的，處以（）罰款。A.5000～10000元B.10000～30000元C.30000～50000元D.50000～100000元1.24下列哪項屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中的“默示條款”（）。A.傭金比例B.房源真實性保證C.爭議解決方式D.委托期限1.25個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上家庭唯一住房，增值稅政策為（）。A.全額征收B.差額征收C.免征D.減半征收1.26房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布虛假房源信息，最高可被處以（）罰款。A.10萬元B.20萬元C.30萬元D.50萬元1.27某套住宅成交總價400萬元，評估價390萬元，網(wǎng)簽價380萬元，銀行按評估價七成發(fā)放貸款，則首付款至少（）萬元。A.117B.120C.123D.1261.28房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)完成后，檔案保存期限不得少于（）年。A.3B.5C.8D.101.29下列哪項不屬于房地產(chǎn)價格特征（）。A.區(qū)位性B.投資性C.單件性D.同質(zhì)性1.30房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立分支機構(gòu)，應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）日內(nèi)向所在地住建部門備案。A.15B.20C.30D.602.多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）2.1下列哪些情形會導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無效（）。A.未取得預(yù)售許可證B.已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人同意C.面積誤差比絕對值超出3%D.開發(fā)商未按期交房2.2房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在提供代辦貸款服務(wù)時，必須書面告知的內(nèi)容包括（）。A.貸款利率類型B.貸款審批時限C.代辦費用D.銀行聯(lián)系方式2.3運用收益法估價時，應(yīng)收集的資料有（）。A.潛在毛租金收入B.運營費用率C.資本化率D.建筑物重置成本2.4下列屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)“禁止行為”的有（）。A.賺取差價B.代收代付交易資金C.提供購房資格虛假證明D.強制捆綁金融服務(wù)2.5房屋租賃合同登記備案的效用包括（）。A.對抗第三人B.辦理居住證C.子女入學(xué)D.提取公積金2.6下列哪些屬于房地產(chǎn)交易稅費中的“賣方稅”（）。A.增值稅B.個人所得稅C.土地增值稅D.契稅2.7房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)當載明的基本事項有（）。A.當事人信息B.服務(wù)內(nèi)容C.傭金標準D.糾紛解決途徑2.8下列關(guān)于住房公積金貸款的說法正確的有（）。A.利率低于商業(yè)貸款B.可異地貸款C.最高額度全國統(tǒng)一D.可提前還款無違約金2.9房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)進行互聯(lián)網(wǎng)房源發(fā)布時，必須做到的“三個一致”包括（）。A.發(fā)布主體與備案主體一致B.房源圖片與現(xiàn)場一致C.房源價格與委托價格一致D.房源狀態(tài)與實際情況一致2.10下列哪些屬于房地產(chǎn)物理狀況調(diào)整的內(nèi)容（）。A.建筑結(jié)構(gòu)B.裝修檔次C.樓層朝向D.剩余使用年限3.填空題（每空1分，共20分）3.1房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案證明編號格式為：________+6位行政區(qū)劃代碼+4位年份+6位順序號。3.2商品房現(xiàn)售備案證明文件名稱是《商品房________備案證明》。3.3房地產(chǎn)估價報告有效期自出具之日起一般不超過________年。3.4個人轉(zhuǎn)讓購買不足2年的住房，增值稅按照________的5%征收率全額繳納。3.5住房公積金貸款購買首套住房，最低首付款比例為________%。3.6房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費實行________與市場調(diào)節(jié)價并存。3.7房屋租賃合同期限在________個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。3.8房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當在其經(jīng)營場所醒目位置公示________電話。3.9房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格考試中，協(xié)理級別科目《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務(wù)》考試時長為________分鐘。3.10存量房交易資金監(jiān)管賬戶利息歸________所有。3.11房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未按約定完成服務(wù)，委托人要求退款的，應(yīng)當自提出之日起________日內(nèi)退還。3.12房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊包括物理折舊、功能折舊和________折舊。3.13房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)布房源信息時，房屋坐落須精確到________。3.14房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同終止后，相關(guān)檔案資料保存期不得少于________年。3.15房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)設(shè)立分支機構(gòu)的，應(yīng)當在________日內(nèi)向所在地住建部門備案。3.16房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當建立________制度，對房源信息進行核驗。3.17房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費明碼標價應(yīng)當做到價目________、內(nèi)容真實、標示醒目。3.18房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員不得泄露客戶信息，否則最高可被處以________萬元罰款。3.19房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦服務(wù)時，應(yīng)當與委托人另行簽訂________合同。3.20房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當通過________平臺對外發(fā)布房源信息，確保信息真實。4.簡答題（共30分）4.1簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在房源核驗環(huán)節(jié)應(yīng)完成的五項核心工作。（5分）4.2簡述商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度對購房人的兩項主要保護作用。（5分）4.3簡述運用比較法評估住宅價格時，建立比較基準的一般步驟。（5分）4.4簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同中“獨家委托”條款的法律后果。（5分）4.5簡述房屋租賃合同登記備案對承租人的三項現(xiàn)實意義。（5分）4.6簡述房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在客戶個人信息保護方面的三項內(nèi)部管理措施。（5分）5.應(yīng)用題（共50分）5.1計算題（10分）某套住宅建筑面積110m2，套內(nèi)使用面積88m2，公攤面積22m2。（1）計算公攤系數(shù)（保留三位小數(shù)）。（2分）（2）若該小區(qū)同類住宅平均公攤系數(shù)為0.200，對該套住宅進行公攤合理性判斷并說明理由。（3分）（3）若該套住宅交易單價為20000元/m2，套內(nèi)單價為多少元/m2（取整）？（2分）（4）若購房人希望套內(nèi)單價不高于22000元/m2，則交易總價最高可接受多少萬元（取整）？（3分）5.2案例分析（15分）背景：2025年3月，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司促成張某購買李某名下位于A市B小區(qū)的一套住宅，建筑面積120m2，合同約定總價480萬元，定金20萬元，首付款144萬元（含定金），余款336萬元通過商業(yè)貸款支付。甲公司收取傭金2%，其中買方承擔(dān)1.5%，賣方承擔(dān)0.5%。網(wǎng)簽當日，張某發(fā)現(xiàn)該房屋曾于2024年10月被法院查封，查封期限3年，但李某未告知。張某要求解除合同并雙倍返還定金，李某僅同意返還20萬元定金。問題：（1）該合同效力如何？說明法律依據(jù)。（3分）（2）張某是否有權(quán)要求雙倍返還定金？說明理由。（3分）（3）甲公司是否需承擔(dān)法律責(zé)任？若需要，應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？（3分）（4）若張某選擇繼續(xù)履行，可采取何種法律措施消除查封？（3分）（5）甲公司應(yīng)如何完善房源核驗流程以避免類似風(fēng)險？（3分）5.3估價報告撰寫（15分）背景：C市某建成于2015年的高層住宅，建筑面積95m2，兩室兩廳，位于第8層（共18層），南北朝向，普通裝修。2025年6月因司法拍賣需要評估市場價值。收集到三宗可比實例：實例A：同小區(qū)同戶型，9層，2025年5月成交，成交單價18200元/m2，精裝修，南向；實例B：相鄰小區(qū)，樓齡相同，戶型相似，7層，2025年4月成交，成交單價17800元/m2，普通裝修，東南向；實例C：同小區(qū)，樓齡相同，11層，2025年3月成交，成交單價17500元/m2，毛坯，南向。經(jīng)調(diào)查，該小區(qū)精裝修溢價約3%，樓層每高一層單價增加0.3%，南向與東南向價差1%，毛坯與普通裝修價差5%。要求：（1）編制比較因素條件指數(shù)表（10分）（2）計算比準價格（取整），并給出最終估價結(jié)論（5分）5.4綜合方案設(shè)計（10分）背景：D房地產(chǎn)經(jīng)紀公司計劃在2025年第三季度進入E市開展存量房經(jīng)紀業(yè)務(wù)。E市年交易量約3萬套，備案機構(gòu)120家，頭部5家市占率45%，傭金平均費率2%。D公司目標一年內(nèi)市占率達到3%，傭金收入突破3000萬元。要求：為D公司設(shè)計一份包含“品牌定位、房源獲取、客戶引流、合規(guī)管理、風(fēng)險控制”五個模塊的市場進入方案，每模塊字數(shù)不少于100字，總字數(shù)不少于500字。6.答案與評分要點1.單項選擇1.1D1.2B1.3C1.4A1.5C1.6A1.7C1.8C1.9D1.10C1.11B1.12A1.13D1.14C1.15D1.16A1.17B1.18A1.19C1.20B1.21C1.22C1.23B1.24B1.25C1.26B1.27A1.28B1.29D1.30C2.多項選擇2.1AB2.2ABCD2.3ABC2.4ACD2.5BCD2.6ABC2.7ABCD2.8ABD2.9ACD2.10ABD3.填空3.1房經(jīng)備3.2現(xiàn)售3.313.4銷售收入3.5203.6政府指導(dǎo)價3.763.8投訴3.91503.10購房人3.1133.12經(jīng)濟3.13幢號房號3.1453.15303.16房源核驗3.17齊全3.18103.19代辦服務(wù)3.20存量房交易服務(wù)平臺4.簡答4.1核驗房屋權(quán)屬證明、查詢查封抵押、實地查看、核對產(chǎn)權(quán)人身份、記錄核驗結(jié)果并歸檔。4.2防止開發(fā)商挪用資金導(dǎo)致爛尾；確保資金按工程節(jié)點撥付保障交房。4.3選取可比實例→建立比較因素→統(tǒng)一財產(chǎn)范圍→統(tǒng)一付款方式→統(tǒng)一稅費負擔(dān)→統(tǒng)一計價單位。4.4獨家委托期內(nèi)委托人自行成交仍需支付傭金；經(jīng)紀機構(gòu)享有優(yōu)先銷售權(quán)；違約方須賠償約定損失。4.5可辦理居住證、提取公積金、子女入學(xué)依據(jù)、享受公共服務(wù)