PAGE房地產開發(fā)成本財務制度一、總則（一）目的為了規(guī)范公司房地產開發(fā)成本的核算與管理，確保成本信息的真實、準確、完整，提高公司經濟效益，根據國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結合公司實際情況，制定本財務制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所有房地產開發(fā)項目的成本核算、控制、分析等財務管理活動。（三）基本原則1.合法性原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)和財務規(guī)章制度，確保成本核算與管理活動合法合規(guī)。2.真實性原則：成本核算數據應真實反映房地產開發(fā)項目的實際支出，不得虛報、漏報。3.準確性原則：準確劃分成本項目，合理歸集和分配成本費用，確保成本計算準確無誤。4.及時性原則：及時記錄、核算和報告成本信息，為項目決策提供及時有效的數據支持。5.完整性原則：涵蓋房地產開發(fā)項目從規(guī)劃設計到竣工驗收全過程的成本費用，確保成本核算的完整性。二、成本核算對象與項目（一）成本核算對象1.以每一個獨立編制設計概算或施工圖預算的單項工程為成本核算對象。2.對于同一開發(fā)地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。3.對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分成本核算對象。（二）成本項目1.土地成本土地出讓金：支付給政府部門的土地購買價款。土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。土地契稅：按規(guī)定繳納的土地契稅。2.前期工程費規(guī)劃設計費：支付給規(guī)劃設計單位的項目規(guī)劃設計費用。項目可行性研究費：開展項目可行性研究的相關費用。水文地質勘察費：進行水文地質勘察的費用。測繪費：項目測繪的費用。三通一平費用：包括通水、通電、通路和平整土地的費用。3.建筑安裝工程費基礎工程費：建筑物基礎施工的費用。主體工程費：建筑物主體結構施工的費用。安裝工程費：包括電氣安裝、給排水安裝、消防安裝等費用。裝飾工程費：內外墻裝飾、地面裝飾等費用。甲供材料費用：由甲方提供的建筑材料費用。工程監(jiān)理費：聘請工程監(jiān)理單位的費用。工程造價咨詢費：委托工程造價咨詢機構的費用。4.基礎設施費道路工程費：小區(qū)內道路建設費用。綠化工程費：小區(qū)綠化建設費用。供水工程費：包括供水管道鋪設、水泵房建設等費用。供電工程費：包括供電線路鋪設、變電站建設等費用。供氣工程費：燃氣管道鋪設及相關設施建設費用。通訊工程費：小區(qū)內通訊線路鋪設等費用。環(huán)衛(wèi)工程費：垃圾處理設施建設及環(huán)衛(wèi)保潔費用。5.公共配套設施費教育設施費：如幼兒園建設費用。醫(yī)療衛(wèi)生設施費：社區(qū)衛(wèi)生服務中心建設費用。文化體育設施費：小區(qū)內文化體育活動設施建設費用。商業(yè)設施費：小區(qū)內商業(yè)網點建設費用。物業(yè)管理用房建設費：為物業(yè)管理提供用房的建設費用。其他公共配套設施費：如社區(qū)居委會用房、消防設施等建設費用。6.開發(fā)間接費項目管理人員工資及福利費：項目管理人員的薪酬及福利支出。辦公費：項目辦公所需的費用，如辦公用品、水電費等。差旅費：項目人員因工作需要發(fā)生的差旅費。業(yè)務招待費：項目業(yè)務往來中的招待費用。折舊費：項目使用的固定資產折舊費用。修理費：項目固定資產的修理費用。周轉房攤銷：周轉房的攤銷費用。項目營銷設施建造費：售樓處、樣板房等營銷設施的建設費用。三、成本核算方法（一）成本歸集1.按照成本核算對象和成本項目，對各項成本費用進行分類歸集。2.對于直接發(fā)生的成本費用，如建筑安裝工程費、土地成本等，直接計入相應的成本核算對象和成本項目。3.對于共同發(fā)生的成本費用，如基礎設施費、公共配套設施費等，按照一定的分配標準在各成本核算對象之間進行分配。（二）成本分配標準1.占地面積法：按照土地面積占總土地面積的比例分配土地成本及相關費用。2.建筑面積法：按照各成本核算對象的建筑面積占總建筑面積的比例分配建筑安裝工程費、基礎設施費等。3.直接成本法：對于能夠直接歸屬某一成本核算對象的成本費用，則直接計入該成本核算對象。4.預算造價法：根據各成本核算對象的預算造價占總預算造價的比例分配相關成本費用。（三）成本計算期成本計算期與房地產開發(fā)項目的建設周期一致，從項目立項開始至項目竣工驗收交付使用止。四、成本控制（一）成本預算編制1.在項目開發(fā)前期，根據項目規(guī)劃、設計方案、市場行情等因素，編制詳細的成本預算。成本預算應包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等各項成本費用。2.成本預算應分解到具體的成本項目和成本核算對象，并明確成本控制目標和責任人。3.成本預算編制完成后，應報公司管理層審核批準，并作為成本控制的依據。（二）成本控制措施1.土地成本控制加強土地購買環(huán)節(jié)的市場調研和分析，合理確定土地價格，避免高價拿地。積極爭取土地優(yōu)惠政策，降低土地成本。2.前期工程費控制優(yōu)化規(guī)劃設計方案，在滿足項目功能和品質要求的前提下，降低設計成本。通過公開招標、邀請招標等方式選擇合適的勘察、設計、測繪等單位，降低前期工程費用。3.建筑安裝工程費控制加強工程招投標管理，選擇信譽好、實力強、報價合理的施工單位。嚴格控制工程變更，對于確需變更的工程，應按照規(guī)定程序進行審批，并評估變更對成本的影響。加強工程質量監(jiān)督，避免因質量問題導致的返工和維修費用增加。4.基礎設施費控制合理規(guī)劃基礎設施建設方案，避免不必要的浪費。通過集中采購、批量招標等方式降低基礎設施建設材料和設備的采購成本。5.公共配套設施費控制根據項目定位和市場需求，合理確定公共配套設施的建設規(guī)模和標準，避免過度建設。對于公共配套設施的建設，應進行成本效益分析，確保投資回報。6.開發(fā)間接費控制精簡項目管理機構，合理配置管理人員，降低管理人員工資及福利費等支出。加強費用報銷管理，嚴格控制辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等支出。（三）成本監(jiān)控與分析1.建立成本監(jiān)控機制，定期對項目成本進行核算和分析，及時發(fā)現成本偏差。2.成本分析應包括成本構成分析、成本變動趨勢分析、成本控制效果分析等內容。3.根據成本分析結果，采取相應的措施進行成本調整和優(yōu)化，確保成本控制目標的實現。五、成本核算流程（一）成本費用的記錄與審核1.各項成本費用發(fā)生后，經辦人員應及時取得合法有效的原始憑證，并按照公司財務制度的規(guī)定進行填寫和審批。2.財務部門對成本費用的原始憑證進行審核，審核內容包括憑證的真實性、合法性、完整性、準確性等。3.對于審核無誤的成本費用原始憑證，財務部門進行賬務處理，按照成本核算對象和成本項目進行分類歸集和記錄。（二）成本分配與計算1.根據成本分配標準，對共同發(fā)生的成本費用進行分配。2.定期計算各成本核算對象的總成本和單位成本，并編制成本計算表。3.成本計算表應包括成本核算對象、成本項目、本期發(fā)生額、累計發(fā)生額等內容。（三）成本報表編制與報送1.財務部門根據成本核算結果，定期編制成本報表，如成本明細表、成本分析表等。2.成本報表應真實、準確、完整地反映項目成本的發(fā)生情況和變動趨勢。3.成本報表編制完成后，應及時報送公司管理層、相關部門及股東等，為項目決策和管理提供依據。六、成本信息披露（一）披露內容1.在公司年度財務報告中，應披露房地產開發(fā)項目的成本構成、成本變動情況、成本控制措施及效果等信息。2.對于重大房地產開發(fā)項