1、中糧大悅城項(xiàng)目介紹 2006年11月 北京漢博投資顧問有限公司,2,說 明 本報(bào)告是由漢博顧問作為獨(dú)立第三方根據(jù)項(xiàng)目真實(shí)情況和實(shí)地調(diào)研作出的研究報(bào)告摘要版，提供給本項(xiàng)目潛在客戶利用，僅供參考。 未經(jīng)漢博顧問的書面同意，不得復(fù)印，出售或轉(zhuǎn)發(fā)本報(bào)告或其中任何部分。,免責(zé)申明 本報(bào)告并不提供量身定制的投資建議。報(bào)告的撰寫并未慮及讀者的具體財(cái)務(wù)狀況及目標(biāo)。 本文件所載信息和意見不是旨在供全面研究、或提供財(cái)務(wù)或法律意見用途，及不應(yīng)被依賴或用以取代任何有關(guān)個(gè)別情況的個(gè)別建議。,3,內(nèi)容提要 項(xiàng)目簡介 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目商圈分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析

2、摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略摘要,4,內(nèi)容提要 項(xiàng)目簡介 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目商圈分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略摘要,5,項(xiàng)目位置（北京市）,本項(xiàng)目位于東四環(huán)和東五環(huán)之間，靠近北京市區(qū)東西中軸線； 本項(xiàng)目臨近CBD、燕莎和朝外三大商圈，距離CBD、燕莎商圈約10-15分鐘車程。,6,項(xiàng)目位置（區(qū)域）,本項(xiàng)目位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，東臨青年路小區(qū)，西靠青年路，南臨朝陽北路，北接高檔住宅項(xiàng)目星河灣。 項(xiàng)目占地面積8.4萬平米，其中建設(shè)用地面積5.9萬平

3、米，規(guī)劃總建筑面積（地上）27.2萬平米，其中購物中心20萬平米，酒店式寫字樓7萬平米左右。,本項(xiàng)目,7,項(xiàng)目開發(fā)與顧問團(tuán)隊(duì),開 發(fā) 商：北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn)有限公司 投資商：中糧集團(tuán) 規(guī)劃設(shè)計(jì)：MarkLand LTD、Hyder、 MVA、 JRPL、 中國京冶建設(shè)工程承包公司、北京俞龔琪元機(jī)電設(shè)計(jì)事務(wù)所、WT Partnership (HK) Limited合作完成 商業(yè)顧問：北京漢博投資顧問有限公司,8,項(xiàng)目總體布局示意圖（初步）,9,項(xiàng)目技術(shù)參數(shù),項(xiàng)目總體部分： 規(guī)劃建設(shè)用地面積：58958平方米 地上總建筑面積：272330平方米 容積率：4.62 建筑密度：40% 綠地率：30%

4、建筑高度：100米 機(jī)動(dòng)車停車位：約2522個(gè),Shopping Mall 部分： 建筑占地面積：20000平方米 地上總建筑面積：187130平方米 地下總建筑面積： 地下商業(yè)面積：20000平方米 地下停車與人防面積：110837平方米 建筑高度：65米（地上11層） 進(jìn)深：不小于80米 機(jī)動(dòng)車停車位：約2000個(gè),10,內(nèi)容提要 項(xiàng)目簡介 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目商圈分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略摘要,11,北京市行政區(qū)劃與人口總量,北京市總面積16807.8平方公里，包括16區(qū)

5、2縣。,截至2004年年底，北京市戶籍人口共計(jì)1,162.9萬人，常住人口1492.7萬，與1949年的420.1萬人相比，55年間常住人口增長了2.6倍，平均每年增加19.5萬人，年均增長率為2.3%。 2020年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃將控制在1800萬人左右，年均增長率控制在1.4%以內(nèi)。其中戶籍人口1350萬人左右，居住半年以上外來人口450萬人左右。,12,經(jīng)濟(jì)周期及GDP增速,19952004年北京市與全國GDP增長速度之比較,資料來源：中國經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒及北京市統(tǒng)計(jì)局,本輪中經(jīng)濟(jì)周期從20022012年 2004年為這個(gè)周期性頂峰，2005年開始增速回落。 預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)GDP增率有

6、所下降，但仍保持在7%以上。,預(yù)計(jì)2005至2012年間北京市的經(jīng)濟(jì)增速不低于9%。,13,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)局,19952004北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增率,消費(fèi)增長點(diǎn)向服裝、美容、首飾類等商品擴(kuò)散。 連鎖企業(yè)成為拉動(dòng)消費(fèi)品市場的主導(dǎo)力量。,14,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)局,19992004北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增率,2004年北京市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出人均消費(fèi)支出為12200.4元，比上年增長9.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長8.6%。 城市居民恩格爾系數(shù)為32.2%，,15,消費(fèi)價(jià)格指數(shù),資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)局,19992004北京市城鎮(zhèn)居

7、民人均可支配收入及增率,16,內(nèi)容提要 項(xiàng)目簡介 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目商圈分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略摘要,17,商圈分布,大悅城,核心商圈,次級商圈,輻射商圈,核心商圈：以東四環(huán)、東五環(huán)、姚家園路和京通快速路為界； 次級商圈：以東三環(huán)、定福莊、東風(fēng)橋和百子灣為界； 輻射商圈：可達(dá)阜成門區(qū)域、望京區(qū)域，亦莊開發(fā)區(qū)和通州區(qū)；,18,商圈人口及銷售額預(yù)測,19,內(nèi)容提要 項(xiàng)目簡介 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目商圈分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分

8、析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略摘要,20,區(qū)域道路系統(tǒng),注：青年路和朝陽路將于今年開始改造，改造后均為城市主干道。,21,區(qū)域公共交通分析,北,東三環(huán),東四環(huán),東五環(huán),京通快速路,朝陽路,朝陽北路,姚家園路,星火路,青年路,黃木杉路,四惠東,地鐵站,22,項(xiàng)目輻射距離與到達(dá)車次,步行5分鐘路程（18個(gè)車次） 主要站點(diǎn)：青年路、甘露園、黃木杉路 到達(dá)車次：115、306、342、382、411、718、731、815、831、834、846、859、908、991、運(yùn)通111、120支、412、419 步行10分鐘路程（13個(gè)車次） 主要站點(diǎn)：十里堡、太平莊、十

9、里堡北里、姚家園、農(nóng)民日報(bào)社 到達(dá)車次：112、202夜、364、388、608、808、350、703、705、729、754、989、721 步行15分鐘路程（6個(gè)車次） 主要站點(diǎn)：高碑店、紅領(lǐng)巾橋、豆各莊 到達(dá)車次：312、397、728、976支、628、302 步行20分鐘路程（2個(gè)車次） 主要站點(diǎn)：四惠、板井等 到達(dá)車次：322、363,23,地鐵交通系統(tǒng),地鐵1號線貫穿北京城市東西，西至蘋果園，東至四惠東，在復(fù)興門和建國門與地鐵環(huán)形線相連，根據(jù)北京市軌道交通網(wǎng)規(guī)劃，北京市軌道交通網(wǎng)由13條線路和3條支線組成。通過軌道交通網(wǎng)絡(luò)，本區(qū)域能夠與市中心區(qū)、CBD區(qū)域及其它重點(diǎn)功能區(qū)域進(jìn)行

10、方便快捷的聯(lián)系。 地鐵八通線也由四惠和四惠東站把通州地區(qū)直線拉近。 在靠近區(qū)域南邊是地鐵八號線和一號線的換乘站四惠東站，可以迅速抵達(dá)地鐵沿線各站，輻射范圍極廣，但是此站點(diǎn)距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，仍需換乘公交車才能到達(dá)。 計(jì)劃2010年開工、2015年完工的地鐵6號線與朝陽路并行，經(jīng)過星火路和青年路，且將在十里堡、青年路上設(shè)站，屆時(shí)，本項(xiàng)目所在地交通狀況將進(jìn)一步提升。,24,內(nèi)容提要 項(xiàng)目簡介 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目商圈分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略摘要,25,區(qū)域現(xiàn)有住宅樓盤分布,26,項(xiàng)目

11、核心商圈區(qū)域內(nèi)居民戶數(shù),27,區(qū)域未來1-2年內(nèi)入住住宅樓盤分布,28,項(xiàng)目核心商圈區(qū)域內(nèi)未來1-2年內(nèi)新增居民戶數(shù),29,項(xiàng)目核心商圈區(qū)域內(nèi)常住人口總數(shù),現(xiàn)有人口：根據(jù)我們對項(xiàng)目周邊區(qū)域的實(shí)地調(diào)研，現(xiàn)階段地塊核心商圈區(qū)域行政面積約20平方公里，常住人口總量約為20萬人，人口密度約為1.0萬人/平方公里。 未來新增人口：區(qū)域地處朝青板塊核心區(qū)域，優(yōu)越的地理位置吸引了眾多地產(chǎn)項(xiàng)目匯聚于此。現(xiàn)階段本項(xiàng)目地塊周邊存在20個(gè)左右的新興居住社區(qū)和中高檔公寓，如國美第一城、青年匯、興隆家園、北京星河灣等，隨著未來23年內(nèi)這些項(xiàng)目的陸續(xù)入住和商業(yè)配套的逐漸完善，預(yù)計(jì)區(qū)域2-3年內(nèi)還將增加約4.6萬戶居民，新

12、增人口將超過15萬人。 至本項(xiàng)目shopping mall開業(yè)時(shí)，項(xiàng)目核心商圈區(qū)域內(nèi)常住人口總數(shù)將達(dá)到35萬人。,30,項(xiàng)目核心商圈區(qū)域消費(fèi)者分布特征,年齡,學(xué)歷,職業(yè),婚姻,31,區(qū)域消費(fèi)行為習(xí)慣,家庭收入,消費(fèi)支出,購物場所選擇關(guān)注因素,購物出行方式,32,消費(fèi)者對本項(xiàng)目的看法,項(xiàng)目應(yīng)建購物場所的類型,項(xiàng)目應(yīng)經(jīng)營的內(nèi)容,項(xiàng)目所要的檔次,33,內(nèi)容提要 項(xiàng)目簡介 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目商圈分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略摘要,34,項(xiàng)目核心商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀,從供應(yīng)上來看，該區(qū)域

13、內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)151310平方米（建筑面積），包括百貨、超市、專業(yè)市場、餐飲、專賣店和休閑、娛樂設(shè)施。各業(yè)態(tài)供應(yīng)面積及占比如下圖所示。 區(qū)域各業(yè)態(tài)供應(yīng)量及比例圖,35,區(qū)域消費(fèi)需求分析,到2006年底，區(qū)域常住人口可達(dá)35萬以上 按照 北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年北京市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12200.4元，近三年人均消費(fèi)性支出增長率都在8%左右，照此增長率，可以推算出2006年人均消費(fèi)性支出為14230.5元。 到2006年區(qū)域居民消費(fèi)支出可達(dá)： 區(qū)域居民消費(fèi)支出=35萬14230.5=49.8億 根據(jù)北京市歷史統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年北京市商業(yè)面積單位產(chǎn)出大約為1.6萬元/年，由此可

14、以大概推算出區(qū)域應(yīng)有商業(yè)面積為： 498000萬元/1.6萬元/平米=31.3萬平方米（營業(yè)面積）. 根據(jù)北京市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2005年人均商業(yè)面積將達(dá)到09平方米（營業(yè)面積）。 商業(yè)營業(yè)面積=35萬人0.9平方米/人=31.5萬平方米 依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商業(yè)物業(yè)建筑面積和營業(yè)面積比率為10.56，由此可以推算出本區(qū)域合理的商業(yè)物業(yè)建筑面積為57萬平米左右。,36,區(qū)域商業(yè)物業(yè)存量、未來供應(yīng)量及缺口,區(qū)域商業(yè)物業(yè)現(xiàn)存量為151310平方米，截止到2006年的新增供應(yīng)量為253000平方米，到2006年底商業(yè)物業(yè)存量將達(dá)到404310平方米（建筑面積）。 根據(jù)對消費(fèi)需求和北京市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)

15、劃的分析，到2006年本區(qū)域合理的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積應(yīng)達(dá)到57萬平方米。 到2006年底，本區(qū)域?qū)⑷匀淮嬖?7萬平米左右的商業(yè)物業(yè)缺口。,37,商業(yè)物業(yè)供給、需求結(jié)構(gòu)分析,區(qū)域商業(yè)物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)和消費(fèi)者對商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)存在著錯(cuò)位，也就是說區(qū)域商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性缺口。 本區(qū)域商業(yè)物業(yè)正面臨著結(jié)構(gòu)升級，不合理的商業(yè)物業(yè)將逐步退出區(qū)域市場或進(jìn)行改造，規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、檔次等更加合理化的商業(yè)物業(yè)將不斷壯大。,38,內(nèi)容提要 項(xiàng)目簡介 北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境簡介 項(xiàng)目商圈分析 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析 項(xiàng)目核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析 項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略,39,項(xiàng)目整體定位,

16、京東第一Mall 活力Mall 生活Mall 一個(gè)目標(biāo)：現(xiàn)代超級家庭生活中心 二個(gè)基本點(diǎn)：購物+休閑娛樂 三個(gè)分區(qū)：五層購物，三層餐飲+休閑，三層娛樂+休閑 四個(gè)客群：兒童、女人、男人、家庭 五個(gè)亮點(diǎn)：婚慶、兒童早教、餐吧街、小劇場、次主力店 六個(gè)中心：第二家庭中心、消費(fèi)中心、商務(wù)活動(dòng)中心、 娛樂中心、兒童中心、夜生活中心,40,主題定位,現(xiàn)代超級 家庭 生活 中心,家庭： 周末以家庭為主，平時(shí)以青年人為主,生活： 購物、休閑、文化、娛樂、教育、體育、 餐飲消費(fèi),現(xiàn)代： 代表主流生活方式，時(shí)尚、潮流,超級： 大體量、多元、多層次，中國最高的Mall,41,消費(fèi)者定位,主流人群（主體） 城市中產(chǎn)

17、階級家庭及時(shí)尚青年。 包括：有車族，都市白領(lǐng)，單身、準(zhǔn)新婚、新婚的時(shí)尚青年，港臺、外籍人士、旅游人群等。 其中不低于60%是女性。,42,業(yè)態(tài)縱向分布圖,零售,服務(wù),餐飲,休閑娛樂,43,B1層業(yè)態(tài)分布圖,44,F1層業(yè)態(tài)分布圖,45,F2層業(yè)態(tài)分布圖,46,F3層業(yè)態(tài)分布圖,47,F4層業(yè)態(tài)分布圖,48,F5層業(yè)態(tài)分布圖,49,F6層業(yè)態(tài)分布圖,50,F7層業(yè)態(tài)分布圖,51,F8層業(yè)態(tài)分布圖,52,F9層業(yè)態(tài)分布圖,53,F10層業(yè)態(tài)分布圖,54,F11層業(yè)態(tài)分布圖,55,頂層業(yè)態(tài)分布圖,業(yè)態(tài),面積,健身中心,3000,運(yùn)動(dòng),5000,56,項(xiàng)目發(fā)展策略,本項(xiàng)目將堅(jiān)持“不分割銷售shopping mall 一平米”的長期持有策略，并委托專業(yè)商業(yè)管理公司專業(yè)經(jīng)營，保證本項(xiàng)目shopping mall物業(yè)的長期經(jīng)營一致性和連貫性。 本項(xiàng)