1、煙臺市牟平區(qū)東部濱海新區(qū) 金山港片區(qū)綜合整治項目匯報,戰(zhàn)略投資中心 2011年10月,項目概況 資源解讀 投資分析 案例分析 開發(fā)模式設想,總 綱,第一章,項目概況,本章我們解決這三個問題 項目在哪里？多大？ 項目所在區(qū)域什么情況？ 項目的現(xiàn)狀是什么？,項目位于煙臺市牟平區(qū)東部濱海新區(qū)核心區(qū)，規(guī)劃用地3萬畝，可開發(fā)規(guī)劃用地面積2.2萬畝。,煙臺市,牟平區(qū)域圖,項目區(qū)域圖,牟平區(qū),濱海新區(qū),項目位置、規(guī)模,2009年，煙臺市牟平區(qū)通過牟平區(qū)東部新區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃目標：建設融山、海、林、城、河五位一體生態(tài)型、現(xiàn)代化海濱城市新區(qū)。打造我國北方最佳濱海休閑度假目的地，溫帶濱海旅游度假形象的代表。,東部

2、濱海新區(qū)是牟平區(qū)重點打造的區(qū)域，占地108平方公里，將成為國際性休閑度假平臺-中國北方國家海岸。,東部濱海新區(qū)概況,交通：兩條主干道東西貫穿與煙臺市、牟平區(qū)連接，其中煙威高速穿過本項目。濱海路已修建至養(yǎng)馬島，未來將延伸入本區(qū)。,煙威一級公路,煙威高速公路,從項目至牟平區(qū)，距離15公里。 從項目至煙臺市，距離30公里。 從項目到煙臺機場，距離40公里。,交通情況,項目四至：北至海岸線、南至煙威省路、東至觀光大道、西至大金山東側。擁有非常良好的景觀資源。,海洋、沙灘,規(guī)劃森林公園、高爾夫、體育公園、金山道家文化游覽區(qū),大金山,項目三面環(huán)山，項目內(nèi)部有大面積水體景觀。景觀資源豐富。,昆崳山脈,規(guī)劃休

3、 閑區(qū),山脈,山脈,項目內(nèi)部主要為海灣、河道、山前腹地,項目現(xiàn)狀,項目擁有長江以北區(qū)域絕無僅有的山水相依、陽光沙灘景觀資源，將打造成北方絕版休閑度假區(qū)。,項目屬性總結,第二章,資源解讀,本章我們解決這個問題 這個項目哪里吸引了我們？,煙臺東拓，建設東部新城。根據(jù)煙臺市十二五規(guī)劃，未來五年將著力打造國內(nèi)藍色經(jīng)濟領軍城市，國際濱海生態(tài)宜居城市；堅持新區(qū)開發(fā)和老城改造相結合，建設東部新城。牟平區(qū)是東部新城重要組成部分。 牟平區(qū)未來5年建成區(qū)面積由34平方公里擴大到320平方公里。突破濱海開發(fā)、養(yǎng)馬島開發(fā)、東部濱海新區(qū)開發(fā)“三大板塊”，將“藍色牟平”打造成現(xiàn)代化濱海新城、“中國北方商務休閑第一島”、“

4、中國北方國家海岸”。,規(guī)劃利好,牟平城區(qū),東部濱海新區(qū),養(yǎng)馬島,濱海新城,牟平區(qū)東部濱海新區(qū)總體來看，是五大南北分層，依山靠海。,景觀利好,不可多得的灘林組合景觀,長20公里，平均進深約1000米的黑松林，是煙臺、乃至區(qū)域規(guī)模最大面積的海防黑松林。 沙灘寬度約50米，總長度27公里，沙質細膩、顏色潔白。,黑松林,沙灘,本項目,優(yōu)美的水體景觀,海灣、河道、水庫點、線、面相結合，多樣優(yōu)美的水體景觀。,廣河,動感生態(tài)的河口濕地,典型的河口濕地景觀：金山港濕地總面積1.6萬余畝，其中蘆葦蕩約1500畝（1平方公里）。,本項目,層次豐富的山體景觀,遠南倚“膠東屋脊”國家級森林公園昆崳山，構成層巒疊嶂蜿蜒

5、連綿的背景山體。 近大、小金山等近處山體點景，形成濱海地區(qū)的視覺焦點。,大金山,小金山,本項目,源遠流長的道家文化,昆崳山是著名的道教名山，全真派發(fā)祥地，自古便是道家修身養(yǎng)性的“洞天”、“福地”。,豐富多元的人文資源,省級重點文物保護單位1處： 蛤堆頂遺址史前貝丘遺址 市級重點文物保護單位2處 ：云溪墓群、北頭營寨營寨 其他重要歷史文物資源: 甲午海戰(zhàn)沉船、眾多岳石文化遺址,甲午海戰(zhàn)沉船遺址,哈堆頂遺址,云溪古墓群,北頭營寨營寨,金山西望,濱海防護林,金山南望,金山西望,濱海沙灘,金山灣一角,濱海漁歸,牟平東部濱海地區(qū),金山,灘林組合資源區(qū)域難覓（規(guī)模、質量） 擁有大量的腹地土地資源（后發(fā)優(yōu)勢

6、） 道家文化（昆崳山）獨樹一幟 山海林灘的特色空間格局,牟平東部濱海新區(qū)資源總結,第三章,投資分析,本章我們解決這個問題 項目財務可行么？,測算說明,根據(jù)現(xiàn)有資料，項目規(guī)劃用地性質為居住、商業(yè)金融、工業(yè)、多功能、回遷房用地等，代征總用地面積2.2萬畝，其中建設用地面積1.5萬畝。 為了綜合判定項目投資價值，本報告從以完成土地綜合整治后通過土地出讓獲取收益進行測算分析： 項目初步預計綜合整治開發(fā)周期為十年，并預計在土地綜合整治開發(fā)起始后的第二年開始取得土地出讓收益，并于第十年上市交易全部完成。 根據(jù)前期商務談判，政府將扣除提留部分的土地出讓收益全部作為公司的開發(fā)利潤。,測算說明,用地構成及用地類

7、別,可開發(fā)規(guī)劃用地面積2.2萬畝，可用于開發(fā)建設的居住及公共設施用地共約1.5萬畝，占規(guī)劃總用地的67%。,一級開發(fā)成本表,項目綜合整治成本約為75億元。 折合到規(guī)劃總用地（2.2萬畝）后的土地單方成本為34萬/畝。折算到建設用地（1.5萬畝）后的土地單方成本為50萬元/畝。,土地出讓收益表,本項目土地出讓收益共計126.5億元，從第二年開始供應土地，出讓期預估8年。 項目居住用地平均出讓價格106萬/畝（2010年8月龍湖在煙臺取得毛地土地價格為74萬/畝，但須進行填海土地整理，實際凈地約120萬/畝）,現(xiàn)金來源運用表,項目需要自有資金投入4億元，銀行貸款16億元。,現(xiàn)金來源運用表,項目利潤

8、表,項目凈利潤25.6億元，毛利率達36%，凈利率達20%。財務指標可觀。,第四章,案例分析 龍湖煙臺項目,本章我們解決這個問題 其他開發(fā)商在這里干的咋樣？,區(qū)位： 項目位于煙臺牟平區(qū)濱海東路 北、養(yǎng)馬島大橋西。距離牟平 區(qū)5公里，距離煙臺市18公里 里。位于本項目西側，距離本 項目15公里。 主要指標： 占地：136公頃 總價：15.169億元 上市時間：2011年8月1日 主要產(chǎn)品結構： 獨棟、雙拼、疊拼,項目基本情況,龍湖-葡醍海灣,葡醍海灣基于優(yōu)質的海景資源，著力打造休閑度假社區(qū)，項目銷售狀況非常好。一期推盤1002套當天售罄，認購金額20億元。,項目基本情況,推盤時間：2011年8月

9、1日。 推盤面積：1002套 推盤戶型： 45平米的四季小院、100余平米的葡醍 院落、近300平米的“頤和墅” 銷售價格： 度假小院價格約100萬元/套；疊院價格 約120萬元/套起；獨院價格約300萬元/ 套起。 銷售狀況：當天售罄,龍湖-葡醍海灣,第五章,開發(fā)模式設想,整體運營架構,關鍵說明,政府提供政策支持： 申請土地“先征后轉/征轉分離”實施批復，并加大年土地上市供應指標，專項用于本項目； 同意項目以環(huán)境綜合整治立項，授予開投公司綜合整治開發(fā)授權； 牟平區(qū)土地部門核準成立專項儲備用地專戶并頒發(fā)儲備用地權屬證書； 土地儲備中心進行土地回購，上市交易。 開投公司負責項目實施： 以土地權屬證抵押，向國開行申請片區(qū)綜合整治銀團貸款16億元； 進行項目綜合整治。 利潤分配 土地儲備中心回購土地并上市交易后，政府提留各項費用后，剩余款項100%返還合作公司； 開投公司向國開行還款付息后，進行項目利潤分紅。 備注：1.如國開金融公司參與項目投資，設立利潤保障機制。 2.以上運營辦法已與牟平區(qū)政府進行溝通，作為主要運作思路。,2011年10月20日 首創(chuàng)置業(yè)+國開金融+新潮實業(yè)+煙建集團簽訂合作框架協(xié)議。 2011年10月30日 新潮實業(yè)和煙建集團成立合