1、第九章 房地產(chǎn)管理法規(guī),第一節(jié) 房地產(chǎn)管理法規(guī)概述,一、房地產(chǎn)：是房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是在法律上明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)，地產(chǎn)是在一定土地所有制下作為財(cái)產(chǎn)的土地。在物質(zhì)形態(tài)上房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體, 房依地建,地為房載, 房地不可分離。 房地產(chǎn)的特征：固定性、穩(wěn)定性、保值性、聚財(cái)性。,二、房地產(chǎn)法規(guī)：是指由房地產(chǎn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的, 用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行為規(guī)范準(zhǔn)則。 狹義的房地產(chǎn)法, 僅指1995 年1 月1 日起施行的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法, 這是調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)關(guān)系的基本法律。廣義的房地產(chǎn)法還包括所有調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范如城市房地產(chǎn)開

2、發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例、物業(yè)管理?xiàng)l例、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定等等。,三、房地產(chǎn)管理法的立法目的及管理體制 立法目的： 1、加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理 2、維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 3、保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法利益 4、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 房地產(chǎn)管理體制： 1、國(guó)務(wù)院主管部門 2、地方人民政府主管部門,房地產(chǎn)管理法第6 條規(guī)定“: 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國(guó)務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分, 各司其職, 密切配合, 管理全國(guó)房地產(chǎn)工作?！?“縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！蹦壳拔覈?guó)大多數(shù)地方實(shí)行房、地分管體制, 設(shè)立建設(shè)委員

3、會(huì)、建設(shè)廳( 或房地產(chǎn)管理局、處) 和土地管理局。但廣州、北京、上海等城市已經(jīng)建立由一個(gè)部門統(tǒng)一管理的房地合一的管理體制。 第62 條規(guī)定:“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定, 縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的, 可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書?！?充分肯定了城市房地產(chǎn)管理體制改革的經(jīng)驗(yàn), 指明了改革方向。,第二節(jié) 房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上, 按照使用性質(zhì)和要求對(duì)土地投入人力、物力和財(cái)力, 在其上建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物的一種生產(chǎn)性活動(dòng)。 房地產(chǎn)管理法第2 條規(guī)定:“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā), 是指在依據(jù)本法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地

4、上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施房屋建設(shè)的行為?！?房地產(chǎn)建設(shè)全過(guò)程包括從規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、施工準(zhǔn)備、建筑施工、竣工驗(yàn)收、交付使用, 到出售、出租、經(jīng)營(yíng)管理等生產(chǎn)和管理環(huán)節(jié)。 房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指根據(jù)城市總體規(guī)劃要求, 對(duì)一定區(qū)域內(nèi)的土地征用、房屋建筑、配套工程及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行科學(xué)地組織, 全面規(guī)劃, 分期施工, 統(tǒng)一建設(shè), 并在竣工驗(yàn)收之后, 做好經(jīng)營(yíng)銷售、綜合服務(wù)等事項(xiàng), 以取得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。,二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理 1、房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司資質(zhì)管理 2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)計(jì)劃管理 房地產(chǎn)綜合開發(fā)計(jì)劃是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)進(jìn)行宏觀調(diào)控和管理的主要手段。即要根據(jù)國(guó)家和地方現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資環(huán)境,

5、 確定合理的發(fā)展速度、水平和規(guī)模, 使房地產(chǎn)綜合開發(fā)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)綜合開發(fā)計(jì)劃管理包括用地計(jì)劃管理和項(xiàng)目計(jì)劃管理。,3、房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目管理 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定: “確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃要求; 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的, 還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn), 并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。” 4、房地產(chǎn)綜合開發(fā)資金管理 建立資本金制度；銀行監(jiān)管制度；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)信貸管理。,第三節(jié) 城市房屋拆遷管理,一、概述 1、城市房屋拆遷：是指根據(jù)城市規(guī)劃和專項(xiàng)工程建設(shè)需要以及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募? 拆除和

6、遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的原有房屋及其附屬物, 并由拆遷單位和個(gè)人對(duì)原房屋及其附屬物的所有人或使用人進(jìn)行補(bǔ)償和安置的建設(shè)活動(dòng)。 1991 年3 月國(guó)務(wù)院頒布了城市房屋拆遷管理?xiàng)l例, 2001 年6 月13 日, 國(guó)務(wù)院頒布了新的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例。對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋拆遷、補(bǔ)償與安置及拆遷管理作了具體規(guī)定。,2、房屋拆遷管理體制及許可證制度 拆遷條例第5 條規(guī)定：“國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定, 互相配合, 保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行。

7、縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定, 負(fù)責(zé)與城市房屋拆遷有關(guān)的土地管理工作?！?拆遷條例第6 條規(guī)定“: 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后,方可實(shí)施拆遷?！?房屋拆遷許可證是拆遷行為獲得行政許可, 是拆遷人從事房屋拆遷的法律憑證。房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí), 應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng), 以公告的形式予以公布。 拆遷人申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證, 應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料: 建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件; 建設(shè)用地規(guī)劃許可證; 國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件; 拆遷計(jì)劃和拆遷方案; 辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)

8、出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。,3、拆遷糾紛的裁定和執(zhí)行 發(fā)生拆遷糾紛, 由房屋拆遷行政管理部門對(duì)拆遷糾紛進(jìn)行行政裁定。拆遷條例規(guī)定了拆遷糾紛的行政裁定和行政強(qiáng)制執(zhí)行。 房屋拆遷主管部門對(duì)拆遷補(bǔ)償、安置問(wèn)題, 依據(jù)拆遷法規(guī)給予被拆遷人補(bǔ)償和安置, 并作出限期拆遷的行政裁定。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的, 可以自裁決書送達(dá)之日起3 個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人如果已經(jīng)根據(jù)拆遷條例規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房的, 訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷, 或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。,二

9、、房屋拆遷補(bǔ)償安置 1、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象 拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕獙?duì)象是產(chǎn)權(quán)人或稱所有人（被拆遷人），兼顧對(duì)使用人（承租人）的安置。 拆遷補(bǔ)償?shù)姆秶潜徊鸪姆课菁捌涓綄傥?。但拆除違章建筑、超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償, 拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。 2、拆遷補(bǔ)償?shù)男问?產(chǎn)權(quán)調(diào)換；貨幣補(bǔ)償；產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。,3、幾種特殊房屋的拆遷補(bǔ)償安置 1）對(duì)租賃房屋的拆遷補(bǔ)償 拆遷條例第27 條規(guī)定:“拆除租賃房屋, 被拆遷人與租賃人解除租賃關(guān)系的, 或者被拆遷人對(duì)房屋租賃人進(jìn)行安置的, 拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的, 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋

10、產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租, 被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！?拆遷人應(yīng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助、損失補(bǔ)助等。,2）對(duì)有產(chǎn)權(quán)糾紛房屋的拆遷補(bǔ)償 拆遷條例第29 條規(guī)定:“拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋, 拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案, 報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷, 拆遷前, 拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷房屋有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理公證保全?！?3）對(duì)設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償 拆遷條例第30 條規(guī)定:“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋, 依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行?！?三、拆遷條例的法律缺陷 1、開發(fā)商與被拆遷人主體法律地位不平等 2、行政權(quán)力過(guò)度介入，行政許可、

11、裁決及執(zhí)行的角色重疊，缺乏行政行為監(jiān)督機(jī)制 3、沒有提供完善的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 4、沒有區(qū)分公益性拆遷項(xiàng)目和商業(yè)性拆遷項(xiàng)目,第四節(jié) 物業(yè)管理,一、物業(yè)管理有關(guān)概念 1 、物業(yè)管理：物業(yè)是指正在使用的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè), 按照有關(guān)法律、法規(guī), 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定, 運(yùn)用商業(yè)經(jīng)營(yíng)手段和現(xiàn)代管理技術(shù)手段, 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理, 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序, 提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)活動(dòng)。,2、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中, 享有下列權(quán)利: (1 )

12、按照物業(yè)服務(wù)合同約定, 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);(2 )提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議, 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(3 )提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;(4 )參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議, 行使投票權(quán);(5 )選舉業(yè)主委員會(huì)委員, 并享有被選舉權(quán);(6 )監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(7 )監(jiān)督物業(yè)管理委員會(huì)履行物業(yè)服務(wù)合同;(8 )對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(9 )監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金) 的管理和使用;(10) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。,業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)該履行下列義務(wù): (1 )遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)

13、議事規(guī)則; (2 )遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度; (3 )執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定; (4 )按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金; (5 )按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用; (6 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。,3、業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé): (1 )制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (2 )選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員, 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作; (3 )選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè); (4 )決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案, 并監(jiān)督實(shí)施; (5 )制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序

14、和環(huán)境衛(wèi)生的維持等方面的規(guī)章制度; (6 )法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。,4、業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu), 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行下列職責(zé): (1 )召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議, 報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況; (2 )代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同; (3 )及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議, 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; (4 )監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施; (5 )業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。,5、前期物業(yè)管理 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前, 可由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理。國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分

15、離的原則, 通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)該與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)管理合同, 前期物業(yè)管理合同可以約定期限。但是, 期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的, 前期物業(yè)服務(wù)合同終止。,二、物業(yè)管理?xiàng)l例 2003 年6 月8 日國(guó)務(wù)院頒布物業(yè)管理?xiàng)l例, 2007年8 月26 日重新修訂，有以下特點(diǎn)： 1、注重保護(hù)業(yè)主的利益 2、強(qiáng)化了物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容 3、明確業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) 4、強(qiáng)制要求通過(guò)招標(biāo)選物業(yè),第五節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記,一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記概念 城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法第4 條規(guī)定: “國(guó)家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制

16、度?！?根據(jù)城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法, 房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記, 并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。,二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力 1、強(qiáng)調(diào)以登記為取得所有權(quán)或使用權(quán)的成立條件 2、土地所有權(quán)和使用權(quán)的變更，只有經(jīng)登記才發(fā)生法律效力 3、房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立條件 4、以房地產(chǎn)為抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記 5、當(dāng)事人買賣私有房屋必須辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),三、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)登記的程序 按城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法第十

17、條規(guī)定, 房屋的權(quán)屬登記主要依以下程序進(jìn)行: (1 )受理登記申請(qǐng); (2 )權(quán)屬審核; (3 )公告; (4 )核準(zhǔn)登記, 頒發(fā)房屋權(quán)屬登記證書。,四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類 按城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法的規(guī)定, 房屋所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬單元, 以房屋的門牌號(hào)、幢、套(間) 以及具體的權(quán)屬界限部分為基本單元進(jìn)行登記。房屋的權(quán)屬登記可分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記（抵押權(quán)、典權(quán)）和注銷登記等幾種形式。,五、房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理 1、房地產(chǎn)產(chǎn)籍的內(nèi)容 產(chǎn)籍是指城市房屋的產(chǎn)權(quán)檔案、地籍圖紙以及賬冊(cè)、表卡及其他反映產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀和歷史情況的資料。產(chǎn)籍主要是由圖、檔、卡、冊(cè)組成，它是通過(guò)圖形、文字

18、記載、原始證據(jù)等, 記錄反映產(chǎn)權(quán)狀況、房屋及其使用國(guó)有土地的情況。 2、產(chǎn)籍管理的質(zhì)量要求 (1 )準(zhǔn)確；(2 )完整；(3 )新鮮（進(jìn)行更新）。,第六節(jié) 房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理,一、概述 1、房地產(chǎn)交易：是指房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)及其它權(quán)利在房地產(chǎn)交易主體之間的流通，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等活動(dòng)。 廣義的房地產(chǎn)交易還包括與房地產(chǎn)交易行為有著密切關(guān)系的房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。,2、房地產(chǎn)交易的特點(diǎn) 1）房地產(chǎn)交易時(shí)權(quán)屬不可分離 2）房地產(chǎn)交易價(jià)格管理的特殊性 國(guó)家對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格實(shí)行直接管理和間接管理相結(jié)合的原則，建

19、立主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制，保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止壟斷、哄抬價(jià)格。 A、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度：國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師資格認(rèn)證制度。 B、房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度 3）房地產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)依法辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記,3、交易活動(dòng)的管理 房地產(chǎn)交易, 包括各種所有制形式房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押, 城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過(guò)程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng), 均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理范圍, 其交易活動(dòng)都應(yīng)通過(guò)交易所進(jìn)行。 進(jìn)行房地產(chǎn)交易的單位和個(gè)人, 必須持有關(guān)證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記、鑒證、評(píng)估、立契過(guò)戶手續(xù), 按規(guī)定交納稅費(fèi)。同時(shí), 接受工商行政管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理。,二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：是

20、指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 城市房地產(chǎn)管理法第38、39條分別對(duì)以出讓方式和劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件作了具體規(guī)定。 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。,4、商品房預(yù)售 1 ）預(yù)售條件 城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定商品房預(yù)售的條件是: 已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。按提供預(yù)售的商品房計(jì)算, 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上, 并已確定施工進(jìn)

21、度和竣工交付日期。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售, 應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記, 取得商品房預(yù)售許可證。,2 )預(yù)售合同的備案 商品房預(yù)售除必須符合上述四個(gè)條件外, 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)同認(rèn)購(gòu)人簽訂預(yù)售房屋的合同, 合同訂立后應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案, 以便于對(duì)商品房預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)督與管理。 3 ) 法律關(guān)于商品房預(yù)售后再行轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 房地產(chǎn)管理法第45 條：“商品房預(yù)售的, 商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題, 由國(guó)務(wù)院規(guī)定”。,三、房地產(chǎn)抵押 1、房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有

22、的方式向抵押權(quán)人提供履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí), 抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。債權(quán)人稱抵押權(quán)人, 房地產(chǎn)所有者稱為抵押人。 2、房地產(chǎn)抵押的法律特征 1 )房地產(chǎn)抵押具有從屬性, 其抵押權(quán)從屬于債權(quán), 只有在債務(wù)人不履行已到期的債務(wù)時(shí),債權(quán)人才可行使抵押權(quán)來(lái)處分該房地產(chǎn)。,2 )房地產(chǎn)抵押是以不動(dòng)產(chǎn)即房地產(chǎn)為標(biāo)的作抵押的。抵押權(quán)人不以對(duì)抵押的房地產(chǎn)的實(shí)際占有為條件。 3 )房地產(chǎn)抵押權(quán)人享有從抵押房地產(chǎn)的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。對(duì)拍賣抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款, 抵押權(quán)人有比其他債權(quán)人優(yōu)先得到清償債務(wù)的權(quán)利。 4 )房地產(chǎn)抵押具有物上追及力。在抵押人將房地產(chǎn)抵押后, 如

23、果抵押人將抵押的房地產(chǎn)擅自轉(zhuǎn)讓他人, 那么, 抵押權(quán)人可以追及抵押的房地產(chǎn)行使權(quán)利。,四、房屋租賃 1、房屋租賃：是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用, 由承租人向出租人支付租金的行為。 2、房屋租賃的特征 1 )出租房屋的人必須是房屋的所有權(quán)人。 2 )房屋租賃不轉(zhuǎn)移出租房屋的所有權(quán)。 3 )承租人向出租人支付租金。 4 )房屋租賃有效期屆滿, 承租人必須把該房屋返還給出租人。,3、房屋租賃合同 房屋租賃當(dāng)事人之間應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同, 并向房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案。房屋租賃合同必須明確雙方當(dāng)事人各自的權(quán)利和義務(wù), 也為了房地產(chǎn)管理部門便于管理, 租賃合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要條款: 租賃房屋的處所、名稱、狀況、建筑面積等; 租賃期限; 租賃用途; 租賃價(jià)格; 修繕責(zé)任; 出租人與承租人其他權(quán)利和義務(wù);違約責(zé)任等。,案例： 【基本案情】2003年，某房地產(chǎn)公司在某市市郊開發(fā)“高虹”公寓樓，并刊登廣告預(yù)售樓