1、土地登記實務,戴銀萍 01066562972 中國土地勘測規(guī)劃院地籍所 ,2020/9/22,土地登記實務,2,考試范圍與考試題型,考試范圍: 第一章至第八章（第九章不考） 考試題型與分值分布: 總分100分 4種題型 判斷題、單選題、多選題（各20分） 案例題（40分）,2020/9/22,土地登記實務,3,主要內(nèi)容,第一部分: 土地登記實務基本理論 第二部分: 土地登記表格規(guī)范化填寫 第三部分: 土地登記案例分析,2020/9/22,土地登記實務,4,第一部分: 土地登記實務基本理論,一、土地登記概述 二、土地登記程序 三、土地總登記 四、土地初始登記 五、土地變更登記 六、注銷登記 七、

2、其他登記 八、土地登記資料公開查詢 九、土地登記代理,2020/9/22,土地登記實務,5,一、土地登記概述,（一）土地登記的概念和意義 （二）世界土地登記制度 （三）土地登記效力 （四）土地登記原則 （五）土地登記內(nèi)容 （六）土地登記分類,2020/9/22,土地登記實務,6,一、土地登記概述,（一）土地登記的概念和意義 概念：將國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及依照法律法規(guī)規(guī)定需要登記的其他土地權(quán)利記載于土地登記簿公示的行為。(土地登記辦法第二條) 其中： 國有土地使用權(quán)包括：國有建設用地使用權(quán) 國有農(nóng)用地使用權(quán) 集體土地使用權(quán)包括：集體建設用地使用權(quán)

3、宅基地使用權(quán) 集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)） 土地登記的意義：土地等不動產(chǎn)物權(quán)以登記公示。 （動產(chǎn)交付）,2020/9/22,土地登記實務,7,一、土地登記概述,（二）世界土地登記制度,2020/9/22,土地登記實務,8,一、土地登記概述,（三）土地登記效力（兩種民法立法思想） 土地登記后的法律后果：土地權(quán)利是否必須登記，土地登記與否對土地權(quán)利的保護有什么不同？ 1、登記生效主義（形式主義的立法） 不動產(chǎn)物權(quán)的變動（取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅）非經(jīng)登記不得生效。即只有辦理了登記，才產(chǎn)生法律效力。 2、登記對抗主義（意思主義的立法） 不動產(chǎn)物權(quán)的變動（取得、變更、轉(zhuǎn)移、消滅）只因當事人的意

4、思表示而發(fā)生效力，登記只是對抗第三人的要件（辦理登記的可以對抗第三人，即第三人不得主張登記了的土地權(quán)利變動為無效）。,2020/9/22,土地登記實務,9,一、土地登記概述,（三）土地登記效力 關于我國土地登記的效力： 物權(quán)法第六條：“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記?！?第九條：“對不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！?原則上采用的是形式主義的立法思想，土地登記是土地權(quán)利變動的生效要件；在特定情況下，也采取意思主義的立法思想，如地役權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)，和合同

5、生效為要件，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。,2020/9/22,土地登記實務,10,一、土地登記概述,（四）土地登記的原則 依法登記的原則 依申請的原則 審查的原則 屬地登記,2020/9/22,土地登記實務,11,一、土地登記概述,（四）土地登記的原則 屬地登記 物權(quán)法第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。” 土地登記辦法第三條規(guī)定：“土地登記實行屬地登記原則?！?2020/9/22,土地登記實務,12,一、土地登記概述,（四）土地登記的原則 屬地登記（兩個要求） 一是土地登記機構(gòu)應當堅持統(tǒng)一性。在一個登記區(qū)內(nèi)只能由一個土地登記機構(gòu)來登記，不能由兩個或兩個以上土地登記機構(gòu)登記

6、； 二是土地登記資料應當保持完整性。同一個登記區(qū)內(nèi)的土地登記資料，只能由一個土地登記機構(gòu)建檔保存，不能由兩個或兩個以上土地登記機構(gòu)來分別保管。,2020/9/22,土地登記實務,13,一、土地登記概述,（四）土地登記的原則 屬地登記（土地登記辦法第三條） 申請人應當依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書。 跨縣級行政區(qū)域使用的土地，應當報土地所跨區(qū)域各縣級以上人民政府分別辦理土地登記。 在京中央國家機關使用的土地，按照在

7、京中央國家機關用地土地登記辦法的規(guī)定執(zhí)行。,2020/9/22,土地登記實務,14,0、宗地 土地以宗地為單位進行登記。 宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間。,一、土地登記概述,1、土地權(quán)屬性質(zhì)與來源 國家土地所有權(quán)；集體土地所有權(quán) 國有土地使用權(quán)；集體土地使用權(quán) 抵押權(quán)；地役權(quán) 土地權(quán)屬來源： 指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人最初取得土地權(quán)利的方式。土地權(quán)屬發(fā)生和變更的時間以及土地所處的地域是影響土地權(quán)屬來源的兩個主要因素。 土地權(quán)屬來源合法是確認土地權(quán)屬、進行土地登記的必要條件。,2、土地權(quán)利主體 集體土地所有人 國有土地使用權(quán)人 集體土地使用權(quán)人 抵押權(quán)人、地役權(quán)人,3、土地權(quán)利客體 包括：

8、坐落、界址、面積、用途、使用條件、等級、價格等。,（五）土地登記內(nèi)容,2020/9/22,土地登記實務,15,一、土地登記概述,（六）土地登記分類 總登記：是指在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進行的全面登記。 初始登記：是指土地總登記之外對設立的土地權(quán)利進行的登記。 變更登記：是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記。 注銷登記：是指因土地權(quán)利的消滅等而進行的登記。 其他登記：是指上述登記類型以外的登記，包括更正登記、異議登記、預告登記和查封登記等。,2020/9/22,土地登記實務,16,一、土地登記概述小結(jié),（一）土地登

9、記的概念和意義（不動產(chǎn)公示） （二）世界土地登記制度（契約、權(quán)利、托侖斯） （三）土地登記效力（兩種：登記對抗、登記生效） （四）土地登記原則（重點掌握“屬地原則”） （五）土地登記內(nèi)容（主體、客體；權(quán)屬性質(zhì)與來源） （六）土地登記分類（概念）,2020/9/22,土地登記實務,17,二、土地登記程序,（一）土地登記程序?qū)Ρ?（二）土地登記申請 （三）權(quán)屬審核 （四）注冊登記 （五）核發(fā)證書,2020/9/22,土地登記實務,18,二、土地登記程序,（一）土地登記程序?qū)Ρ?1、土地登記規(guī)則 土地登記申請 地籍調(diào)查 權(quán)屬審核 注冊登記 核發(fā)證書,2、土地登記辦法 土地登記申請 權(quán)屬審核 注冊登記

10、 核發(fā)證書,2020/9/22,土地登記實務,19,二、土地登記程序,（二）土地登記申請 1、登記申請人與申請方式 申請人：為土地權(quán)利人或土地權(quán)利變動的當事人、利害關系人。包括自然人、法人和其他組織三種類型。 申請方式： 直接申請與代理申請（委托、法定、指定）； 單方申請與共同申請,2020/9/22,土地登記實務,20,二、土地登記程序,（二）土地登記申請 1、登記申請人與申請方式 直接申請與代理申請（委托、法定、指定） 法人和其他組織均可直接申請 自然人中，只有完全民事行為能力人才可以直接申請土地登記，限制民事行為能力人和無行為能力人均不能直接申請，而必須由其法定代理人代理申請。 土地登記

11、申請人不管是自然人、法人還是其他組織，也可以委托代理人代理申請。 土地登記申請的代理除了法定代理、委托代理外，還有一種特殊的情況指定代理。這是根據(jù)人民法院或者有關機關的指定而發(fā)生的代理。,2020/9/22,土地登記實務,21,二、土地登記程序,（二）土地登記申請 1、登記申請人與申請方式 單方申請與共同申請 土地登記辦法第七條、第八條規(guī)定，土地登記應當由當事人共同申請，但有下列情形之一的，可以單方申請： （1）土地總登記； （2）國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)的初始登記； （3）因繼承或者遺贈取得土地權(quán)利的登記； （4）因人民政府已經(jīng)發(fā)生法律效力的土地權(quán)屬爭議處理決定而取得土

12、地權(quán)利的登記； （5）因人民法院、仲裁機構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的法律文書而取得土地權(quán)利的登記； （6）更正登記或者異議登記； （7）名稱、地址或者用途變更登記； （8）土地權(quán)利證書的補發(fā)或者換發(fā)； （9）其他依照規(guī)定可以由當事人單方申請的情形。 兩個以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，可以分別申請土地登記。,2020/9/22,土地登記實務,22,二、土地登記程序,（二）土地登記申請 2、申請?zhí)峤坏奈募Y料 土地登記申請書； 申請人身份證明； 土地權(quán)屬來源證明； 地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標； 地上附著物權(quán)屬證明； 法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證等。,2020/9/22,土地登記實務,23,

13、二、土地登記程序,（二）土地登記申請 3、登記申請的受理與審查 受理 1.申請登記的土地不在本登記轄區(qū)的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權(quán)的國土資源行政主管部門申請； 2.申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當允許申請人當場更正； 3.申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在五日內(nèi)一次告知申請人需要補正的全部內(nèi)容； 4.申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地登記申請。,2020/9/22,土地登記實務,24,二、土地登記程序,（二）土地登記申請 3、登記申請的受理與審查 審查： 對人的審查（如法人資格、法定代表人身份證明、

14、戶主資格、代理人代理手續(xù)的審查）； 對物的審查（土地權(quán)源證明、地上物權(quán)屬證明的審查）； 對其他問題的審查 。,2020/9/22,土地登記實務,25,二、土地登記程序,（三）權(quán)屬審核 1、權(quán)屬審核的依據(jù) 法律依據(jù)： 指國家現(xiàn)行的有關土地的法律、政策及行政法規(guī)。 書證依據(jù)： 申請人的身份證明、宗地的權(quán)屬來源證明、地上物權(quán)屬證明、地籍調(diào)查成果等。 2、權(quán)屬審核內(nèi)容 土地登記申請人 宗地自然狀況 宗地權(quán)屬狀況。,2020/9/22,土地登記實務,26,二、土地登記程序,（三）權(quán)屬審核 3、土地登記審批表的填寫要求（持證上崗） 國土資源行政主管部門初審意見，由取得土地登記上崗資格證的土地登記人員提出，

15、其他人員無效。 國土資源行政主管部門審核意見，由取得土地登記上崗資格證的國土資源行政主管部門負責人提出，重點對初審情況進行核查。 未取得國土資源部土地登記上崗資格證的人員，不得從事土地權(quán)屬審核和登記審查工作，不得在土地登記審批表和土地登記簿上簽字。 4、土地登記審查辦結(jié)期限 按照土地登記辦法，國土資源行政主管部門應當自受理土地登記申請之日起二十日內(nèi)，辦結(jié)土地登記審查手續(xù)； 特殊情況需要延期的，經(jīng)國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長十日。,2020/9/22,土地登記實務,27,二、土地登記程序,（四）注冊登記 1、不予登記的情形 土地登記辦法第18條規(guī)定，有下列情形之一的，不予登記（五不

16、登記）： 土地權(quán)屬有爭議的； 土地違法違規(guī)行為尚未處理或者正在處理的； 未依法足額交納土地有償使用費和其他稅費的； 申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的； 其他依法不予登記的。 不予登記的，應當書面告知申請人不予登記的理由。,2020/9/22,土地登記實務,28,二、土地登記程序,（四）注冊登記 1、不予登記的情形：國土資發(fā)（2008）70號文的規(guī)定（12種情形） 土地權(quán)屬爭議未解決的； 土地違法違規(guī)行為尚未處理或正在處理的； 未按合同約定付清全部土地價款的； 按土地價款繳納比例分割申請登記的； 申請登記的土地權(quán)利超過規(guī)定期限的； 無合法用地批準等土地登記申請要件的； 對經(jīng)營性用地沒有按招標拍賣

17、掛牌等方式出讓的； 協(xié)議出讓地價低于出讓底價的； 違反規(guī)劃改變土地用途的； 未辦理土地使用權(quán)登記而設定抵押的； 異議登記期間未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，申請辦理抵押登記的； 查封登記解除前申請辦理抵押登記等。,2020/9/22,土地登記實務,29,二、土地登記程序,（四）注冊登記 2、注冊登記依據(jù)和內(nèi)容 依據(jù)：土地登記審批表是土地登記機構(gòu)進行注冊登記的重要依據(jù)。 注冊登記的內(nèi)容主要包括：填寫土地登記卡和共用宗土地登記卡目錄、填寫土地歸戶卡、組裝土地登記簿。 3、土地登記簿組成 三部分：土地登記卡、土地登記卡續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄,2020/9/22,土地登記實務,30,二、土地登記程序,（四

18、）注冊登記 4、土地登記卡的填寫要求 土地登記卡以宗地為單位填寫。 土地權(quán)利人獨自擁有或使用一宗土地的，土地登記時，只填寫土地登記卡及續(xù)表。 兩個以上土地使用權(quán)人共同使用一宗土地的，土地登記時，填寫宗地土地登記卡及續(xù)表、共用宗土地登記卡目錄、各土地使用權(quán)人土地登記卡及續(xù)表。 土地登記卡記載的內(nèi)容發(fā)生變更或進行初始、變更、注銷或其他登記的，在土地登記卡續(xù)表上進行登記。 但地號、宗地面積發(fā)生變更的，須更換土地登記卡。,2020/9/22,土地登記實務,31,二、土地登記程序,（五）核發(fā)或更改土地權(quán)利證書 1、土地權(quán)利證書的種類與使用 4種證書： 國有土地使用證:國有建設用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)

19、 集體土地所有證:集體土地所有權(quán) 集體土地使用證:集體建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán) 土地他項權(quán)利證明書：土地抵押權(quán)和地役權(quán) 土地權(quán)利證書記載的事項，應當與土地登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明土地登記簿確有錯誤外，以土地登記簿為準。 土地權(quán)利證書由國務院國土資源行政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制,2020/9/22,土地登記實務,32,二、土地登記程序,（五）核發(fā)或更改土地權(quán)利證書 2、核發(fā)證書程序 通知驗證發(fā)證 3、更改或更換證書 凡是土地權(quán)利證書中用途、終止日期欄目內(nèi)容發(fā)生變更以及設立、變更、注銷土地他項權(quán)利的，注冊登記后更改土地權(quán)利證書，在土地權(quán)利證書的記事欄進行記錄。 土地權(quán)利

20、證書上其他內(nèi)容變更的，須更換土地權(quán)利證書。,2020/9/22,土地登記實務,33,二、土地登記程序回顧,（一）土地登記程序?qū)Ρ龋ǖ丶{(diào)查前置） （二）土地登記申請（登記申請人與申請方式、申請?zhí)峤坏奈募Y料、登記申請的受理與審查） （三）權(quán)屬審核（權(quán)屬審核的依據(jù)、內(nèi)容，持證上崗，審查辦結(jié)期限） （四）注冊登記（不予登記的情形、登記依據(jù)和內(nèi)容、登記簿的組成、土地登記卡的填寫要求） （五）核發(fā)證書(證書種類、核發(fā)程序、證書更改),2020/9/22,土地登記實務,34,三、土地總登記,（一）總登記的概念與特點 （二）在什么情況下進行總登記? （三）總登記程序上的特殊性 （四）土地總登記申請人,20

21、20/9/22,土地登記實務,35,三、土地總登記,（一）總登記的概念與特點 概念 在一定時間內(nèi)，對轄區(qū)全部土地或者特定區(qū)域土地進行的全面登記。 兩種主要情況 一是從未進行過土地登記的地區(qū)； 二是原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對原已登記過的區(qū)域進行全面的重新登記。 土地總登記是變更土地登記的基礎，通過土地總登記建立起來的轄區(qū)每宗土地的表、卡、證是以后變更土地登記的根據(jù)。,2020/9/22,土地登記實務,36,三、土地總登記,（一）總登記的概念與特點 特點 階段性：有期限，持續(xù)一段時間即告結(jié)束 全域性：作業(yè)區(qū)是一個行政轄區(qū)（縣或市）。 集中性：一定范圍和時

22、間內(nèi)有計劃集中統(tǒng)一進行 程序的特殊性：增加了準備工作，增加了通告和公告。 地籍調(diào)查：由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門組織實施,2020/9/22,土地登記實務,37,三、土地總登記,（三）程序的特殊性 1、準備工作 包括組織準備、行政準備和技術(shù)準備 2、通告的主要內(nèi)容 土地登記區(qū)的劃分 土地登記期限 土地登記收件地點 土地登記申請人應當提交的有關文件材料 其他事項,2020/9/22,土地登記實務,38,三、土地總登記,（三）程序的特殊性 3、公告的主要內(nèi)容（土地登記辦法第23條） 土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址； 準予登記的土地坐落、面積、用途、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型和使用期限； 土地權(quán)

23、利人及其他利害關系人提出異議的期限、方式和受理機構(gòu)； 其他事項。 公告異議處理 土地權(quán)利人和利害關系人在土地總登記審核結(jié)果公告規(guī)定的期限內(nèi)，對公告結(jié)果有異議的，可向縣（市）國土資源行政主管部門申請復查。 （注意：不是異議登記！）,2020/9/22,土地登記實務,39,三、土地總登記,（四）土地總登記申請人 1、個人使用土地的 宅基地（房屋產(chǎn)權(quán)人或房主） 四荒地（簽訂合同的四荒地土地使用權(quán)人） 國有土地（國有土地使用權(quán)人） 2、單位使用土地的 企業(yè)法人（企業(yè)法人+法定代表人申請，注意：不能由其中一方申請?。?機關、事業(yè)單位與社團法人（法人+法定代表人） 聯(lián)營單位（法人+法定代表人） 私營單位（

24、一般由私營單位代理人申請）,2020/9/22,土地登記實務,40,三、土地總登記,（四）土地總登記申請人 3、集體所有土地 村集體所有土地：由村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或者村民委員會及其代表申請 村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的：如過去的生產(chǎn)隊，目前仍然為獨立存在的，可以由各農(nóng)民集體經(jīng)濟組織及其代表申請土地登記，也可以由村農(nóng)民集體代辦。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地：應由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體及其法定代表人申請土地登記。（可以暫不進行土地登記）,2020/9/22,土地登記實務,41,三、土地總登記回顧,（一）總登記的概念與特點（5大特點） （二）在什么情況下進行總登記? （主要有兩種情形） （三）總登記程

25、序上的特殊性（重點：通告、公告的內(nèi)容） （四）土地總登記申請人（重點：企業(yè)法人單位用地、村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟組織的集體土地登記申請人）,2020/9/22,土地登記實務,42,四、土地初始登記,概念： 土地總登記之外對設立的土地權(quán)利進行的第一次登記。 土地初始登記特點 與總登記的關系 初始登記可能在總登記之后，也可能在總登記之前。 經(jīng)常性 分散性,2020/9/22,土地登記實務,43,四、土地初始登記,土地初始登記類型： （1）劃撥國有建設用地使用權(quán)初始登記； （2）出讓國有建設用地使用權(quán)初始登記； （3）劃撥轉(zhuǎn)為出讓的國有建設用地使用權(quán)初始登記； （4）國家租賃國有建設用地使用權(quán)

26、初始登記 （5）國家作價出資（入股）國有建設用地使用權(quán)初始登記； （6）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設用地使用權(quán)初始登記； （7）國有農(nóng)用地使用權(quán)初始登記； （8）集體土地所有權(quán)初始登記； （9）集體建設用地使用權(quán)初始登記； （10）宅基地使用權(quán)初始登記； （11）集體農(nóng)用地使用權(quán)初始登記； （12）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記； （13）地役權(quán)初始登記。,2020/9/22,土地登記實務,44,四、初始登記思路,（一）每種登記類型的概念 （二）每種登記類型的法律特征 （三）每種類型的登記要點(申請人與權(quán)屬證明材料權(quán)屬審核要點登記注冊與發(fā)證),2020/9/22,土地登記實務,45,四、土地初始登記,（一）

27、劃撥國有建設用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征 依國家行政行為、一般無使用期限、繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 取得范圍限制：劃撥用地目錄、2008國務院3號文 國家機關用地和軍事用地。 城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地。 國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 處置受限制： 未經(jīng)批準不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 經(jīng)過批準進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，需滿足條件：(1)土地使用人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人,(2)領有國有土地使用證,(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明,(4)補交了土地出讓金，或以抵押所獲收益抵交土地出讓金。,2020/9/22,土地登記實務,46,四

28、、土地初始登記,（一）劃撥國有建設用地使用權(quán)初始登記 2、登記要點（掌握：權(quán)屬證明文件） 國有建設用地劃撥決定書。 縣級以上人民政府的批準用地文件。 新開工大中型建設項目的竣工驗收報告。 征地勘測圖件。 其他證明文件。,2020/9/22,土地登記實務,47,四、土地初始登記,（二）出讓國有建設用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征 主體廣泛 出讓方式：協(xié)議，招標、拍賣、掛牌 招拍掛范圍包括六類，如：（1）供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的。 協(xié)議出讓5種情況，如：供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等

29、各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的。,2020/9/22,土地登記實務,48,四、土地初始登記,（二）出讓國有建設用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征 不得低于協(xié)議出讓最低價 協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及國家規(guī)定應繳納的有關稅費之和。 有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有建設用地使用權(quán)不得出讓。 使用期限限制：70年、50年、40年,2020/9/22,土地登記實務,49,四、土地初始登記,（二）出讓國有建設用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征 土地出讓金與土地

30、登記 受讓人出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權(quán)證書。 未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權(quán)證書。,2020/9/22,土地登記實務,50,四、土地初始登記,（二）出讓國有建設用地使用權(quán)初始登記 2、登記要點（申請人提交的權(quán)屬來源證明） 出讓合同； 出讓金全部繳納完畢的憑證； 有關稅費的交納憑證； 其他證明文件。,2020/9/22,土地登記實務,51,四、土地初始登記,（三）劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設用地使用權(quán)初始登記 1、概念 是對經(jīng)登記的原劃撥國有建設用地使

31、用權(quán)，經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)為出讓國有建設用地使用權(quán)后而進行的土地登記。 劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設用地使用權(quán)初始登記主要是原劃撥國有建設用地使用權(quán)補辦土地出讓手續(xù)后申請辦理出讓國有建設用地使用權(quán)初始登記，其土地使用權(quán)人不發(fā)生變更。,2020/9/22,土地登記實務,52,四、土地初始登記,（三）劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設用地使用權(quán)初始登記 2、法律特征 必須報有批準權(quán)的人民政府批準 范圍限制 3、登記要點（申請人提交的權(quán)屬來源證明） 人民政府批準文件 原國有土地使用證 出讓合同 土地出讓金及有關稅費繳納憑證 其他證明文件,2020/9/22,土地登記實務,53,四、土地初始登記,（四）國家租賃國有建設

32、用地使用權(quán)初始登記 1、法律特征 有期限限制：短期一般不超5年，長期不超出讓最高年限 承租國有建設用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押 承租土地提前收回，可以獲得合理補償。 2、登記要點（申請人應提交的土地權(quán)屬證明文件） 國有土地租賃合同； 建設用地批準書； 原國有土地使用證； 其它證明文件。,2020/9/22,土地登記實務,54,四、土地初始登記,（五）國家作價出資（入股）國有建設用地使用權(quán)初始登記 1、概念 國家以一定年期的國有建設用地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該國有建設用地使用權(quán)由新設企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓國有建設用地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 2、

33、登記要點（申請人） 改組后的新設企業(yè),2020/9/22,土地登記實務,55,四、土地初始登記,（六）國家授權(quán)經(jīng)營國有建設用地使用權(quán)初始登記 1、概念 國家根據(jù)需要，將一定年期的國有建設用地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理的行為。 2、法律特征 必須依法批準 范圍受限：三類企業(yè)（經(jīng)國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司） 無須支付資本金 在授權(quán)期限和范圍內(nèi)有處置權(quán),2020/9/22,土地登記實務,56,四、土地初始登記,（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 1、集體土地所有權(quán)主體 屬于村

34、農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權(quán)； 分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)； 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。,2020/9/22,土地登記實務,57,四、土地初始登記,（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 2、集體土地使用權(quán)主體 集體土地使用權(quán)主體一般為本集體經(jīng)濟組織成員。具體為： 集體建設用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)的主體一般要求為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)村居民。 集體農(nóng)用地使用權(quán)的主體一般為本集體經(jīng)濟組織的成員，如為本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，則必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者

35、三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。,2020/9/22,土地登記實務,58,四、土地初始登記,（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（ “四荒”土地使用權(quán)） 集體“四荒”土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級以上人民政府批準，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織要與治理開發(fā)者簽訂合同或協(xié)議，合同或協(xié)議經(jīng)縣級人民政府批準生效后執(zhí)行； 集體“四荒”土地使用權(quán)可以通過承包、租賃、拍賣等方式取得，其期限最長不得超過五十年； 權(quán)利期限內(nèi)，集體“四荒”土地使用權(quán)人依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或參股聯(lián)營的權(quán)利。但在進行轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營時，要經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級人民政府審核，報縣級人民政府批準

36、，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記和抵押登記。,2020/9/22,土地登記實務,59,四、土地初始登記,（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（宅基地使用權(quán)） 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。 宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準,2020/9/22,土地登記實務,60,四、土地初始登記,（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（宅基地使用權(quán)） 國土資源部關于進一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知 除繼承外，申請第二宗宅基地使用權(quán)登記的，不予受理 城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買和違法建造住宅 對宅基地面積超標的處理（分階段：1982年、1987）,2020/9/22,

37、土地登記實務,61,四、土地初始登記,（七）集體土地所有權(quán)、使用權(quán)初始登記 3、法律特征（宅基地使用權(quán)） 對宅基地面積超標的處理（分階段：1982年、1987） 1982年村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施前，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，在村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施后至今未擴大用地面積的,可以按現(xiàn)有實際使用面積進行登記。 1982年村鎮(zhèn)建房用地管理條例實施起至1987年土地管理法實施時止，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，超過部分按當時國家和地方有關規(guī)定處理后，可以按實際使用面積進行登記。 1987年土地管理法實施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當?shù)匾?guī)定的面積標準的，按照實際批準面積進行

38、登記。其面積超過各地規(guī)定標準的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標準的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按有關規(guī)定做出處理,并按照各地規(guī)定的面積標準重新進行登記。,2020/9/22,土地登記實務,62,四、土地初始登記,（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 1、基本概念(土地使用權(quán)抵押) 土地使用權(quán)抵押是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的占有，將該土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該土地使用權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。,2020/9/22,土地登記實務,63,四、土地初始登記

39、,（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征 抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。 例外：如設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，受讓人應當依法與土地所在地的國土資源行政主管部門簽訂國有建設用地使用權(quán)出讓合同，從拍賣價款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。,2020/9/22,土地登記實務,64,四、土地初始登記,（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征 抵押權(quán)設定范圍受限。 如，劃撥土地使用權(quán)抵押的4個條件： 土地使用權(quán)人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人； 領有國有土地使用證； 具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明； 依照規(guī)定簽訂出讓合同，向當?shù)厥小⒖h人

40、民政府補交土地出讓金或者以抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金 如，不得設定抵押權(quán)的財產(chǎn)有： 土地所有權(quán)、耕地、宅基地、學校、醫(yī)院等。,2020/9/22,土地登記實務,65,四、土地初始登記,（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征 房地產(chǎn)抵押關系“地隨房走”或者“房隨地走” 特別提示： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)建設用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押。 實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。,2020/9/22,土地登記實務,66,四、土地初始登記,（八）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 2、法律特征 抵押權(quán)實現(xiàn)時的清償順序。

41、以抵押權(quán)登記的先后順序為標準，第一順序的優(yōu)先受償，處于第二順序的，只能就剩余的部分受償，依此類推。 如果抵押權(quán)登記的時間相同，也就是抵押權(quán)登記的順序相同，則按照各擔保債權(quán)的比例清償，所占比例大的，多受清償。,2020/9/22,土地登記實務,67,四、土地初始登記,（十一）土地使用權(quán)抵押權(quán)初始登記 3、登記要點 申請人：抵押人和抵押權(quán)人 應提交的權(quán)屬證明文件: 土地權(quán)利證書； 主債權(quán)債務合同和抵押合同； 下列其他相關文件： 以劃撥國有建設用地使用權(quán)抵押的，提交國土資源行政主管部門批準抵押的文件和處置時應交付的土地出讓金數(shù)額；（也可以抵押登記視同審批） 依法以集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體土地所

42、有權(quán)人同意抵押證明； 抵押人為股份制企業(yè)的，提交董事會同意抵押證明； 以共有土地使用權(quán)抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。 其他:最高額抵押的，應記載最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等。,2020/9/22,土地登記實務,68,四、土地初始登記,（十二）地役權(quán)初始登記 1、地役權(quán)的概念 地役權(quán)是一種獨立的用益物權(quán)，是指當事人按照合同約定利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己不動產(chǎn)效益的權(quán)利。 注意：地役權(quán)的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。即地役權(quán)的期限應小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。,2020/9/22,土地登記實務,69,四、土地初始登記,（十二

43、）地役權(quán)初始登記 2、法律特征 地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人 設立地役權(quán)應當以書面形式訂立地役權(quán)合同：未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設立地役權(quán) 地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓和不得單獨抵押,2020/9/22,土地登記實務,70,四、土地初始登記,（十二）地役權(quán)初始登記 3、登記要點 申請人：供役地權(quán)利人和需役地權(quán)利人 應提交的土地權(quán)屬證明文件： 土地權(quán)利證書； 地役權(quán)合同； 下列其他相關文件： 土地上已設立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，提交用益物權(quán)人同意設立地役權(quán)的證明； 在共有土地使用權(quán)上設立地役權(quán)的，提交其他共有人同意設立地役權(quán)的證明。,20

44、20/9/22,土地登記實務,71,四、土地初始登記,（十二）地役權(quán)初始登記 3、登記要點 供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，如何處理？ 符合地役權(quán)登記條件的，國土資源行政主管部門應當將地役權(quán)合同約定的有關事項分別記載于供役地和需役地的土地登記簿和土地權(quán)利證書上，并將地役權(quán)合同保存于供役地和需役地的宗地檔案中。 供役地、需役地分屬不同國土資源行政主管部門管轄的，當事人可以向負責供役地登記的國土資源行政主管部門申請地役權(quán)登記。負責供役地登記的國土資源行政主管部門完成登記后，應當通知負責需役地登記的國土資源行政主管部門，由其記載于需役地的土地登記簿。,2020/9/22,土地登記實

45、務,72,四、初始登記回顧,（一）初始登記的概念與特征 （二）初始登記的類型與概念 （三）每種登記類型的法律特征 （四）每種類型的登記要點(申請人與權(quán)屬證明材料權(quán)屬審核要點登記注冊與發(fā)證),2020/9/22,土地登記實務,73,五、土地變更登記,（一）變更登記的概念與特點 （二）土地使用權(quán)變更登記 （三）抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記 （四）姓名或名稱、地址變更登記 （五）土地用途變更登記,2020/9/22,土地登記實務,74,五、土地變更登記,（一）變更登記的概念與特點 1、概念： 已登記的土地權(quán)利，因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的土地登

46、記。 2、主要特點 以總登記或初始登記為基礎，沒有進行總登記或初始登記，不可能進行變更登記。,2020/9/22,土地登記實務,75,五、土地變更登記,（二）土地使用權(quán)變更登記 1、概念：土地使用權(quán)人發(fā)生改變 2、土地使用權(quán)變更登記有6種情況（重點掌握3種） 出讓國有建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓； 土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓； 因人民法院、仲裁機構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權(quán) 。,2020/9/22,土地登記實務,76,五、土地變更登記,（二）土地使用權(quán)變更登記 2、土地使用權(quán)變更登記（重點掌握3種） （1）出讓轉(zhuǎn)讓的，需符合什么條件？ 必須按出讓合同規(guī)定的期限和條件投

47、資開發(fā)、利用土地，否則，國有建設用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應符合： 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證； 按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。 通過轉(zhuǎn)讓方式取得的國有建設用地使用權(quán)，其使用年限為剩余年限。,2020/9/22,土地登記實務,77,五、土地變更登記,（二）土地使用權(quán)變更登記 2、土地使用權(quán)變更登記（重點掌握3種） （2）土地使用權(quán)抵押期間，土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)讓 抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意

48、轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。 抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權(quán)的除外。,2020/9/22,土地登記實務,78,五、土地變更登記,（二）土地使用權(quán)變更登記 2、土地使用權(quán)變更登記（重點掌握3種） （3）因人民法院、仲裁機構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權(quán) 。 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的

49、，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 依照法院判決、仲裁裁決、繼承、遺贈等而取得的土地使用權(quán)，可以不經(jīng)登記。,2020/9/22,土地登記實務,79,五、土地變更登記,（三）抵押權(quán)、地役權(quán)變更登記 1、法律特征 未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn) 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓 地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓 、單獨抵押 2、登記要點 不需報人民政府批準，經(jīng)國土資源行政主管部門批準后，即可直接注冊登記； 在宗地原土地登記簿上進行； 收回并注銷原土地他項權(quán)利證明書，填制新的土地他項權(quán)利證明書分別核發(fā)給土地使用權(quán)人和抵押權(quán)人（或地役權(quán)人）。,2020/9/22,土地登記實務,80,五、土地變更登記,（四）姓名或

50、名稱、地址變更登記 登記要點 都要變更土地登記簿 姓名或名稱變更登記： 需要重建土地歸戶卡 需要換發(fā)土地權(quán)利證書 地址變更登記： 需要更改土地歸戶卡 不需對土地權(quán)利證書進行更改和更換,2020/9/22,土地登記實務,81,五、土地變更登記,（五）土地用途變更登記 1、申請?zhí)峤坏臋?quán)屬文件資料 土地權(quán)利證書 地上建筑物、附著物權(quán)屬證明 土地用途變更的批準文件 2、登記發(fā)證 變更登記簿 在“土地用途”欄內(nèi)加蓋變更印章； 在“登記的其他內(nèi)容及變更登記事項”欄填寫用途變更的內(nèi)容和依據(jù)。 更改歸戶卡上的“用途”欄目的內(nèi)容。 土地證書不需更換，只需更改土地權(quán)利證書的相應欄目。,2020/9/22,土地登記

51、實務,82,六、注銷登記,1、概念 因土地權(quán)利的消滅而進行的登記。 2、注銷登記的6種情形 依法收回的國有土地 依法征收的農(nóng)民集體土地 因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅 因自然災害等原因造成土地權(quán)利消滅 非住宅國有建設用地使用權(quán)期限屆滿，國有建設用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準 已經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)終止,2020/9/22,土地登記實務,83,六、注銷登記,3、登記要點 申請人應當提交文件資料： 土地登記申請書 土地權(quán)利證書 土地滅失或土地權(quán)利終止證明文件,2020/9/22,土地登記實務,84,六、注銷登記,3、登記要點 可直接辦理注銷登記的情形：

52、 依法收回的國有土地； 依法征收的農(nóng)民集體土地； 因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書致使原土地權(quán)利消滅，當事人未辦理注銷登記的。,2020/9/22,土地登記實務,85,六、注銷登記,3、登記要點 當事人未申請注銷登記的處理： 國土資源行政主管部門應當責令當事人限期辦理；逾期不辦理的，注銷公告，公告期滿直接辦理注銷登記。 土地抵押期限屆滿，當事人未申請土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。 注銷登記不需報人民政府審批,2020/9/22,土地登記實務,86,七、其他登記,（一）更正登記 （二）異議登記和注銷異議登記 （

53、三）預告登記和注銷預告登記 （四）查封、預查封登記和注銷查封、預查封登記 （五）補發(fā)或換發(fā)土地權(quán)利證書,2020/9/22,土地登記實務,87,七、其他登記,（一）更正登記 1、概念 指當土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，由土地權(quán)利人和利害關系人申請或國土資源行政主管部門依職權(quán)更正原登記內(nèi)容的土地登記。,2020/9/22,土地登記實務,88,七、其他登記,（一）更正登記 2、更正登記的3種情形 國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，應當報經(jīng)人民政府批準后進行更正登記，并書面通知當事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。 土地權(quán)利人認為土地登記簿記載的事項錯誤

54、的，可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯誤的相關材料，申請更正登記。 利害關系人認為土地登記簿記載的事項錯誤的，可以持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請更正登記。,2020/9/22,土地登記實務,89,七、其他登記,（一）更正登記 3、更正登記的2種方式 土地權(quán)利人和利害關系人發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向國土資源行政主管部門申請更正登記。經(jīng)國土資源行政主管部門審核，申請屬實的，應當予以更正。 國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，如審查疏忽造成錯登、漏登的，國土資源行政主管部門可依職權(quán)，根據(jù)事實，在報經(jīng)人民政府批準后進行更正登記。 注意：

55、更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時，更正登記結(jié)果應當公告。,2020/9/22,土地登記實務,90,七、其他登記,（一）更正登記 4、土地登記錯登和漏登的原因 原始登記文件錯誤； 登記申請人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為； 土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤。,2020/9/22,土地登記實務,91,七、其他登記,（一）更正登記 5、登記要點 土地權(quán)利人申請?zhí)峤晃募Y料： 土地登記申請書 證明登記事項錯誤的有關材料 土地權(quán)利證書 涉及第三人的承諾書或其他證明文件 利害關系人申請?zhí)峤晃募Y料： 土地登記申請書 證明登記事項錯誤的有關材料 土地權(quán)利人同意更正的書面證明文件,2020/9/22,

56、土地登記實務,92,七、其他登記,（二）異議登記和注銷異議登記 1、概念 異議登記是指國土資源行政主管部門將事實上的權(quán)利人或利害關系人對土地登記簿記載的事項提出的異議記入登記簿的行為。,2020/9/22,土地登記實務,93,七、其他登記,（二）異議登記和注銷異議登記 2、法律特征 異議登記以利害關系人提起過更正登記，并且土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正為前提 ； 異議登記屬于可單方申請的登記類型； 異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者設定土地抵押權(quán)登記； 異議登記失效后，原申請人就同一事項再次申請異議登記的，國土資源行政主管部門不予受理。,2020/9/22,

57、土地登記實務,94,七、其他登記,（二）異議登記和注銷異議登記 3、注銷異議登記的3種情況 異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的 人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的 人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的,2020/9/22,土地登記實務,95,七、其他登記,（二）異議登記和注銷異議登記 4、注銷異議登記的要點 申請人： 異議登記申請人； 或土地登記簿記載的土地權(quán)利人。 應該提交的文件資料： 土地登記申請書； 異議登記證明或異議登記通知書； 人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理或請求不予支持的證明材料。 收回并注銷異議登記證明 異議登記權(quán)利人拒不交出的，異議登記證明經(jīng)

58、由國土資源行政主管部門公告后廢止。,2020/9/22,土地登記實務,96,七、其他登記,（三）預告登記和注銷預告登記 1、預告登記法律特征 預告登記期間，未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。,2020/9/22,土地登記實務,97,七、其他登記,（三）預告登記和注銷預告登記 2、預告登記的登記要點 申請人：簽訂土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議的轉(zhuǎn)讓方和受讓方 申請人應當提交的文件資料 土地登記申請書； 土地權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議。 注冊登記與核發(fā)預告登記證明 建立宗地新土地登記簿 依據(jù)土地登記簿填寫土地歸戶卡 根據(jù)土地登記簿填發(fā)預告登記證明,2020/9/22,土地登記實務,

59、98,七、其他登記,（三）預告登記和注銷預告登記 3、預告登記消滅的4種原因 預告登記的土地權(quán)利依法終止； 預告登記權(quán)利人明確作出放棄預告登記的意思； 預告登記保全的請求權(quán)消滅； 如因債權(quán)消滅，或者自能夠進行土地登記之日起三個月內(nèi)當事人未申請土地登記導致預告登記失效的； 預告登記保全的請求權(quán)得到實際履行。,2020/9/22,土地登記實務,99,七、其他登記,（三）預告登記和注銷預告登記 4、注銷預告登記的登記要點 申請人應當提交的文件資料： 土地登記申請書； 預告登記證明； 預告登記消滅的相關證明材料。,2020/9/22,土地登記實務,100,七、其他登記,（三）預告登記和注銷預告登記 4、注銷預告登記的登記要點 注冊登記與注銷異議登記證明 在“登記的其他內(nèi)容及初始、變更、注銷和其他登記事項”欄預告登記條款上加蓋“注銷”印章； 收回并注銷異議登記證明； 預告登記權(quán)利人拒不交出的，預告登記證明經(jīng)由國土資源行政主管部門公告后廢止。,2020/9/22,土地登記實