1、城市住宅區(qū)規(guī)劃原理,第六章 規(guī)劃指標 1/ 用地指標 2/ 開發(fā)強度(密度)指標 3/ 空間與環(huán)境指標 4/ 設施配套指標,住宅區(qū)規(guī)劃指標通常分為規(guī)劃綜合技術經濟指標和用地指標兩大類,1/ 用地指標用地配置標準,用地指標包括用地平衡表與用地配置基本范圍兩項 住宅區(qū)的用地配置情況可反映住宅區(qū)功能的特征，通過用地配置也可以把握住宅區(qū)整體的居住生活質量,城市住宅區(qū)規(guī)劃應鼓勵土地的立體化和復合化利用，如開發(fā)地下空間和對地面進行公共空間分層開發(fā)利用等。在這種情況下，住宅區(qū)規(guī)劃的用地配置會有相應的變化。 各住宅區(qū)由于所處的區(qū)位不同、使用對象不同可能導致住宅區(qū)用地配置的側重有所差異。在城市中心或周圍已有較完

2、善的公共服務設施可供住宅區(qū)使用的住宅區(qū)，其公共服務設施用地的比重可以適當降低. 不同的居住對象對住宅區(qū)的居住、公共服務、戶外環(huán)境和交通設施等存在不同的需求，因而應該根據居住對象的特點適度增減住宅區(qū)各類用地構成的比例。,1/ 用地指標用地平衡表,居住區(qū)總用地 住宅區(qū)的用地邊界線一般情況下按以下三種情況予以確定： 1.天然障礙的邊界；2.人工設施的邊界；3.其他人為劃定的界線。 住宅建設用地 指包括住宅基底在內的住宅前后左右必不可少的用地。 公共服務設施用地 一般按其所屬用地范圍的實際界線來劃定。 道路用地 指在住宅區(qū)界線內的所有道路的紅線或路幅界線內的用地。 公共綠地 專門的計算方法 停車用地

3、一般指機動車停車用地，通常計算獨立地段安排的、較為集中的停車庫或停車場用地。可以計入“道路與停車用地”，也可計入“其他用地” 其他用地 包括市政設施用地，非根據該住宅區(qū)居住人口配建的公共服務設施用地以及其他在住宅區(qū)總用地范圍內但不屬于上述五類用地的用地。,1/ 用地指標,幾種情況說明： 邊界為道路 邊界為人工設施 邊界為自然邊界 邊界為規(guī)劃范圍 邊界為征地界線,1/ 用地指標,幾種情況說明： 住宅建筑用地前后的界線一般以日照間距為基礎，各按日照間距的二分之一劃定計算；住宅建筑左右的界線一般以消防要求為條件（“建筑間距”要求）。因此，住宅建筑用地實際上是住宅本身的占地加上住宅前后左右的宅間通路、

4、綠地、住戶底層的私院和部分或全部的住宅院落用地。,1/ 用地指標,幾種情況說明： 住宅間距 住宅間距包括住宅前后（正面和背面）以及兩側（側面）的距離。對低層、多層和高度小于24米的中高層住宅，其前后間距不得小于規(guī)定的日照間距，其兩側間距考慮通道和消防要求一般側面無窗時不得小于6米，側面有窗時不得小于8米。對高度大于24米的中高層住宅和高層住宅，其后面的間距應作日照分析后確定，其前面的間距應按照其前排住宅的高度來決定是采用規(guī)定的日照間距還是進行日照分析，其側面間距一般要求不小于13米。,1/ 用地指標,幾種情況說明： 公共服務設施用地一般按其所屬用地范圍的實際界線來劃定。當其有明顯的界線時（如圍

5、墻等），按其界線計算；當無明顯界線時，應按其實際占用的用地計算，包括建筑后退道路紅線的用地。,公共服務設施用地一般按其所屬用地范圍的實際界線來劃定。當其有明顯的界線時（如圍墻等），按其界線計算；當無明顯界線時，應按其實際占用的用地計算，包括建筑后退道路紅線的用地。,1/ 用地指標,幾種情況說明： 道路用地指在住宅區(qū)界線內所有道路的紅線或路幅界線內的用地，并除去應該計入住宅建筑用地內的宅間通路和公共服務設施，以及市政設施用地范圍內的專用道路用地（如有回車場也應該計入道路用地中）。住宅區(qū)的道路用地有時也將停車用地（機動車停車）計入在內，稱道路停車用地。,1/ 用地指標,幾種情況說明： 停車用地一般

6、是指機動車停車用地，而且通常計算為停車用地的是在獨立地段安排的、較為集中的停車庫或停車場用地，但公共服務設施和市政設施的專用停車用地則應該計入公共設施用地。路邊停車位、回車場邊停車位、住宅底層停車庫（位）等一般不計入停車用地而相應地計入道路用地和住宅建筑用地；地下或半地下停車庫則按復合土地利用的方法按比例劃分計算。 其他用地主要包括市政設施用地、非根據該住宅區(qū)居住人口配建的公共服務設施用地以及其他在住宅區(qū)總用地范圍之內但不屬于上述五類用地的用地。,1/ 用地指標,幾種情況說明： 公共綠地： 1.當院落式組團綠地與建筑相鄰時，其劃定應按照表9-4的規(guī)定。當院落式組團綠地與道路相鄰時，綠地邊界距宅

7、間路、組團路和小區(qū)路路邊1米；當小區(qū)路有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳1.5米。 2.其他集中的塊狀、帶狀公共綠地面積計算的劃定邊界同院落式組團綠地面積，沿居住區(qū)級道路、城市道路的公共綠地算到紅線。,1/ 用地指標,幾種情況說明： 公共綠地：,院落式組團綠地設置與劃定規(guī)定 注：L 南北兩樓正面間距（米）; L2 當地住宅的標準日照間距（米）; S1 北側為多層樓的組團綠地面積（平方米）; S2 北側為高層樓的組團綠地面積（平方米）。,混合用地的計算： 按照實際占地范圍，以及實際混合情況計算 并在規(guī)劃用地平衡表中單列。 住宅建筑面積按實計算或按比例

8、折算。,1/ 用地指標,2/ 開發(fā)強度(密度)指標,在開發(fā)強度方面的指標包括容積率、總建筑面積、總人口、人口密度。 容積率 體現(xiàn)和控制著住宅區(qū)建筑總體的建設總量，它與總建筑面積具有對應關系。容積率的大小根據住宅區(qū)所處的區(qū)位（地價因素）、住宅建筑的層數（地價、城市整體景觀等因素）、居住標準（地價、入住對象等因素）等因素的不同而不同，區(qū)位好、層數高、標準低的住宅區(qū)一般容積率較高。 總建筑面積、總人口 、人口密度 表現(xiàn)和控制的是居住人口、使用人員以及相應所需的配套設施數量和規(guī)模，以及產生的對城市交通和市政的要求和壓力。 【愛絕不退縮】如果把愛愛比作一場慢跑，有的男人發(fā)令槍還沒響卻要退賽了；有的男人在

9、即將到達終點的時候驟然倒下；吃了馬氏丹方的男人，卻相當于體驗了一次馬拉松長跑，酣暢持久。馬老中醫(yī)威 亻言 msdf003,2/ 開發(fā)強度(密度)指標,容積率,容積率 =(5ab)+(2ac)/(AB),住宅區(qū)容積率 = 住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積 （平方米/ 平方米） 住宅區(qū)住宅(用地)容積率 = 住宅區(qū)住宅總建筑面積/住宅區(qū)住宅建筑總用地面積 （平方米/ 平方米）,2/ 開發(fā)強度(密度)指標,2/ 開發(fā)強度(密度)指標,人口密度 住宅區(qū)人口密度（毛）= 住宅區(qū)總人口/住宅區(qū)總用地 （人/公頃、萬人/平方公里） 住宅區(qū)人口密度（凈） = 住宅區(qū)總人口/住宅建筑總用地（人/公頃、萬人/平

10、方公里） 建筑面積密度 住宅區(qū)建筑面積密度（毛）= 住宅區(qū)總建筑面積/住宅區(qū)總用地面積 （平方米/公頃） 住宅區(qū)建筑面積密度（凈）= 住宅區(qū)某項建筑總面積/住宅區(qū)該項建筑總用地面積 （平方米/公頃）,3/ 空間與環(huán)境指標,我國住宅區(qū)各級設施的空間距離服務半徑,在開發(fā)強度方面的指標包括建筑高度、平均建筑層數、建筑密度、人均總用地、人均公共綠地、綠地率、總戶數、人均住宅建筑面積、日照間距。,建筑密度 表現(xiàn)和控制著住宅區(qū)總體的建筑覆蓋程度以及敞地率（敞地率=1-建筑密度），它既與容積率（總建筑面積）相關，也與綠地率和其他戶外地面設施（如道路、車位、活動場地、公共綠地等）有關，因此，也影響到住宅區(qū)的戶

11、外環(huán)境質量和其他設施的安排。 人均用地、人均住宅建筑面積 表現(xiàn)和控制著住宅區(qū)外部居住環(huán)境和室內居住環(huán)境質量。,3/ 空間與環(huán)境指標,人均用地 人均住宅區(qū)用地 = 住宅區(qū)總用地/住宅區(qū)總人口 （平方米/人） 建筑密度 住宅區(qū)建筑密度（毛）= 住宅區(qū)總建筑基底面積/住宅區(qū)總用地面積 （%） 住宅區(qū)建筑密度（凈）= 住宅區(qū)某項建筑總基底面積/住宅區(qū)該項建筑總用地面積（%）,建筑密度= (ab)+(ac)/(AB) 容積率 =(5ab)+(2ac)/(AB),城市居住區(qū)容積率、建筑密度控制指標表,3/ 空間與環(huán)境指標,居住密度 是關于住宅區(qū)環(huán)境質量的重要指標之一，指單位用地面積上居民和住宅的密集程度，

12、它是一個包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑面積密度指標的綜合概念。 居住密度的高低取決于土地的價值和土地資源的狀況、生活環(huán)境質量的定位，以及對城市型生活氛圍的營造。在住宅區(qū)規(guī)劃中應該從節(jié)約土地，保證生活環(huán)境的質量，同時滿足城市生活的需求三方面來確定適當的居住密度。一般而言，越接近市中心的住宅區(qū)其居住密度越高，土地資源越緊張的城市其住宅區(qū)的居住密度越高，環(huán)境質量標準越高的住宅區(qū)其居住密度越小。,3/ 空間與環(huán)境指標,房型或稱戶型 是指一套住房建筑面積的大小和居室的數量，如兩房一廳、85平方米，三房兩廳兩衛(wèi)、100平方米等，它反映了戶內居住環(huán)境質量的基本標準。 戶室比 是指住宅區(qū)內各種不同戶型

13、的比例。戶室比往往依據入住對象的總體家庭結構構成和住房標準構成予以綜合確定。 多低高層比例 是指各類層數住宅的總建筑面積與總住宅建筑面積各自的比例。 住宅平均層數 是指總住宅建筑面積與總住宅建筑基底面積的比例。,3/ 空間與環(huán)境指標,住宅區(qū)的綠地率 是指所有住宅區(qū)綠地面積與住宅區(qū)總用地面積的比例。它主要控制和體現(xiàn)著住宅區(qū)在生態(tài)和綠化方面的狀況。 綠地率=總綠地面積/總用地面積（%） 人均綠地面積 是住宅區(qū)綠地總面積與住宅區(qū)總人口之比（單位：平方米/人） 人均公共綠地 是住宅區(qū)公共綠地總面積與住宅區(qū)總人口之比（單位：平方米/人）， 居住區(qū)內公共綠地的總指標，應根據居住人口規(guī)模分別達到：組團不少于

14、0.5平方米/人，小區(qū)（含組團）不少于1 平方米/人，居住區(qū)（含小區(qū)與組團）不少于1.5平方米/人。 綠地率可以反映住宅區(qū)總體的綠化狀況，人均綠地面積反映的則是綠地的使用強度情況。同樣，公共綠地比例指標雖然也反映了住宅區(qū)中可以用作居民直接使用的單獨綠化用地在整個住宅區(qū)用地中的比例，但其實際的使用強度狀況則需要由人均公共綠地來反映。,3/ 空間與環(huán)境指標,總戶數與套密度 總戶數（總套數） 在住宅區(qū)規(guī)劃設計階段較總人口、人口密度和人均住宅建筑面積能更真實的反映建成后住宅區(qū)在人口容量方面對居住環(huán)境質量的影響。由于與住宅區(qū)總人口相關的家庭人口及人均居住水平（人均居住面積和人均住宅建筑面積）等因素越來越具有可變性，使得按照戶均人口和人均住宅建筑面積或人均居住面積來推算住宅區(qū)今后的居住總人口的方法也越來越不符合實際情況。 套密度是指住宅區(qū)住宅的總套數與住宅區(qū)總用地的比例。 套密度的計