行業(yè)經(jīng)濟論文-我國房產(chǎn)價格偏高的因素分析【摘要】當前我國各城市房產(chǎn)市場普遍過熱，房產(chǎn)價格一路飆升，針對對其產(chǎn)生影響的市場運行環(huán)境，本文對供給、需求雙方特征及房產(chǎn)本身的稀缺性和商業(yè)銀行較為寬松的住房貸款政策等進行了詳細分析?！娟P鍵詞】土地供應匯率稀缺性住房貸款近幾年來，我國房產(chǎn)價格一路迅猛攀升，過快的漲幅很有可能對國民經(jīng)濟造成產(chǎn)業(yè)結構失衡以及產(chǎn)業(yè)空洞化等各方面的傷害，以下就造成這一現(xiàn)象的原因進行簡單分析。一、我國房地產(chǎn)市場運行的經(jīng)濟環(huán)境目前，我國正處在20042008年新一輪的經(jīng)濟快速增長期之中，工資的不斷上漲、高通貨膨脹率、匯率形成機制改革、人民幣升值等實際現(xiàn)象使我國當前的實際利率為負值；而名義貨幣高增加的預期又導致虛幻貨幣的產(chǎn)生；國內(nèi)消費需求和投資需求的上升以及海外投資者的涌入，最終形成國內(nèi)房地產(chǎn)市場供小于求的緊張格局，從根本上導致了房價的偏高。二、政府方面對房價帶來的影響在國外，地價和稅費一般只占房價的20%左右，而我國目前地價和稅費則在50%左右。尚欠完善的土地供應制度致使地價遠高于其實際價格，土地儲備機制的成立又為土地尋租、暗中惡意哄抬地價提供了機會，而房產(chǎn)商在高地價基礎上追求自身利益最大化，這些將必然導致房產(chǎn)市場價格偏高。1、尚欠完善的土地供應制度。在我國，地方政府作為土地市場的唯一供給者，期望通過土地出讓最大限度地增加地方財政收入。尤其在實行“經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓”政策后，土地價格大幅上漲，增加了房屋開發(fā)成本，推動了房屋銷售價格的上漲。2、土地儲備機制的成立。為確保有效的城市規(guī)劃，全國各地相繼成立土地收購儲備機構，這在一定程度上有助于地方政府對土地市場的整體管理。但不夠健全的制度體系為部分政府部門進行“尋租”提供了可乘之機，惡意暗中哄抬地價房價的現(xiàn)象時有發(fā)生。三、針對房產(chǎn)市場供需雙方的分析1、供給者房產(chǎn)商因素分析。現(xiàn)實市場中，土地經(jīng)營權往往只掌握在少數(shù)資金實力雄厚的大企業(yè)手里，在此寡頭市場上，房產(chǎn)價格主要決定于少數(shù)寡頭間的博弈。而各寡頭暗中勾結，通過人為設定空置率、虛構購買人名單等“自產(chǎn)自銷”的方式制造稀缺現(xiàn)象，最終造成了房價偏高。2、需求者方面的因素分析。由于特定的經(jīng)濟環(huán)境和社會結構，國內(nèi)房產(chǎn)消費者和投資者都在不斷增加，與此同時，市場經(jīng)濟環(huán)境下的匯率形成機制使人民幣的升值成為必然，由此引發(fā)的海外投資者的涌入為房產(chǎn)市場注入了大量資金，進而導致供小于求的總體格局更趨于不平衡狀態(tài)。3、我國居民的需求狀況分析。首先，從理論上分析，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，需求收入彈性值大于1，目前我國新一輪的類似于19921996年期間的工資調(diào)整政策正在推進，由此預測，隨著收入水平的提高，我國對房地產(chǎn)的需求增長會以高于工資漲幅的比率上升。其次，從我國文化積淀上看，由于深受悠久歷史中評定家族社會地位時以不動產(chǎn)為標準的習慣以及結婚買房等傳統(tǒng)心理的影響，條件允許的情況下，大多數(shù)居民傾向于將積蓄用于購置房產(chǎn)。四、其他因素分析1、房產(chǎn)作為特殊商品的稀缺性。房產(chǎn)作為特殊商品，在質和量上有限，屬于稀缺資源。目前，世界人口總數(shù)在不斷增加，使得土地與房產(chǎn)的稀缺性日益凸現(xiàn)；在自然資源緊張的總體環(huán)境中，受到供小于求的整體房產(chǎn)市場格局影響，人們大都預期房產(chǎn)價格一路看漲。資料顯示，以每戶90平方米計算，在未來20年內(nèi)，我國城鎮(zhèn)居民需要住宅234.9億平方米，與目前住宅存量90億平方米相比，缺口達144.9億平方米。再加上城鎮(zhèn)拆遷舊房改造，每年需要建設的住宅應該在8.75億平方米左右，而近幾年城市新建住宅面積5億6億平方米顯然不能滿足需要，因此房產(chǎn)本身的稀缺性會持續(xù)拉動其價格的上揚。2、商業(yè)銀行作為獨立利益主體方面的因素分析。由于我國市場經(jīng)濟體制尚未成熟，國內(nèi)金融市場存在多方面不足，為商業(yè)銀行的效益創(chuàng)造造成了一定阻礙，而商業(yè)性房貸按揭業(yè)務在保證銀行信貸的安全性和贏利性等方面都有較強的優(yōu)勢，由此成為商業(yè)銀行最優(yōu)質的資產(chǎn)業(yè)務。商業(yè)銀行作為獨立利益主體，大力發(fā)展該項業(yè)務以獲取收益，使大量住房貸款注入房產(chǎn)市場，為房價的持續(xù)上漲提供了有力的資金保障。如前所述，在目前我國特定的經(jīng)濟環(huán)境下，尚未完善的土地供應制度和不健全的土地儲備機制，使政府未能保障提供合理的土地價格；房產(chǎn)商出于自身利益最大化，采用各種手段在高地價基礎上對房產(chǎn)進行商業(yè)炒作；國內(nèi)居民的消費需求和投資需求以及海外人士的投資需求等，均進一步加劇了房產(chǎn)市場供求緊張的格局；房產(chǎn)本身的稀缺性和商業(yè)銀行作為獨立利益主體發(fā)展優(yōu)質資產(chǎn)業(yè)務的需要也共同為房價的持續(xù)上漲起到了推波助瀾的作用。而非合理的房產(chǎn)運營市場將對我國經(jīng)濟的健康發(fā)展造成傷害。對此，國家和地方政府有必要加緊制定相應的稅收、財政、金融、土地、住房、社會保障、城市發(fā)展規(guī)劃等一系列制度、法規(guī)、政策，以確保我國房產(chǎn)市場運行環(huán)境的健康有序和經(jīng)濟增長的持續(xù)穩(wěn)定?！緟⒖嘉墨I】1鄧宇：貨幣政策在房地產(chǎn)價格