1、地鐵車輛段上蓋TOD1式綜合開發(fā)利用實(shí)踐探索-以深圳市前海灣車輛段上蓋綜合體為例摘 要 以地鐵車輛段上蓋綜合體為代表的復(fù)合開發(fā)模式在地鐵建設(shè) 過程中占有舉足輕重的地位，其在引領(lǐng)城市土地與空間資源高效利 用方面作用獨(dú)特以深圳地鐵一號(hào)線前海灣車輛段上蓋綜合體為例，從城市設(shè)計(jì)的視角，強(qiáng)調(diào)基于TODI式在地鐵車輛段用地上進(jìn)行 高強(qiáng) 度，高密度，混合功能的上蓋綜合體開發(fā)，對提高地鐵沿線地區(qū)土地 利用效益、優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)具有特殊意義通過對實(shí)踐案例的歸納 分析，探討其中的設(shè)計(jì)規(guī)律和基本方法，以期引起同行關(guān)注與討論 關(guān)鍵詞地鐵地鐵車輛段上蓋城市設(shè)計(jì)綜合體公交導(dǎo)向型開 發(fā)地鐵作為現(xiàn)代化城市的重要標(biāo)志，是城市發(fā)

2、展到一定階段的產(chǎn) 物，也是城市物質(zhì)財(cái)富積累的直接表現(xiàn)作為城市軌道交通的一種形 式，地鐵的發(fā)展速度與質(zhì)量對城市規(guī)劃建設(shè)影晌深遠(yuǎn)、然而，地鐵建設(shè)耗資巨大、周期長、投資回收難等現(xiàn)實(shí)問題，在一定程度上制約了 這項(xiàng)公益事業(yè)的持續(xù)發(fā)展通過對地鐵站點(diǎn)、車輛段及其周邊土地的 綜合開發(fā)，為地鐵建設(shè)籌集資金，才能使其走上一條持續(xù)健康發(fā)展 的快車道地鐵車輛段大多選址于地鐵線路的中間段或始末端 ，占地 面積大，對周邊地區(qū)城市功能和空間環(huán)境分割作用明顯，若不善加 利用，易造成城市土地和空間資源的巨大浪費(fèi)因此，研究如何充 分利用地鐵車輛段用地進(jìn)行上蓋綜合體的開發(fā)，對提高城市土地與空間資源利用效率，踐行以公交導(dǎo)向型開發(fā)為導(dǎo)

3、向低碳城市設(shè)計(jì)具 有積極意義。1前海灣周邊地區(qū)綜合交通示意濱海大道一、基本概念1、T O D模式T O D (Transit-Orented Deveopment),即公交導(dǎo)向型開發(fā)，是 由新城市主義代表人物彼得-卡爾索普(Peter Calthorpe) 提出的社 區(qū)發(fā)展模式，倡導(dǎo)以公交站點(diǎn)為核心，在400 600m (5 10min步行 路程)為半徑所劃定的范圍內(nèi)，集中布置居住、商業(yè)零售、辦公等設(shè) 施、社區(qū)中心設(shè)置公交站點(diǎn)和商業(yè)零售設(shè)施，在相鄰地段布置公共空間和居住區(qū)，也即圍繞公交站點(diǎn)建立步行生活圈TOD模式應(yīng)具備以下“ 4D ”特征。(1) 土地的混合開發(fā)。TOD模式開發(fā)住宅、商業(yè)、辦公

4、等各類 用地，并盡可能的多開發(fā)各種類型和形態(tài)的物業(yè)業(yè)態(tài)，如便民服務(wù)、 娛樂、體育業(yè)等，有效的減少了用戶的出行次數(shù)和出行距離。(2)較高的開發(fā)強(qiáng)度。TOD區(qū)域站點(diǎn)及周邊的容積率普遍可以 達(dá)到8-12。高密度的開發(fā)增加了大量客流，提高了交通和物業(yè)運(yùn)營的 收益，保證了土地價(jià)值的最大化利用。(3)宜人的空間設(shè)計(jì)。TOD模式采用立體復(fù)合的空間，室內(nèi)與 市外、地上與地下進(jìn)行無縫銜接，并創(chuàng)造出適合步行的道路網(wǎng)絡(luò)，營 造適合于行人心理感受的街道空間。(4)公交的可觸達(dá)性。TOD合理安排物業(yè)到公共交通站點(diǎn)的距 離，提高了公交的可觸達(dá)性；同時(shí)為各個(gè)目的地間建立了便捷和直接 的聯(lián)系通道，提高了用戶使用公共交通出行的

5、吸引力。2、地鐵車輛段上蓋綜合體地鐵車輛段是地鐵線路必備的重要配套設(shè)施，主要用于地鐵車 輛檢測、維修、清潔和運(yùn)營保障通常情況下，地鐵車輛段占地較大， 其建設(shè)用地規(guī)模與列車檢測、停泊數(shù)量直接相關(guān) 充分利用車輛段用 地，在其軌行區(qū)、咽喉區(qū)的軌道間隙立柱，加蓋一層或兩層樓板，形 成結(jié)構(gòu)平臺(tái)，稱之為上蓋。所謂地鐵車輛段上蓋綜合體，是指在車輛 段用地上空加建樓板，并以樓板為基地進(jìn)行物業(yè)開發(fā)的綜合性建設(shè) 項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上是采用增厚地表、復(fù)合利用土地資源、合理加密城市空間的建設(shè)方式。具體做法是將地鐵站點(diǎn)與上蓋綜合體作為一個(gè)有機(jī)整體，統(tǒng)一 規(guī)劃設(shè)計(jì)，分期實(shí)施建設(shè)，以實(shí)現(xiàn)最佳的綜合效益在合理安排地鐵 交通組織、公交

6、接駁、人行系統(tǒng)等功能布局的基礎(chǔ)上 ，復(fù)合居住、商 業(yè)、辦公、酒店及商務(wù)公寓等多種功能，實(shí)現(xiàn)土地混合使用按照高 強(qiáng)度、高密度方式進(jìn)行空間布局，構(gòu)建優(yōu)質(zhì)、 宜居、富有地鐵特征 的城市生活環(huán)境。亭體鳥二、地鐵車輛段上蓋綜合體設(shè)計(jì)思路地鐵車輛段上蓋綜合體開發(fā)設(shè)計(jì)是一種特殊類型的城市設(shè)計(jì)，從城市設(shè)計(jì)的專業(yè)視角來分析，應(yīng)將車輛段區(qū)域看成是地鐵線路上 的重要空間節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)集約、高效和緊湊的空間特征，通過合理設(shè)置 地鐵站點(diǎn)和復(fù)合多樣的使用功能，重點(diǎn)進(jìn)行高強(qiáng)度、高密度開發(fā)，使 之成為真正意義上的城市空間的組織核心1、功能確定地鐵車輛段上蓋綜合體的功能確定需以城市功能的完善為基礎(chǔ) 由于綜合體本身含有地鐵站點(diǎn)，具有

7、集中人流的優(yōu)勢，規(guī)劃時(shí)可將 toEj能與城市其他功能融合，提倡以公共交通為導(dǎo)向的低碳出行方 式地鐵車輛段上蓋綜合體可以復(fù)合的功能，包括居住、商業(yè)、辦公、 酒店及商務(wù)公寓等常見的上蓋模式有：住宅小區(qū)上蓋模式，商業(yè)和 文化體育設(shè)施等公建上蓋模式，住宅為主、商業(yè)為輔上蓋模式和CBD 上蓋模式等2、交通組織地鐵車輛段本身交通情況復(fù)雜，上部加蓋綜合體以后，增加了 交通組織的難度。因此規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)在于組織好各類交通流線，實(shí) 現(xiàn)公交、的士、私家車等與地鐵站點(diǎn)之間的無縫連接和快捷換乘在對外交通組織方面，需建立良好的公交接駁系統(tǒng)，并與城市其他地 區(qū)保持暢順連接，將公交接駁站點(diǎn)和地鐵出入口密切聯(lián)系，對各種車 行

8、流線的布置避免交叉混淆在內(nèi)部交通組織方面，重點(diǎn)考慮步行交 通流線布局，將內(nèi)外交通流線分開設(shè)置，并通過立體化處理，將不 同標(biāo)高層次的交通流線連接成一個(gè)有機(jī)整體交通組織的合理程度 是決定地鐵車輛段綜合體成敗的重要因素之一，它客觀反映了各類 空間、使用功能和場所環(huán)境之間的序列關(guān)系以及整體運(yùn)行效率3、公共空間地鐵車輛段上蓋部分是城市公共空間的一部分，其設(shè)計(jì)應(yīng)從居 民活動(dòng)需要出發(fā)，為居民提供購物、休閑、文體等公共空間體系。以 人為本，創(chuàng)造中心突出、分布均衡、變化豐富、連續(xù)完整的公共 空間體系，營造安全、舒適、便捷的高品質(zhì)環(huán)境。4、城市風(fēng)貌用地條件和工程結(jié)構(gòu)荷載對上蓋建筑的形體和開發(fā)強(qiáng)度有諸多 限制，因此

9、其所形成的城市風(fēng)貌是可控和可預(yù)期的，且有一定規(guī)律 可尋。從城市整體層面來看，地鐵車輛段上蓋部分對建筑平面形式、高 度、體量、型均有剛性約束，因而易形成秩序規(guī)整、整體感較強(qiáng)的建筑風(fēng)貌不同區(qū)域的開發(fā)強(qiáng)度隨上蓋工程結(jié)構(gòu)荷載不同而有所變化，如在車輛段咽喉區(qū)上方開發(fā)強(qiáng)度較低，檢修區(qū)上方開 發(fā)強(qiáng)度適中，軌行區(qū)上方開發(fā)強(qiáng)度較高，這些區(qū)域易形成疏密結(jié)合 的建筑風(fēng)貌從片區(qū)內(nèi)部來看，為豐富城市景觀層次，優(yōu)化整體環(huán)境形象，建 筑的高度、體量、造型可進(jìn)行適度變化，這有助于建筑特色的形成。 在片區(qū)內(nèi)部合理安排中央花園、綠地或社區(qū)廣場等公共空間，形成虛實(shí)結(jié)合的空間感，提升城市生活氛圍水平。5、技術(shù)問題由于所處環(huán)境的特殊性

10、和結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，地鐵車輛段上蓋綜合體項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)需針對防災(zāi)減災(zāi)問題進(jìn)行重點(diǎn)處理蓋上和蓋下的建筑類型不同，但兩類建筑又緊密結(jié)合為一體， 針對此類型建筑，目前國內(nèi)還沒有專門的規(guī)范，需進(jìn)行消防性能化 專項(xiàng)研究地下空間開發(fā)應(yīng)按照人防要求建設(shè)防空地下室，地鐵站點(diǎn)周邊 人防工程，可結(jié)合站點(diǎn)開發(fā)進(jìn)行有效整合。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)選取有條件的地區(qū)，將這些地區(qū)地下空間直接或間接與車站出入口銜接從地鐵與上部建筑物的關(guān)系來看，這里的振動(dòng)和噪聲比較大， 因此應(yīng)在隧道和建筑物之間采取一定措施，減振降噪，控制沉降。另 外，由于上蓋綜合體建筑體量大，聚集人流多，應(yīng)建設(shè)避難空間 可根據(jù)建筑空間造型的需要，將避難空間與地下工程的功能布局結(jié)

11、 合起來設(shè)計(jì)。三、前海灣車輛段上蓋綜合體設(shè)計(jì)1、項(xiàng)目概況深圳地鐵一號(hào)線延長段為一期續(xù)建工程，2011年6月全線開通， 投資約121億元一號(hào)線續(xù)建工程在南山月亮灣大道西側(cè)前海灣設(shè)車 輛段一處，總用地約56hnf ,其中建設(shè)用地約50.3h m2車輛段上蓋用 地約35hnf建筑規(guī)模達(dá)142.28萬nf,平均容積率2.8 ,居住約143萬戶 (其中1.1萬戶為保障性住房，0.33萬戶為商品房)，居住人口約4萬， 配建一所36班九年一貫制學(xué)校和一所12班小學(xué)及3所幼兒園(圖1 , 2)。前海灣車輛段上蓋綜合體已基本建成，是深圳地鐵二期工程的 重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)模大，復(fù)雜度高，最具代表性。2、目標(biāo)與策略(

12、1 )設(shè)計(jì)目標(biāo) 在TODI式引導(dǎo)下，將地鐵建設(shè)、車輛段上蓋綜合體開發(fā)和地鐵沿線土地利用捆綁起來，使地鐵成為優(yōu)化城市空 間結(jié)構(gòu)、提升沿線土地價(jià)值，激發(fā)區(qū)域整體活力、促進(jìn)地區(qū)繁榮的 關(guān)鍵影響因素，實(shí)現(xiàn)地鐵建設(shè)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展良性互動(dòng)的雙贏目標(biāo)(2 )設(shè)計(jì)策略策略一，強(qiáng)化土地混合使用，提高土地利用綜合效益”在地鐵上蓋綜合體開發(fā)中，遵循市場規(guī)律，有目的地增加面 向市場銷售或租賃的商業(yè)、辦公、酒店及商務(wù)公寓配置，獲得必要的 經(jīng)濟(jì)收益，以改善地鐵運(yùn)營經(jīng)濟(jì)狀況，平衡投資收益關(guān)系，減輕政 府財(cái)政負(fù)擔(dān)。策略二，上蓋部分的內(nèi)部交通以步行交通為主，提供多樣 化的路徑選擇，以解決對內(nèi)、對外的人流及車流組織問題。策略三，

13、通 過建造尺度適宜、參與性強(qiáng)的公共空間，創(chuàng)造宜人的居住氛圍和多 層次的文化交流與休閑空間體系。策略四，創(chuàng)造整體性強(qiáng)、易識(shí)別的 總體風(fēng)貌，同時(shí)根據(jù)不同的建筑功能，打造特色生活片區(qū)。策略五， 蓋上、蓋下分開設(shè)計(jì)，以解決消防問題和避難問題。3、規(guī)劃與設(shè)計(jì)(1 )功能布局 平面布局上，根據(jù)車輛段廠區(qū)布置特點(diǎn)和工藝 流程要求，上下對應(yīng)，統(tǒng)籌考慮不同功能分區(qū)。在停車列檢庫與架修 庫區(qū)域，上蓋工程主體結(jié)構(gòu)較規(guī)整，跨度較大，結(jié)構(gòu)的承載力有限， 因此安排適量的住宅物業(yè)開發(fā)車輛段咽喉區(qū)軌道密集，上蓋部分 不宜進(jìn)行物業(yè)開發(fā)，因此作為公共空間，安排綠地廣場，布置少量 低層、小規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施在軌行區(qū)上方，結(jié)合軌道布

14、線條件和 軌道空隙，建筑平行布局，布置高層住宅、辦公樓或商務(wù)公寓在車 輛段范圍內(nèi)配合廠庫架空界限，留出空余用地，也稱白地，進(jìn)行整 體性高強(qiáng)度開發(fā)，使用功能不受限制。豎向功能布局上，重視建筑結(jié) 構(gòu)的約束，在首層蓋板布置商業(yè)設(shè)施和停車場及設(shè)備用房，頂部蓋 板上布置商業(yè)、辦公建筑和高層居住建筑，在各類建筑圍合部分安排 公共空間，兼作居住區(qū)中央花園、綠地或社區(qū)廣場前海灣上蓋綜合體項(xiàng)目分三種開發(fā)模式，劃為11個(gè)地塊一種為上蓋商業(yè)開發(fā)，包 括6、8、9、10號(hào)地塊第二種為上蓋保障性住房及配套開發(fā)，包括1、 2、3、11號(hào)地塊第三種為白地混合開發(fā)，包括4、5、7號(hào)地塊（圖3）（2 ）交通組織車輛段上蓋部分保

15、證了各類換乘點(diǎn)布設(shè)在首層 樓板有效步行距離范圍內(nèi)垂直交通組織方面，各層次不同標(biāo)高平 臺(tái)之間合理有序連接對外交通與周邊城市道路銜接，實(shí)行客貨分流、 人車分流，與城市快速路系統(tǒng)順暢連接，梳理進(jìn)出站白車行流線， 避免交叉混淆，使公交、的士、社會(huì)車輛與地鐵站點(diǎn)的客運(yùn)合理接駁 換乘，形成一體化態(tài)勢（圖4 ）31臺(tái)體就計(jì)X分過 d tc.ooo扉高凄文通示電（3 ）公共空間設(shè)計(jì)前海灣車輛段上蓋部分公共空間的設(shè)計(jì)注 重層次。其中,大尺度集中式公共空間用以展現(xiàn)城市景觀，增強(qiáng)區(qū)域的 標(biāo)志性；宜人尺度的住宅及商業(yè)部分的開放空間，用以改善居住環(huán)境 品質(zhì)，提高商業(yè)價(jià)值各層次公共空間以步行廊道相連，并利用地塊 狹長的特

16、點(diǎn)，建立面向步行者的街墻界面，形成連續(xù)而富有特色的 公共空間體系（4 ）城市風(fēng)貌設(shè)計(jì) 建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主，色調(diào)統(tǒng)一，幕墻使 用干掛石材和玻璃幕墻相結(jié)合，整體風(fēng)貌清新時(shí)尚CBDA高層寫字 樓為主，突出時(shí)代感，樹立城市高端形象；居住建筑以方形體塊為 主，形式統(tǒng)一規(guī)整；植被類型豐富，生態(tài)綠地富于變化（圖5,6 ）（5 ）消防設(shè)計(jì) 消防設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行深圳市防火規(guī)范。士 0.00 0 標(biāo)高層和15m標(biāo)高層按火災(zāi)安全疏散面考慮消防車出入口與城市道 路結(jié)合布置，建筑間距滿足消防要求（圖7）。設(shè)計(jì)中將15 m標(biāo)高蓋板開洞區(qū)域貫通為室外空間，與9m標(biāo)高蓋板協(xié)同，形成安全避難區(qū)域。9m標(biāo)高避難區(qū)域面積約1500m,

17、，采 用防火卷簾或水幕將本區(qū)域與火災(zāi)區(qū)域分隔四、結(jié)論1、與地鐵站點(diǎn)結(jié)合利于后續(xù)開發(fā)地鐵具有客運(yùn)量大、快捷方便、安全舒適的特點(diǎn)，已成為城市公 共交通的必需品，地鐵站點(diǎn)作為一種新型空間節(jié)點(diǎn)，它與生俱來的優(yōu) 勢能有效刺激周邊區(qū)域的快速發(fā)展，帶動(dòng)地鐵沿線的土地高效利用 因此，地鐵站點(diǎn)與地鐵車輛段上蓋綜合體相結(jié)合的開發(fā)方式十分有 利于后續(xù)開發(fā)。2、土地開發(fā)中的綜合開發(fā)功能在地鐵車輛段上蓋綜合體項(xiàng)目開發(fā)中，綜合開發(fā)具有諸多優(yōu)勢。1、提高土地集約利用程度多種功能混合不僅為建設(shè)大規(guī)模、大體量、 大尺度的建筑群創(chuàng)造前提條件，也有利于塑造具有地鐵特征的、易于 識(shí)別的空間形態(tài)與景觀形象；2、提供綠色出行方式，促進(jìn)低

18、碳生活c 在有限的上蓋范圍內(nèi)按照垂直分布方式組織各項(xiàng)生活服務(wù)設(shè)施，以步行系統(tǒng)貫穿其中，可建立零距離換乘的軌道交通樞紐；3、不同的 開發(fā)功能有利于形成多樣化的城市景觀，前海灣車輛段上蓋物業(yè)項(xiàng) 目中,CBD住宅、城市廣場多種功能結(jié)為一體，使項(xiàng)目自身的空間形 態(tài)變得更加豐富。3、以人為本的開發(fā)地鐵作為城市的公共產(chǎn)品，為社會(huì)公眾共同享有開發(fā)中須從使用者的角度出發(fā)，合理分配和高效使用空間資源首先，公共活動(dòng)空 間的建設(shè)，應(yīng)在部分私有空間合理布局的基礎(chǔ)上，最大限度地保障公 共活動(dòng)空間的緊密安排，使之更加有序、舒適、宜人；其次，考慮空間 使用的公平性，在車輛段上蓋綜合體中大規(guī)模開發(fā)住宅區(qū)與相關(guān)配 套設(shè)施及商業(yè)辦公功能的同時(shí),應(yīng)為低收入階層提供大量保障性住 房，并盡可能提供就業(yè)機(jī)會(huì)最后，還應(yīng)重視空間使用的安全性問題 隨著社會(huì)不安定因素的增多，各種災(zāi)害增多，專項(xiàng)防災(zāi)設(shè)計(jì)尤為必 要4