1、第六章第六章 房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)nREIT基本概念nREIT投資優(yōu)勢nREIT投資風(fēng)險nThe Link REIT案例分析nREIT投資要點提示n中國發(fā)展REIT的優(yōu)勢與障礙房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)n在眾多投資領(lǐng)域中，房地產(chǎn)投資以其豐厚的投資利潤，較好的保值性，一直是投資的熱點領(lǐng)域。但是同時，房地產(chǎn)業(yè)以其資金需求量大，周轉(zhuǎn)時間長的特點，使得眾多的社會閑散資金和個人投資者不敢涉足該領(lǐng)域。n房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust， REIT）是一種房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，可以為中小投資者提供分享商業(yè)地產(chǎn)利潤

2、的機(jī)會。 n投資基金，一般是指由投資基金公司通過發(fā)行基金股份或受益憑證等形式向社會募集資金，再將所籌得的資金投資于有價證券、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)等投資對象或領(lǐng)域，并將所獲的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資制度。 What is a REIT?nA real estate investment trust, or REIT, is a company that owns, and in most cases, operates income-producing real estate. Some REITs finance real estate. To be a REIT, a comp

3、any must distribute at least 90 percent of its taxable income to shareholders annually in the form of dividends. (National Association of REITs ,NAREIT)REITs in USA-The Origin: BackgroundnIn USA, started in 1960 (JF Kennedy became President)nBy CongressnIntended to establish tax-favored investment m

4、easuresnAllow average income Americans to benefit from real estate investment managed by professionals.nAt the beginning, not popular due to the factors such as-Ownership only, the third party management-Tax shelter benefit for real estate.RevisionsnTax Reform Act of 1986-Allowing to own, operate an

5、d manage most income generating properties-Reduced real estate tax shelter advantagesnBenefits-Deduct REIT dividend from income before tax-Avoid high tax equivalent to corporate tax-REITs entities enjoy the same status under state corporate law, but only one tax burdennShortcomings-REITs company mus

6、t distribute 90% of its net taxable income to shareholdersmakes it difficult to reinvest in new propertiesLegal Requirements:Internal Revenue Code of 1986nREITs entity must be managed by one or more directors or trustees. nShares or beneficial interest in the entity, if the entity is operated as a t

7、rust, are transferable.nThe entity must have a minimum of 100 shareholders. The entity is not closely-held (no more than 50% of the entitys shares may be held by five or fewer individuals.nThe entity invests at least 75% of its total assets in real estate assets nThe entity derives at least 75% of i

8、ts gross income from real property rents or interest on mortgage on real propertynThe entity pays dividends of at least 90% of its taxable incomeREIT投資對象投資對象 選擇不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合，主要投資公寓、購物中心、工業(yè)廠房、辦公樓、飯店、醫(yī)療中心和倉庫等可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的成熟物業(yè)。美國REITs的投資對象（Source: NAREIT）REITs投資方式投資方式nREITs可以投資于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的任何一部分，如土地開發(fā)、房產(chǎn)

9、開發(fā)和物業(yè)管理等環(huán)節(jié)；也可以通過收購尾盤，進(jìn)行集約化銷售，將不良資產(chǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 REITs既可以投資單一的房地產(chǎn)項目，又可以同時介入多個項目；既可以進(jìn)行全程投資管理，也可以進(jìn)行階段性投資管理REITs分類分類 根據(jù)投資業(yè)務(wù)及收入模式的不同，劃分為：Equity REIT （權(quán)益型）權(quán)益型） 以持有并運(yùn)作房地產(chǎn)項目為目的，其收入來源主要是租金收入和轉(zhuǎn)讓所得。 Mortgage REIT（抵押型）（抵押型） 主要以向房地產(chǎn)發(fā)展商或有意購買物業(yè)的抵押人提供貸款，或者通過購買抵押貸款或抵押支持證券提供間接借貸，主要收益來源為利息收入，風(fēng)險較低，收益性比權(quán)益型REITs差。 Hybrid REIT（

10、混合型）（混合型） 兼有權(quán)益型REITs和債權(quán)型REITs的特點。 REIT投資優(yōu)勢分析投資優(yōu)勢分析nREIT收益性較好收益性較好股利支付比例高。收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主稅收優(yōu)惠nREIT風(fēng)險性較低風(fēng)險性較低專業(yè)化管理分散投資風(fēng)險抗通貨膨脹風(fēng)險可以優(yōu)化投資組合信息透明度高nREIT流動性較強(qiáng)流動性較強(qiáng)REIT收益性較好收益性較好n收入以相對穩(wěn)定的租金收入為主n稅收優(yōu)惠在公司層面，分配給投資人的部分可以從REIT的稅前收益中扣除對于投資人，REIT投資人可免除資本利得稅n股息支付比例高 REIT必須將90%以上的稅前收益支付給持股人，REIT的股息收益率平均高于其他股票4倍。REIT收益性較

11、好收益性較好(2)Source: NAREITREIT收益性較好收益性較好(3)Source: NAREITHistorical compound annual total returns of the FTSE NAREIT All REITIndex, FTSE NAREIT Equity REIT Index and leading U.S. benchmarksData as of July 31, 2008, All data are derived from, and apply only to, publicly traded US REITs.REIT收益性較好收益性較好(4)

12、REIT風(fēng)險性較低風(fēng)險性較低分散投資風(fēng)險分散投資風(fēng)險nREIT通過將資金投資于多樣化（不同地區(qū)、不同類型）的物業(yè)，不同的投資項目風(fēng)險和收益不同，通過有效的投資組合，可以將投資的風(fēng)險控制在最小范圍內(nèi)。nREIT的主要收益來自所投資不動產(chǎn)的價值上漲或租金收益，與股票、債券等其他金融產(chǎn)品的相關(guān)性很低。在投資組合中引入在投資組合中引入 REIT，可以優(yōu)化投資，可以優(yōu)化投資組合組合。REIT可以優(yōu)化投資組合可以優(yōu)化投資組合Note: Equity REIT (FTSE NAREIT Equity REIT Index), Russell 2000 (small-cap stocks), Dow Jone

13、s (Dow Jones Industrials), NASDAQ (NASDAQ Composite), Treasury (US Treasury 10- Year Note).REIT的主要收益來自所投資不動產(chǎn)的價值上漲或租金收益，與股票、債券等其他金融產(chǎn)品的相關(guān)性很低。在投資組合中引入 REIT，可以優(yōu)化投資組合。REIT風(fēng)險性較低風(fēng)險性較低抗通貨膨脹風(fēng)險抗通貨膨脹風(fēng)險(2) 作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金基礎(chǔ)的房地產(chǎn)，具有較強(qiáng)的保值、增值功能，可以很好地防止通貨膨脹給資產(chǎn)所有者帶來的損失。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，物價上漲往往會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲；反過來，房地產(chǎn)價格的上漲也

14、會帶動其他產(chǎn)品價格的上漲。在經(jīng)濟(jì)處于通貨膨脹時期，持有與房地產(chǎn)相關(guān)的投資工具，可以實現(xiàn)保值增值。由于土地的不可再生性，房地產(chǎn)物業(yè)的價值會隨時間的推移而升高。以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的股票價值也會隨之上升。 房地產(chǎn)企業(yè)投資基金是一種較好的保值類投資工具，抗通貨膨脹風(fēng)險能力較強(qiáng)。REIT風(fēng)險性較低風(fēng)險性較低抗通貨膨脹風(fēng)險抗通貨膨脹風(fēng)險(2)REIT風(fēng)險性較低風(fēng)險性較低優(yōu)化投資組合優(yōu)化投資組合(1)Note: Equity REIT (FTSE NAREIT Equity REIT Index), Russell 2000 (small-cap stocks), Dow Jones

15、 (Dow Jones Industrials), NASDAQ (NASDAQ Composite), Treasury (US Treasury 10- Year Note).REIT的主要收益來自所投資不動產(chǎn)的價值上漲或租金收益，與股票、債券等其他金融產(chǎn)品的相關(guān)性很低。在投資組合中引入 REIT，可以優(yōu)化投資組合。REIT風(fēng)險性較低風(fēng)險性較低優(yōu)化投資組合優(yōu)化投資組合(2)nIbbotson Associates REIT風(fēng)險性較低風(fēng)險性較低信息透明度高信息透明度高n大部分REIT屬于公募性質(zhì)的投資機(jī)構(gòu)，因此受到第三方監(jiān)督的力度越來越大。n上市交易的REIT，其經(jīng)營情況受獨(dú)立董事、分析師、

16、審計師、商業(yè)和金融媒體的直接監(jiān)督，與房地產(chǎn)業(yè)直接投資相比，信息不對稱程度低，透明度高。n另外，隨著機(jī)構(gòu)投資者越來越多地參與到REIT市場，公眾獲得的信息也越來越多，REIT運(yùn)作的透明度越來越高REIT流動性較強(qiáng)流動性較強(qiáng)n房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，流動性較差，投資者很難在短期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金。當(dāng)投資者急需資金而要將房地產(chǎn)變現(xiàn)時，經(jīng)常要遭受損失。n多數(shù)REIT都已公開上市，像股票一樣在證券交易所進(jìn)行交易，投資者能很快地將其持有的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金資產(chǎn)變現(xiàn)。n未上市的REIT的信托憑證一般情況下也可以在柜臺市場進(jìn)行交易流通。n因此，相對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)實業(yè)投資而言，REIT的流動性相對較強(qiáng)。 REITs風(fēng)險

17、分析風(fēng)險分析n委托人委托人-代理人問題代理人問題成為注入不良資產(chǎn)的工具利益沖突高收費(fèi)過度使用金融杠桿過高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率n政策與監(jiān)管風(fēng)險政策與監(jiān)管風(fēng)險n利率風(fēng)險利率風(fēng)險n市場風(fēng)險市場風(fēng)險n投資經(jīng)營風(fēng)險投資經(jīng)營風(fēng)險The Link REITn領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金（香港上市編號：823），為香港首個房地產(chǎn)投資信托基金，由領(lǐng)匯管理有限公司管理，其投資物業(yè)組合內(nèi)的180項零售和停車場設(shè)施與全港四成人口為鄰。 REITs投資要點提示投資要點提示nREITs屬于長線投資產(chǎn)品。n投資REITs與投資一般的股票還是不同。購買REITs實際上就是購買商業(yè)房產(chǎn)的持有權(quán)，其收益將主要包含兩部分，其中最主要的是從租金收入轉(zhuǎn)化而來的每年固定的股息收入，此外，還有一部分來自