1、中國大同論壇項(xiàng)目研究營銷企劃組2010年12月12日目 錄第一部分 大同市城市概況第一節(jié)：大同城市整體概況一、城市基本狀況1、區(qū)位概況2、人文概況3、資源概況二、大同市經(jīng)濟(jì)概況1、近年來大同市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析2、經(jīng)濟(jì)、投資、政策環(huán)境3、大同產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)4、大同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化第二部分 大同市房地產(chǎn)整體市場第一節(jié)：城市人口狀況研究1、 城市人口變化2、 居民收入變化3、 房地產(chǎn)投資狀況4、 居住狀況第二節(jié)：大同市房地產(chǎn)現(xiàn)狀研究一、城市發(fā)展趨勢及分析1、城市發(fā)展研析 2、城市現(xiàn)狀分析3、十一五期間大同住宅建設(shè)規(guī)劃二、大同市房地產(chǎn)市場研析1、大同市基準(zhǔn)地價(jià)2、大同市房地產(chǎn)市場供求及房價(jià)走勢3、2009年

2、大同市房地產(chǎn)投資狀況4、大同市房地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)5、大同市房地產(chǎn)走勢第三部分 大同市房地產(chǎn)區(qū)域市場研析第一節(jié)：大同區(qū)域板塊分析一、區(qū)域板塊現(xiàn)狀二、迎賓路南區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀三、大同綜合性項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀第二節(jié)：區(qū)域明星樓盤簡析桐城中央第三節(jié)：可借鑒性樓盤簡析東方羅馬城第四節(jié)：項(xiàng)目周邊樓盤現(xiàn)狀簡析第四部分 本項(xiàng)目分析及定位方向第一節(jié)：項(xiàng)目現(xiàn)狀第二節(jié)：項(xiàng)目swot分析及價(jià)值判斷一、項(xiàng)目swot分析二、項(xiàng)目價(jià)值判斷第三節(jié)：項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體分析一、大同市整體購房人群分析二、本項(xiàng)目目標(biāo)客群分析三、本項(xiàng)目目標(biāo)客群區(qū)域分析第四節(jié)：市場借鑒項(xiàng)目分析一、深圳萬科城二、鄭州遠(yuǎn)大理想城三、鄭州橄欖城四、本項(xiàng)目突破方向第五節(jié)：

3、物業(yè)發(fā)展建議一、產(chǎn)品定位原則二、產(chǎn)品類型定位三、戶型配比四、產(chǎn)品功能定位五、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)組合六、社區(qū)設(shè)計(jì)要求七、社區(qū)配套建議八、項(xiàng)目啟動(dòng)策略第五部分 本案項(xiàng)目售價(jià)預(yù)估一、項(xiàng)目基本資料二、售價(jià)預(yù)估附件一：大同市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售條件附件二：大同開發(fā)成本一覽附件三：大同市2009年城市住宅拆遷安置區(qū)分區(qū)分類價(jià)格附件四：大同市關(guān)于“城中村改造”辦公會(huì)議紀(jì)要附件五：大同市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地 房屋拆遷安置補(bǔ)償暫行規(guī)定附件六：2008-2009年大同城中村拆遷公告第一部分 大同市城市概況第一節(jié) 大同城市概況一、城市基本情況1、區(qū)位概況大同位于山西省北部，介于內(nèi)外長城之間，是大同盆地的中心。大同為山

4、西省第二大城市，晉、冀、蒙三省（區(qū)）和大同各縣的交通樞紐，大同地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全市轄區(qū)面積14176 平方千米，城區(qū)2080 平方千米，轄左云、大同、陽高、天鎮(zhèn)、渾源、廣靈、靈丘七縣，城區(qū)和近郊劃為城區(qū)、礦區(qū)、南郊區(qū)和新榮區(qū)，計(jì)5鎮(zhèn)22鄉(xiāng)29個(gè)街道辦事處。大同北鄰內(nèi)蒙，東望河北、距北京380公里，南離太原市352公里，實(shí)為首都之屏障、全晉北方之門戶，且扼晉、冀、內(nèi)蒙之咽喉要道，是歷代兵家必爭之地。在歷史上大同曾為三代京華、兩朝重鎮(zhèn)，在清代以前無不派名將鎮(zhèn)守，既防外來侵略又保京師安危，被譽(yù)為“北方鎖鑰”。今日的大同，是京包、同蒲兩大鐵路的交匯點(diǎn)，大秦鐵路的起點(diǎn)，居神府、準(zhǔn)格爾新興能源

5、區(qū)與京津唐發(fā)達(dá)工業(yè)區(qū)的中點(diǎn)；為我國當(dāng)代最大的煤炭能源基地、國家級(jí)歷史文化名城。2、人文概況u 歷史文化名城，人文資源豐富大同市是國務(wù)院首批公布的全國24個(gè)歷史文化名城之一，有2400多年歷史，曾為北魏京師、遼金陪都、明清重鎮(zhèn)。境內(nèi)古建筑、古遺址300多處，其中列入世界文化遺產(chǎn)名錄的1處、列入國家級(jí)和省級(jí)文物保護(hù)單位的36處，古建文化、佛教文化非常發(fā)達(dá)。大同現(xiàn)存古建筑、古墓葬、古遺址兩萬余處，各級(jí)文物保護(hù)單位346處，其中全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位20處，省級(jí)文保單位22處，市縣級(jí)文保單位更是多達(dá)304處。北魏年間開鑿的云岡石窟，現(xiàn)存的唯一遼代木構(gòu)建筑的華嚴(yán)寺，古樸渾厚的善化寺，號(hào)稱中國龍壁之冠的九龍

6、壁，黏著在峭壁之上的懸空寺，景色旖旎、山勢峭如刀劈的北岳恒山u 北方名城，旅游勝地 大同市的旅游資源頗為豐富，歷史古跡和自然風(fēng)光均有獨(dú)到之處。古跡中以始鑿于北魏年間的云岡石窟最富盛名，它與敦煌的莫高窟、洛陽的龍門石窟、甘肅的麥積山石窟并稱為中國四大石窟，具有很高的藝術(shù)價(jià)值；應(yīng)縣木塔則是中國現(xiàn)存最高大、最古老的木結(jié)構(gòu)塔，是世界建筑中的一件珍品；位于大同西南部的華嚴(yán)寺，是我國最大的古代佛殿之一；此外還有九龍壁、善化寺等歷史悠久的古建筑；大同市東南方，有中國五岳之一的北岳恒山，風(fēng)光極佳；恒山山腳下的懸空寺，建筑精巧，讓人稱奇，偌大一座寺院竟如凌空而立，讓人不得不驚嘆千年前工匠們的奇思妙想。

7、3、資源概況u 資源城市，礦產(chǎn)資源豐富大同市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅、鐵、金、銀、鋁、鋅等金屬礦物和石墨、磷、長石、云母、石灰石、珍珠巖、大理石、花崗石、玄武石、沸石等非金屬礦物。大同可望成為資源相對(duì)貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟(jì)圈的礦產(chǎn)品原料基地。煤炭“大同煤田”含煤面積926平方公里，探測總儲(chǔ)量718億噸，其中：侏羅紀(jì)煤素以低硫、低磷、低灰份、高熱值的“三低一高”聞名于世，是優(yōu)質(zhì)動(dòng)力煤和化工原料煤。得天獨(dú)厚的煤炭資源優(yōu)勢，使大同市成為國家重要的能源基地，被譽(yù)為中國“煤都”。大同市年產(chǎn)原煤8000萬噸，煤炭的生產(chǎn)量、外運(yùn)量和出口量均占全國煤炭城市之首。大同煤支持著全國5大火力電網(wǎng)、3大港

8、口、6大城市的煤氣發(fā)生爐以及全國20多個(gè)省、市、自治區(qū)2800多家大中型企業(yè)，有力地支援了全國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，并遠(yuǎn)銷歐、亞、美的20多個(gè)國家和地區(qū)。u 水資源貧乏大同市的本地水資源總量為1.42億平方米，人均水資源量僅為111立方米，為全國人均占有量的9%左右，水資源十分貧乏?，F(xiàn)在的用水狀況是：工業(yè)與生活用水占80%，農(nóng)業(yè)用水占20%。雖然水資源開發(fā)利用率已達(dá)67.5%，但年缺水量仍為2000多萬立方米。二、大同市經(jīng)濟(jì)概況（因網(wǎng)上數(shù)據(jù)有限，引用2008年數(shù)據(jù)參考）1、近年來大同市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析u 國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展 經(jīng)初步核算,2008年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）565.77 億元，按

9、可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長5.1 %。從上圖可以看出，大同經(jīng)濟(jì)除2008年受全球金融危機(jī)影響漲幅較小外，一直處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)。根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展，必定會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)的投資量，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同時(shí)又會(huì)促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，兩者相輔相成。按常住人口計(jì)算，2008年全市地區(qū)人均國民生產(chǎn)總值達(dá)到17852元，比上年增加2612元，同比增長了4.4%，約合2625美元. GDP從1000美元到3000美元是實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，這個(gè)時(shí)期市場經(jīng)濟(jì)逐步完善，經(jīng)濟(jì)保持快速增長，群眾生產(chǎn)和生活條件不斷改善，也將逐漸帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。u 工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長初步統(tǒng)計(jì)，200

10、8年全年全市完成全部工業(yè)增加值271.96億元，比上年增長1.0%。其中，國有企業(yè)、大中型企業(yè)和年產(chǎn)品銷售收入500萬元及以上非國有工業(yè)企業(yè)（規(guī)模以上企業(yè)）完成工業(yè)增加值250.80億元，比上年增長0.6%。產(chǎn)銷銜接狀況保持良好，全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值606.30億元，比上年增長19.7%；工業(yè)產(chǎn)品銷售率為98.6%，比上年上升2.7個(gè)百分點(diǎn)。 受08年下半年全球金融危機(jī)和煤炭價(jià)格低迷影響，大同08年工業(yè)增加值增幅回落，但仍然實(shí)現(xiàn)了同比增長，表現(xiàn)平穩(wěn)；規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值大幅增長，說明作為傳統(tǒng)的工業(yè)基地，大同仍然保持了良好的工業(yè)發(fā)展勢頭。u 財(cái)政收入增長較快財(cái)政收入繼續(xù)增長，

11、2008年，全市財(cái)政總收入完成122.28 億元，比上年增長31.42 %，增收29.23億元。一般預(yù)算收入完成46.67億元，比上年增長27.14%，增收9.96億元?？鄢Y源探礦權(quán)、采礦權(quán)收入，全市財(cái)政總收入和一般預(yù)算收入分別完成122.01億元和46.40億元，同口徑增長36.43%和40.21%。財(cái)政收入中，增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅和營業(yè)稅等四大稅種，分別增長39.37%、9.80%、20.61%和57.38 %。從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前大同市的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，適合房地產(chǎn)投資的進(jìn)行。u 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長固定資產(chǎn)投資快速增長。2008 年，全市積極優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，

12、以調(diào)產(chǎn)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)投資增長，全市固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。全年大同市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 276.5億元，比上年增長28.7%。其中，國有經(jīng)濟(jì)單位投資完成153.1億元，增長35.4%；非國有經(jīng)濟(jì)單位投資完成123.4億元，增長21.4% 。按城鄉(xiāng)分，城鎮(zhèn)投資完成264.9億元，比上年增長31.5%；農(nóng)村投資完成11.6億元，比上年下降12.3%。這一組數(shù)據(jù)顯示，大同目前固定資產(chǎn)投資活力旺盛，全社會(huì)的固定投資力度都在加大，城市建設(shè)改造力度也在加大，綜合功能日益完善。房地產(chǎn)建設(shè)也基本和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資合拍，表現(xiàn)的相當(dāng)活躍，但是又不存在過熱現(xiàn)象。2、經(jīng)濟(jì)、投資、政策環(huán)境u 經(jīng)濟(jì)環(huán)境

13、這些年來，大同市按照傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)新型化、新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；陌l(fā)展要求，大力推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，不斷加大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造和新興產(chǎn)業(yè)培育的力度，初步形成了煤炭、電力、冶金、醫(yī)藥化工、機(jī)械制造、建材等多元支柱產(chǎn)業(yè)格局，煤化工、裝備制造業(yè)、新型材料、旅游業(yè)以及特色農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)也初具規(guī)模。（1）農(nóng)業(yè)方面，啟動(dòng)實(shí)施了雁門關(guān)生態(tài)畜牧經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，培育壯大畜牧、林草，優(yōu)質(zhì)雜糧、蔬菜四大農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)由以農(nóng)為主向以牧為主轉(zhuǎn)變。畜牧業(yè)的比重占到了農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的38.9%。扶持發(fā)展了夏進(jìn)乳業(yè)、佳鑫雜糧、雁門關(guān)綠色肉業(yè)、森匯隆草業(yè)等一批龍頭企業(yè)。（2）工業(yè)方面，在煤炭、電力、冶金、醫(yī)藥化工、機(jī)械制造、建材六大產(chǎn)業(yè)培育60戶優(yōu)

14、勢企業(yè)，目前，六大產(chǎn)業(yè)完成的銷售收入占到了全市工業(yè)的90%以上，原煤產(chǎn)量穩(wěn)定在8000萬噸左右，洗選配能力占到60%，電力總裝機(jī)容量達(dá)到6067MW，醫(yī)藥產(chǎn)值占到全省的一半以上，呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展的良好態(tài)勢。（3）旅游業(yè)方面，全市大力推進(jìn)“北方商埠”和“旅游勝地”建設(shè)，成功舉辦了五屆旅游節(jié)。組織參加了“港洽會(huì)”、“滬洽會(huì)”、“中博會(huì)”等大型招商活動(dòng)，引進(jìn)資金兌現(xiàn)321.2億元人民幣，145個(gè)項(xiàng)目已開工建設(shè)，履約率、開工率走在全省前列。u 投資環(huán)境（1）交通便捷，大同市是我國中西部地區(qū)離首都最近、離出?？谧罱囊粔K“風(fēng)水寶地”。 按鐵路里程?hào)|望北京382公里，西眺呼和浩特285公里，南下太原3

15、55公里，北上中蒙邊界二連浩特460公里，是華北地區(qū)重要的交通樞紐城市。京包、大秦等4條復(fù)線電氣化鐵路及40余條支線、專用線縱橫交錯(cuò)，溝通華北、西北、東北和三晉腹地的聯(lián)系，京大、大運(yùn)和得大高速公路等10多條干線四通八達(dá)，飛機(jī)可直達(dá)北京、上海、廣州等城市，大同已形成了鐵路、公路、航空相互配套的立體交通體系。 （2）資源豐富，大同市礦產(chǎn)資源豐富，除煤炭以外，主要礦藏有銅、鐵、金、銀、鋁、鋅等金屬礦物和石墨、磷、長石、云母、石灰石、珍珠巖、大理石、花崗石、玄武石、沸石等非金屬礦物。大同可望成為資源相對(duì)貧乏的沿海及渤海經(jīng)濟(jì)圈的礦產(chǎn)品原料基地。 （3）環(huán)境優(yōu)美，大同市地處溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，受季風(fēng)影響

16、，四季分明，年平均日照時(shí)數(shù)為2670小時(shí)，大同市建成綠化覆蓋面積2131平方公里，綠化覆蓋率15.1%。城市人均公共綠地面積由1.9平方米提高到4.6平方米。大力推進(jìn)熱電聯(lián)產(chǎn)集中供熱，全年二級(jí)以上良好天氣達(dá)到220天。 （4）設(shè)施完善，大同建成了以光纖傳輸為主，輔以數(shù)字微波、衛(wèi)星傳輸?shù)确绞降耐ㄓ嵕W(wǎng)絡(luò)，固定電話網(wǎng)、移動(dòng)通訊網(wǎng)、數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)和多媒體通訊通達(dá)全國和世界許多國家及地區(qū)，固定電話機(jī)普及率達(dá)每百人20.03部。郵電郵路總長度4329公里，可傳輸國際國內(nèi)特快專遞郵件。 （5）金融體系，大同是晉、冀、蒙交界處的金融中心，已形成了國有獨(dú)資商業(yè)銀行為主體、地方商業(yè)銀行為補(bǔ)充的金融體系，服務(wù)功能比較齊全

17、，可受理各種涉外業(yè)務(wù)。中國人民保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司的分支機(jī)構(gòu)可辦理國際上通行的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。u 政策環(huán)境根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定、外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄、中西部地區(qū)外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)名錄，大同市制定了大同市鼓勵(lì)外商、港澳臺(tái)同胞及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)體投資的若干規(guī)定、大同市關(guān)于加速工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施"6656"工程的主要優(yōu)惠政策等優(yōu)惠政策，從土地、稅收等多方面吸引外商；各級(jí)政府都建立健全外商投資管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施和公用服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化投資環(huán)境，為外商提供高效優(yōu)質(zhì)服務(wù)，依法保障投資者合法權(quán)益。3、大同產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)u 優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)（1） 電力資源優(yōu)勢，大同是華北地區(qū)重要的

18、電力生產(chǎn)基地，大同三角區(qū)的神頭一、二電廠、大同一、二電廠，豐鎮(zhèn)電廠共同組成我國最大的輸變電網(wǎng)，既滿足了電氣化鐵路晉煤外運(yùn)的用電，又保證了向京津唐地區(qū)供電。大同具有良好的電力生產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Γ硟?nèi)仍有繼續(xù)建設(shè)火力發(fā)電廠的各種資源條件，可向東部地區(qū)提供成本更低的電力資源（2） 旅游資源優(yōu)勢，大同以其豐富的旅游資源馳名中外，享有“佛國龍城”之美譽(yù)。境內(nèi)古建筑、古遺址3000余處，現(xiàn)有國家級(jí)文物保護(hù)單位13處、省級(jí)文物保護(hù)單位23處。2000年，大同被評(píng)為中國優(yōu)秀旅游城市。（3） 工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，大同市作為國家重要的能源基地，工業(yè)基礎(chǔ)勢力雄厚。早在“一五”時(shí)期，大同就被國家列為重點(diǎn)建設(shè)城市，相繼建成了亞洲最

19、大的機(jī)車廠大同機(jī)車工廠；我國最大的軍用動(dòng)力機(jī)械廠山西柴油機(jī)廠；當(dāng)時(shí)國內(nèi)最大的水泥廠大同水泥廠；最大的合成橡膠廠山西化工廠。經(jīng)過50年的建設(shè)發(fā)展，大同已初步形成以煤炭、電力為支柱產(chǎn)業(yè)，冶金、機(jī)械、建材、化工、輕紡、制藥、食品等工業(yè)門類比較完整的工業(yè)體系。（4） 農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，大同地域遼闊，可耕種土地面積多，人均耕地面積三畝以上。具有宜林、宜農(nóng)的多種類型的土地資源和生物資源優(yōu)勢。因此，大同有望成為京津唐的肉食品基地、蔬菜基地和雜糧基地。u 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向根據(jù)大同市“十一五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，到2010年人均GDP將達(dá)到3000美元，恩格爾系數(shù)將進(jìn)一步下降，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將保持快速增長。這一時(shí)期大同市居

20、民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化趨勢是：物質(zhì)消費(fèi)的增長將低于服務(wù)消費(fèi)；享受和發(fā)展消費(fèi)比重上升，生存消費(fèi)比重將進(jìn)一步降低；第三產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)一步加快發(fā)展，將在國民經(jīng)濟(jì)中占更重要的地位；各種高檔消費(fèi)品，如住宅、汽車的有效需求上升，對(duì)商品和服務(wù)的質(zhì)量要求將進(jìn)一步提高等。4、大同產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化根據(jù)2008年大同市國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營情況，2008年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（） 565.77億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長5.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值27.04億元，同比增長8.9 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值300.96億元，同比增長1.4 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值237.77億元，增長9.4%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)增長的貢獻(xiàn)率分別為8.3%、14.3

21、%和77.4%。這表明大同傳統(tǒng)的所有制結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中起著越來越重要的作用?！拘〗Y(jié)】 大同市是山西第二大城市，是晉北乃至整個(gè)華北重要的資源性城市，重要的煤炭資源和電力能源基地，同時(shí)擁有全面的工業(yè)體系和豐富的旅游資源，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，與“大北京”城市帶有著密切聯(lián)系。在近幾年的發(fā)展過程中，大同市不斷加大城市拆遷、改造建設(shè)力度，加大固定資產(chǎn)投資，在大同城市面貌煥然一新的基礎(chǔ)上，也不斷改善著城市的投資環(huán)境。城市配套設(shè)施的完善、人民生活水平的提高，直接催化著房地產(chǎn)需求的旺盛，也帶動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。第二部分 大同市房地產(chǎn)整體市場第一節(jié) 城市人口狀況研究1、城市

22、人口變化根據(jù)山西省人口抽樣調(diào)查辦公室2008年發(fā)布的人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，大同全市人口總量317.86萬，比上年增加1.89萬人。在總?cè)丝谥?，城?zhèn)人口162.54萬人，比上年增長2.61%，城鎮(zhèn)人口占全市總?cè)丝诘谋戎赜缮夏甑?0.1%上升到51.1%；鄉(xiāng)村人口155.32 萬人，比上年下降1.4%，鄉(xiāng)村人口占全市總?cè)丝诘谋戎赜缮夏甑?9.9%下降到48.9%。 通過上述人口數(shù)據(jù)表明，大同城鎮(zhèn)人口持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化率在不斷提高，這將會(huì)不斷加大對(duì)住宅的市場需求，通過供求平衡規(guī)律的影響，大同的房地產(chǎn)發(fā)展仍然會(huì)有較快發(fā)展。2、居民收入變化2008年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13758元，比上年增長19.5

23、5%；城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資24104元，比上年增長15.30%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出9038元，比上年增長15.17%；全年農(nóng)民人均純收入3354元，比上年增長10.60%；農(nóng)民人均消費(fèi)支出2005元，增長16.80%。近年來，大同市居民的可支配收入都在以兩位數(shù)的增長率在高速增長，表明居民的收入水平不斷提高，消費(fèi)支出也有相應(yīng)增長，住宅消費(fèi)能力也將會(huì)大幅提高，這對(duì)發(fā)展中的大同房地產(chǎn)來說是利好消息。3、居住狀況截止十五期間，城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均居住面積分別達(dá)到17.5平方米和23.6平方米。從這一組數(shù)據(jù)可以看出，大同的城鎮(zhèn)居民人均居住面積偏小，和山西省城鎮(zhèn)居民人均27.5平方米建筑面積差距較大

24、，居住條件有待進(jìn)一步改善。第二節(jié) 大同市房地產(chǎn)現(xiàn)狀研究一、城市發(fā)展趨勢及分析1、城市發(fā)展研析u 城市定位：晉北的中心城市 大同地處山西省北端，位于京津冀北都市圈是我國第三個(gè)大型都市群即 “大北京地區(qū)”。眾所周知，山西省的重要城市大多數(shù)集中在南部，北部僅有大同，在太原對(duì)省域中部形成帶動(dòng)和促進(jìn)作用的形勢下，北部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭非大同莫屬。大同處于北京、呼和浩特、太原構(gòu)成的三角形結(jié)構(gòu)中心，特別是三個(gè)城市之間的交通聯(lián)系主要通過大同，因而大同是這一地區(qū)的交通樞紐。 煤是大同的寶，卻也是大同揮之不去的痛?！懊憾肌狈Q號(hào)掩蓋了大同最有生命力的一面由區(qū)位帶來的經(jīng)濟(jì)活力更具有可持續(xù)性。正因?yàn)檫@個(gè)原因，在大

25、同市城市總體規(guī)劃（2006年-2020年）的城市定位中，引入“經(jīng)營城市”理念，把“晉北部的中心城市”這樣的概念提到了城市的發(fā)展日程中。歷史名城、能源重鎮(zhèn)、晉北中心，概括了大同未來的一切u 發(fā)展指導(dǎo)思想：依托能源優(yōu)勢，建設(shè)新的加工工業(yè) 礦產(chǎn)與能源的優(yōu)勢支撐著大同，并確定了大同在華北地區(qū)的重要位置。煤炭工業(yè)對(duì)大同市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)舉足輕重，但煤炭生產(chǎn)中存在的問題也非常突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代價(jià)很大，經(jīng)濟(jì)增長方式亟待轉(zhuǎn)變。大同已經(jīng)向集約發(fā)展、內(nèi)涵發(fā)展、綠色發(fā)展、綜合高效發(fā)展、和諧文明發(fā)展的新路子邁進(jìn)，從而實(shí)現(xiàn)從煤炭資源大市想煤炭工業(yè)大市的轉(zhuǎn)變。應(yīng)依托大同幾十年來營造出的能源工業(yè)的支柱優(yōu)勢并結(jié)合目前宏觀產(chǎn)業(yè)政

26、策和市場情況加以利用和轉(zhuǎn)化。簡單地說就是從“開采輸出”的模式，轉(zhuǎn)化為“開采加工”的模式，從全程污染的工業(yè)類型，通過技術(shù)改造等途徑，向清潔能源生產(chǎn)目標(biāo)轉(zhuǎn)化，從而為大同豐富的礦產(chǎn)資源尋求新的出路。 u 發(fā)展目標(biāo)：到“十一五”結(jié)束，大同主城區(qū)要由城區(qū)、口泉區(qū)、御東新區(qū)組成，總用地控制在101平方公里，總?cè)丝?05萬人。主城區(qū)應(yīng)具備多方面的功能，包括生產(chǎn)協(xié)作中心、生活服務(wù)中心、商品流通中心、金融信息中心、科技人才交流中心、區(qū)域旅游中心和信息情報(bào)中心等。u 發(fā)展規(guī)劃：珍藏舊城風(fēng)貌，古城布局適度開發(fā)大同將統(tǒng)籌考慮舊城保護(hù)、中心城調(diào)整優(yōu)化和新城發(fā)展，合理確定舊城的功能和容量，疏導(dǎo)不適合在舊城內(nèi)發(fā)展的城市職能

27、和產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)發(fā)展適合舊城傳統(tǒng)特色的文化事業(yè)和文化、旅游產(chǎn)業(yè)。 新規(guī)劃將調(diào)整影響古城保護(hù)的用地，控制古城的人口，突出古城作為城市旅游中心和商業(yè)中心的地位，增加古城內(nèi)的公共綠地，改善古城的道路交通狀況，完善古城的市政設(shè)施，提高古城的環(huán)境質(zhì)量，最終達(dá)到保護(hù)保存、保護(hù)利用、保護(hù)發(fā)展三者的協(xié)調(diào)，從而全面、完整地保護(hù)好古城的歷史及傳統(tǒng)文化。 u 主城區(qū)發(fā)展格局：“一主兩副，扇形組團(tuán)” 一主：即以城區(qū)為核心 兩副：以御東區(qū)和口泉區(qū)為副以城區(qū)為核心，以御東區(qū)和口泉區(qū)為側(cè)翼，形成三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的城區(qū)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)規(guī)模適度、功能特點(diǎn)不同，共同構(gòu)成大同城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的核心區(qū)域。u 市域城鎮(zhèn)體系： 其

28、一，借助大張公路向東、東北方向重點(diǎn)發(fā)展大同縣和陽高縣 其二，借助同渾公路向東、東南方向重點(diǎn)發(fā)展渾源縣和靈丘縣 其余縣和建制鎮(zhèn)圍繞省道和縣道均勻分布，組成輻射型的城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)體系。u 對(duì)外發(fā)展：“東進(jìn)”“西聯(lián)” “東進(jìn)”： 積極與大北京都市圈加強(qiáng)聯(lián)系與交流，借助東部地區(qū)的先進(jìn)人才技術(shù)和資源優(yōu)勢，帶動(dòng)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并在其中尋找自己的市場空間。 “西聯(lián)”：主動(dòng)與呼、包、鄂溝通與交流，共同建設(shè)以大同為東大門的西部門戶城市群體，通過轉(zhuǎn)移、輸出東部地區(qū)的先進(jìn)觀念與策略，逐漸發(fā)展成為在人才、技術(shù)設(shè)備等方面占主導(dǎo)地位的核心城市。u 城市道路網(wǎng)絡(luò)：優(yōu)化中心城市道路網(wǎng)絡(luò)，完善快速路、主干路、次干路、支路四級(jí)道路 系統(tǒng)

29、。為密切聯(lián)系三個(gè)組團(tuán)，主城區(qū)形成以“三橫加一環(huán)”的路網(wǎng)主骨架。規(guī)劃以兩條主干道、一條快速路共同形成一個(gè)東西向的交通核心走廊，貫穿三個(gè)區(qū)的南部，外部以環(huán)城高速公路連接對(duì)外交通，形成快捷、暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。兩條主干道，一條為以迎賓大道、迎賓路、大慶路為基礎(chǔ)的主干道，主要擔(dān)負(fù)客運(yùn)交通功能，一條以南環(huán)路貫通東西，作為社會(huì)車輛交通的主干道。最南側(cè)規(guī)劃快速路以開源街作為三區(qū)快速交通聯(lián)系的通道，同時(shí)向東北環(huán)繞中心城區(qū)，形成半環(huán)狀，加強(qiáng)城區(qū)與御東區(qū)之間的交通聯(lián)系，并與口泉區(qū)相銜接。2、城市現(xiàn)狀分析u 大同市是國務(wù)院首批批準(zhǔn)的13座較大城市之一，然近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展受困于煤炭工業(yè)，以重污染的采礦業(yè)支撐的城市經(jīng)濟(jì)支柱暫

30、時(shí)成為GDP增長的主要源泉，經(jīng)濟(jì)模式單一、高能耗成為大同經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的阻礙。城市建設(shè)發(fā)展過于緩慢，城區(qū)狹窄、道路破舊不堪，棚戶區(qū)臟亂差等都在影響這個(gè)城市的形象。u 08年新一屆市政府組建以后，明確提出了以建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城市為目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)大同的城市發(fā)展要走節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的集約化道路，堅(jiān)持節(jié)流、開源、保護(hù)并重的原則。并先后啟動(dòng)了城市道路改造工程、棚戶區(qū)改造工程、城中村改造工程和古城保護(hù)工程，使大同的城市建設(shè)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。u 大同進(jìn)入城市發(fā)展的快車道以后，逐步拉大城市發(fā)展框架；和城區(qū)突出強(qiáng)調(diào)歷史文化名城保護(hù)、口泉區(qū)的改善環(huán)境質(zhì)量提高居住環(huán)境水平相比，御東區(qū)無疑代表著大同未來的走

31、向向東；御東區(qū)的百業(yè)待興不但會(huì)為城市的可持續(xù)性發(fā)展帶來新的商機(jī)，同時(shí)也將為樓市的發(fā)展方向和新運(yùn)行模式產(chǎn)生積極而深刻的影響。u 市政府所在的迎賓路及以南區(qū)域，大量高檔社區(qū)、商業(yè)配套不斷涌現(xiàn)；在08年迎賓路改造結(jié)束之后，又有大量的金融機(jī)構(gòu)、政府行政單位遷入，該區(qū)域以其便捷的交通、完善的配套優(yōu)勢成為大同具有競爭力的區(qū)域之一。u 大同的古城保護(hù)工程、棚戶區(qū)拆遷改造、城中村改造等為城市房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了大量的需求，也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了足夠的空間。東部的御東區(qū)、西部、南部的南郊區(qū)在今后的一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)成為城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)?！拘〗Y(jié)】城市的發(fā)展與本項(xiàng)目的利損關(guān)系項(xiàng)目位于大同市東南部的城郊結(jié)合部，屬大同縣杜

32、莊鄉(xiāng)；區(qū)域內(nèi)沒有房地產(chǎn)項(xiàng)目，區(qū)位認(rèn)可度低，遠(yuǎn)離城市發(fā)展方向。如果在項(xiàng)目開發(fā)過程中能以大盤的氣勢，差異化戰(zhàn)略，高檔的定位來帶動(dòng)整體區(qū)域的發(fā)展，將會(huì)是項(xiàng)目和區(qū)域雙贏的利好結(jié)果。3、十一五期間大同住宅建設(shè)規(guī)劃u 住宅建設(shè)目標(biāo)：著眼于將住宅建設(shè)培育成為重要產(chǎn)業(yè)的要求，繼續(xù)保持城鄉(xiāng)住宅建設(shè)的 持續(xù)增長。結(jié)合大同目前展開采煤沉陷區(qū)治理、棚戶區(qū)改造、御東新區(qū)開發(fā)、舊城改造和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房建設(shè)為重點(diǎn)，開發(fā)節(jié)能節(jié)地環(huán)保型住宅和標(biāo)志性建筑項(xiàng)目，形成多層次的住房供應(yīng)體系。房地產(chǎn)投資保持在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的12%以上，全市每年開發(fā)建設(shè)住宅面積180萬平方米(縣區(qū)40萬平方米)，其中經(jīng)濟(jì)適用

33、房60萬平方米(縣區(qū)20萬平方米)，解決1000戶的廉租住房。到2010年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到28平方米。建立起完善健全的廉租住房制度，實(shí)現(xiàn)中低收入家庭“居者有其屋”。同時(shí)，要綜合發(fā)展園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、市政管理、市內(nèi)交通等市政公共服務(wù)業(yè)，多渠道籌集資金，加大投資力度，完善社區(qū)服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化市政建設(shè)，建設(shè)良好的居住環(huán)境。u 配套建設(shè)重點(diǎn)：圍繞建設(shè)宜居式現(xiàn)代化區(qū)域中心城市的目標(biāo)，著力改善市民生活環(huán)境，增強(qiáng)城市綜合服務(wù)功能，加快城市交通、供水、供氣等建設(shè)，提高城市承載能力和輻射功能。一是完善城市交通。打通北出口通道，加快城市主干道、西北環(huán)城高速公路建設(shè)，形成交通性、生活性兩者兼顧的功能明確、

34、暢通便捷的城市道路網(wǎng)絡(luò)。重點(diǎn)抓好市區(qū)西環(huán)路、濱河西路、建開路等22條道路的改造，開工建設(shè)操場城街東延、南環(huán)路東延等三座大橋。徹底解決南出口西河河村段、北出口白馬城村段、同泉路平旺村段無序建設(shè)的問題，分步實(shí)施“城中村”改造，完成同煤集團(tuán)采煤沉陷區(qū)居民的搬遷工程和礦區(qū)煤礦工人棚戶區(qū)改造。二是加快給排水管網(wǎng)建設(shè)。建設(shè)凈化水廠、開壓泵站等城鎮(zhèn)排供水項(xiàng)目，推進(jìn)垃圾分類處理，建設(shè)一批垃圾處理和環(huán)衛(wèi)設(shè)施。三是積極推進(jìn)天然氣入同和煤氣置換天然氣工程。四是全面啟動(dòng)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)御東新區(qū)，打造城市新亮點(diǎn)。完成11條道路建設(shè)，建成新區(qū)排水工程，開工新區(qū)污水處理廠，完成御河生態(tài)園二期工程，實(shí)現(xiàn)中心城市的持續(xù)發(fā)展。二、大同

35、市房地產(chǎn)市場研析1、大同市基準(zhǔn)地價(jià)表1-1 大同市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè)用地居住用地工業(yè)用地商業(yè)用地路段價(jià)（迎賓西路）一級(jí)元/平方米228811703292310元/平方米（合154萬元/畝）萬元/畝152.578.221.9二級(jí)元/平方米1661950200萬元/畝110.763.513.3三級(jí)元/平方米1081675145萬元/畝72.1459.7四級(jí)元/平方米622403109萬元/畝41.526.97.3五級(jí)元/平方米251214禁止區(qū)600萬元/畝16.714.340表1-2 大同市礦區(qū)、南郊區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè)用地居住用地工業(yè)用地一級(jí)元/平方米580320118萬元/畝38.721.37.9二

36、級(jí)元/平方米31020098萬元/畝20.113.36.5三級(jí)元/平方米1608057萬元/畝10.75.33.8表1-3 大同市新榮區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè)用地居住用地工業(yè)用地一級(jí)元/平方米350200100萬元/畝23.313.36.7二級(jí)元/平方米24012070萬元/畝1684.7三級(jí)元/平方米1106745萬元/畝7.34.53.0【說明】：地價(jià)均已做換算，例如城區(qū)一級(jí)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)1170元/平方米，換算為78.2萬元/畝2、大同市房地產(chǎn)市場供求及房價(jià)走勢u 大同在售樓盤房價(jià)走勢一年新房房價(jià)走勢從大同新房價(jià)格的走勢來看，大同近一年來受城市建設(shè)的影響，新房成交價(jià)格波動(dòng)較大；一方面城市商品房價(jià)

37、格一直處于高位，城區(qū)內(nèi)高層住宅價(jià)格居高不下，以桐城中央、御景源、水泉灣龍園等項(xiàng)目為代表，項(xiàng)目價(jià)格已超過5000元/，同時(shí)由于城市大規(guī)模拆遷，舊城保護(hù)、棚戶區(qū)改造等政府大規(guī)模拆遷安置，新房價(jià)格被重新拉高。同時(shí)也說明，在大同目前的市場狀況下，因城市拆遷安置所產(chǎn)生的大量住宅需求，政府安置并不能完全滿足，這就為房地產(chǎn)發(fā)展帶來機(jī)遇。大同二手房房價(jià)走勢一年二手房房價(jià)走勢從上圖可以看出，目前大同的二手房價(jià)格趨于穩(wěn)定，且穩(wěn)中有漲；住宅需求仍然旺盛，解決居住需求或改善居住仍然是一段時(shí)間內(nèi)的大同房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。u 大同求購房房價(jià)走勢一年求購房房價(jià)走勢本張圖表從需求方面說明了目前大同房地產(chǎn)的狀況，大同房地產(chǎn)受去

38、年政府對(duì)房地產(chǎn)的整改和古城保護(hù)工程啟動(dòng)的影響，一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目被停工停售，造成整體市場開工量不足，供給量不足；市場產(chǎn)生的這部分需求得不到有效釋放，造成目前求購房心理預(yù)期房價(jià)上漲的結(jié)果。但主流群體的心理預(yù)期房價(jià)仍低于市場高位價(jià)格，這是造成目前在售樓盤普度去化較慢的主要原因。u 大同出租房房價(jià)走勢從大同房產(chǎn)網(wǎng)得到的數(shù)據(jù)，大同上周出租房平均房價(jià)：946.67元/套，平均每套71.33平米。從上圖可以看出，從09年下半年以來，租房價(jià)格逐步上漲，大量因城市拆遷和政府安置房源不足，造成大量的拆遷戶無房可住，因此產(chǎn)生的居住需求需要得到釋放。大同房地產(chǎn)價(jià)格總體解析：ü 大同市房價(jià)的飆升啟動(dòng)于2003

39、年年底，之后這些年，伴隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的瘋狂，大同市的房價(jià)也一路走高，在短短的7年時(shí)間，上漲了將近200%，2010年，大同的房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到了頂峰；ü 截止目前還在銷售的御河西岸樓盤中，以水泉灣龍園價(jià)格最高，最高房價(jià)是6130元/平米左右，均價(jià)5800元/平米，其余樓盤如凱德世家、御景源、桐城中央等均價(jià)也基本上超過5000元/平米，其余樓盤如御華帝景、國際麗都、御馨花都、御馨園等均價(jià)也在4500元/米左右，遠(yuǎn)離市中心的樓盤如宏洋美都、景?；▓@、陽光綠島等，價(jià)格在3900元/平米左右。ü 定價(jià)原則一般是層差50元-110元不等，面積超過150平方的戶型另有加價(jià)09年-10年

40、價(jià)格上漲原因：ü 土地價(jià)格和拆遷成本是房價(jià)攀升的主因；ü 2008年上半年大同房地產(chǎn)市場政策性停工停售，人為原因造成了短期的供需失衡，實(shí)際供量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場需求量，導(dǎo)致房價(jià)大幅上揚(yáng)；ü 09年受08下半年房價(jià)高位上行的剌激，房地產(chǎn)開發(fā)量空前增大，價(jià)格繼續(xù)保持在上行通道。ü 房價(jià)持續(xù)上漲，消費(fèi)者買漲不買跌追漲的心理造成了房價(jià)的持續(xù)高位運(yùn)行；ü 土地增值稅等政策的強(qiáng)硬出臺(tái)，開發(fā)商為了維持原本的利潤空間，也必然將成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，這也進(jìn)一步促使了房地產(chǎn)市場價(jià)格的迅猛攀升。3、2009年大同市房地產(chǎn)投資狀況房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降。全年全市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)

41、投資完成27億元，比上年下降3.6 % ，其中，住宅投資15.4 億元，下降23.6 % 。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為9.8 % 。全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積227.7 萬平方米，比上年下降20.1 % ，其中住宅施工面積202.2 萬平方米，比上年下降24.8 % ?？⒐っ娣e48.5 萬平方米，比上年下降7.9 % ；其中住宅竣工面積44.1 萬平方米，比上年下降10.6 % 。商品房屋銷售面積69.8 萬平方米，比上年下降29.2 % ?！拘∥觥?）09年下半年，受一線城市地產(chǎn)低迷、樓市新政和大同市政府對(duì)房地產(chǎn)的整頓，大同樓市出現(xiàn)了階段性的低迷。具體表現(xiàn)在2009年房地產(chǎn)的投資金額

42、、開工面積、竣工面積、銷售面積等都出現(xiàn)了不同程度的下降。2）雖然樓市出現(xiàn)階段性的低迷現(xiàn)象，但是住宅建設(shè)仍然在整體的房地產(chǎn)開發(fā)投資中占主體地位。3）2009 下半年雖然階段性低迷，但全年銷售面積仍然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于竣工面積，10年上半年以來，房價(jià)繼續(xù)居高不下。說明對(duì)住宅的需求仍然旺盛，從各個(gè)售樓部得到的信息，09下半年低迷和10年春節(jié)后全國房地產(chǎn)市場的“大觀望”對(duì)大同來說在銷量和價(jià)格上并沒有大的落差。4）目前房價(jià)居高不下，但市場上普遍出現(xiàn)價(jià)漲量跌現(xiàn)像。5）市面上在售樓盤主力戶型。市場在售樓盤的主力戶型基本偏大，集中在145-220平米之間，高端樓盤200以上的戶型配比均達(dá)到8-10%左右。4、大同市房

43、地產(chǎn)綜合評(píng)價(jià)ü 大同市做為一個(gè)中等城市來講，房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展較快，價(jià)格漲幅大；其房地產(chǎn)價(jià)格水平與其城市建設(shè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不相符；房地產(chǎn)開發(fā)模式的成熟程度滯后于其他中等城市，城市商品房建設(shè)看剛步入中期，產(chǎn)業(yè)發(fā)展希望很大；ü 從項(xiàng)目的包裝策劃上來講，項(xiàng)目包裝比較粗糙，大部分項(xiàng)目沒有自己的宣傳資料；整體市場缺乏推廣宣傳，基本上看不到房地產(chǎn)戶外廣告；平面媒體雖然有一定的力度，但畫面重復(fù)使用，設(shè)計(jì)粗糙，對(duì)項(xiàng)目形象幫助不大；銷售人員素質(zhì)偏低，管理不到位，缺乏應(yīng)有的職業(yè)素養(yǎng)和銷售熱情。 ü 消費(fèi)者購房逐漸趨于理性，購房除注重價(jià)格、質(zhì)量和結(jié)構(gòu)外，同時(shí)還在注重地理位置

44、、綠化、休閑場所，交通是否便利，公共設(shè)施是否齊全，物業(yè)管理是否到位，周邊環(huán)境是否滿意等，這些都將納入購房者的權(quán)衡范圍之內(nèi)。特別是在大同這樣一個(gè)空氣污染較重，看不到多少綠地的城市里，小區(qū)綠化好及園林式建筑將更有吸引力。但在售樓盤中，只有100畝以上的樓盤如水泉灣龍園、御景園有大規(guī)模的園林配套，其他樓盤基本上是借助周邊的公園、學(xué)區(qū)或地段優(yōu)勢作為賣點(diǎn)，小區(qū)物業(yè)以開發(fā)商自配為主，智能化尚停留在一線城市05年水平。 ü 商品房價(jià)格在目前普遍認(rèn)為過高地情況下，并不影響購買者的購買力，價(jià)格相對(duì)過高，是對(duì)一部分人在購買力上造成影響的主要因素，而不是決定因素，決定因素是開發(fā)商所開發(fā)產(chǎn)品是否達(dá)到一定水準(zhǔn)

45、。ü 在目前政府“經(jīng)營城市”的理念下，大同的房地產(chǎn)業(yè)正朝著良好的方向發(fā)展，而大同市的住房現(xiàn)狀、發(fā)展規(guī)劃也決定了房地產(chǎn)業(yè)將有很大的發(fā)展前景和開發(fā)空間，至少五年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，投資機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存。5、大同市房地產(chǎn)走勢ü 大同市持續(xù)的大規(guī)模城市改造，造成了大量剛性需求；且目前大同房地產(chǎn)市場上存盤量并不多，不少房地產(chǎn)項(xiàng)目都處于尾盤階段，新開樓盤如華北星城、匯嘉華宇等名星樓盤外近15萬開發(fā)量外，其他均未動(dòng)工，這將會(huì)進(jìn)一步促使房價(jià)在近兩年內(nèi)的繼續(xù)上漲；ü 近幾年來由于市內(nèi)中心地帶開發(fā)量的不斷擴(kuò)大，能夠開發(fā)的土地逐漸減少，加上政府的調(diào)控，市內(nèi)商品房價(jià)格還會(huì)有新的增長和需求，現(xiàn)在

46、已有部分開發(fā)商著眼市區(qū)周邊進(jìn)行開發(fā)；御東地區(qū)將成為大同市今后十年的開發(fā)熱點(diǎn)；ü 城市大規(guī)模持續(xù)的改造開發(fā)，城市建設(shè)要求的標(biāo)準(zhǔn)化、配套化及發(fā)展速度和前瞻性都將影響促進(jìn)大同的房地產(chǎn)發(fā)展和價(jià)格的上漲；ü 大同市做為山西省和西部五省連接北京的咽喉要道，流動(dòng)人口將會(huì)逐年增加，同時(shí)大同市政府招商引資的優(yōu)惠政策力度在不斷加大，近幾年來大同的投資商也在不斷增多，購房量也將會(huì)逐年增加，必然會(huì)造成商品住房的緊張。 ü 大同目前在售的樓盤，大都規(guī)模較小，兩三棟樓成小區(qū)的項(xiàng)目比較常見，樓間距偏小、綠化率偏低，缺乏居住品質(zhì)；今后一段時(shí)間內(nèi)，成規(guī)模的、品質(zhì)較高的小區(qū)將成為開發(fā)方向；ü

47、; 外埠購房分流部分需求。近年來，出于子女參加高考、工作變動(dòng)、選擇居住環(huán)境的考慮，大同有不少消費(fèi)者選擇去外埠購房。相對(duì)集中在北京、天津、深圳、?？?、膠州半島等城市，這些消費(fèi)者可以說是放遠(yuǎn)眼光，已經(jīng)不再把本地當(dāng)作購房的首選，這樣就分流走很大一部分購房需求；綜上所述，城市的大規(guī)模改造和開發(fā)，將使大同房地產(chǎn)市場在未來一段時(shí)間在高位平穩(wěn)運(yùn)行；價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大起大落，漲幅趨于緩和；大規(guī)模城中村改造項(xiàng)目的進(jìn)行將會(huì)使大同在2011年進(jìn)入大盤競爭時(shí)代。第三部分 大同市房地產(chǎn)區(qū)域市場研析第一節(jié) 大同區(qū)域板塊分析一、區(qū)域版塊現(xiàn)狀大同市在行政區(qū)劃上，下轄七縣四區(qū)。但城市發(fā)展基本上仍以城區(qū)為主，城市在以城區(qū)的基礎(chǔ)上向東

48、發(fā)展新城區(qū)御東區(qū)，向西、南改造城中村，逐漸把南郊區(qū)納入城市版圖。大同的房地產(chǎn)發(fā)展并沒有嚴(yán)格的板塊區(qū)劃，但在城市和房地產(chǎn)發(fā)展的過程中逐漸形成了三大居住集中地：城區(qū)組團(tuán)、御西組團(tuán)和迎賓路南組團(tuán)。其中城區(qū)組團(tuán)依然在售樓盤最集中的區(qū)域。代表性的樓盤有：上第樂哈斯、復(fù)地紫城、云頂雅園、翰林別院等，是大同市最核心的居住區(qū)域；但隨著大同古城保護(hù)方案的實(shí)施，老城區(qū)將逐漸退出房地產(chǎn)市場。2008年御河路的擴(kuò)建及城市規(guī)劃的進(jìn)行，使御河路沿線逐漸成為居住集中地，代表性的項(xiàng)目有御華帝景、御馨花城、金色水岸綠洲等，隨著大同城市的改建擴(kuò)建，御河兩岸將成為新的城市核心；御東地區(qū)大量的待開發(fā)土地，也使這一區(qū)域有著更大的房地產(chǎn)

49、發(fā)展空間和潛力。迎賓路以南由于迎賓路的擴(kuò)建和行政、金融單位的遷入而具有了新的活力，但由于遠(yuǎn)離城市中心區(qū)域，城市配套較差，項(xiàng)目較少，居住水平有待提高。二、迎賓路南區(qū)域樓盤開發(fā)現(xiàn)狀迎賓路以南（市政府以南）目前在售房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，主要代表性項(xiàng)目有桐城中央、格蘭云天等，建筑形態(tài)以高層建筑為主。但是隨著大同市城市改造建設(shè)的升級(jí)、大量“城中村”改造項(xiàng)目的進(jìn)行，這一區(qū)域?qū)⒃诓贿h(yuǎn)的將來成為房地產(chǎn)開發(fā)集中的區(qū)域之一。區(qū)域內(nèi)城中村項(xiàng)目一覽城中村規(guī)模位置馬軍營鄉(xiāng)周家店村規(guī)劃總建筑面積145萬南環(huán)路、振興街附近新旺鄉(xiāng)解放村慶周路、新開路附近新旺鄉(xiāng)新旺村不詳南環(huán)路南、工農(nóng)路東新旺鄉(xiāng)水泉灣村規(guī)劃總建筑面積77萬御河路東、

50、迎賓路南新旺鄉(xiāng)新泉村規(guī)劃總建筑面積23萬新旺村東ü 從板塊性質(zhì)上來說，迎賓路以南區(qū)域?qū)儆诖笸鞘心喜拷紖^(qū)，并不是大同城市發(fā)展方向；區(qū)域內(nèi)各種性質(zhì)項(xiàng)目混雜，城中村改造項(xiàng)目多，市政府安置項(xiàng)目多，山西省最大的保障性住房項(xiàng)目也在本區(qū)域內(nèi)，但高品質(zhì)的商品房開發(fā)項(xiàng)目并不多；ü 從物業(yè)類別上來看，高層物業(yè)已經(jīng)成為大同主流的物業(yè)形態(tài)，板塊內(nèi)也是如此，多層甚至小高層產(chǎn)品缺失，主要原因在于一級(jí)市場土地成交價(jià)格高，開發(fā)成本中土地成本增加。由此導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)開發(fā)方向基本上以高層為主。ü 從小區(qū)總體規(guī)劃上來看，在高層為主的產(chǎn)品形態(tài)下，在售項(xiàng)目的容積率基本上都在2.0以上，產(chǎn)品規(guī)劃單一，配套設(shè)

51、施不夠齊全；但隨著城中村改造項(xiàng)目的規(guī)劃入市，配套設(shè)施齊全的項(xiàng)目將逐漸成為開發(fā)主流。ü 三房兩廳兩衛(wèi)仍是各個(gè)項(xiàng)目的主力戶型，面積多在110140，舒適性和經(jīng)濟(jì)性兼顧。由此發(fā)現(xiàn)該市場上需求仍以三房為主，以自住為主。ü 區(qū)域價(jià)格不均勻，土地成本的上漲、拆遷成本的投入及產(chǎn)品形態(tài)決定了區(qū)域內(nèi)不菲的價(jià)格，主流產(chǎn)品價(jià)格基本在3800元/平方米左右，遠(yuǎn)離城市中心的項(xiàng)目價(jià)格則控制在3000元/平方米左右。ü 本區(qū)域大部分屬于城市近郊區(qū)，城市配套不如城區(qū)齊備；但諸多規(guī)模性項(xiàng)目入市之后，項(xiàng)目自身可在外圍建造底商或裙樓作為本項(xiàng)目的商業(yè)配套，即使周邊有規(guī)模較小的樓盤也可進(jìn)行商業(yè)配套設(shè)施的借

52、用。ü 本板塊屬于屬于城市近郊，并非城市開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，但就目前城區(qū)開發(fā)飽和、御東新區(qū)短期內(nèi)無法形成開發(fā)規(guī)模的現(xiàn)實(shí)情況下，周家店、水泉灣、新泉等城中村改造項(xiàng)目整體規(guī)模較大，后續(xù)開發(fā)能力強(qiáng)勁，山西省省最大的保障房項(xiàng)目南環(huán)路南項(xiàng)目57萬平米也已經(jīng)開工，預(yù)計(jì)區(qū)域內(nèi)各類產(chǎn)品后續(xù)供應(yīng)量均會(huì)很大。ü 從社區(qū)配套上看，多數(shù)社區(qū)由于規(guī)模有限，都只具備基本配套和綠化，少有代表高檔社區(qū)形象的更高水準(zhǔn)的配套設(shè)施，同樣表明市場處在一個(gè)較低的發(fā)展水平上。ü 項(xiàng)目整體運(yùn)作上，以水泉灣為例，雖然項(xiàng)目規(guī)劃較好，但整體運(yùn)作依然水平較低，項(xiàng)目缺乏包裝和明確定位，不注重宣傳、銷售人員也缺乏應(yīng)有的專業(yè)和

53、職業(yè)素質(zhì)。三、大同綜合性項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀大同由于歷史和城市發(fā)展的原因，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模均不大，且基本上以住宅為主，部分項(xiàng)目有配套商業(yè)或者城市配套，大型綜合性項(xiàng)目基本上沒有。目前規(guī)劃的城中村改造項(xiàng)目，均為體量較大的綜合性項(xiàng)目，以水泉灣龍園為例，建筑規(guī)劃就包括了住宅、沿街商業(yè)、會(huì)所、酒店、商務(wù)寫字樓等多種形態(tài)。但目前即將開發(fā)的仍然是高層住宅，能否達(dá)到規(guī)劃水準(zhǔn)仍然是個(gè)未知數(shù)。第二節(jié) 區(qū)域明星樓盤簡析桐城中央桐城中央開 發(fā) 商大同深特房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)承 建 商行銷企劃項(xiàng)目地址大同市迎賓西路15號(hào)售樓電7627999項(xiàng)目定位推廣主題規(guī) 模項(xiàng)目占地52畝，總建筑面積約8萬平

54、米銷售形勢基本銷售完畢，剩余少量商鋪綠 化交房日期業(yè)態(tài)規(guī)劃4層到18層依次起伏的11幢樓和社區(qū)商業(yè)組成面 積89-97兩房，126三房，169四房戶 型三室兩廳兩衛(wèi)、兩房兩廳一衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)配 套暖氣、天然氣、寬帶、有線電視等核心賣點(diǎn)位置優(yōu)越，尊享政務(wù)區(qū)、金融區(qū)的完善配套價(jià)格策略均價(jià)3800左右項(xiàng)目分析周邊緊鄰大同市政府、城區(qū)政府、永泰航空廣場等，地理位置優(yōu)越，屬市中心黃金地段。同時(shí)項(xiàng)目自身所擁有的大片梧桐樹和白樺林，居住條件與居住環(huán)境良好；入選理由：項(xiàng)目位于迎賓路南，周邊緊鄰大同市政府、城區(qū)政府，以其區(qū)位優(yōu)勢和項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)勢來帶動(dòng)整體項(xiàng)目整體銷售，在當(dāng)時(shí)的大同房地產(chǎn)市場獨(dú)樹一幟，銷售形勢良好

55、，現(xiàn)已基本售罄。樓盤分析：規(guī)模：占地52畝；總建面積80000營銷特點(diǎn)：樓盤立面新穎，產(chǎn)品線豐富，居住環(huán)境良好，在迎賓路上比較顯眼，為項(xiàng)目節(jié)省了相當(dāng)?shù)臓I銷費(fèi)用。項(xiàng)目雖然沒有進(jìn)行大規(guī)模的營銷，但依然在大同的房地產(chǎn)市場樹立高端的地位?！拘〗Y(jié)】通這對(duì)明星樓盤的界定，我們可以看出明星樓盤必要條件應(yīng)該有：1、合理的價(jià)位；2、優(yōu)越的區(qū)位；3、良好的居住環(huán)境；4、具有內(nèi)外環(huán)境的綜合優(yōu)勢及升值潛力；5、樓盤良好的形象；6、合理、大眾化兼俱特色的的產(chǎn)品線；第三節(jié) 可借鑒性樓盤簡析東方羅馬城東方羅馬城開 發(fā) 商山西同煤東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)北京清華建筑學(xué)院承 建 商江蘇通州建總集團(tuán)行銷企劃項(xiàng)目地址大同市西環(huán)路售樓電2058888項(xiàng)目定位推廣主題至尊大盤 一生之城規(guī) 模38萬平米銷售形勢銷售態(tài)勢良好綠 化交房日期2009年10月業(yè)態(tài)規(guī)劃13棟高層住宅、一棟五星級(jí)酒店面 積130-170平米為主戶 型三室兩廳兩衛(wèi)、兩房兩廳一衛(wèi)、四房兩廳兩衛(wèi)配 套暖氣、天然氣、寬帶、有線電視等核心賣點(diǎn)環(huán)境、交通價(jià)格策略均價(jià)