房地產(chǎn)產(chǎn)全程程運(yùn)營(yíng)營(yíng)及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)管管理2009年2月15日1項(xiàng)目開開發(fā)建建設(shè)的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理現(xiàn)象很很重要要,比現(xiàn)象象重要要的是是數(shù)據(jù)據(jù);比數(shù)據(jù)據(jù)重要要的是是理解解,比理解解重要要的是是結(jié)論論,比結(jié)論論重要要的是是執(zhí)行行,永遠(yuǎn)重重要的的是目目標(biāo).2項(xiàng)目開開發(fā)建建設(shè)的的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理理正向思思維：經(jīng)歷很很重要要,比經(jīng)歷歷重要要的是是經(jīng)驗(yàn)驗(yàn);比經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)重要要的是是上升升到理理論,比理論論重要要的是是標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),永遠(yuǎn)重重要的的是優(yōu)優(yōu)化與與發(fā)展展.逆向思思考：目的目目標(biāo)標(biāo)（KPI）計(jì)計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行方方案3我們面面臨復(fù)復(fù)雜系系統(tǒng)的的環(huán)境境1、我們自以以為我們能能預(yù)測(cè)未來來。事實(shí)上上，客觀環(huán)環(huán)境和條件件是動(dòng)態(tài)態(tài)變化的。。2、我們自以以為我們的的預(yù)測(cè)是正正確的。其其實(shí)我們的的認(rèn)識(shí)是有有限的。3、有時(shí)我們們認(rèn)識(shí)能力力導(dǎo)致復(fù)雜雜問題簡(jiǎn)單單化了；有有時(shí)我們把把簡(jiǎn)單問題題復(fù)雜化了了，無法把把握本質(zhì)。。4、簡(jiǎn)單中思思考復(fù)雜；；復(fù)雜中尋尋求簡(jiǎn)單。。5、越復(fù)雜系系統(tǒng)改進(jìn)空空間越大。。4企業(yè)關(guān)注的的問題最關(guān)心投資與收益益；機(jī)遇與與回報(bào)；競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；；業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)長(zhǎng)。最怕怕風(fēng)險(xiǎn)（不確確定性）：：政策、市市場(chǎng)、技術(shù)術(shù)、進(jìn)度、、成本、人人????最大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)失控，企業(yè)業(yè)-“三控控”；項(xiàng)目目-“三控控”“二二管”““一協(xié)調(diào)””最有效的辦辦法全過程、系系統(tǒng)、企業(yè)業(yè)層面的集集成運(yùn)營(yíng)管管理5定位行業(yè)定位制造業(yè)?服務(wù)業(yè)?金融業(yè)?集成?服務(wù)?投資?全生命周期期的價(jià)值鏈鏈和利潤(rùn)鏈鏈公司定位領(lǐng)跑者跟跟跑者追追跑者者差異異化領(lǐng)先者者…….專業(yè)化多多元化(縱向、橫向向)項(xiàng)目定位地塊時(shí)空定定位（動(dòng)態(tài)態(tài)屬性）產(chǎn)產(chǎn)品定定位（產(chǎn)品品…..極品）個(gè)人定位專業(yè)管管理操操作集集成(整合)到位不越位位補(bǔ)補(bǔ)位不搶位位6房地產(chǎn)運(yùn)作作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型型賺錢------競(jìng)合整整合重重組生錢------資本運(yùn)作來錢------資金資本+智力資本7項(xiàng)目開發(fā)建建設(shè)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理核心能力1：周小川：每每次危機(jī)都都呈現(xiàn)出不不同的特征征，核心能能力在于能迅速判判斷問題的的本質(zhì)，并并采取相應(yīng)應(yīng)的措施(準(zhǔn)、快、狠狠的折騰)。例：1、預(yù)售條件件變化2、供電政策策變化3、90/70政策4、…………8項(xiàng)目開發(fā)建建設(shè)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理核心能力21、發(fā)現(xiàn)及挖挖掘動(dòng)態(tài)的的需求2、及時(shí)滿足足需求的能能力核心能力31、概念能力力2、整合能力力3、技術(shù)能力力9項(xiàng)目開發(fā)建建設(shè)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理核心能力4：平衡能力力（匹配能能力）資金平衡：：現(xiàn)金流平平衡（生存存及安全））土地、客戶戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味味、價(jià)位供需平衡（（存、供、、銷）系統(tǒng)平衡：：復(fù)雜系統(tǒng)統(tǒng)、自平衡衡系統(tǒng)、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單系統(tǒng)資源平衡：：供需平衡衡、內(nèi)外平平衡10項(xiàng)目開發(fā)建建設(shè)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理管理層次1、技術(shù)層面面：工具，，效率，質(zhì)質(zhì)量，成本本2、科學(xué)層面面：體系、、系統(tǒng)、規(guī)規(guī)律、方法法論3、哲學(xué)層面面：認(rèn)識(shí)論論、本質(zhì)、、目的4、文化層面面：價(jià)值觀觀、價(jià)值認(rèn)認(rèn)同5、藝術(shù)層面面：精神（（作品、精精品、極品品）11運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與與管理運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略一種總體決決策決策模模式，通常常在市場(chǎng)需需求和運(yùn)營(yíng)營(yíng)資源之間間進(jìn)行協(xié)調(diào)調(diào)，對(duì)任何何類型運(yùn)營(yíng)營(yíng)組織的長(zhǎng)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能能力以及這這些能力對(duì)對(duì)整體戰(zhàn)略略所做的貢貢獻(xiàn)產(chǎn)生影影響運(yùn)營(yíng)管理理對(duì)創(chuàng)造并并交付產(chǎn)產(chǎn)品和服服務(wù)的資資源和流流程進(jìn)行行管理的的活動(dòng)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略略與管理理運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略略與管理理之間關(guān)關(guān)系時(shí)間跨度度分析層次次聚合度抽象程度度13運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略略與管理理1、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)戰(zhàn)略影響響因子1.1市場(chǎng)－－－“由外外向內(nèi)””市場(chǎng)特征征競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手影響績(jī)效目標(biāo)標(biāo)14運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略略與管理理1.2資源－－－“由內(nèi)內(nèi)向外””運(yùn)營(yíng)資源源和流程程無形資源源工藝流程程和例行行程序能力動(dòng)態(tài)能力力決策領(lǐng)域域15運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略略與管理理1.3市場(chǎng)、資資源影響響因子相相結(jié)合運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略略該如何何選擇？？16風(fēng)險(xiǎn)定義義1、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是一種種不確定定性(說、算算、看／／人、事事）2、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是損失失或傷害害（贏與虧虧，多與與少，局局部與總總體）3、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是預(yù)期期與結(jié)果果之間的的差異成功（滿滿意）=X=結(jié)果-預(yù)預(yù)期X：大于零；；等于零零；小于于零４、最大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素是是人能力與價(jià)價(jià)值觀矩矩陣（四四種人））5、最大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)是戰(zhàn)略略風(fēng)險(xiǎn)17戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)利潤(rùn)、成成本、供供求、政政策、經(jīng)經(jīng)濟(jì)周期期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際、國(guó)國(guó)內(nèi)，差差異化，，獨(dú)一無無二技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)更新、創(chuàng)創(chuàng)新、流流程（彈彈性）品牌風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)變質(zhì)、崩崩潰。重重新定義義客戶風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)客戶分析析、服務(wù)務(wù)系統(tǒng)，，市場(chǎng)試試驗(yàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)備選方案案發(fā)展停滯滯風(fēng)險(xiǎn)量降、價(jià)價(jià)降量增增，無新新產(chǎn)品。。創(chuàng)新、創(chuàng)創(chuàng)造需求求。18風(fēng)險(xiǎn)來源源政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)土地、貸貸款、預(yù)預(yù)售、按按揭、配配套市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)“玉佛城城”價(jià)格格調(diào)整（（黃金/陷阱））技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)“瑞南新新苑”““御御景圓””進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)“金鐘廣廣場(chǎng)”——金融風(fēng)風(fēng)暴合約風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)人的能力力及信用用風(fēng)險(xiǎn)19風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估及應(yīng)對(duì)對(duì)方法如何識(shí)破破美麗的的謊言，，如何避免免虛構(gòu)的的成功，，如何繞過過隱蔽的的陷阱，，如何發(fā)現(xiàn)現(xiàn)深埋的的金礦。。20風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估及應(yīng)對(duì)對(duì)方法識(shí)別與評(píng)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)嚴(yán)重性、、發(fā)生概概率、時(shí)時(shí)間、動(dòng)動(dòng)態(tài)量化風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)尋找機(jī)遇遇緩解風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的計(jì)劃劃應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)五層次次以不變應(yīng)應(yīng)萬變，，忽視風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以實(shí)力換換時(shí)間，，降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)培養(yǎng)洞察察力，感感知風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)增加靈活活性，適適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)尋找不對(duì)對(duì)稱性，，消除風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)21方向比方方法重要要方法法與態(tài)度度一樣重重要方向－做做什么做正確的的事；應(yīng)應(yīng)該做什什么，能能夠做什什么，必必須做什什么。方法－怎怎么做企業(yè)：首首先住宅宅房產(chǎn)一一流，然然后向邊邊際房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展。。部門：投投資（趨趨勢(shì)、時(shí)時(shí)空、時(shí)時(shí)點(diǎn)），，產(chǎn)品（順順應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)，引領(lǐng)領(lǐng)消費(fèi)，，區(qū)位、、價(jià)位、、品位統(tǒng)統(tǒng)一，產(chǎn)產(chǎn)品品—極極品），，市場(chǎng)（客戶系系統(tǒng)—類別、、需求、途經(jīng)經(jīng)）服務(wù)（滿足需需求，創(chuàng)造需需求）22效果比效率重重要怎么做（方法法）—正確地地做效果＝做對(duì)事事+高效效率-效果-效益“第一次就把把正確的事做做正確”“以最少的次次數(shù)把正確的的事做正確””“第一次就把正正確的人放在在正確的位置置”誰來做（用對(duì)對(duì)人）能做的人（能能力+人品）想做的人（主主動(dòng)，獨(dú)立承承包商的思維維）信任、平臺(tái)、、能力、激情情。23激勵(lì)與績(jī)效發(fā)發(fā)展與能力力衡量標(biāo)準(zhǔn)局部績(jī)效，系系統(tǒng)績(jī)效，單單干、合作。。做了如何期望，激勵(lì)，，價(jià)值與價(jià)格格一致，貢獻(xiàn)獻(xiàn)與報(bào)酬一致致；發(fā)展與能力：能者上，平平者讓，庸者者下做得如何考核（數(shù)據(jù)說說話），獎(jiǎng)懲懲（物質(zhì)與崗崗位），申報(bào)報(bào)獎(jiǎng)項(xiàng)（例如如：成本節(jié)約約獎(jiǎng)，創(chuàng)新獎(jiǎng)獎(jiǎng)，協(xié)作獎(jiǎng)））。制度管事，文文化管人（價(jià)值認(rèn)同，，同甘共苦，，共創(chuàng)輝煌）），24做大的前提做做強(qiáng)的基礎(chǔ)礎(chǔ)規(guī)范化市場(chǎng)化專業(yè)化集成化數(shù)字化（演示）國(guó)際化人才、模式、、認(rèn)證、合作作、開發(fā)決策科學(xué)化流程合理化管理規(guī)范化操作信息化目標(biāo)數(shù)據(jù)化責(zé)權(quán)利一體化化。25項(xiàng)目投資決策策與風(fēng)險(xiǎn)管理理項(xiàng)目選擇及洽洽談項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)會(huì)分析（案例例：楊浦項(xiàng)目目）項(xiàng)目投資論證證會(huì)（案例：沈陽陽項(xiàng)目-工程程與投資的區(qū)區(qū)別）項(xiàng)目投資決策策項(xiàng)目可行性研研究26項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)估估及決策調(diào)整整案例1：御景景圓定位調(diào)整整（房型、面積積、標(biāo)準(zhǔn)、成成本）27項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)估估及決策調(diào)整整案例2：玉佛佛城價(jià)格調(diào)整整（黃金/陷阱阱）28決策與時(shí)空規(guī)規(guī)劃與時(shí)時(shí)空地塊時(shí)空一維：地地段二維：形形狀三維：空空間四維：時(shí)時(shí)間+空間=“時(shí)空”n維:生態(tài)文文化歷歷史選擇時(shí)機(jī)整整合資源策劃與規(guī)劃環(huán)環(huán)境境與規(guī)劃市場(chǎng)與產(chǎn)品建建筑與與裝修建筑時(shí)空一維：方方位二維：房房型三維：內(nèi)內(nèi)外空間間（錯(cuò)層、復(fù)式式、低窗??）四維：時(shí)時(shí)間+空間=“時(shí)空”n維:風(fēng)格文化化生態(tài)智智能29項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理理規(guī)劃設(shè)計(jì)的目目標(biāo)1.在功能與與形式統(tǒng)一的的基礎(chǔ)上,創(chuàng)創(chuàng)造亮點(diǎn)和賣賣點(diǎn);2.物有所值值;3.比較價(jià)格格價(jià)格類型:總總價(jià)、單單價(jià)、得房率率。價(jià)格單位：價(jià)價(jià)格/套、價(jià)價(jià)格/建筑面面積價(jià)格/使用面面積4.規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)用定量化化的手段來研研究.30項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理理規(guī)劃容積率性性能價(jià)格比1.容積率率是區(qū)分物業(yè)業(yè)類別的關(guān)鍵鍵指標(biāo)0.2~0.4獨(dú)獨(dú)立式別墅墅0.4~0.6雙雙聯(lián)式別墅0.8連連排排別墅1.2~1.5多多層2.容積率與與利潤(rùn)的關(guān)系系非線性關(guān)系，，多因素（地地價(jià)是關(guān)鍵））3.規(guī)劃布局局與產(chǎn)品價(jià)值值最好資源用于于價(jià)值最高處處。31項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理理道路的規(guī)劃布布局與價(jià)格性性能比1．道路的覆覆蓋率及有效效覆蓋率２．定量分析析道路的經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)3．道路的類類型32項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理理空間設(shè)計(jì)與性性能價(jià)格比１．戶型設(shè)計(jì)計(jì)的三維化大空間的層高高，空間的容容積系數(shù)，空空間的使用系系數(shù)．２．室外空間間設(shè)計(jì)宜人的空間和和環(huán)境，空間間的變化與活活力．規(guī)劃設(shè)計(jì)中的的一體化解決決方案規(guī)劃決策：市市場(chǎng)(客戶)－規(guī)劃－效益益分析－建設(shè)設(shè)管理－市場(chǎng)場(chǎng)33項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理理御景圓項(xiàng)目（（+演示）“時(shí)空”定位位；彈性設(shè)計(jì)計(jì)；動(dòng)態(tài)調(diào)整整；“園中樓樓”；需求層層次。瑞南項(xiàng)目（+）提香別墅---朝向白馬花園---九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣——組合戶型34產(chǎn)品的“時(shí)空空”定位產(chǎn)品品商商品品作品品精精品品極極品品(附加加值值超超額額利利潤(rùn)潤(rùn))區(qū)位位、、價(jià)價(jià)位位、、品品味味成功功的的最最高高境境界界綜合合效效益益高高度度統(tǒng)統(tǒng)一一經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益社社會(huì)會(huì)效效益益環(huán)境境效效益益品品牌牌效效益益35以人人為為本本超超越越自自我我精確確制制導(dǎo)導(dǎo)錯(cuò)錯(cuò)位位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)縱深深發(fā)發(fā)展展個(gè)個(gè)性性服服務(wù)務(wù)科學(xué)學(xué)管管理理創(chuàng)創(chuàng)新新制制勝勝持續(xù)續(xù)贏贏利利能能力力36項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理管理理—來源源于于目目的的和和目目標(biāo)標(biāo)目的的—企業(yè)業(yè)：：利利潤(rùn)潤(rùn)，，效效益益；；員員工工：：收收入入，，發(fā)發(fā)展展。。目標(biāo)標(biāo)—打造造提提升升價(jià)價(jià)格格的的品品質(zhì)質(zhì)，，控控制制影影響響成成本本的的各各個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)（（過過程程））和和因因素素（（動(dòng)動(dòng)因因））。。37項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理計(jì)劃劃思維維活活動(dòng)動(dòng)：：認(rèn)識(shí)識(shí)過過程程—真理理導(dǎo)導(dǎo)向向，，““實(shí)實(shí)在在是是什什么么””計(jì)劃劃過過程程—目的的導(dǎo)導(dǎo)向向，，““價(jià)價(jià)值值性性問問題題””，，創(chuàng)創(chuàng)造造一一個(gè)個(gè)““實(shí)實(shí)在在””計(jì)劃劃能能力力：1、認(rèn)認(rèn)知知和和辯辯識(shí)識(shí)能能力力（（特特定定事事物物、、環(huán)環(huán)境境、、狀狀態(tài)態(tài)））2、確確定定目目標(biāo)標(biāo)和和運(yùn)運(yùn)籌籌的的能能力力：：在在價(jià)價(jià)值值合合理理性性與與工工具具合合理性性的的““張張力力””中中找找到到一一條條從從““初初始始狀狀態(tài)態(tài)””到到達(dá)達(dá)““目目的的狀態(tài)態(tài)””的的““合合理理路路徑徑””3、想想象象（（概概念念能能力力））和和預(yù)預(yù)見見的的能能力力：：4、意意志志、、選選擇擇和和決決策策能能力力計(jì)劃劃研研究究：計(jì)計(jì)劃劃要要素素的的分分別別研研究究，，要要素素相相互互作作用用的的研研究究。。38項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理“三三控控””““二二管管””““一一協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)””進(jìn)度控控制、、成本本控制制、質(zhì)質(zhì)量控控制；；合約約管理理、信信息管管理；；綜合合協(xié)調(diào)調(diào)計(jì)劃(進(jìn)度度)管管理目標(biāo)-過程程（活活動(dòng)））-程程序-監(jiān)控控-調(diào)調(diào)整進(jìn)度與與政策策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理理進(jìn)度與與成本本風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)進(jìn)度