平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管理計劃二〇一三年九月二日機密文件平安匯通·申亞時代廣場二〇一三年九月二日機密文件本次推介的所有說明和承諾以《平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管理計劃投資說明書》、《平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管理計劃資產(chǎn)管理合同》為準。投資者購買本期專項管理計劃應當認真、審慎地閱讀相關(guān)投資說明書以及資產(chǎn)管理合同，進行獨立投資判斷本次推介的所有說明和承諾以《平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管風險提示本資產(chǎn)管理計劃可能面臨下列各項風險，包括但不限于：1.政策和市場風險（①國家法律法規(guī)的變化，貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，以及政府對金融市場、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和監(jiān)管政策的調(diào)整，都可能影響融資方的經(jīng)營業(yè)績，從而影響資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)安全及收益。②經(jīng)濟運行具有周期性的特點，宏觀經(jīng)濟運行狀況和金融市場利率的波動以及房地產(chǎn)市場的波動等，均可能影響投資項目及融資方的資金成本和經(jīng)營業(yè)績，從而增加資產(chǎn)管理計劃投資的風險。）2.管理和技術(shù)風險（在資產(chǎn)管理計劃的管理過程中，可能發(fā)生資產(chǎn)管理人因所獲取的信息不全或存在誤差，對經(jīng)濟形勢等判斷有誤，或資產(chǎn)管理計劃的管理過程中的工作失誤，導致投資者的利益受到影響。在資產(chǎn)管理計劃的各種交易行為或者后臺運作中，可能因為技術(shù)系統(tǒng)的故障或者差錯而影響交易的正常進行或者導致投資者的利益受到影響。）3.信用風險（信用風險主要是項目公司的違約風險。本資產(chǎn)管理計劃存續(xù)期間，若項目公司違反相關(guān)法律文件的約定，發(fā)生未按時足額履行資金支付義務等違約情形，將影響資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)安全及收益。）4.本資產(chǎn)管理計劃運作中的特殊風險（①延遲兌付風險：本資產(chǎn)管理計劃期限屆滿前，如項目公司無法按時履行還款義務，則資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)主債權(quán)的實現(xiàn)或者抵押物/質(zhì)押股權(quán)的變現(xiàn)等均需一定時間，在此情況下本資產(chǎn)管理計劃期限將相應延長，從而給資產(chǎn)委托人投資收益的及時足額實現(xiàn)造成不利影響。②擔保風險：本資產(chǎn)管理計劃項下保證人的擔保能力、保證人是否按約履行擔保義務、項目公司是否及時按約辦理抵押登記、抵/質(zhì)押物的變現(xiàn)能力等均可能影響到資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)安全及收益。）5.其他風險（戰(zhàn)爭、自然災害等不可抗力因素的出現(xiàn)，金融市場危機、行業(yè)競爭、代理機構(gòu)違約等超出資產(chǎn)管理人自身直接控制能力之外的風險的發(fā)生，以及資產(chǎn)管理人因停業(yè)、解散、撤銷、破產(chǎn)，或者被中國證監(jiān)會撤銷相關(guān)業(yè)務許可等原因不能履行職責，都可能影響資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)的安全和收益。）

風險提示本資產(chǎn)管理計劃可能面臨下列各項風險，包括但不限于：概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)概要投資概要融資主體上海亞達投資發(fā)展有限公司（項目公司）項目情況位于上海市長寧區(qū)的申亞時代廣場在建項目融資金額3億元融資期限1.5+0.5年業(yè)績比較基準9.5%利息支付每半年支付一次投資形式部分采用委托貸款，部分采用股權(quán)投資到期回購的方式（明股實債）增信措施1、土地抵押；2、股權(quán)質(zhì)押；3、控股股東擔保；4、董事長個人連帶責任擔保；5、派駐董事，重大事項擁有一票否決權(quán)；6、派駐財務總監(jiān)，對資金的使用進行審批和監(jiān)管；7、銷售回款進行一定比例的提前歸集；8、平安銀行委托貸款，違約情況進人民銀行征信系統(tǒng)。預計成立時間2013年11月份概要投資概要融資主體上海亞達投資發(fā)展有限公司（項目公司）項目項目特色項目優(yōu)質(zhì)上海中環(huán)沿線（長寧區(qū)）地鐵上蓋物業(yè)（北新涇）擔保充分絕對控股土地抵押項目管理嚴密派駐董、監(jiān)事及財務總監(jiān)印信管理融資方實力強上海窗口企業(yè)負債率低項目特色項目優(yōu)質(zhì)上海中環(huán)沿線（長寧區(qū)）地鐵上蓋物業(yè)（北新涇）概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)距離虹橋機場直線距離3.5公里，中山公園直線距離2公里；與軌道交通2號線北新涇站相連通，屬于地鐵上蓋商物業(yè)；緊鄰中環(huán)線北虹路上下匝道，駕車出行十分方便；設有三條公交線路終點站，實現(xiàn)公交軌交零換乘。區(qū)位分析項目交通集軌道交通、航空、城市高架、公交樞紐組合的立體交通，真正實現(xiàn)多種交通方式無縫對接。本項目位于上海市長寧區(qū)虹橋交通樞紐輻射區(qū)域，屬于大虹橋板塊，西接虹橋機場，東臨中山公園商圈，區(qū)位條件十分優(yōu)越。項目位置距離虹橋機場直線距離3.5公里，中山公園直線距離2公里；區(qū)位項目概況申亞時代廣場共分南北兩塊開發(fā)：

南塊包括兩棟十層商務辦公樓，地上一至二層為商業(yè)，三至十層為辦公樓，地下一至二層為家樂福，三至四層為停車庫及設備用房；

北塊為一棟六層辦公樓，一層為交通換乘樞紐，二至六層為辦公樓，地下一至四層為停車庫及設備用房。利用綜合交通樞紐所帶來的人流以及周邊區(qū)域的成熟居住氛圍，通過合理、前瞻的規(guī)劃設計，將本項目打造成為一個集休閑、購物、辦公功能于一身的城市綜合體，為投資人帶來可期的商業(yè)前景及投資回報。項目概況項目概況申亞時代廣場共分南北兩塊開發(fā)：利用綜合交通樞紐所帶來項目四至范圍南塊已開工半年，預計2014年年底結(jié)構(gòu)封頂，計劃2014年第三季度預售；北塊計劃于2013年四季度獲得土地，并于2014年二季度正式開工，2015年四季度結(jié)構(gòu)封頂并于2015年三季度預售。四至范圍、項目進展申亞時代廣場位于天山西路以北，蒲松北路以東，北翟路以南，新涇港以西，為上海西區(qū)現(xiàn)代化交通線路的交匯中心。項目進展蒲淞北路中

環(huán)路天山西路北瞿路新涇港南塊北塊項目四至范圍南塊已開工半年，預計2014年年底結(jié)構(gòu)封頂，計規(guī)劃指標規(guī)劃指標序號項目計量單位建筑面積可售面積一建設用地面積M215,446-其中南塊M29,611-北塊M25,835-二總建筑面積M292,10548,703其中南塊M260,65835,141北塊M231,44713,562三地上建筑面積M253,42048,703南塊M236,70835,141其中辦公M226,16926,169商業(yè)M28,9728,972北塊M216,71213,562其中辦公M213,37013,370商業(yè)M2192192交通樞紐M23,000-調(diào)度用房M2150-序號項目計量單位建筑面積可售面積四地下建筑面積M238,685-南塊M223950-其中大賣場M215180-停車庫及設備用房M28770-北塊M214,735-其中停車庫及設備用房M214,735

五綜合容積率

3.15

其中南塊

3.71

北塊

2.35

六建筑密度%48.72%

七綠化率%20%

八停車位個500

其中南塊個250

北塊個250

九用地性質(zhì)

市政商辦

規(guī)劃指標規(guī)劃指標序號項目計量單位建筑面積可售面積一建設用地面周邊環(huán)境周邊環(huán)境申亞時代廣場1.旭輝世紀廣場2.贏華國際廣場3.北岸·長風4.宜嘉坊商務樓5.元豐天山花園6.天山河畔花園7.仁恒河濱花園8.上海國際展覽中心9.萬都中心10.上海西郊賓館申亞時代廣場周邊主要以住宅及配套商業(yè)為主，學校、醫(yī)院等公共設施配套齊全；項目周邊靠近長風生態(tài)商務區(qū)及虹橋CBD，辦公及商業(yè)環(huán)境正在不斷成熟。67中環(huán)路地鐵二

號線虹橋CBD長風生態(tài)商務區(qū)51238虹橋機場外環(huán)線1094虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)周邊環(huán)境周邊環(huán)境申亞時代廣場申亞時代廣場周邊主要以住STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATS交通樞紐地段優(yōu)勢：北新涇綜合客運交通樞紐強大人流量：為商業(yè)及辦公樓提供發(fā)展支撐潛在體量發(fā)展空間：區(qū)域內(nèi)商業(yè)、辦公樓體量處上升空間“大虹橋”輻射板塊：北新涇屬“東虹橋”發(fā)展核心區(qū)域周邊同品質(zhì)競爭者較少，體量??；周邊配套成熟、齊全通過環(huán)境、建筑及裝飾風格營造出與西郊百聯(lián)南北互補的社區(qū)性與交通換乘性以大型超市結(jié)合社區(qū)服務和快速服務的商業(yè)消費場所區(qū)域市場存在發(fā)展空間，競爭壓力小項目周邊區(qū)域包括虹橋、天山路商圈已較為成熟，可差異化競爭周邊居民人流量的挖掘開發(fā)“大虹橋”的進一步發(fā)展、擴大項目周邊商業(yè)仍處于發(fā)展階段周邊商業(yè)及辦公樓價格相對成熟區(qū)域仍有一定差距其他商圈對于消費群的競爭力項目區(qū)域內(nèi)的消費、購物、餐飲等需求的滿足同區(qū)域內(nèi)其他新項目的崛起政策影響SWOT分析STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITI可比案例可比案例位置圖1234本項目案例1案例2案例3案例4案例5項目名稱申亞時代廣場旭輝世紀廣場贏華國際廣場北岸·長風虹橋國際科技廣場C棟尚嘉中心（LV大廈）地址天山西路/蒲松北路丹巴路/云嶺東路光復西路/瀘定路長風商務區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)仙霞路/遵義路總建筑面積92,105平方米14萬平方米107901平方米290,000平方米21,595平方米47000平方米入住時間2015-2016年2011年2011年2009年2010年2012年租金N/A3.5-4.5元/平方米/日3-4元/平方米/日3.5-4.5元/平方米/日3-3.5元/平方米/日7-9元/平方米/日售價N/A35000-40000元/平米33000-38000元/平米35,000-40,000元/平米30,000-35,000元/平米60,000-70,000元/平米效果圖5案例1、案例2和案例3屬于長風生態(tài)商務區(qū)，位置靠近申亞時代廣場，具有較高的可比性；案例4至案例5分別屬于不同商務區(qū)，可作為參考。其中案例4位于虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)；案例5位于虹橋CBD?？杀劝咐杀劝咐恢脠D1234本項目案例1案例2案例3案例4虹橋商務區(qū)土地成交情況作為“十二五”重點規(guī)劃區(qū)域，大虹橋是近幾年上海最熱鬧的板塊之一。近年，虹橋商務區(qū)土地成交價格就屢破紀錄；截至2013年6月，虹橋商務區(qū)核心區(qū)已合計出讓了21幅土地，包括兩幅招標地塊，出讓總面積達99.29萬平方米，土地出讓金總額達到328.68億元；香港瑞安、深圳萬科、招商地產(chǎn)、重慶龍湖、北京萬通、臺灣麗寶、湖南三湘、重慶協(xié)信等一線房企早已分頭搶地，導致虹橋商務區(qū)核心區(qū)的價值倍增；據(jù)同策數(shù)據(jù)顯示，2010年虹橋商務區(qū)核心區(qū)出讓的第一批商辦用地的樓板價在1.1萬元/平方米左右，而2013年出讓的土地樓板價已在1.8萬—2.2萬元/平方米。虹橋商務區(qū)土地成交情況作為“十二五”重點規(guī)劃區(qū)域，大虹橋是概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)公司概況1988年長寧區(qū)房地局、靜安區(qū)房地局、虹口區(qū)房地局等九家各區(qū)房地局在海南三亞市注冊成立的“申亞實業(yè)開發(fā)總公司”，作為上海在海南的窗口企業(yè)。1992年，公司移師上海發(fā)展，成立了“上海申亞房地產(chǎn)有限公司”。公司于1995年改制，投資主體為海南申亞實業(yè)聯(lián)合總公司，工商銀行上海市信托投資公司（上海市第二支行）、上海申亞投資合作公司、海南申亞職工持股會。公司歷史沿革公司概況1988年長寧區(qū)房地局、靜安區(qū)房地局、虹口區(qū)房地局股東結(jié)構(gòu)上海申亞房地產(chǎn)有限公司上海申亞投資有限公司39.6%海南申亞實業(yè)投資有限公司職工持股會上海英君投資發(fā)展有限公司10%12.6%37.8%新長寧集團虹房集團靜安區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司25%8%8%59%股東結(jié)構(gòu)

上海申亞房地產(chǎn)是申亞旗下房地產(chǎn)項目運作的主要平臺。股東結(jié)構(gòu)上海申亞房地產(chǎn)有限公司上海申亞39.6%海南申亞實業(yè)房地產(chǎn)市政教育旅游農(nóng)業(yè)物業(yè)六大業(yè)務板塊業(yè)務情況房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務，先后投資了“?？谏陙喆髲B”，“申亞山莊”，“申亞時代金融廣場”，“新華花苑”、“申亞新華府”，“笠園”，“申亞臻悅商苑”，“申亞瑞庭”等等一批高檔辦公樓和住宅。近兩年，公司還在相繼開發(fā)“申亞時代廣場”、“申亞花滿庭”、“申亞翡翠谷”等項目，累計開發(fā)總量達100萬平方米。市政投資：采用“BT”方式先后投資了青浦第二水廠項目、長春市亞泰大街項目、平莊公路項目、上師大奉賢校區(qū)項目等多個項目。教育投資：與上海師范大學、上海師大科技開發(fā)總公司合資成立了上海厚德教育投資發(fā)展有限公司。該公司先后投資、參與投資了上海師范大學奉賢校區(qū)、上海師范大學附屬厚德學校項目，并成功收購了上海九州現(xiàn)代藝術(shù)職業(yè)技術(shù)學校。物業(yè)：目前管理面積為50萬平方米，以管理高檔物業(yè)為其特色，并以其專業(yè)的管理獲得了ISO9000的認證。旅游：以其特色商務游為主要業(yè)務，多年來成為銀行、機關(guān)及大型企業(yè)等單位的主要合作伙伴，在海南游、云南西藏游等線路上作出了獨特的風格。農(nóng)業(yè)投資：公司斥資2.3億投資了奉賢泰日的3800畝申亞片林和青村鎮(zhèn)的萬畝申亞國際高新農(nóng)業(yè)園。房地產(chǎn)市政教育旅游農(nóng)業(yè)物業(yè)六大業(yè)務板塊業(yè)務情況房地產(chǎn)：房地產(chǎn)項目情況房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務，累計總量達100萬平方米。公司主營業(yè)務已開發(fā)房地產(chǎn)項目包括：“?？谏陙喆髲B”、三亞亞龍灣的“申亞翡翠谷”、上海延安西路和江蘇路口的“申亞金融廣場、上海國道新華路上的“新華花苑”和“申亞新華府”、上海中山公園版塊的“笠園”、上海昭化路上的“申亞臻悅商苑”、上海延安西路和鎮(zhèn)寧路口的“申亞瑞庭”等。申亞金融廣場申亞瑞庭?？谏陙喆髲B申亞翡翠谷新華花苑申亞新華府笠園申亞臻悅商苑項目情況房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務，累計總量達項目情況房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務，累計總量達100萬平方米。公司主營業(yè)務目前開發(fā)項目包括：“申亞時代廣場”、奉賢金匯鎮(zhèn)的生態(tài)度假住宅“申亞花滿庭”、三亞“申亞翡翠谷三期”、三亞“奧特萊斯項目”。申亞翡翠谷三期（效果圖）申亞花滿庭（效果圖）奧特萊斯項目（效果圖）申亞時代廣場（效果圖）項目情況房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務，累計總量達財務狀況2013年6月2012年2011年2010年資產(chǎn)合計3,757,352,5523,260,819,0792,281,842,9031,418,390,745負債合計2,128,251,7381,630,085,6491,023,321,673811,309,020所有者權(quán)益合計1,629,100,8141,630,733,4301,258,521,229607,081,725利潤總額75,213,69212,759,058105,894,826資產(chǎn)負債率56.6%50.0%44.8%57.2%單位：元申亞房地產(chǎn)長期經(jīng)營較穩(wěn)健，資產(chǎn)負債率始終維持在行業(yè)較低的水平；

申亞房地產(chǎn)增長情況健康，過去三年，總資產(chǎn)和所有者權(quán)益的平均增長率約為50%；

目前，申亞房地產(chǎn)的資產(chǎn)構(gòu)成主要包括6個在售、在建項目（4個在上海，2個在三亞），2014年起，大量項目結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，資產(chǎn)質(zhì)量良好。財務狀況2013年6月2012年2011年2010年資產(chǎn)合計財務狀況（續(xù)）單位：元貸款銀行金額貸款期限起始日期利率工商銀行上海長寧支行78,750,00015年2010年09月08日5.895%中泰信托有限責任公司180,000,00030個月2011年12月17.5%工商銀行上海奉賢支行100,000,00021個月2010年01月05日6.21%平安銀行上海分行400,000,00021個月2012年12月12.25%工商銀行奉賢支行116,000,0002006年06月6.8%總計874,750,000單位：元貸款銀行金額貸款期限起始日期利率工商銀行奉賢支行15,500,00012個月2012年09月22日6.06%深圳發(fā)展銀行上海分行10,550,00012個月2012年06月27日18%總計26,050,000長期借款（截止2013年6月30日）短期借款（截止2013年6月30日）申亞房地產(chǎn)的負債總額中中長期負債占絕大部分，短期還款壓力較小，財務狀況安全性較高。財務狀況（續(xù)）單位：元貸款銀行金額貸款期限起始日期利率工商銀信用狀況公司連續(xù)五年被上海市工商局頒予“合同信用等級AAA”，并榮獲“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信信譽先進單位”、“上海市守合同重信用企業(yè)”等諸多榮譽；擁有與各大銀行、信托公司及其他金融機構(gòu)（國開金融）良好的合作記錄，未出現(xiàn)過違約的情況；

與平安系統(tǒng)內(nèi)其他金融機構(gòu)有過合作，包括平安銀行與平安信托，顯示其良好的信用狀況；

低負債率穩(wěn)健經(jīng)營確保了低經(jīng)營風險與良好的信用展望。信用狀況公司連續(xù)五年被上海市工商局頒予“合同信用等級AAA概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)交易結(jié)構(gòu)安排（投資前）截止2013年6月30日，亞達投資總資產(chǎn)9.15億元，總負債4.09億元，所有者權(quán)益5.06億元；2010年12月，亞達投資取得申亞時代廣場南側(cè)地塊；2012年12月，國開金融委托平安銀行向該項目提供4億元過橋貸款，期限9+12個月，利率12.25%（后12個月利率18%）；2013年9月，浙商銀行向該項目提供6.5億元開發(fā)貸款，期限8年，利率基準上浮20%。亞達投資二期項目公司上海申亞房地產(chǎn)北側(cè)地塊南側(cè)地塊浙商銀行上海申亞投資93.1%6.9%100%100%國開金融交易結(jié)構(gòu)安排（投資前）截止2013年6月30日，亞達投資總亞達投資二期項目公司上海申亞房地產(chǎn)北側(cè)地塊南側(cè)地塊浙商銀行上海申亞投資93.1%6.9%1%100%匯通財富99%一期項目公司成立子公司取得二期用地。簽訂土地出讓合同后，支付土地出讓金之前，將二期項目公司99%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給匯通財富；匯通財富共提供3億元債權(quán)融資，其中一部分購買二期項目公司股權(quán)，到期后由申亞回購，其余部分委托銀行向一期項目公司提供貸款；融資利率為14%每年，利息每半年支付一次；融資期限為1.5+1年交易結(jié)構(gòu)安排（投資后）亞達投資二期項目公司上海申亞房地產(chǎn)北側(cè)地塊南側(cè)地塊浙商銀行上概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管理計劃募集資金不超過3億元，資金主要用途：募集資金通過股權(quán)投資附回購和委托貸款等方式分別向申亞房地產(chǎn)公司下屬亞達房地產(chǎn)公司及其指定的下屬項目公司提供融資，融資款用于上海申亞時代廣場（以下簡稱“目標地塊”）項目的開發(fā)建設。資金運用介紹平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管理計劃募集資金不超過3億元，概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)投資收益測算投資成本成本成本（萬元）一、土地費用

54,006二、開發(fā)成本64,916三、期間成本

7,152項目總投資合計126,074收入收入總價（萬元）一、辦公149,700一期辦公96,527二期辦公

53,174二、車位收入

8,600一期車位

3,600二期車位

5,000三、商業(yè)出售價格

29,031一期商鋪（假設2016年底出售）28,225二期商鋪

806收入合計187,331投資收益指標項目總價（萬元）營業(yè)稅及附加

8,830土地增值稅

9,073稅前利潤（EBIT）

43,354所得稅

10,839凈利潤（NI）

32,516銷售毛利率32.70%IRR內(nèi)部收益率17.61%NPV

24,300投資收益測算投資成本成本成本（萬元）一、土地費用一期現(xiàn)金流量序號項目前期投資2013201420152016合計Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2現(xiàn)金流入一自籌資金

62,663

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

62,663二經(jīng)營收入

-

-

-

-

-

25,058

14,733

15,014

10,013

10,208

10,406

10,667

5,613

101,7131銷售收入

-

-

-

-

-

25,058

14,733

15,014

9,720

9,914

10,112

10,315

5,260

100,1272商業(yè)收入

-

-

-

-

-

-

-

-

294

294

294

353

353

1,586三非經(jīng)營收入

-

50,000

5,000

5,000

5,000

-

-

-

-

-

-

-

-

65,000四其他流入

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-現(xiàn)金流入小計

62,663

50,000

5,000

5,000

5,000

25,058

14,733

15,014

10,013

10,208

10,406

10,667

5,613

229,376現(xiàn)金流出一土地成本

33,006

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

33,006二開發(fā)成本

29,657

1,974

1,952

1,952

1,887

1,377

1,377

1,377

1,377

-

-

-

-

42,928三期間成本

-

152

1,052

1,143

1,233

2,074

1,765

1,773

1,614

1,620

1,626

1,480

1,329

16,861四稅金

-

-

-

-

-

1,892

1,112

1,134

734

749

763

779

397

7,560五非經(jīng)營支出

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-六其他支出

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-現(xiàn)金流出小計

62,663

2,125

3,004

3,094

3,119

5,343

4,254

4,283

3,725

2,369

2,390

2,259

1,726

100,355凈現(xiàn)金流量

-47,8751,9961,9061,88119,71510,48010,7306,2887,8398,0168,4083,888

129,021累計凈現(xiàn)金流量

-47,87549,87051,77653,65773,37183,85194,581100,870108,709116,725125,134129,021

一期現(xiàn)金流量序號項目前期投資2013201420152016二期現(xiàn)金流量序號項目前期投資2013201420152016合計Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4現(xiàn)金流入一自籌資金

二經(jīng)營收入

------16,67411,2408,4498,2278,5155,87558,9801銷售收入

------16,67411,2408,4498,2278,5155,87558,980三非經(jīng)營收入-30,000--10,0005,0005,0005,0005,0003,000-----63,000

借款余額

---10,00015,00020,00025,00030,00033,00033,00033,00033,00033,00033,000

四其他流入

-現(xiàn)金流入小計-30,000--10,0005,0005,0005,0005,00019,67411,2408,4498,2278,5155,875121,980現(xiàn)金流出一土地成本21,000

21,000二開發(fā)成本

1171372,8342,8341,9151,8951,9951,9951,2371,3781,5181,5181,3781,23721,988三期間成本

611,1861,1861,1861,3501,4321,5141,5962,17893985584985777815,969四稅金

------1,2598496386216434444,453五非經(jīng)營支出

-30,000-----30,000六其他支出

現(xiàn)金流出小計21,0001791,3244,0204,0203,2653,3273,5093,59134,6743,1653,0112,9882,8782,45993,410凈現(xiàn)金流量-21,00029,821-1,324-4,0205,9801,7351,6731,4911,409-15,0008,0755,4385,2395,6373,41728,570累計凈現(xiàn)金流量-21,0008,8217,4973,4779,45711,19212,86514,35615,7657658,83914,27719,51625,15428,570

二期現(xiàn)金流量序號項目前期投資2013201420152016資管計劃主要還款來源為：項目自身銷售所產(chǎn)生的銷售收入，根據(jù)項目現(xiàn)金流量預測，足以覆蓋融資本息；申亞集團對項目公司融資款本息承擔不可撤銷的連帶責任擔保，根據(jù)申亞集團的現(xiàn)金流預測足以支付融資款本息。總結(jié)：借款人還款來源具有較強的保障，借款人股東實力較強，具有豐富的地產(chǎn)項目運營管理能力和良好的資金籌措能力。借款人總體償債能力較強。還款能力分析資管計劃主要還款來源為：還款能力分析概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)二期土地抵押給匯通財富；一期項目公司93.1%股權(quán)質(zhì)押給匯通財富；（綜合抵質(zhì)押率低于50%）上海申亞房地產(chǎn)提供本息全額不可撤銷連帶責任擔保；上海申亞房地產(chǎn)董事長個人提供擔保；匯通財富向項目公司派駐董事，重大事項擁有一票否決權(quán)；匯通財富向一二期項目公司派駐財務總監(jiān)，確保資金使用及還款按照雙方合同約定；一期項目銷售款需按一定比例歸集至還款賬戶。主要增信措施二期土地抵押給匯通財富；主要增信措施Thankyou!Thankyou!平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管理計劃二〇一三年九月二日機密文件平安匯通·申亞時代廣場二〇一三年九月二日機密文件本次推介的所有說明和承諾以《平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管理計劃投資說明書》、《平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管理計劃資產(chǎn)管理合同》為準。投資者購買本期專項管理計劃應當認真、審慎地閱讀相關(guān)投資說明書以及資產(chǎn)管理合同，進行獨立投資判斷本次推介的所有說明和承諾以《平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管風險提示本資產(chǎn)管理計劃可能面臨下列各項風險，包括但不限于：1.政策和市場風險（①國家法律法規(guī)的變化，貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，以及政府對金融市場、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控和監(jiān)管政策的調(diào)整，都可能影響融資方的經(jīng)營業(yè)績，從而影響資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)安全及收益。②經(jīng)濟運行具有周期性的特點，宏觀經(jīng)濟運行狀況和金融市場利率的波動以及房地產(chǎn)市場的波動等，均可能影響投資項目及融資方的資金成本和經(jīng)營業(yè)績，從而增加資產(chǎn)管理計劃投資的風險。）2.管理和技術(shù)風險（在資產(chǎn)管理計劃的管理過程中，可能發(fā)生資產(chǎn)管理人因所獲取的信息不全或存在誤差，對經(jīng)濟形勢等判斷有誤，或資產(chǎn)管理計劃的管理過程中的工作失誤，導致投資者的利益受到影響。在資產(chǎn)管理計劃的各種交易行為或者后臺運作中，可能因為技術(shù)系統(tǒng)的故障或者差錯而影響交易的正常進行或者導致投資者的利益受到影響。）3.信用風險（信用風險主要是項目公司的違約風險。本資產(chǎn)管理計劃存續(xù)期間，若項目公司違反相關(guān)法律文件的約定，發(fā)生未按時足額履行資金支付義務等違約情形，將影響資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)安全及收益。）4.本資產(chǎn)管理計劃運作中的特殊風險（①延遲兌付風險：本資產(chǎn)管理計劃期限屆滿前，如項目公司無法按時履行還款義務，則資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)主債權(quán)的實現(xiàn)或者抵押物/質(zhì)押股權(quán)的變現(xiàn)等均需一定時間，在此情況下本資產(chǎn)管理計劃期限將相應延長，從而給資產(chǎn)委托人投資收益的及時足額實現(xiàn)造成不利影響。②擔保風險：本資產(chǎn)管理計劃項下保證人的擔保能力、保證人是否按約履行擔保義務、項目公司是否及時按約辦理抵押登記、抵/質(zhì)押物的變現(xiàn)能力等均可能影響到資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)安全及收益。）5.其他風險（戰(zhàn)爭、自然災害等不可抗力因素的出現(xiàn)，金融市場危機、行業(yè)競爭、代理機構(gòu)違約等超出資產(chǎn)管理人自身直接控制能力之外的風險的發(fā)生，以及資產(chǎn)管理人因停業(yè)、解散、撤銷、破產(chǎn)，或者被中國證監(jiān)會撤銷相關(guān)業(yè)務許可等原因不能履行職責，都可能影響資產(chǎn)管理計劃財產(chǎn)的安全和收益。）

風險提示本資產(chǎn)管理計劃可能面臨下列各項風險，包括但不限于：概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)概要投資概要融資主體上海亞達投資發(fā)展有限公司（項目公司）項目情況位于上海市長寧區(qū)的申亞時代廣場在建項目融資金額3億元融資期限1.5+0.5年業(yè)績比較基準9.5%利息支付每半年支付一次投資形式部分采用委托貸款，部分采用股權(quán)投資到期回購的方式（明股實債）增信措施1、土地抵押；2、股權(quán)質(zhì)押；3、控股股東擔保；4、董事長個人連帶責任擔保；5、派駐董事，重大事項擁有一票否決權(quán)；6、派駐財務總監(jiān)，對資金的使用進行審批和監(jiān)管；7、銷售回款進行一定比例的提前歸集；8、平安銀行委托貸款，違約情況進人民銀行征信系統(tǒng)。預計成立時間2013年11月份概要投資概要融資主體上海亞達投資發(fā)展有限公司（項目公司）項目項目特色項目優(yōu)質(zhì)上海中環(huán)沿線（長寧區(qū)）地鐵上蓋物業(yè)（北新涇）擔保充分絕對控股土地抵押項目管理嚴密派駐董、監(jiān)事及財務總監(jiān)印信管理融資方實力強上海窗口企業(yè)負債率低項目特色項目優(yōu)質(zhì)上海中環(huán)沿線（長寧區(qū)）地鐵上蓋物業(yè)（北新涇）概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)距離虹橋機場直線距離3.5公里，中山公園直線距離2公里；與軌道交通2號線北新涇站相連通，屬于地鐵上蓋商物業(yè)；緊鄰中環(huán)線北虹路上下匝道，駕車出行十分方便；設有三條公交線路終點站，實現(xiàn)公交軌交零換乘。區(qū)位分析項目交通集軌道交通、航空、城市高架、公交樞紐組合的立體交通，真正實現(xiàn)多種交通方式無縫對接。本項目位于上海市長寧區(qū)虹橋交通樞紐輻射區(qū)域，屬于大虹橋板塊，西接虹橋機場，東臨中山公園商圈，區(qū)位條件十分優(yōu)越。項目位置距離虹橋機場直線距離3.5公里，中山公園直線距離2公里；區(qū)位項目概況申亞時代廣場共分南北兩塊開發(fā)：

南塊包括兩棟十層商務辦公樓，地上一至二層為商業(yè)，三至十層為辦公樓，地下一至二層為家樂福，三至四層為停車庫及設備用房；

北塊為一棟六層辦公樓，一層為交通換乘樞紐，二至六層為辦公樓，地下一至四層為停車庫及設備用房。利用綜合交通樞紐所帶來的人流以及周邊區(qū)域的成熟居住氛圍，通過合理、前瞻的規(guī)劃設計，將本項目打造成為一個集休閑、購物、辦公功能于一身的城市綜合體，為投資人帶來可期的商業(yè)前景及投資回報。項目概況項目概況申亞時代廣場共分南北兩塊開發(fā)：利用綜合交通樞紐所帶來項目四至范圍南塊已開工半年，預計2014年年底結(jié)構(gòu)封頂，計劃2014年第三季度預售；北塊計劃于2013年四季度獲得土地，并于2014年二季度正式開工，2015年四季度結(jié)構(gòu)封頂并于2015年三季度預售。四至范圍、項目進展申亞時代廣場位于天山西路以北，蒲松北路以東，北翟路以南，新涇港以西，為上海西區(qū)現(xiàn)代化交通線路的交匯中心。項目進展蒲淞北路中

環(huán)路天山西路北瞿路新涇港南塊北塊項目四至范圍南塊已開工半年，預計2014年年底結(jié)構(gòu)封頂，計規(guī)劃指標規(guī)劃指標序號項目計量單位建筑面積可售面積一建設用地面積M215,446-其中南塊M29,611-北塊M25,835-二總建筑面積M292,10548,703其中南塊M260,65835,141北塊M231,44713,562三地上建筑面積M253,42048,703南塊M236,70835,141其中辦公M226,16926,169商業(yè)M28,9728,972北塊M216,71213,562其中辦公M213,37013,370商業(yè)M2192192交通樞紐M23,000-調(diào)度用房M2150-序號項目計量單位建筑面積可售面積四地下建筑面積M238,685-南塊M223950-其中大賣場M215180-停車庫及設備用房M28770-北塊M214,735-其中停車庫及設備用房M214,735

五綜合容積率

3.15

其中南塊

3.71

北塊

2.35

六建筑密度%48.72%

七綠化率%20%

八停車位個500

其中南塊個250

北塊個250

九用地性質(zhì)

市政商辦

規(guī)劃指標規(guī)劃指標序號項目計量單位建筑面積可售面積一建設用地面周邊環(huán)境周邊環(huán)境申亞時代廣場1.旭輝世紀廣場2.贏華國際廣場3.北岸·長風4.宜嘉坊商務樓5.元豐天山花園6.天山河畔花園7.仁恒河濱花園8.上海國際展覽中心9.萬都中心10.上海西郊賓館申亞時代廣場周邊主要以住宅及配套商業(yè)為主，學校、醫(yī)院等公共設施配套齊全；項目周邊靠近長風生態(tài)商務區(qū)及虹橋CBD，辦公及商業(yè)環(huán)境正在不斷成熟。67中環(huán)路地鐵二

號線虹橋CBD長風生態(tài)商務區(qū)51238虹橋機場外環(huán)線1094虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)周邊環(huán)境周邊環(huán)境申亞時代廣場申亞時代廣場周邊主要以住STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITIESTHREATS交通樞紐地段優(yōu)勢：北新涇綜合客運交通樞紐強大人流量：為商業(yè)及辦公樓提供發(fā)展支撐潛在體量發(fā)展空間：區(qū)域內(nèi)商業(yè)、辦公樓體量處上升空間“大虹橋”輻射板塊：北新涇屬“東虹橋”發(fā)展核心區(qū)域周邊同品質(zhì)競爭者較少，體量小；周邊配套成熟、齊全通過環(huán)境、建筑及裝飾風格營造出與西郊百聯(lián)南北互補的社區(qū)性與交通換乘性以大型超市結(jié)合社區(qū)服務和快速服務的商業(yè)消費場所區(qū)域市場存在發(fā)展空間，競爭壓力小項目周邊區(qū)域包括虹橋、天山路商圈已較為成熟，可差異化競爭周邊居民人流量的挖掘開發(fā)“大虹橋”的進一步發(fā)展、擴大項目周邊商業(yè)仍處于發(fā)展階段周邊商業(yè)及辦公樓價格相對成熟區(qū)域仍有一定差距其他商圈對于消費群的競爭力項目區(qū)域內(nèi)的消費、購物、餐飲等需求的滿足同區(qū)域內(nèi)其他新項目的崛起政策影響SWOT分析STRENGTHSWEAKNESSESOPPORTUNITI可比案例可比案例位置圖1234本項目案例1案例2案例3案例4案例5項目名稱申亞時代廣場旭輝世紀廣場贏華國際廣場北岸·長風虹橋國際科技廣場C棟尚嘉中心（LV大廈）地址天山西路/蒲松北路丹巴路/云嶺東路光復西路/瀘定路長風商務區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)仙霞路/遵義路總建筑面積92,105平方米14萬平方米107901平方米290,000平方米21,595平方米47000平方米入住時間2015-2016年2011年2011年2009年2010年2012年租金N/A3.5-4.5元/平方米/日3-4元/平方米/日3.5-4.5元/平方米/日3-3.5元/平方米/日7-9元/平方米/日售價N/A35000-40000元/平米33000-38000元/平米35,000-40,000元/平米30,000-35,000元/平米60,000-70,000元/平米效果圖5案例1、案例2和案例3屬于長風生態(tài)商務區(qū)，位置靠近申亞時代廣場，具有較高的可比性；案例4至案例5分別屬于不同商務區(qū)，可作為參考。其中案例4位于虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)；案例5位于虹橋CBD?？杀劝咐杀劝咐恢脠D1234本項目案例1案例2案例3案例4虹橋商務區(qū)土地成交情況作為“十二五”重點規(guī)劃區(qū)域，大虹橋是近幾年上海最熱鬧的板塊之一。近年，虹橋商務區(qū)土地成交價格就屢破紀錄；截至2013年6月，虹橋商務區(qū)核心區(qū)已合計出讓了21幅土地，包括兩幅招標地塊，出讓總面積達99.29萬平方米，土地出讓金總額達到328.68億元；香港瑞安、深圳萬科、招商地產(chǎn)、重慶龍湖、北京萬通、臺灣麗寶、湖南三湘、重慶協(xié)信等一線房企早已分頭搶地，導致虹橋商務區(qū)核心區(qū)的價值倍增；據(jù)同策數(shù)據(jù)顯示，2010年虹橋商務區(qū)核心區(qū)出讓的第一批商辦用地的樓板價在1.1萬元/平方米左右，而2013年出讓的土地樓板價已在1.8萬—2.2萬元/平方米。虹橋商務區(qū)土地成交情況作為“十二五”重點規(guī)劃區(qū)域，大虹橋是概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)公司概況1988年長寧區(qū)房地局、靜安區(qū)房地局、虹口區(qū)房地局等九家各區(qū)房地局在海南三亞市注冊成立的“申亞實業(yè)開發(fā)總公司”，作為上海在海南的窗口企業(yè)。1992年，公司移師上海發(fā)展，成立了“上海申亞房地產(chǎn)有限公司”。公司于1995年改制，投資主體為海南申亞實業(yè)聯(lián)合總公司，工商銀行上海市信托投資公司（上海市第二支行）、上海申亞投資合作公司、海南申亞職工持股會。公司歷史沿革公司概況1988年長寧區(qū)房地局、靜安區(qū)房地局、虹口區(qū)房地局股東結(jié)構(gòu)上海申亞房地產(chǎn)有限公司上海申亞投資有限公司39.6%海南申亞實業(yè)投資有限公司職工持股會上海英君投資發(fā)展有限公司10%12.6%37.8%新長寧集團虹房集團靜安區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營公司25%8%8%59%股東結(jié)構(gòu)

上海申亞房地產(chǎn)是申亞旗下房地產(chǎn)項目運作的主要平臺。股東結(jié)構(gòu)上海申亞房地產(chǎn)有限公司上海申亞39.6%海南申亞實業(yè)房地產(chǎn)市政教育旅游農(nóng)業(yè)物業(yè)六大業(yè)務板塊業(yè)務情況房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務，先后投資了“?？谏陙喆髲B”，“申亞山莊”，“申亞時代金融廣場”，“新華花苑”、“申亞新華府”，“笠園”，“申亞臻悅商苑”，“申亞瑞庭”等等一批高檔辦公樓和住宅。近兩年，公司還在相繼開發(fā)“申亞時代廣場”、“申亞花滿庭”、“申亞翡翠谷”等項目，累計開發(fā)總量達100萬平方米。市政投資：采用“BT”方式先后投資了青浦第二水廠項目、長春市亞泰大街項目、平莊公路項目、上師大奉賢校區(qū)項目等多個項目。教育投資：與上海師范大學、上海師大科技開發(fā)總公司合資成立了上海厚德教育投資發(fā)展有限公司。該公司先后投資、參與投資了上海師范大學奉賢校區(qū)、上海師范大學附屬厚德學校項目，并成功收購了上海九州現(xiàn)代藝術(shù)職業(yè)技術(shù)學校。物業(yè)：目前管理面積為50萬平方米，以管理高檔物業(yè)為其特色，并以其專業(yè)的管理獲得了ISO9000的認證。旅游：以其特色商務游為主要業(yè)務，多年來成為銀行、機關(guān)及大型企業(yè)等單位的主要合作伙伴，在海南游、云南西藏游等線路上作出了獨特的風格。農(nóng)業(yè)投資：公司斥資2.3億投資了奉賢泰日的3800畝申亞片林和青村鎮(zhèn)的萬畝申亞國際高新農(nóng)業(yè)園。房地產(chǎn)市政教育旅游農(nóng)業(yè)物業(yè)六大業(yè)務板塊業(yè)務情況房地產(chǎn)：房地產(chǎn)項目情況房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務，累計總量達100萬平方米。公司主營業(yè)務已開發(fā)房地產(chǎn)項目包括：“?？谏陙喆髲B”、三亞亞龍灣的“申亞翡翠谷”、上海延安西路和江蘇路口的“申亞金融廣場、上海國道新華路上的“新華花苑”和“申亞新華府”、上海中山公園版塊的“笠園”、上海昭化路上的“申亞臻悅商苑”、上海延安西路和鎮(zhèn)寧路口的“申亞瑞庭”等。申亞金融廣場申亞瑞庭?？谏陙喆髲B申亞翡翠谷新華花苑申亞新華府笠園申亞臻悅商苑項目情況房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務，累計總量達項目情況房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務，累計總量達100萬平方米。公司主營業(yè)務目前開發(fā)項目包括：“申亞時代廣場”、奉賢金匯鎮(zhèn)的生態(tài)度假住宅“申亞花滿庭”、三亞“申亞翡翠谷三期”、三亞“奧特萊斯項目”。申亞翡翠谷三期（效果圖）申亞花滿庭（效果圖）奧特萊斯項目（效果圖）申亞時代廣場（效果圖）項目情況房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是公司的核心產(chǎn)業(yè)和主營業(yè)務，累計總量達財務狀況2013年6月2012年2011年2010年資產(chǎn)合計3,757,352,5523,260,819,0792,281,842,9031,418,390,745負債合計2,128,251,7381,630,085,6491,023,321,673811,309,020所有者權(quán)益合計1,629,100,8141,630,733,4301,258,521,229607,081,725利潤總額75,213,69212,759,058105,894,826資產(chǎn)負債率56.6%50.0%44.8%57.2%單位：元申亞房地產(chǎn)長期經(jīng)營較穩(wěn)健，資產(chǎn)負債率始終維持在行業(yè)較低的水平；

申亞房地產(chǎn)增長情況健康，過去三年，總資產(chǎn)和所有者權(quán)益的平均增長率約為50%；

目前，申亞房地產(chǎn)的資產(chǎn)構(gòu)成主要包括6個在售、在建項目（4個在上海，2個在三亞），2014年起，大量項目結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，資產(chǎn)質(zhì)量良好。財務狀況2013年6月2012年2011年2010年資產(chǎn)合計財務狀況（續(xù)）單位：元貸款銀行金額貸款期限起始日期利率工商銀行上海長寧支行78,750,00015年2010年09月08日5.895%中泰信托有限責任公司180,000,00030個月2011年12月17.5%工商銀行上海奉賢支行100,000,00021個月2010年01月05日6.21%平安銀行上海分行400,000,00021個月2012年12月12.25%工商銀行奉賢支行116,000,0002006年06月6.8%總計874,750,000單位：元貸款銀行金額貸款期限起始日期利率工商銀行奉賢支行15,500,00012個月2012年09月22日6.06%深圳發(fā)展銀行上海分行10,550,00012個月2012年06月27日18%總計26,050,000長期借款（截止2013年6月30日）短期借款（截止2013年6月30日）申亞房地產(chǎn)的負債總額中中長期負債占絕大部分，短期還款壓力較小，財務狀況安全性較高。財務狀況（續(xù)）單位：元貸款銀行金額貸款期限起始日期利率工商銀信用狀況公司連續(xù)五年被上海市工商局頒予“合同信用等級AAA”，并榮獲“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠信信譽先進單位”、“上海市守合同重信用企業(yè)”等諸多榮譽；擁有與各大銀行、信托公司及其他金融機構(gòu)（國開金融）良好的合作記錄，未出現(xiàn)過違約的情況；

與平安系統(tǒng)內(nèi)其他金融機構(gòu)有過合作，包括平安銀行與平安信托，顯示其良好的信用狀況；

低負債率穩(wěn)健經(jīng)營確保了低經(jīng)營風險與良好的信用展望。信用狀況公司連續(xù)五年被上海市工商局頒予“合同信用等級AAA概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)交易結(jié)構(gòu)安排（投資前）截止2013年6月30日，亞達投資總資產(chǎn)9.15億元，總負債4.09億元，所有者權(quán)益5.06億元；2010年12月，亞達投資取得申亞時代廣場南側(cè)地塊；2012年12月，國開金融委托平安銀行向該項目提供4億元過橋貸款，期限9+12個月，利率12.25%（后12個月利率18%）；2013年9月，浙商銀行向該項目提供6.5億元開發(fā)貸款，期限8年，利率基準上浮20%。亞達投資二期項目公司上海申亞房地產(chǎn)北側(cè)地塊南側(cè)地塊浙商銀行上海申亞投資93.1%6.9%100%100%國開金融交易結(jié)構(gòu)安排（投資前）截止2013年6月30日，亞達投資總亞達投資二期項目公司上海申亞房地產(chǎn)北側(cè)地塊南側(cè)地塊浙商銀行上海申亞投資93.1%6.9%1%100%匯通財富99%一期項目公司成立子公司取得二期用地。簽訂土地出讓合同后，支付土地出讓金之前，將二期項目公司99%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給匯通財富；匯通財富共提供3億元債權(quán)融資，其中一部分購買二期項目公司股權(quán)，到期后由申亞回購，其余部分委托銀行向一期項目公司提供貸款；融資利率為14%每年，利息每半年支付一次；融資期限為1.5+1年交易結(jié)構(gòu)安排（投資后）亞達投資二期項目公司上海申亞房地產(chǎn)北側(cè)地塊南側(cè)地塊浙商銀行上概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管理計劃募集資金不超過3億元，資金主要用途：募集資金通過股權(quán)投資附回購和委托貸款等方式分別向申亞房地產(chǎn)公司下屬亞達房地產(chǎn)公司及其指定的下屬項目公司提供融資，融資款用于上海申亞時代廣場（以下簡稱“目標地塊”）項目的開發(fā)建設。資金運用介紹平安匯通·申亞時代廣場專項資產(chǎn)管理計劃募集資金不超過3億元，概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)構(gòu)26資金運用介紹29還款能力分析31安全控制介紹36目錄頁碼概要5申亞時代廣場項目分析8申亞房地產(chǎn)公司信用分析17交易結(jié)投資收益測算投資成本成本成本（萬元）一、土地費用

54,006二、開發(fā)成本64,916三、期間成本

7,152項目總投資合計126,074收入收入總價（萬元）一、辦公149,700一期辦公96,527二期辦公

53,174二、車位收入

8,600一期車位

3,600二期車位

5,000三、商業(yè)出售價格

29,031一期商鋪（假設2016年底出售）28,225二期商鋪

806收入合計187,331投資收益指標項目總價（萬元）營業(yè)稅及附加

8,830土地增值稅

9,073稅前利潤（EBIT）

43,354所得稅

10,839凈利潤（NI）

32,516銷售毛利率32.70%IRR內(nèi)部收益率17.61%NPV

24,300投資收益測算投資成本成本成本（萬元）一、土地費用一期現(xiàn)金流量序號項目前期投資2013201420152016合計Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2現(xiàn)金流入一自籌資金

62,663

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

62,663二經(jīng)營收入

-

-

-

-

-

25,058

14,733

15,014

10,013

10,208

10,406

10,667

5,613

101,7131銷售收入

-

-

-

-

-

25,058

14,733

15,014

9,720

9,914

10,112

10,315

5,260

100,1272商業(yè)收入

-

-

-

-

-

-

-

-

294

294

294

353

353

1,586三非經(jīng)營收入

-

50,000

5,000

5,000

5,000

-

-

-

-

-

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-

-

65,000四其他流入

-

-

-

-

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-

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-現(xiàn)金流入小計

62,663

50,000

5,000

5,000

5,000

25,058

14,733

15,014

10,013

10,208

10,406

10,667

5,613

229,376現(xiàn)金流出一土地成本

33,006

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

33,006二開發(fā)成本

29,657

1,974

1,952

1,952

1,887

1,377

1,377

1,377

1,377

-

-

-

-

42,928三期間成本

-

152

1,052

1,143

1,233

2,074

1,765

1,773

1,614

1,620

1,626

1,480

1,329

16,8