東平縣佛山東邸項目營銷策略報告2010年9月謹呈：山東澄海房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司1Mission?2Key!

——形象企劃

——營銷布陣

——發(fā)展策略及定位

——整合傳播

——開發(fā)商目標

——項目本體條件

——市場概況

——市場競爭

——問題梳理1Mission?

——開發(fā)商目標

——項目本體條件

——市場概況

——市場競爭

——問題梳理開發(fā)商目標銷售價格：項目入市時，均價約2800元/平米；預計全盤均價3200元/平米；速度：計劃項目開發(fā)銷售周期為36個月；品牌目標：打造山東澄海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)品牌。1Mission?

——開發(fā)商目標

——項目本體條件

——市場概況

——市場競爭

——問題梳理項目區(qū)位項目處于東平縣西部，白佛山東面坡地項目位置交通條件目前項目周邊還沒有交通道路。未來在項目的西邊及北邊規(guī)劃兩條道路本案項目處于東平縣西部，白佛山東面坡地，距離市中心約3公里，目前項目周邊城市意向不足，未來幾年雖著城市規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒊蔀闁|平的熱點區(qū)域半山系馬防層巒，奕奕金螺斗際攢。

俯視林城揮汗雨，下臨泉壑渡沙湍。

洞飛云跡常流潤，佛勒石形不礙寬。

乘興徘徊幽靜里，幾忘身是散閑官。

項目處于白佛山東面坡地，具有絕對的文脈資源及景觀資源白佛山脈一脈相承，人脈文脈相互輝映！地塊資源區(qū)域亮點：白佛山！項目區(qū)域尚處于城市發(fā)展改善性建設(shè)階段，周邊以空置的用地和待開發(fā)住宅用地為主。區(qū)域認知建設(shè)中的商場

項目周邊目前以空置用地及待開發(fā)住宅用地為主，正在興建的大型商場、實驗小學等城市配套設(shè)施日趨成熟。發(fā)揮優(yōu)勢樹立形象本體條件小結(jié)1、項目位于東平西部，處于東平的發(fā)展方向，就目前來看距離市中心遠、周邊發(fā)展不成熟，生活配套設(shè)施欠缺，目前周邊城市意象不足。2、項目可依靠白佛山的文脈資源及景觀資源；稀缺坡地地塊，環(huán)境幽靜，空氣質(zhì)量極佳，最適宜居住。3、項目區(qū)域尚處于城市發(fā)展改善性建設(shè)階段，周邊以空置的用地和待開發(fā)住宅用地為主。4、充分利用地理位置優(yōu)勢,以及白佛山在東平人心目中的地位自然與項目品質(zhì)相互對接,打造東平人心目中的NO.1項目屬性界定定陌生區(qū)域/中等規(guī)模/高檔住宅陌生區(qū)域優(yōu)勢：自然景景觀資源劣勢：城市意意向落后，配配套匱乏中等規(guī)模優(yōu)勢：入市價價格低，產(chǎn)品品線相對豐富富劣勢：自身生生活配套不足足。高檔住宅地塊價值決定定了產(chǎn)品必須須走中高端路路線。1Mission?——開發(fā)商目標——項目本體條件件——市場概況——市場競爭——問題梳理大部分客戶經(jīng)經(jīng)濟能力較弱弱，屬于典型型的剛性需求求客戶或改善善型剛性需求求客戶總價35萬元以下客戶戶約占到客戶戶總量的70%。支付情況：：一次性付款款客戶只有3%，商業(yè)貸款和和公積金貸款款客戶占到79%。客戶分析成交客戶付款款方式統(tǒng)計東平4—6月份成交總價價區(qū)間統(tǒng)計萬元套數(shù)成交客戶來源源地主要是東東平城區(qū)占到到80%，鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來的客客戶占20%，客群構(gòu)成成年輕化。城區(qū)客戶占到到成交客戶總總量的79%，，周邊下屬屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占占到客戶總量量的29%。40歲以下客戶占占比69%，考慮到為子子女購房的老老人可能登記記自己的資料料（50歲以上占比14%），則40歲以下客戶占占比會更高。?？蛻舴治龀山豢蛻魜碓丛磪^(qū)域統(tǒng)計成交客戶年齡齡統(tǒng)計客戶置業(yè)關(guān)注注點目前主要要集中于地段段及產(chǎn)品的基基本層面，開開始重視環(huán)境境、配套服務核心產(chǎn)品外圍產(chǎn)品外延產(chǎn)品價格戶型質(zhì)量交通采光通風環(huán)境物管教育配套會所風格人文品牌身份體驗關(guān)注度東平目前主流競爭表現(xiàn)客戶價值排序序首先是地段，其次是產(chǎn)品和價格，現(xiàn)在對配套的要求也日益益提高，，開發(fā)商在在配套方方面都下下了一番番功夫。——御景園銷銷售經(jīng)理理訪談我們項目目熱銷的的主力戶戶型90—120的，130以上的戶戶型不好好賣，一個月也也就賣1套，我們們的客戶戶一般都都是東平平市區(qū)的的，一小小部分鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來來的客戶戶，外地的客客戶很少少?！剿思壹衣殬I(yè)顧顧問訪談談客戶分析析除高端項項目外，，在售樓樓盤基本本在爭奪奪同一批批客戶，，市場競競爭激烈烈城市高端端置業(yè)客客戶主要要分為三三類：政政府公務務員（包包括泛公公務員））、效益益較好企企業(yè)的管管理層、、企業(yè)私私營業(yè)主主；客戶置業(yè)業(yè)目的以以自住升升級為主主；剛性客戶戶全市買買房。東平購房房需求主主要為剛剛性需求求客戶和和改善型型剛性需需求客戶戶，總價價區(qū)間敏敏感?？蛻暨x擇擇物業(yè)以以工作便便利、子子女就學學、生活活便利為為選擇圓圓點，地地域性較較強各項目主主力客群群為地緣緣性客戶戶，及周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶客戶分析析市場處于于多層向向高層過過度的階階段，產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴重重（多為為多層和和板式小小高層））。產(chǎn)品現(xiàn)狀狀文華園山水人家家低總價、、精品小小三居（（100—120㎡））的戶型型受到了了市場的的認可市場實現(xiàn)現(xiàn)好的產(chǎn)產(chǎn)品多為為戶型緊緊湊，面面積區(qū)間間合理的的產(chǎn)品。。大戶型產(chǎn)產(chǎn)品消化化慢我們的項項目賣的的不錯，，三居占占到總量量的50%，面積小小總價低低是吸引引客戶的的優(yōu)勢之之一；現(xiàn)現(xiàn)在的客客戶非常常關(guān)心總總價，前前一陣子子我們推推出的小小戶型，，受到了了市場的的追捧。。——文華園銷銷售經(jīng)理理訪談產(chǎn)品現(xiàn)狀狀市場概況況小結(jié)1、市場同同質(zhì)化嚴嚴重，競競爭激烈烈；項目目去化不不均衡，，銷售壓壓力大；；2、東平市市場以剛剛性需求求客戶和和改善型型剛性需需求客戶戶為主；；3、客戶置置業(yè)關(guān)注注基本層層面，并并開始關(guān)關(guān)注環(huán)境境、配套套；4、目前多多數(shù)項目目停留在在滿足客客戶基本本生活需需求階段段，在規(guī)規(guī)劃、園園林景觀觀方面亮亮點少，，市場存存在可超超越空間間。5、戶外廣廣告大多多只是概概念性，，未能體體現(xiàn)出項項目價值值點。6、東平大大部分項項目展示示力不足足。7、市場放放量大，，競爭激激烈1Mission?——開發(fā)商目目標——項目本體體條件——市場概況況——市場競爭爭——問題梳理理售樓處是是主展示示區(qū)，形形象包裝裝一般，，個別項項目有突突破，不不少售樓樓處集中中在西華華聯(lián)超市市附近。。部分項目目不注重重售樓處處包裝和和整體形形象展示示，僅提提供了一一個項目目介紹和和簽約現(xiàn)現(xiàn)場。沙盤模型型是關(guān)鍵鍵的銷售售物料，，樓書鮮鮮見，大大部分項項目還僅僅限于海海報和戶戶型單頁頁的階段段。售樓處展展示表現(xiàn)現(xiàn)較好的的有山水水人家、、清河畔畔景色等等。售樓處形象展示示未能體體現(xiàn)項目目檔次，，缺少樣樣板間及及實景展展示重要要環(huán)節(jié)各項目常常規(guī)信息息傳遞途途徑有：：工地圍圍擋、戶戶外廣告告牌、看看房班車車等。在售大部部分項目目已有入入住，社社區(qū)逐漸漸成型，，但銷售售流程沒沒有安排排社區(qū)參參觀環(huán)節(jié)節(jié)，成熟熟的社區(qū)區(qū)園林和和建筑實實景展示示對銷售售未能起起到促進進作用。。目前市場場項目樣樣板間少少見。形象展示示推廣渠道道以戶外外廣告和和單頁為為主，活活動成為為突破的的主要手手段。戶外廣告告主要為為項目圍圍擋和繁繁華地段段廣告牌牌。東平電視視臺較常常采用。?；顒涌梢砸院芎玫牡木奂巳藲?，提提升項目目知名度度。推廣渠道道賣點梳理理市場小結(jié)結(jié)1、東平地產(chǎn)產(chǎn)市場正正處于房地產(chǎn)開開發(fā)的發(fā)發(fā)展階段段。2、市場基基本處于于賣方市市場狀態(tài)態(tài)，房地地產(chǎn)價差差小，未來放量量很大，，市場形形勢很嚴嚴峻。3、東平城城市發(fā)展展的重心心西移，，市場開開發(fā)的熱熱點逐步步西移，，白佛山山區(qū)域未未來將會會成為市市場最主主要的焦焦點區(qū)區(qū)域域。4、同片片區(qū)、同同類產(chǎn)品品項目眾眾多，同質(zhì)競爭爭激烈，大大增加加銷售難難度，減減慢銷售售速度。。5、整體開開發(fā)水平平提高不不快，產(chǎn)產(chǎn)品缺少少創(chuàng)新，，高端產(chǎn)產(chǎn)品相應應供應量量少。6、營銷水水平普遍遍不高，，市場競競爭水平平的升級級，必然然要求更專業(yè)的的策劃代代理商，，進行專專業(yè)的定定位和包包裝，方方能制勝勝市場。7、產(chǎn)品類類型相對對單一，，小盤多多，大盤盤少，大大盤的規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢突出。。8、品質(zhì)競競爭時代代來臨，，客戶對對住宅產(chǎn)產(chǎn)品的綜綜合品質(zhì)質(zhì)及配套套有著較較高的要要求。9、戶型以中中大戶型為為主，鮮有有小戶型及及公寓產(chǎn)品品。10、東平市場場以剛性需求客客戶和改善善型需求客客戶為主。1Mission?——開發(fā)商目標標——項目本體條條件——市場實現(xiàn)——市場概況——市場競爭——問題梳理通過市調(diào)結(jié)結(jié)果，在本本報告中我我們要解決決的核心問問題是：如何進行有有效的價值值傳遞，實實現(xiàn)項目的的可持續(xù)銷銷售？目標下的思思考核心問題分解問題1問題2如何把握入入市時機？？陌生區(qū)項目目啟動如何何實現(xiàn)市場場平臺水平平？問題3如何提高市市場產(chǎn)品的的競爭力，，如何進行行項目定位位？項目發(fā)展策策略及定位位28本項目發(fā)展展策略本項目客戶戶定位本項目產(chǎn)品品定位房地產(chǎn)和稅稅收政策的的頻繁調(diào)整整，會在一一定程度上上增長市場場觀望情緒緒國家對房地地產(chǎn)市場的的調(diào)控逐步步加強，“國四條””出臺；二套房以家家庭為單位位，首付比比例增至50%，銀行利率率提高1.1倍。三套房房停止房貸貸；為房地地產(chǎn)的“政政策年”““廉租房””、“限價價房”、清清理土地市市場、清算算增值稅、、轉(zhuǎn)讓個個稅調(diào)整………房地地產(chǎn)產(chǎn)和和稅稅收收政政策策的的頻頻繁繁調(diào)調(diào)整整，，并并且且后后市市調(diào)調(diào)控控力力度度將將有有加加大大的的趨趨勢勢，，導導致致市市場場的的變變數(shù)數(shù)增增加加，，前前景景不不夠夠明明朗朗，，不不確確定定性性增增強強??！政策策簡簡析析政府府宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控加加大大開開發(fā)發(fā)難難度度，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)應應從從追求求利利潤潤最最大大化化向向?qū)崒崿F(xiàn)現(xiàn)快快速速回回籠籠資資金金轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變。。金融融政政策策進進一一步步緊緊縮縮，，將將加加大大投投資資客客戶戶和和多多次次置置業(yè)業(yè)者者的的成成本本，，在在一一定定程程度度上上降降低低市市場場的的活活躍躍度度。。宏觀觀政政策策不不斷斷加加強強將將增增加加市市場場的的觀觀望望態(tài)態(tài)勢勢，，趕趕在在政政府府出出臺臺更更嚴嚴厲厲的的政政策策之之前前完完成成項項目目銷銷售售，，將將是是下下階階段段個個盤盤營營銷銷的的重重點點。?！爝M進快快出出，，迅迅速速回回籠籠資資金金應應成成為為主主要要目目標標2010年，政策策調(diào)控力力度加大大，房地地產(chǎn)拐點點論甚囂囂，東平平市場競競爭加劇劇，使得得我們的的項目面面臨雙重重的考驗驗。政策簡析析政策簡析析項目發(fā)展展策略1.放大地段段尺度——站位城市市高度，，著眼西西區(qū)發(fā)展展未來，，提升項項目形象象和價值值；2.東平領(lǐng)先先的好產(chǎn)產(chǎn)品——在成本可可控的條條件下，，通過規(guī)規(guī)劃、建建筑形象象、產(chǎn)品品品質(zhì)等等方面超超越東平平市場現(xiàn)現(xiàn)有水平平，樹立立領(lǐng)頭羊羊形象與與品牌認認知。通過營銷銷展示、、情景體體驗，努努力營造造高質(zhì)低低價、尊尊貴不貴貴的高性性價比宜宜居社區(qū)區(qū)；3.一鳴驚人人的高調(diào)調(diào)立勢——搶占先機機，以滿滿足客戶戶需求的的實用、、緊湊戶戶型控制制好總價價以促進進快速回回現(xiàn)，達達到一鳴鳴驚人的的市場高高度認知知。4.價值再挖挖掘——充分利用用白佛山山景觀資資源，最最大化挖挖掘地塊塊價值。。鎖定市市場主流流客戶群群體，隨隨著開發(fā)發(fā)進程改改變并擴擴大；低低價啟動動，小步步快跑，，價格逐逐漸提升升，以快快速回現(xiàn)現(xiàn)；1.高形象——區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)頭羊羊項目目歐式風風格，，規(guī)劃劃發(fā)力力，精精品園林景景觀。。借勢白白佛山山自然然景觀觀資源源。2.實用、、花園園洋房房——戶型方方正、、實用用、寬寬景保證市市場平平臺要要素，，南北北通透透功能能完善善且實實用緊緊湊。。贈送實實惠，，如凸凸窗、、露臺臺等。。項目核核心價價值點點站位白白佛山山、區(qū)區(qū)域領(lǐng)領(lǐng)頭羊羊項目發(fā)發(fā)展策策略及及定位位32本項目目發(fā)展展策略略本項目目客戶戶定位位本項目目產(chǎn)品品定位位政府領(lǐng)領(lǐng)導公務員員事業(yè)單單位領(lǐng)領(lǐng)導知名企企業(yè)的的管理理層私營企企業(yè)主主個體戶戶企業(yè)員員工富裕鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)有有錢人人教師從人群群范圍圍上來來分，，大體體包括括：主要包包括公公務員員、政政府領(lǐng)領(lǐng)導、、事業(yè)業(yè)單位位領(lǐng)導導、知知名企企業(yè)管管理層層和私私營企企業(yè)主主他們已已經(jīng)功功成名名就，，有一一定的的社會會地位位和影影響力力，有有自己己的社社交圈圈子。。他們大大多都都有官官本位位思想想，希希望得得到社社會的的認同同和尊尊重。。他們在在成功功之后后開始始追求求生活活的美美好品品質(zhì)，，提升升生活活品味味，甚甚至享享受養(yǎng)養(yǎng)生樂樂趣。。他們買房子不不僅僅是為了了滿足居住功功能，更是一一種身份感和和榮耀感的認認同。他們希望自己己的居所幽靜靜隱秘，要求求私密性和安安全性很高。。他們消費時比比較理性，喜喜歡根據(jù)自己己的判斷來決決斷從消費心理來來分，可以分為三類類榮耀型買家（（超值享受））對策：功成名就的人人需要的不僅僅是個人居住住條件的改善善，自己的居居所能夠凸現(xiàn)現(xiàn)家族的榮耀耀感和尊崇感感。因此，一一定要給與他他們心理上極極大的炫耀滿滿足感，我們們的項目就是是他們成功后后身份和地位位的象征。人群主要包括括企業(yè)管理層層、員工、個個體戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)有錢人、教教師等人。他們其中有一一部分婚房消消費者，其他他的屬于二次次置業(yè)者。他們買房子是是為了居住，，鑒于經(jīng)濟實實力和家庭構(gòu)構(gòu)成，他們不不會選擇總價價太高的房子子，他們是100-120平米戶型的主主要消費者。。他們處于事業(yè)業(yè)的上升期，，還在積極打打拼中，對居居住的舒適性性有了比較高高的要求他們辛苦掙錢錢，很在乎房房子的性價比比，考慮細節(jié)節(jié)比較全面他們既考慮購購房的成本，，也會考慮生生活成本,也向往榮耀的的生活方式他們關(guān)注教育育資源,他們的支付能能力不是很強強，首付10-15萬元。對策：這部分人雖然然是我們主要要的消費者，，但是不能以以他們的審美美層次來定位位項目，我們們要以榮耀型型買家的購買買心理為參考考，通過打動動榮耀型買家家來激起這些些實用型買家家對項目的認認可和向往，，產(chǎn)生積極的的購買刺激。。特別是對于于婚房消費者者，要讓項目目成為東平婚婚房的首選。。實用型買家（（物有所值））這部分人很少少，但是不能能不考慮，他他們主要包括括外地在東平平做生意者、、榮耀型買家家中中一部分具具有投資意識識的消費者、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有錢人人。他們具有超出出一般人的投投資眼光，屬屬于多次置業(yè)業(yè)他們看中地段段、發(fā)展前景景和物業(yè)價值值的增值空間間等方面他們比較理性性，會對很多多方面進行反反復比較對策：用榮耀型買家家的購買心理理渲染去影響響他們對項目目的看法，著著重突出投資資概念和投資資價值，突出出項目的區(qū)位位優(yōu)勢、位置置的稀缺性和和物業(yè)的價值值。因此項目的定定義要突出榮榮耀感和身份份感，要有震震撼力，要善善于用大概念念去引導和打打動他們，通通過榮耀感和和身份感的刻刻畫去覆蓋所所有目標人群群。我們的目標人人群既有高端端客戶，又有有消費力一般般的主力消費費客戶，目標標客戶涵蓋的的范圍很廣泛泛，我們必須須用高端客戶戶的定義來覆覆蓋所有消費費者。投資型買家（（物超所值））追求生活品質(zhì)質(zhì)的城市上層層榮耀型買家實用型買家+關(guān)注區(qū)域發(fā)展展；希望得到社會會的認可和尊尊重；熱愛生活、熱熱愛自然；注重生活品質(zhì)質(zhì)，關(guān)注身心心健康；已經(jīng)成功和正正在成功的人人士，都希望望擁有一個別別人認可的高檔居居所。本項目目的品質(zhì)和價價格決定了我我們的消費者是位位居最具有支支付能力20%的城市尚層。。三大客戶群體體構(gòu)成圖實用型客戶榮耀型客戶投資型客戶30％10％60％項目發(fā)展策略略及定位39本項目發(fā)展策策略本項目客戶定定位本項目產(chǎn)品定定位360度全方方位高品質(zhì)生生活社區(qū)營造造計劃具有生活氣息息的精品私家家園林社區(qū)超越市場水平平的高形象社社區(qū)更有競爭力的的產(chǎn)品體系體現(xiàn)歐式的建建筑風格與形形象產(chǎn)品優(yōu)化與創(chuàng)創(chuàng)新符合客戶需求求的超值贈送送確立社區(qū)歸屬屬的DIS系統(tǒng)提升社區(qū)檔次次的物業(yè)管理理成本有效控制制，把錢花在在客戶可感知知的部分；步行時視線向向下偏離10°，在客戶易于于感知的視線線范圍內(nèi)引入入質(zhì)感較強的的材料，如面面磚、石材等等，能夠有效效的提升建筑筑的價值感，，給人穩(wěn)重或或尊貴的感受受，并通過不不同材料的穿穿插運用強化化部分材料的的質(zhì)感。北京珠江帝景景一核一軸呼應應——以一個核心園園林和兩條線線性水系作為為小區(qū)的園林林主訴求，在在主軸上設(shè)置置2-3個節(jié)點景觀，，組團景觀注注意景觀細節(jié)節(jié)，形成豐富富的景觀意向向。成本控制，把把錢花在看得得見的地方——以圍合的集中中園林為主，，不建議使用用大面積水景景，主要以綠植+標志性硬質(zhì)廣廣場+線性水系。結(jié)合康體、休休憩設(shè)施，，形成多維度度的立體園林林景觀。園林景觀關(guān)鍵鍵要素：綠植+標志性硬質(zhì)鋪鋪裝+線性水系，降降低維護成本本園林綠地以綠綠化植被作為為重點，以自自然的形態(tài)和和豐富的層次次創(chuàng)造良好的的生態(tài)環(huán)境感感知；從控制成本的的角度考慮，，園林主要以以“鋪綠”為為主。硬質(zhì)廣場中心心應有標志性性建筑或旱地地噴泉，使其其成為區(qū)域的的形象標志；；廣場的設(shè)計強強調(diào)觀賞性、、可參與性和和娛樂性，以以營造都市活活力氛圍，聚聚集人氣。結(jié)合綠植和廣廣場，以設(shè)計計感的加強體體現(xiàn)品質(zhì)提升升；水系底部鋪上上鵝卵石，內(nèi)內(nèi)部或駁岸處處加入一定的的小品或雕塑塑，充分考慮慮冬天或枯水水季的景觀效效果；為了了保保證證成成本本，，建建議議使使用用淺淺水水系系，，同同時時嚴嚴格格控控制制水水面面面面積積，，以以降降低低維維護護成成本本。。項目目展展示示階階段段邊邊界界標標定定項目目成成熟熟階階段段邊邊界界標標定定項目目成成熟熟以以后后，，通通過過項項目目特特色色圍圍墻墻和和道道旗旗等等設(shè)設(shè)施施，，標標定定項項目目邊邊界界。。項目前期施工工階段，通過過項目圍擋和和建筑邊界的的圍合，標定定項目的邊界界；建議在項目開開發(fā)前期在項項目東側(cè)適當當增加夜間照照明，以起到到樹立形象的的作用。項目社區(qū)外部部導示系統(tǒng)，，強調(diào)導向性性和視覺沖擊擊力。社區(qū)內(nèi)部導示示，色調(diào)和社社區(qū)協(xié)調(diào)，體體現(xiàn)人性化和和品質(zhì)；社區(qū)公共導示示系統(tǒng)，業(yè)主主或訪客能便便捷到達社區(qū)區(qū)各處。物業(yè)管理服務務提倡硬件管管理和軟性管管理相結(jié)合的的形式，物業(yè)業(yè)管理做到市市場平臺水平平，給足客戶戶一定的信心心；相對于引進高高科技設(shè)備，，建議本項目目注重強調(diào)人人防和消防，，如保安、保保潔、消防設(shè)設(shè)備等，增加加巡邏，既可可以讓業(yè)主切切實體會到安安全感和人性性化服務，又又可以節(jié)約成成本。在保證提高項項目物業(yè)管理理水平、提升升項目檔次的的同時，必須須注意降低前前期和持續(xù)性性成本投入。。建議引進本地地市場上物業(yè)業(yè)管理水平相相對較高的管管理公司進行行物業(yè)管理。。360度全方方位高品質(zhì)生生活社區(qū)營造造計劃具有生活氣息息的精品私家家園林社區(qū)超越市場水平平的高形象社社區(qū)更有競爭力的的產(chǎn)品體系體現(xiàn)現(xiàn)代都市市化的建筑風風格與形象產(chǎn)品優(yōu)化與創(chuàng)創(chuàng)新符合客戶需求求的超值贈送送確立社區(qū)歸屬屬的DIS系統(tǒng)提升社區(qū)檔次次的物業(yè)管理理山水人家御景苑清河畔景廚房配獨立生生活陽臺，儲儲物，洗衣都都滿足。獨立餐廳設(shè)計計，功能分區(qū)區(qū)明確主臥獨立衛(wèi)生生間，增加了了主人居住的的私密性客廳大面寬陽陽臺，增加觀觀景效果戶型南北通透透，采光條件件良好；功能空間格局局方正，避免免空間上的浪浪費；戶型布局合理理，動靜分區(qū)區(qū)、干濕分離離；功能空間圍繞繞交通空間布布置，減少交交通面積；生活陽臺與景景觀陽臺分開開布置，增加加輔助功能空空間，保證舒舒適性和實用用性；在大面積戶型型中保證獨立立主臥區(qū)提升升舒適感受。。臥室均帶飄窗窗主客分開的雙雙衛(wèi)生間帶2平米的儲藏間間臥室與客廳均均朝南11.27米的超大面寬寬在有限的空間間內(nèi)，通過空空間布局的合合理配置及空空間尺度的適適度把握，制制造豐富功能能空間，給客客戶提供高品品質(zhì)生活空間間。富力又一城87.2平米2室2廳2衛(wèi)利用非承重墻墻墻體厚度，，掏空部分層層高低于2.2米的空間，作作為內(nèi)置衣柜柜贈送給業(yè)主主；雖然空間很小小，但由于形形成特定功能能，易于被客客戶感知。在玄關(guān)等處，，設(shè)置收納空空間，增強戶戶型實用性。。主臥套房既滿滿足了主人起起居方便，又又體現(xiàn)了主人人尊貴感和私私密性主臥獨立衛(wèi)生生間獨立衣帽間采用弧形的觀觀景陽臺和觀觀景凸窗，在在建筑立面上上形成了具有有趣味的重復復韻律，在室室內(nèi)獲得了廣廣角的景觀視視野，同時也也形成了既彰彰顯身份、又又富有情趣的的居住空間。。指紋識別系統(tǒng)統(tǒng)隔音系統(tǒng)太陽能系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)統(tǒng)新風系統(tǒng)其它科技元素素·······降低排水噪音音；衛(wèi)生間排排水系統(tǒng)在本本層業(yè)主家中中，檢修不受受限制；衛(wèi)生生器具布置不不受限制，滿滿足個性化布布置需求；降降低滲水機率率。Action1：產(chǎn)品附加值的的打造新風系統(tǒng)是一一種能夠全天天24小時持續(xù)不斷斷地將室內(nèi)污污濁空氣及時時排出；同時時引入室外新新鮮空氣，并并有效控制風風量大小、增增加能量回收收；營造健康康良好的室內(nèi)內(nèi)高品質(zhì)生活活環(huán)境，為居居民打造健康康、節(jié)能住宅宅的環(huán)保系統(tǒng)統(tǒng)。Action2:產(chǎn)品附加值的的打造通過隔音系統(tǒng)統(tǒng)讓業(yè)主生活活不受噪音干干擾。LOW-E玻璃隔、防輻射。保溫、隔音外墻隔音墊有效隔離樓層間噪音Action3:產(chǎn)品附加值的的打造利用太陽能清清潔能源，打打造節(jié)能環(huán)保保社區(qū)。壁掛式太陽能熱水器太陽能路燈太陽能草坪燈Action4:產(chǎn)品附加值的的打造360度全方方位高品質(zhì)生生活社區(qū)營造造計劃具有生活氣息息的精品私家家園林社區(qū)超越市場水平平的高形象社社區(qū)更有競爭力的的產(chǎn)品體系體現(xiàn)現(xiàn)代都市市化的建筑風風格與形象產(chǎn)品優(yōu)化與創(chuàng)創(chuàng)新符合客戶需求求的超值贈送送確立社區(qū)歸屬屬的DIS系統(tǒng)提升社區(qū)檔次次的物業(yè)管理理入戶花園提供供入口緩沖空空間，引入更更多室外空間間，提高產(chǎn)品品舒適度。方式：贈送一半面積積構(gòu)成樓宇立體體綠化的部分分，滿足客戶戶對于優(yōu)雅環(huán)環(huán)境的追求贈送面積，給給足客戶實惠惠。若是開敞敞式入戶花園園，計算一半半銷售面積；；若將高度降降低至2.2米，可全部贈贈送。同時入戶花園園也具有功能能彈性方式：贈送一半面積積陽臺結(jié)合客廳廳或主臥布置置，增加寬敞敞感，贈送一一半面積。方式：贈送全部面積積凸窗增加了室室內(nèi)可使用空空間和視野開開闊感，但贈贈送面積較小小。270度景觀的陽光光花房，2.2米層高以下，，不算面積，，但可以極大大增加主臥的的舒適程度“窗臺高度大于等于0.4米時，為普通凸窗”；“當凸窗高度小于2.20米或凸窗進深不大于0.60米時，凸窗部分不計算建筑面積?！?gt;400<2200360度全方方位高品質(zhì)生生活社區(qū)營造造計劃具有生活氣息息的精品私家家園林社區(qū)超越市場水平平的高形象社社區(qū)更有競爭力的的產(chǎn)品體系體現(xiàn)現(xiàn)代都市市化的建筑風風格與形象產(chǎn)品品優(yōu)優(yōu)化化與與創(chuàng)創(chuàng)新新符合合客客戶戶需需求求的的超超值值贈贈送送確立立社社區(qū)區(qū)歸歸屬屬的的DIS系統(tǒng)統(tǒng)提升升社社區(qū)區(qū)檔檔次次的的物物業(yè)業(yè)管管理理形象象企企劃劃73品牌牌戰(zhàn)戰(zhàn)略略：：針對對項項目目的的城城市市區(qū)區(qū)位位和和良良好好的的環(huán)環(huán)境境資資源源背背景景，，本本案案將將站站在在樹樹立立品品牌牌的的角角度度思思考考，，而而非非僅僅為為實實現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售。。推廣廣主主題題？？區(qū)域域城市市客戶戶產(chǎn)品品主題題考考慮慮因因素素城市市推廣廣主主題題？？區(qū)域域客戶戶產(chǎn)品品主題題考考慮慮因因素素城市市名士名勝主題題因因素素分分解解依托托白白佛佛山山，，東東平平名名士士多多名士士—據(jù)史史書書記記載載，，從從秦秦漢漢到到建建國國前前夕夕名名揚揚全全國國的的文文學學家家、、政政治治家家、、軍軍事事家家、、科科學學家家、、醫(yī)醫(yī)學學家家乃乃至至天天文文、、地地理理、、書書法法、、繪繪畫畫等等專專家家，，燦燦若若星星漢漢，，光光照照史史冊冊。。西西漢漢時時，，有有““大大夏夏侯侯學學””、、““小小夏夏侯侯學學””的的開開創(chuàng)創(chuàng)者者夏夏侯侯勝勝、、夏夏侯侯建建。。東東漢漢時時，，有有文文學學家家““建建安安七七子子””之之一一的的劉劉楨楨，，還還有有宰宰相相輔輔和和凝凝、、王王樸樸。。到到了了宋宋代代，，名名人人相相繼繼涌涌出出，，有有宰宰相相梁梁適適，，狀狀元元梁梁灝灝、、梁梁固固，，還還有有兒兒科科醫(yī)醫(yī)學學家家錢錢乙乙，，畫畫家家梁梁楷楷。。元元朝朝時時，，有有狀狀元元霍霍希希賢賢、、農(nóng)農(nóng)學學家家王王禎禎，，還還有有眾眾多多的的戲戲曲曲作作家家。。明明、、清清兩兩朝朝，，有有政政治治家家王王憲憲、、杜杜三三策策。。有有許許多多歷歷史史名名人人曾曾宦宦居居或或隱隱居居于于東東平平，，曹曹劌劌、、阮阮藉藉、、高高適適、、韓韓愈愈、、柳柳宗宗元元、、李李商商隱隱、、蘇蘇源源明明、、司司馬馬光光、、寇寇準準、、辛辛棄棄疾疾、、元元好好問問等等。。江江山山代代有有新新人人出出，，名名領(lǐng)領(lǐng)風風騷騷數(shù)數(shù)百百年年。。建建國國以以后后，，東東平平又又涌涌現(xiàn)現(xiàn)出出一一批批英英才才志志士士。。他他們們中中的的優(yōu)優(yōu)秀秀代代表表團團有有黨黨和和國國家家領(lǐng)領(lǐng)導導人人萬萬里里，，省省軍軍級級領(lǐng)領(lǐng)導導人人張張慶慶黎黎、、孟孟子子明明、、林林茵茵如如、、吳吳震震、、王王心心前前、、侯侯固固、、梁梁昌昌武武、、徐徐延延東東、、孫孫長長印印等等；；作作家家李李束束為為，，書書法法家家周周君君廉廉和和其其他他專專家家學學者者等等。。他他們們以以令令人人矚矚目目的的業(yè)業(yè)績績回回報報家家鄉(xiāng)鄉(xiāng)的的養(yǎng)養(yǎng)育育之之恩恩，，為為各各民民族族的的大大團團結(jié)結(jié)和和祖祖國國的的繁繁榮榮昌昌盛盛做做出出了了突突出出的的貢貢獻獻。。名勝勝———白佛佛山山白佛佛山山景景區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)有有““三三教教寺寺””、、““石石窟窟造造像像群群””、、““黑黑白白云云洞洞””、、““玉玉皇皇廟廟””、、““圣圣母母洞洞””、、““觀觀光光果果園園””等等主主要要景景點點。。白白佛佛山山蒼蒼松松翠翠柏柏，，遠遠看看一一片片蔥蔥籠籠，，近近看看巨巨石石嶙嶙峋峋，，山山石石與與林林木木相相掩掩映映，，給給人人以以既既雄雄又又麗麗，，剛剛中中含含柔柔的的感感覺覺，，古古代代詩詩人人游游白白佛佛山山之之后后，，就就曾曾留留下下詩詩曰曰：：半山山系系馬馬防防層層巒巒，，奕奕奕奕金金螺螺斗斗際際攢攢。。俯視視林林城城揮揮汗汗雨雨，，下下臨臨泉泉壑壑渡渡沙沙湍湍。。洞飛飛云云跡跡常常流流潤潤，，佛佛勒勒石石形形不不礙礙寬寬。。乘興徘徘徊幽幽靜里里，幾幾忘身身是散散閑官官。城市推廣主主題？？區(qū)域客戶產(chǎn)品主題考考慮因因素城市名士名勝主題因因素分分解藏龍臥臥虎主題提煉城市推廣主主題？？區(qū)域客戶產(chǎn)品主題考考慮因因素區(qū)域白佛山山自然私家路路佛教文文脈城市主題因因素分分解私家路路——城市山山路上上的一一道彎彎是城市市守在在你的的窗前前，也也是你你把城城市關(guān)關(guān)在了了門外外。自然——白佛山山天然然氧吧吧天然氧氧吧，，供氧氧、吸吸塵、、修身身養(yǎng)體體。佛教文文脈——出世即即入世世，入入世即即出世世佛理講講究積積極的的社會會心態(tài)態(tài)，不不似道道教，，一朝朝出世世，永永不回回頭，，此等等人更更適合合遠居居郊野野，佛佛教以以心歸歸自然然而渡渡己，，更以以渡人人為上上善。。世界界名利利中看看不見見蹤影影，而而世界界卻非非心外外之物物。城市推廣主主題？？區(qū)域客戶產(chǎn)品主題考考慮因因素區(qū)域白佛山山自然私家路路佛教文文脈城市主題因因素分分解主題提提煉藏風藏藏水區(qū)域千佛山山自然佛教文文脈私家路路城市區(qū)域推推廣建建立三三大指指標：：■稀稀缺性性（核核心指指標））■自自然性性■人人文性性稀缺性性人文性性自然性性（寧寧靜））傳播核核心指指標——稀缺性性：城市中中心只只有一一座山山——白佛山山！傳播第第二指指標——自然性性：傳播第第三指指標——人文性性：白佛山山林，，2000戶私享享家?。「蝗硕级忌仙缴搅耍。⊥茝V主主題？？區(qū)域城市客戶產(chǎn)品主題考考慮因因素客戶城市尚尚層他們對對生活活追求求的最最簡單單化目目標是是：希希望自自己和和親人人的生生活更更健康康、更更輕松松、更更舒適適。他他們渴渴望一一步到到位的的生活活，他他們希希望擁擁有有有山有有水、、有天天有地地的個個性化化生活活空間間，希希望自自己在在事業(yè)業(yè)上沖沖鋒陷陷陣后后能很很快回回到私私人居居住環(huán)環(huán)境，，融入入溫馨馨、和和諧的的家庭庭生活活中。。他們們需要要的是是一處處城市市別墅墅的居居住狀狀態(tài)，，既能能滿足足對家家庭的的照顧顧，又又能全全身心心的投投入到到事業(yè)業(yè)中去去?！俺鞘惺猩袑訉印钡牡馁徺I買原則則：稀缺的的自然然環(huán)境境+深遠的的歷史史人文文+掌控世世界的的距離離項目區(qū)區(qū)域特特征：：城市市西拓拓，稀稀缺人人文區(qū)域在在西拓拓展規(guī)規(guī)劃政政策的的適度度開發(fā)發(fā)限制制下，，更具具優(yōu)勢勢，項項目開開發(fā)將將啟動動區(qū)域域開發(fā)發(fā)，故故項目目開發(fā)發(fā)成功功與否否和區(qū)區(qū)域價價值挖挖掘直直接相相關(guān)。。區(qū)域域特有有環(huán)境境及人人文決決定其其強勢勢的發(fā)發(fā)展?jié)摑摿?，，區(qū)域域自然然環(huán)境境有效效的規(guī)規(guī)避城城市喧喧囂、、還生生活一一片安安靜祥祥和，，這些些都是是必利利用好好的區(qū)區(qū)域資資源。。區(qū)域域價價值值與與項項目目價價值值雙雙重重提提升升、、同同時時并并進進??！從區(qū)區(qū)域域特特征征分分析析我我們們可可以以看看出出其其明明顯顯具具備備區(qū)區(qū)域域三三重重屬屬性性：：環(huán)境境稀稀缺缺性性、、人人文文性性及及距距離離適適度度性性而這這正正是是城城市市尚尚層層所所追追求求的的三三大大必必備備條條件件。。所以以我我們們給給區(qū)區(qū)域域這這樣樣的的功功能能定定位位：：王者者靜靜區(qū)區(qū)王者者靜靜區(qū)區(qū)不不是是用用來來住住的的?。《鞘怯糜脕韥眇B(yǎng)養(yǎng)的的??！王者者靜靜區(qū)區(qū)不不是是用用來來玩玩的的??！而而是是用用來來想想的的??！王者者靜靜區(qū)區(qū)，，用用規(guī)規(guī)劃劃語語言言來來描描述述就就是是：：在城城市市中中心心，，以以山山地地隔隔離離為為城城市市中中有有杰杰出出貢貢獻獻的的人人提提供供休休養(yǎng)養(yǎng)生生息息、、與與靈靈魂魂密密談談的的功功能能版版塊塊。。推廣主題？區(qū)域城市客戶產(chǎn)品主題考慮因素素客戶城市尚層主題提煉推廣主題？區(qū)域城市客戶產(chǎn)品主題考慮因素素產(chǎn)品歐式風情院館空間電梯洋房坡地掩影主題因素分解解產(chǎn)品主題提煉煉:藏在山里的坡坡地院館主題提煉城市+區(qū)域+客戶+產(chǎn)品主題因素合成成城市推廣主題？區(qū)域客戶產(chǎn)品主題考慮因素素名士名勝主題因素分解解主題提煉白佛山自然私家路佛教文脈城市藏風藏水城市尚層?主題？歐式風情院館空間坡地掩影藏在山里的坡坡地院館藏龍臥虎電梯洋房項目形象定位位關(guān)鍵詞：坡地、山景景、院院館藏風藏水，王王者靜區(qū)——藏在白佛山里里的坡地院館館定位延展藏：延續(xù)整體體主題思想；；山里：強調(diào)項項目所處為白白佛山風景區(qū)區(qū)內(nèi)，而非只只是一種景觀觀；坡地院館：山山地帶來的豐豐富的空間體體驗及建筑美美學，形象傳傳播。關(guān)鍵詞：上風上水上上品人生生上層層生活營銷布布陣120一、低低開高高走，，逐步步拉升升二、塑塑造品品牌人人居先先導三、區(qū)區(qū)域聯(lián)聯(lián)動，，價值值凸顯顯四、景景觀先先行，，體驗驗營銷銷五、雙雙戰(zhàn)場場營銷銷，開開辟第第二營營銷現(xiàn)現(xiàn)場六、配配套補補充，，營造造亮點點七、公公關(guān)第第一，，廣告告第二二八、口口碑運運動和和CRM管理營銷八八部第一部部：低低開高高走，，逐步步拉升升低價入入市，，區(qū)域域價值值帶動動價格格提升升區(qū)域價價值顯顯現(xiàn)工程進進度產(chǎn)品剛剛剛?cè)肴胧?，，存在在著許許多不不確定定因素素。為為了順順利入入市，，回流流資金金，采采取低低價入入市的的價格格策略略，以以價格格優(yōu)勢勢促成成熱銷銷。隨著工工程進進度的的發(fā)展展，形形成順順暢銷銷售后后，分分批次次，分分階段段對銷銷售價價格進進行調(diào)調(diào)整，，逐步步拉升升，達達到均均價的的提升升，利利潤最最大化化的目目的。。在銷售售過程程中根根據(jù)區(qū)區(qū)域利利好的的推出出和板板塊價價值的的提升升，對對價格格進行行調(diào)解解，實實現(xiàn)價價格不不斷攀攀升。。量價的的配合合，確確保銷銷售火火爆的的同時時實現(xiàn)現(xiàn)價值值最大大化第二部部：塑塑造品品牌人人居居先導導導入發(fā)發(fā)展商商品牌牌戰(zhàn)略略，實實現(xiàn)品品牌聯(lián)聯(lián)動項目品牌項目本項目目開發(fā)商商品牌牌其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在競爭爭如此此激烈烈的今今天，，不僅僅要做做產(chǎn)品品品牌牌，更更重要要的是是要樹樹立開開發(fā)商商品牌牌，比比較快快地建建立開開發(fā)商商的品品牌資資產(chǎn)。。作為澄海海房地產(chǎn)產(chǎn)的一項項發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，從從本項目目開始就就要主動動樹立品品牌意識識，塑造造突出的的品牌形形象，快快速建立立自己的的品牌認認可度。。開發(fā)商定定位：東東平新人人居領(lǐng)航航者，市市場規(guī)則則制定者者，與其其它開發(fā)發(fā)商進行行有效區(qū)區(qū)隔。第三部：：區(qū)域聯(lián)聯(lián)動，價價值凸顯顯導入板塊塊炒作，，聯(lián)動區(qū)區(qū)域價值值打造“白白佛山高高尚居住住板塊””城市發(fā)展展使本地地段更加加珍貴和和稀缺，，絕版風風水寶地地，使本本段更加加稀缺，，加之白白佛山景景區(qū)在東東平人心心目中的的地位,住區(qū)將極極其稀有有。西部發(fā)展展會使本本區(qū)域的的交通和和配套極極大改善善，隨著著城市化化進程的的加快，，本項目目所在地地段將成成為居住住中心，，升值潛潛力無限限。西部歷來來是高檔檔住宅的的聚居地地，已經(jīng)經(jīng)成為一一個高尚尚居住板板塊，將將是城市市上層首首選的居居住區(qū)域域。建立“白白佛山下下高品質(zhì)質(zhì)人家””論壇擬邀請三三部分人人政府機關(guān)關(guān)領(lǐng)導（（房產(chǎn)局局、規(guī)劃劃局）業(yè)界專家家媒體記者者主要研討討內(nèi)容：：1、板塊概概念2、板塊發(fā)發(fā)展?jié)摿αεc東平當當?shù)卣椭髁αγ襟w合合作，利利用政府府機關(guān)和和專家的的說服力力和媒體體的號召召力，大大力炒作作，增強強區(qū)域發(fā)發(fā)展宣傳傳，從而而增加購購房者對對板塊的的信心。。第四部：：景觀先先行，體體驗營銷銷1、利用用售售樓樓處處，，現(xiàn)現(xiàn)場場包包裝裝提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象2、以山山景景房房做做為為樣樣板板房房，，并并設(shè)設(shè)立立看看房房通通道道，，增增加加現(xiàn)現(xiàn)場場的的體體驗驗式式營營銷銷3、在售售樓樓現(xiàn)現(xiàn)場場和和樣樣板板房房區(qū)區(qū)域域首首先先打打造造景景觀觀示示范范區(qū)區(qū)，，增增強強案案場場形形象象，，提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次感感4、山山景景景景觀觀休休閑閑帶帶的的營營造造，，私私家家上上山山道道路路規(guī)規(guī)劃劃修修繕繕現(xiàn)場場形形象象決決定定著著購購房房者者對對產(chǎn)產(chǎn)品品的的第第一一直直觀觀印印象象，，作作為為““第第一一橋橋頭頭堡堡””的的形形象象必必須須使使人人印印象象深深刻刻，，方方能能在在直直觀觀上上打打動動消消費費者者，，贏贏在在起起跑跑線線。。包裝我們的的未來私家家通道處理好幾個個空間轉(zhuǎn)換換關(guān)系售樓處在路路上渲染我們的的洽談空間間展示我們的的園林第五部：雙雙戰(zhàn)場營銷銷，開辟第第二營銷現(xiàn)現(xiàn)場針對東平及及其周圍地地區(qū)大型企企事業(yè)中的的潛在客戶戶制定點對點的促銷策略略，快速搶搶占客戶資資源建立第二營銷銷團隊：即大客戶部，，專門針對周周邊企事業(yè)單單位制定獨特特的促銷活動動方式，進行行個性化的服服務?，F(xiàn)場銷售直銷+飛單無縫隙覆覆蓋：縣城人口少，，可以考慮使使用飛單進行行密集型傳播播，對于快速速建立項目知知名度能夠起起到很好的作作用。飛單——一對一銷售的的良好途徑第六部：配套套補充，營造造亮點針對項目交通通配套不足的的情況，承諾諾開通看樓巴巴士，每周六六、日在新廣廣場處等待發(fā)發(fā)車。開通看房巴士士引入品牌雙語語幼兒園多功能會所第七部：公關(guān)關(guān)第一，廣告告第二原因：東平廣告媒體體有限東平縣城作為為一個人口只只有10幾萬多人的小小城市，當?shù)氐孛襟w資源匱匱乏，當?shù)氐牡膱蠹?、電視視、廣播等媒媒體少有人閱閱讀。鑒于城城市四至不大大，進行媒體體推廣不如大作活動來的的有效果和有有意義。公關(guān)活動關(guān)注注度和影響力力更高公關(guān)活動采取取一對一的小小眾傳播方式式，既有利于樹立立金鼎企業(yè)品品牌形象，又又能實現(xiàn)客戶戶滾動客戶。。公關(guān)活動配合合廣告?zhèn)鞑?，，雙管齊下，事事半功倍，將將宣傳效果最大化化。開盤期：全民民環(huán)山健康跑跑大賽關(guān)鍵詞：健康康、參與性、、山景熱銷期——東平第一屆車車展東平全民文化化節(jié)第八部：口碑碑運動和CRM管理·業(yè)主的口碑作作用不是均勻勻的，信息一一般會由一個個意見領(lǐng)袖向向下一級廣泛泛傳播，所以以應挖掘意見見領(lǐng)袖，重點點對待，強化化互動，充分分激發(fā)，如老老總手簽的新新年賀卡、生生日賀卡·自發(fā)性口碑引引導為控制型型口碑廣泛挖掘業(yè)內(nèi)內(nèi)和業(yè)外的意意見領(lǐng)袖，重重點公關(guān)，激激發(fā)推薦和好好評，如工廠廠高管，教授授·公關(guān)活動策劃劃應充分考慮慮“業(yè)主滾動動客戶”的運運作，·強化建設(shè)客戶戶服務部，導導入CRM管理，既有利利于促進口碑碑，也有利于于作好交房風風險預警整合傳播136“佛山東邸”的意義社會意義：推推進城市，創(chuàng)創(chuàng)造現(xiàn)代生活活的未來形態(tài)態(tài)；行業(yè)意義：打打破地域壁壘壘、觀念壁壘壘，樹立行業(yè)業(yè)居住模范。。企業(yè)意義：東東平里程碑項項目，是引領(lǐng)領(lǐng)全城高尚住住宅開發(fā)的拐拐點，是品牌牌發(fā)展的拐點點。◎一個個房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的成功運運作應該該為城市市的發(fā)展展貢獻力力量◎佛山山東邸不不僅是好好房子的的標準，，更是東東平居住住新紀元元的領(lǐng)導導者和開開創(chuàng)者◎佛山山東邸不不僅給這這個城市市帶來一一個優(yōu)質(zhì)質(zhì)樓盤，，更是要要達到提提升東平平人居新新高度，，引領(lǐng)城城市生活活時代品品質(zhì)進程程的高度度。對發(fā)展商商而言，，我們的的訴求戰(zhàn)戰(zhàn)略是——城市運營營：東平居住住新紀元元領(lǐng)導者者、開創(chuàng)創(chuàng)者。對項目而而言，我我們的訴訴求戰(zhàn)略略是——生活運營營：經(jīng)營一方方水土，，造福一一方人民民品牌線人文線產(chǎn)品線領(lǐng)導東平平居住新新紀元歐式風情情山景+風水+豪宅藏風藏水水王者者靜區(qū)15萬平米山山景豪宅宅【傳播策略略】/三線作戰(zhàn)戰(zhàn)第三階段段：VIP解籌、開開盤熱銷銷形象鞏固固期11年4月——11年5月第二階段段：VIP預約、認認籌期形象塑造造期11年1月——11年3月【傳播策略略】/一期推廣廣節(jié)奏第一階段段：品牌牌炒作、、入市期期形象告知知期10年10月——10年12月第四階段段：持銷銷、收尾尾產(chǎn)品、賣賣點釋放放11年6月——11年10月形象告知知期（形形象入市市、品牌牌炒作））廣告任務務：初步建立立項目形形象，炒炒作項目目在東平平的知名名度，提提升美譽譽度，同同時以““東平山山景豪宅宅”的姿姿態(tài)對區(qū)區(qū)域進行行炒作，，制定東東平城市市人居生生活新標標準。廣告主題題：藏在白佛佛山里的的坡地院院館以項目品品質(zhì)為核核心口號號作為主主打，通通過系列列媒體組組合，建立項目““東平人居居標準制定定者”的形形象；直沖沖目標客戶戶內(nèi)心，形形成共鳴打造知名度度和認同感感，建立親親切、人性性化的項目目形象！形象塑造期期：（VIP預約約、認籌））廣告任務：：積聚客戶，，檢驗市場場反應，檢檢驗價格定定位，確認認推廣賣點點的客戶接接受程度，，調(diào)整廣告告訴求方向向及訴求方方式，達成成先期VIP客戶的認籌籌。廣告主題：：名門豪宅,駕山御城通過系列媒媒體組合，，對項目特特色山景、、豪宅進行行大眾傳播播，建立項項目的核心心氣質(zhì)，在在打造知名名度同時，，達到消費費者的認知知認可，建建立差異化化的項目形形象！宣傳物料：：戶外廣告、、車體、道道旗、DM樓書、折頁頁、單張/海報等展示/包裝：銷售中心及及現(xiàn)場展示示；現(xiàn)場形形象墻、展展板、室內(nèi)內(nèi)布置；樓樓體條幅、、燈桿旗、、圍墻、工工地廣告牌牌、看樓路路線導示系系統(tǒng)形象塑造期期（VIP預約、、認籌）形象鞏固期期（VIP解籌、、開盤熱銷銷）廣告任務：：對客戶進一一步的傳播播，樹立項項目高端形形象，通過過對廣告訴訴求的不斷斷調(diào)整，引引動不同客客戶的購房房心理，進進入解籌階階段。廣告主題：：上風上水上上層領(lǐng)地地通過對項目目整體形象象的樹立和和提高，體體現(xiàn)項目獨獨特產(chǎn)品賣賣點，提升升項目對客客戶群的身身份感體現(xiàn)現(xiàn)，注重感感性訴求，，傳達項目目軟競爭力力。宣傳物料：：戶外廣告、、車體、道道旗、DM、指南針樓書、折頁頁、單張/海報等展示/包裝：銷售中心及及現(xiàn)場展示示；現(xiàn)場形形象墻、展展板、室內(nèi)內(nèi)布置；樓樓體條幅、、燈桿旗、、圍墻、工工地廣告牌牌、看樓路路線導示系系統(tǒng)等。形象鞏固期期（VIP解籌、、開盤熱銷銷）持續(xù)銷售期期：（持銷銷、收尾））廣告任務：：依據(jù)不同時時段，塑造造整體營銷銷氣勢；以以間隔性的的立體廣告告投放策略略，促進成成交，擴大大業(yè)績；在在訴求上以以獨立的賣賣點進行有有針對性的的宣傳，吸吸引特定客客戶。廣告主題：：半山美景，，華貴享受受廣告媒介：：大眾傳播：：派單、DM直投；電視視廣告、條條幅；站臺臺；口碑傳傳播；印刷媒體：：印刷品大大量派送；；設(shè)計制作作已購客戶戶的廣告禮禮品；活動動營銷等；；戶外外媒媒體體：：戶戶外外廣廣告告牌牌、、區(qū)區(qū)域域道道旗旗隨隨廣廣告告主主題題調(diào)調(diào)整整同同步步作作調(diào)調(diào)整整；；活動動營營銷銷：：在在項項目目完完成成1/3外裝裝脫脫落落階階段段，，針針對對樓樓體體外外觀觀和和新新優(yōu)優(yōu)建建筑筑材材料料的的展展示示，，增增加加對對建建筑筑本本體體質(zhì)質(zhì)素素的的訴訴求求，，進進行行深深層層次次推推廣廣。。持續(xù)續(xù)銷銷售售期期：：（（持持銷銷、、收收尾尾）廣告告＋＋現(xiàn)現(xiàn)場場廣告告規(guī)模模、、風風水水、、山山景景、、配配套套認知知藏風風藏藏水水王王者者靜靜區(qū)區(qū)認識識藏在在山山里里的的坡坡地地院院館館認可可豪宅宅（（規(guī)規(guī)模模大大、、山山景景））認同同反饋饋【傳播播策策略略】/推廣廣節(jié)節(jié)奏奏示示意意匯報報結(jié)結(jié)束束現(xiàn)在在是是溝溝通通時時間間，，謝謝謝謝?。〉湫托晚楉椖磕糠址治鑫觥獣r時代代華華庭庭市場場個個案案典型型項項目目分分析析————御御泉泉龍龍庭庭市場場個個案案典型型項項目目分分析析————惠惠澤澤瀾瀾庭庭市場場個個案案典型型項項目目分分析析————常常春春藤藤市場場個個案案典型型項項目目分分析析————御御景景苑苑市場場個個案案典型型項項目目分分