房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

（第二版）

呂萍等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第2章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論和策略是一般性的經(jīng)營管理理論在特定的房地產(chǎn)市場環(huán)境中的應(yīng)用與推廣，這一理論體系的建立將為正確指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營行為提供基本原則和理論指導(dǎo)。本章對收益最大原理、可行性分析、消費者市場購買行為、市場環(huán)境、市場需求預(yù)測以及價格確定等原理進行介紹，并對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的財務(wù)策略、生產(chǎn)策略、市場開發(fā)策略以及價格策略等進行分析，最后討論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的決策問題。重點問題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策類型、準(zhǔn)則和程序房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述市場環(huán)境分析；市場需求預(yù)測；價格確定理論；收益（利潤）最大原理；可行性分析；消費者市場購買行為理論；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述宏觀環(huán)境微觀環(huán)境市場環(huán)境房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1.1市場環(huán)境分析經(jīng)濟因素政治因素人口因素政策法規(guī)因素供應(yīng)者生產(chǎn)者顧客競爭者社會公眾2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述2.1.2市場需求預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材市場需求預(yù)測的有關(guān)概念

市場需求市場預(yù)測市場需求影響因素分析

競爭狀況人口統(tǒng)計分析趨勢分析市場需求預(yù)測的主要方法購買者意向調(diào)查銷售人員綜合意見法時間序列分析法2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述價格確定完全競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價寡頭競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價純粹壟斷型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1.3價格確定理論2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述2.1.4收益（利潤）最大原理收益、成本指標(biāo)確定項目最佳規(guī)模確定經(jīng)濟收益分析方法房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述2.1.5可行性分析可行性研究的過程：投資機會鑒別階段；初步可行性研究階段；可行性研究階段；評價與決策階段。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營理論綜述2.1.5可行性分析現(xiàn)金流量分析：凈現(xiàn)值——將投資方案在每一計算期內(nèi)的資金流出和流入相抵，并折算為現(xiàn)值的累加和；凈收益率——項目凈現(xiàn)值與總投資現(xiàn)值之比；內(nèi)部收益率——使凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。損益臨界分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材2.1房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營理理論綜述2.1.6消費者者市場購買買行為理論論消費者購買買動機購買決策過過程消費者購買買行為分析析房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材2.2房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營策策略分析2.2.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材財務(wù)策略生產(chǎn)策略市場開發(fā)策策略價格策略：：高價策略低低價價策略均均衡衡價格策略略2.2房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營策策略分析開發(fā)由本地地化向跨區(qū)區(qū)域發(fā)展開發(fā)從品質(zhì)質(zhì)向品牌跨跨越純住宅開發(fā)發(fā)向商用物物業(yè)拓展誠信開發(fā)地地產(chǎn)爭雄樓樓市開發(fā)健康住住宅風(fēng)生水水起開發(fā)策略趨趨勢房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材2.2.2房地產(chǎn)產(chǎn)市場開發(fā)發(fā)策略2.2房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營策策略分析2.2.3房地產(chǎn)產(chǎn)價格策略略房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材房地產(chǎn)產(chǎn)品品的生命周周期和市場場周期不同時期房房地產(chǎn)價格格策略房地產(chǎn)品進進入期房地產(chǎn)品成成長期房地產(chǎn)品成成熟期房地產(chǎn)品衰衰退期2.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決決策基本條件有明確的目目標(biāo)有兩個以上上可供選擇擇比較的方方案有評價方案案優(yōu)劣的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)有真實地反反映客觀實實際的數(shù)據(jù)據(jù)資料房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材2.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策類類型構(gòu)成決策問問題的基本本條件2.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決決策風(fēng)險型決策策不確定型決決策確定型決策策房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材2.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策類類型決策類型開發(fā)與經(jīng)營營決策原則則：-遵守政策法法規(guī)的原則則-取得最佳效效益的原則則-風(fēng)險意識的的原則-定性分析與與定量分析析相結(jié)合的的原則2.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決決策房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材2.3.1房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策類類型2.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決決策2.3.2房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策準(zhǔn)準(zhǔn)則房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材確定型決策策準(zhǔn)則風(fēng)險型決策策準(zhǔn)則基本決策準(zhǔn)準(zhǔn)則——最最大可能準(zhǔn)準(zhǔn)則和期望望值準(zhǔn)則決策樹不確定型決決策樂觀準(zhǔn)則悲觀準(zhǔn)則后悔準(zhǔn)則等可能性準(zhǔn)準(zhǔn)則2.3房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營決決策2.3.3房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策程程序與方法法房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材發(fā)現(xiàn)問題確定目標(biāo)針對性明明確性性層層次性可可行性性擬制方案整體詳盡性性相相互排斥斥性分析評價限制因素分分析潛潛在在問題分析析綜綜合評評價選擇方案實施追蹤反饋控制追追蹤決決策關(guān)鍵術(shù)語理論策策略決決策房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材復(fù)習(xí)思考題題簡述收益最最大原理及及其在房地地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營中的的應(yīng)用。簡述價格確確定理論及及其在房地地產(chǎn)開發(fā)與與經(jīng)營中的的應(yīng)用。簡述房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營決策的的內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營營決策準(zhǔn)則則是什么？？房地產(chǎn)經(jīng)營營決策程序序是什么？？房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與經(jīng)營（（第二版））普普通高高等教育““十一五””國家級規(guī)規(guī)劃教材9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。02:09:1802:09:1802:0912/24/20222:09:18AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2202:09:1802:09Dec-2224-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。02:09:1802:09:1802:09Saturday,December24,202213、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。12月-2212月-2202:09:1802:09:18December24,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。24十十二月20222:09:18上午午02:09:1812月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月222:09上上午午12月月-2202:09December24,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/242:09:1802:09:1824December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。2:09:18上上午2:09上上午02:09:1812月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。02:09:1802:09:1802:0912/24/20222:09:18AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2202:09:1802:09Dec-2224-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。02:09:1802:09:1802:09Saturday,December24,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2202:09:1802:09:18December24,202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。24十十二二月20222:09:18上上午02:09:1812月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月222:09上上午12月-2202:09December24,202216、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/242:09:1802:09:1824December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。2:09:18上上午2:09上上午02:09:1812月-229、楊柳散散和風(fēng)，，青山澹澹吾慮。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、閱讀一一切好書書如同和和過去最最杰出的的人談話話。02:09:1802:09:1802:0912/24/20222:09:18AM11、越是沒有本本領(lǐng)的就越加加自命不凡。。12月-2202:09:1802:09Dec-2224-Dec-2212、越是無能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯兒。02:09:1802:09:1802:09Saturday,December24,202213、知人者智智，自知者者明。勝人人者有力，，自勝者強強。12月-2212月-2202:09:1802:09:18December24,202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。24十二二月20222:09:18上上午02:09:1812月-2215、最最具具挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)性性的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)莫莫過過于于提提升升自自我我。。。。十二二月月222:09上上午午12月月-2202:09December24,202216、業(yè)余生生活要有有意義，，不要越越軌。2022/12/242:09:1802:09: