1目錄Part1.我國的老齡化現(xiàn)狀Part2.國內(nèi)老年地產(chǎn)項目Part3.國外老年地產(chǎn)項目Part

4.老年社區(qū)開發(fā)理念Part1我國的老齡化現(xiàn)狀中國式的養(yǎng)老危機(jī)我國老齡事業(yè)現(xiàn)狀中國式養(yǎng)老危機(jī)老年人口規(guī)模大,老齡化速度快高齡人口數(shù)量與比例將迅速增加老齡化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)“未富先老”撫養(yǎng)系數(shù)提高，加重年輕人負(fù)擔(dān)勞動力資源不足，國家負(fù)擔(dān)加重老齡化引起的其他社會問題老年人口規(guī)模大,老齡化速度快

截至2009年底，中國60歲(含)以上的老年人口達(dá)到1.67億人，占總?cè)丝诘?2.5%，老年人口總數(shù)居世界第一位。按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)，60歲及以上的人口比率超過總?cè)丝诘?0%作為進(jìn)入老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)，我國已于1999年進(jìn)入老齡化社會。我老年人口每年以近800萬的速度增加，預(yù)計到2020年，我國老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平達(dá)到17%。而到2050年，我國老年人口將占到總?cè)丝诘娜种?。專家預(yù)測，我國老年人口從7.09%上升到14%經(jīng)歷25年，而法國用了115年，英國用了47年，德國用了40年，日本用了24年，我國與日本一樣，成為世界上老齡化最快的國家。高齡人口數(shù)量與比例將迅速增加

我國人口老化的同時，老年人口內(nèi)部也不斷老化，特別是80歲以上的高齡老人達(dá)到年均100萬的增長速度，對老年人尤其是高齡老人的生活照料、康復(fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯，養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)峻。老齡化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)“未富先老”據(jù)預(yù)測我國在1999年進(jìn)入老齡社會時的人均GDP大約在800-1000美元，只在中等收入國家中處于中等水平。預(yù)估到2050年人口老齡化達(dá)到峰值時，人均GDP也僅達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。發(fā)達(dá)國家社會進(jìn)入老齡化時，人均GDP一般在5000美元以上，有的甚至達(dá)到8000美元，具備一定的經(jīng)濟(jì)實力，有能力解決老齡化帶來的一些社會問題。我國不僅人均GDP低，在其他方面諸如城市化、文化教育、衛(wèi)生水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、老年人收入結(jié)構(gòu)、地區(qū)差別、城鄉(xiāng)差別等方面都與發(fā)達(dá)國家有很大差距。即使在2020年實現(xiàn)GDP翻兩番的目標(biāo)，中國仍然是許多方面都落后的貧窮國家，而屆時中國人口老齡化程度卻已接近今天發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的水平?！拔锤幌壤稀背蔀橹袊丝诶淆g化的重要特征和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。撫養(yǎng)系數(shù)提高，加重年輕人負(fù)擔(dān)撫養(yǎng)系數(shù)，指總?cè)丝谥蟹莿趧幽挲g人數(shù)與勞動年齡人口數(shù)之比。我國自1978年實行的計劃生育政策，使得大部分家庭模式為‘421’家庭，即一對獨生子女結(jié)婚生子后的一個家庭結(jié)構(gòu)：四個父母長輩、夫妻兩人和一個小孩。據(jù)調(diào)查顯示，中國現(xiàn)有35%的家庭要供養(yǎng)4位老人；49％的城市家庭要供養(yǎng)2至3位老人，如果獨生子女下一代還是獨生子女，那么第三代就要面對一對年輕夫婦最多供養(yǎng)12位老人的局面。年輕人要謀求生活，參與激烈的社會競爭，培育下一代，還要從經(jīng)濟(jì)和生活上照顧雙方的四位老人，負(fù)擔(dān)日趨加重。勞動力資源不足，國家負(fù)擔(dān)加重勞動力是構(gòu)成生產(chǎn)力的最基本的要素，伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動力年齡結(jié)構(gòu)的老化，勞動年齡人口比重的下降，必將影響到勞動生產(chǎn)率的提高，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的影響。人口老齡化使用于老年社會保障的費用大量增加，給政府帶來沉重的負(fù)擔(dān)。特別在農(nóng)村，我國龐大的農(nóng)村老年人群面對匱乏的農(nóng)村衛(wèi)生資源，將產(chǎn)生巨大壓力。同時，由于勞動力資源的下降，國家稅收來源減少，進(jìn)一步加重了國家的財政負(fù)擔(dān)。其次，如果老年人福利開支過大的分流了經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的資本，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資本減少，那么經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也將減慢，從而使政府的收入減少，而政府收入的減少又難于滿足老年人的福利需求。這種惡性循環(huán)也嚴(yán)重影響著國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。老齡化引起的其他社會問題老年人口為弱勢群體,更容易受到侵害，比如在生活中遭遇欺詐的案例不斷增多；比如近幾年保健品傳銷使上老年人上當(dāng)受騙的比例也在增加。老年人退休后離開正式的勞動領(lǐng)域，生活圈子縮小了，在相對封閉的狀況下，獲取預(yù)信息有限，知識與信息不能及時更新，導(dǎo)致他們與這個高速發(fā)展的社會漸趨脫節(jié)，產(chǎn)生信息阻隔。據(jù)調(diào)查目前城市空巢老人的比例高達(dá)50%，農(nóng)村達(dá)到38%。由于子女異地工作或求學(xué)，情感的疏離與阻隔成為空巢老人的特征之一。我國老齡齡事業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀老年產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展滯滯后養(yǎng)老服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)展展滯后老年產(chǎn)業(yè)發(fā)展展滯后老年人自身需需要的產(chǎn)品與與服務(wù)如養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)、老年年服裝、老年年食品、老年年保健用品、、老年休閑、、旅游、養(yǎng)生生、娛樂等消消費需求不斷斷刺激市場，，形成了老年年產(chǎn)業(yè)。我國老年產(chǎn)業(yè)業(yè)滯后于人口口老齡化的要要求和社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展：：?龐大的老年群群體需求呈增增長態(tài)勢，老老年產(chǎn)業(yè)沒有有形成豐富而而有層次的體體系，相關(guān)的的法律法規(guī)制制度也不完善善和健全，不不能夠很好的的規(guī)范行業(yè)的的發(fā)展；?截至2008年底，我國有有各類老年福福利機(jī)構(gòu)37623個，養(yǎng)老床位位245萬張，僅占60歲以上老年人人口的1.5%，不僅低于發(fā)發(fā)達(dá)國家5%-7%的比例，而且且也低于一些些發(fā)展中國家家的2%-3%的水平；?盡管政府為應(yīng)應(yīng)對人口老齡齡化，2001年啟動了全國國老年人福利利服務(wù)設(shè)施““星光計劃””項目，投巨巨資在全國城城市社區(qū)興建建包括提供娛娛樂、醫(yī)療、、文化等服務(wù)務(wù)的“星光老老年之家”，，并且在短時時間內(nèi)覆蓋率率便達(dá)到90%左右。但現(xiàn)在在，這些老年年人活動場所所往往被挪用用擠占，有的的甚至成為保保健品商家的的店面。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)發(fā)展滯后養(yǎng)老除了保障障老年人的基基本生活之外外，還需要大大量的適合老老年人心理、、醫(yī)學(xué)等諸多多方面的專業(yè)業(yè)護(hù)理服務(wù)。。而現(xiàn)有的養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)例如如服務(wù)設(shè)施短短缺、服務(wù)主主體過于單一一、服務(wù)供給給嚴(yán)重不足、、服務(wù)質(zhì)量相相對較低等等等。全國取得養(yǎng)老老護(hù)理職業(yè)資資格的也不過過2萬多人，不僅僅與我國幾千千萬失能老人人的潛在需求求相差甚遠(yuǎn)，，而且由于服服務(wù)隊伍的整整體素質(zhì)偏低低，其專業(yè)水水平、業(yè)務(wù)能能力、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量，在一定定程度上無法法滿足老年人人的護(hù)理需求求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和社會的的進(jìn)步，人口口老齡化、家家庭小型化、、農(nóng)村城市化化，人民群眾眾對于養(yǎng)老服服務(wù)的需求將將會越來越大大，現(xiàn)有的養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)種類類和水平很難難滿足日益增增長的養(yǎng)老需需求。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展滯后后必然導(dǎo)致日日益增長的社社會養(yǎng)老服務(wù)需求求與供給矛盾盾日漸突出。2001-2020年為我國快速速老齡化階段段，而北京、、上海、天津津等城市情況況更加嚴(yán)峻。。溫家寶總理理在第十一屆屆全國人民代代表大會第三三次會議的政政府工作報告告中指出，加強(qiáng)應(yīng)對人口口老齡化戰(zhàn)略略研究，加快快建立健全養(yǎng)養(yǎng)老社會服務(wù)務(wù)體系，讓老老年人安享老老年生活。雖然老年人經(jīng)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)與社社會保障已得得到較大改善善，但是面對對嚴(yán)峻的老齡齡化形勢，老老齡產(chǎn)業(yè)尤其其養(yǎng)老服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展滯后的的現(xiàn)狀，我們們一直在尋找找突破口。老年人的消費費能力、消費費意識在不斷斷提高，消費費需求在不斷斷豐富化和多多樣化，我們們一直在尋找找切入點。我們認(rèn)為，養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)是最最易見效的突突破口和切入入點，我們把把養(yǎng)老地產(chǎn)定位位為中國城市市化發(fā)展中新新的生活居住住形態(tài)。Part2國內(nèi)老年地產(chǎn)產(chǎn)項目介紹北京將府莊園園養(yǎng)生園介紹紹北京太申祥和和山莊介紹北京曜陽國際際老年公寓介介紹北京XX養(yǎng)生園項目概概況將XX園位于東北五五環(huán)外，環(huán)鐵鐵綠化帶內(nèi)，，莊園占地面面積38萬平方米，緊緊鄰機(jī)場高速速，靠近燕莎莎商圈。項目南面為將將臺漁場，西西面、西南面面為林地，附附近有200多萬平米的綠綠化帶，自然然環(huán)境優(yōu)越。。環(huán)境優(yōu)美的同同時距離市區(qū)區(qū)較近，交通通方便。村落式養(yǎng)老用用房-夏景村落式養(yǎng)老用用房-秋景村落式養(yǎng)老用用房-冬景村落式養(yǎng)老用用房-春景將府莊園配套套設(shè)施國際會所：設(shè)有圖書閱覽覽室、小型超超市、咖啡廳廳和茶社，以以及藝術(shù)裝飾飾品品店、花店、、面包坊等特特色小店；美美容美發(fā)店、、洗衣店等，，滿足各種日日常生活需要要。康復(fù)中心：提供基礎(chǔ)護(hù)理理、專科護(hù)理理、心理護(hù)理理、康復(fù)指導(dǎo)導(dǎo)、臨終關(guān)懷懷等服務(wù)。中中醫(yī)醫(yī)院：中中醫(yī)藥治療為為主；知名中中醫(yī)專家坐診診；內(nèi)科、外外科、婦科、、口腔科及X光室、化驗室室等輔助監(jiān)測測科室；擴(kuò)建建后將集納急急救、預(yù)防、、醫(yī)療、保健健、康復(fù)、健健康管理等服服務(wù)功能；健健康檔案：醫(yī)醫(yī)院將在建立立老人健康檔檔案的基礎(chǔ)上上，對老人進(jìn)進(jìn)行健康管理理。管理服務(wù)中心心：接待來訪，會會員服務(wù)中心心及管理辦公公中心。將府俱樂部：：老年大學(xué)：文文化藝術(shù)、書書畫、園藝、、養(yǎng)生課與學(xué)學(xué)習(xí)班；老人人可以自發(fā)組組成琴棋書畫畫各種俱樂部部；設(shè)有多功功能球類運動動館、健身房房、溫泉水療療、游泳館等等；設(shè)有中餐餐和風(fēng)味餐廳廳，并提供送送餐服務(wù)。垂釣區(qū)：垂釣園內(nèi)綠樹樹蔥蔥，芳草草茵茵，湖水水粼粼，空氣氣清新，鳥語語花香，老年年人在這里盡盡享大自然的的美妙。高爾夫球場：：提供小九洞高高爾夫球場，，適合老年人人，盡享揮桿桿樂趣。球場場視野開闊，，風(fēng)景俊美，，地勢起伏有有致，可滿足足不同類型的的老年球友們們。球場中還還特別設(shè)計了了綠色景觀，，老年人可以以一邊打球一一邊欣賞綠色色景觀，感受受與大自然零零距離的接觸觸。會員制度將府莊園采用用會員制管理理模式，以確確保服務(wù)質(zhì)量量的專業(yè)化和和高水準(zhǔn)。凡凡年滿55歲的女性或年年滿60歲的男性，均均可自愿申請請成為將府莊莊園會員。申請人入會必必須辦理申請請手續(xù)，經(jīng)審審查合格，繳繳納相關(guān)費用用后方可成為為正式會員。。會員卡產(chǎn)品類型及會會費繳納產(chǎn)品類型多層護(hù)理型養(yǎng)養(yǎng)老公寓34㎡52㎡90㎡,三種戶型多層自理型養(yǎng)養(yǎng)老公寓90㎡156㎡，兩種戶型村落居家型養(yǎng)養(yǎng)老公寓580㎡730㎡㎡，兩種戶型會費繳納標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)多層公寓售價價：7500元/㎡，長租，156㎡，50年使用權(quán)，一一次性付款。。老年公寓售價價：小戶型34㎡左右，只能老老年人住，4000/月，按月交租租金，不含任任何養(yǎng)老設(shè)施施及功能的使使用費。別墅售價：16000元/㎡，一次性付款款，500平，長租，50年使用權(quán)。物業(yè)費：多層護(hù)理型養(yǎng)養(yǎng)老公寓：無無；多層自理型養(yǎng)養(yǎng)老公寓：3.5元/㎡；村落居家型養(yǎng)養(yǎng)老公寓：5.5元/㎡。北京太申祥和和山莊項目概概況北京太申祥和和山莊（國際際敬老院）于于1999年開始試營業(yè)業(yè)，于2002年10月16日正式開業(yè)。。是全國首家家推行會員制制（包括太申申祥和會籍、、太申尊老會會籍、太申至至尊尊老會籍籍）養(yǎng)老模式式的國際敬老老院。為已退退休的專家、、教授、老干干部及歸國華華僑提供養(yǎng)老老服務(wù)；現(xiàn)已已發(fā)展會員老老人1000余名，常住會會員老人500多名。庭院美景交通示意圖頤養(yǎng)苑中環(huán)湖湖而建的老年年公寓古樸典典雅、恢宏大大氣，能夠容容納1000個床位，被分分為四個區(qū)域域，用“太申申祥和，頤養(yǎng)養(yǎng)天年”八個個字組合命名名，分別是：：頤太居、養(yǎng)養(yǎng)申居、天祥祥居和年和居居。園子里，，安全無障礙礙通道為老人人提供了行走走的便利條件件，數(shù)百米的的連廊一直延延伸到『太和府』的最南端，出出行更加方便便。庭院美景王府會館中心垂釣園養(yǎng)老會籍介紹紹太申祥和專為為老年朋友設(shè)設(shè)計的養(yǎng)老會會籍有：祥和和會籍、太申申養(yǎng)老會籍、、太申尊老會會籍、太申至至尊尊老會籍籍共計四種。。祥和會籍和太太申養(yǎng)老會籍籍會員在山莊莊居住，可享享受會員房價價。太申尊老會籍籍會員可享受受我院提供的的免費專屬標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房間的居居住權(quán)。太申至尊尊老老會籍會員可可享受我院提提供的免費專專屬一居室套套房的居住權(quán)權(quán)。短期居住：需需提前預(yù)約，，每天居住費費8美元（一床床位），不不固定床位位。押金8萬元人民幣幣，外地持持公費醫(yī)療療證明，押押金12萬元人民幣幣。長期居?。海簩嵭袝T員制，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)間免費住住宿，水電電費自理，，會員期三三年，押金金50萬元人民幣幣，合同到到期后全額額退還。就就餐標(biāo)準(zhǔn)：：每人每天天12元。北京曜陽國國際老年公公寓北京曜陽國國際老年公公寓位于密密云縣城西北占占地面積13.74萬平米，總總建筑面積6.72萬平米，容容積率為0.49，總套數(shù)共計計425套。項目功能規(guī)規(guī)劃包括四四大居住組組團(tuán)，兩大服務(wù)配配套等；其其中項目居居住組團(tuán)，，即多層電梯梯情景公寓寓、退臺躍躍層公寓、、聯(lián)排公寓、、獨棟別墅墅四大組團(tuán)團(tuán)。品牌介紹北京曜陽國國際老年公公寓是由北北京城建集集團(tuán)聯(lián)合中中國紅十字字基金會實實施的一項項惠顧民生生的養(yǎng)老事事業(yè)，不僅僅擁有基礎(chǔ)礎(chǔ)的星級酒酒店管理服服務(wù)，更有有曜陽品牌牌傾情奉獻(xiàn)獻(xiàn)的專屬會會員養(yǎng)老服服務(wù)，并力力邀中國武武警總醫(yī)院院加盟，成成立中西醫(yī)醫(yī)康復(fù)醫(yī)療療中心，為為業(yè)主提供供全天候、、全過程、、全方位的的專業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)務(wù)。產(chǎn)品介紹A區(qū)，為3-4層花園洋房房產(chǎn)品，以以一居及二二居產(chǎn)品為為主；B區(qū)，為退臺臺及躍層產(chǎn)產(chǎn)品，以二二居、三居居為主，有有部分四居居；C區(qū)，為2層類聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品，以一一居及二居居為主；D區(qū)，為獨棟棟別墅，以以四居、五五居為主；；26會所集餐飲，休休閑，娛樂樂，商務(wù)為為一體。游游泳館、桑桑拿、溫泉泉SPA足浴、中醫(yī)醫(yī)按摩、商商務(wù)會議、、餐飲、羽羽毛球館、、乒乓球館館、網(wǎng)球館館、籃球、、門球、棋棋牌室、老老年大學(xué)、、書畫室、、小型電影影院、超市市等。中國武警總總醫(yī)院中西西醫(yī)康復(fù)醫(yī)醫(yī)療中心醫(yī)療中心建建筑面積11000平米，病房房82套，并邀請請中國武警警總醫(yī)院進(jìn)進(jìn)行專業(yè)經(jīng)經(jīng)營。武警總醫(yī)院院是集醫(yī)療療、教學(xué)、、科研、預(yù)預(yù)防、保健健于一體的的綜合型現(xiàn)現(xiàn)代化三級級甲等醫(yī)院院。醫(yī)療中中心提供評評估系統(tǒng)、、體檢、遠(yuǎn)遠(yuǎn)程醫(yī)療系系統(tǒng)、家庭庭醫(yī)生系統(tǒng)統(tǒng)、國醫(yī)養(yǎng)養(yǎng)生系統(tǒng)及及緊急服務(wù)務(wù)系統(tǒng)等五五大醫(yī)療保保健服務(wù)內(nèi)內(nèi)容，此外外醫(yī)療中心心還設(shè)置了了就診綠色色通道，醫(yī)醫(yī)療全程可可使用醫(yī)療療保險卡。。27Part3國外老年地地產(chǎn)項目28國外典型老老年社區(qū)模模式特點西方發(fā)達(dá)國國家老年住住宅發(fā)展目目前處在第第三個階段段，充分體體現(xiàn)其人性性化設(shè)計理理念和區(qū)別別對待的關(guān)關(guān)懷模式，，普通化和和社區(qū)化發(fā)發(fā)展成為新新的熱點。。第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院院第二階段老年公寓老齡化初期期老齡化中期期老齡化加劇劇政府政府+開發(fā)商開發(fā)商為主主保障水平低低政府給予一一定支持社會保障體體系完善形成條件運營主體社會保障第三階段老年社區(qū)““普通化””及“社區(qū)化化”國外老年社社區(qū)產(chǎn)生機(jī)機(jī)制29政府大力扶持老年社區(qū)的發(fā)展，政策、資金上大力支持人口結(jié)構(gòu)老齡化是導(dǎo)致老年社區(qū)出現(xiàn)的主要原因老年社區(qū)完全社會化，處于成熟階段集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，老年社區(qū)建設(shè)較完善面向社會老年人，區(qū)域位置交通便利、環(huán)境優(yōu)雅美國老年社社區(qū)30背景：人口口結(jié)構(gòu)發(fā)生生變化，30年代嬰嬰兒潮老齡齡化加劇是是導(dǎo)致美國國老年社區(qū)區(qū)形成的直直接原因1、美國嬰兒兒潮一代目目前已步入入老齡化時時期他們將將推動第二二居所，老老年公寓、、老年社區(qū)區(qū)等小套住住宅的發(fā)展展。2、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)程度客觀觀上要求老老年住宅出出現(xiàn)。3、政府對老老年群體的的社會保障障推動老年年住宅的發(fā)發(fā)展。4、老年社區(qū)區(qū)發(fā)展非常常迅速，分分為贏利性性和非贏利利性兩種。。美國嬰兒潮潮一代老齡齡化現(xiàn)象是是形成老年年社區(qū)的主主要的原因因1、老老年年社社區(qū)區(qū)分分為為獨獨立立式式、、集集合合式式和和護(hù)護(hù)理理型型；；2、政政府府會會給給與與政政策策上上的的大大力力支支持持；；3、環(huán)環(huán)境境好好、、規(guī)規(guī)模模大大的的老老年年社社區(qū)區(qū)大大多多為為私私人人投投資資并并進(jìn)進(jìn)行行商商業(yè)業(yè)化化運運作作。。美國國老老年年社社區(qū)區(qū)特特點點31美國國佛佛羅羅里里達(dá)達(dá)太太陽陽城城中中心心老老年年社社區(qū)區(qū)————聞聞名名世世界界的的最最為為成成熟熟老老年年社區(qū)區(qū)之之一一年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社區(qū)區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀狀人人口口構(gòu)構(gòu)成成：老年年人人口口占占絕絕對對多多數(shù)數(shù)戶型型構(gòu)構(gòu)成成：：大多多數(shù)數(shù)是是獨獨棟棟住住宅宅，，也也有有雙雙戶戶公公寓寓、、聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅和和多多家家庭庭公公寓寓分六六大大居居住住社社區(qū)區(qū)：：太陽陽城城中中心心:獨立立家家庭庭別別墅墅國王王之之殿殿:連體體別別墅墅湖中中之之塔塔:輔助助照照料料式式住住宅宅和和家家庭庭護(hù)護(hù)理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)庭院院阿斯斯頓頓花花園園:出租租的的獨獨立立居居住住公公寓寓自由由廣廣場場:輔助助照照料料式式住住宅宅和和家家庭庭護(hù)護(hù)理理機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)美國國太太陽陽城城中中心心名稱稱緣緣起起：：西方方不不稱稱老老年年人人為為夕夕陽陽，，而而是是太太陽陽意大大利利哲哲學(xué)學(xué)家家康康帕帕內(nèi)內(nèi)拉拉曾曾著著《太陽陽城城》區(qū)位位：：臨近近海海灣灣社區(qū)區(qū)坐坐落落于于佛佛羅羅里里達(dá)達(dá)西西海海岸岸，，位位于于坦坦帕帕和和薩薩拉拉蘇蘇達(dá)達(dá)之之間間，，距距佛佛羅羅里里達(dá)達(dá)最最好好的的墨墨西西哥哥海海灣灣海海灘灘只只有有幾幾分分鐘鐘的的路路程程規(guī)模模：：接近近微微型型城城市市社區(qū)區(qū)太太陽陽城城中中心心共共有有10500個住住宅宅單單元元，，目目前前入入住住來來自自全全美美及及世世界界各各地地的的住住戶戶1.6萬目標(biāo)標(biāo)定定位位和和建建設(shè)設(shè)理理念念：：社區(qū)區(qū)自自1961年開開始始建建設(shè)設(shè)起起，，便便定定位位佛佛羅羅里里達(dá)達(dá)乃乃至至全全美美最最好好的的老老年年社社區(qū)區(qū)；；使使老老年年人人精精神神充充實實、、身身體體健健康康，，享享受受一一種種不不孤孤獨獨、、不不依依賴賴、、不不滿滿足足溫溫飽飽型型的的老老年年生生活活32全美最典典型、最最好的老老年社區(qū)區(qū)美國太陽陽城中心心整個社區(qū)區(qū)功能分分區(qū)明確確：六大居住住社區(qū)，，各社區(qū)區(qū)共享一一個郵局局，超市市、醫(yī)療療機(jī)構(gòu)、、銀行和和教堂物業(yè)類型型為老年年人量身身定做：：“太陽城城中心””（獨棟棟別墅））“國王之之殿”（（聯(lián)體別別墅）“湖中之之塔”（（輔助照照料式住住宅和家家庭護(hù)理理機(jī)構(gòu)））“庭院””“阿斯頓頓花園””（出出租的獨獨立居住住公寓））“自由廣廣場”（（輔助助照料式式住宅和和家庭護(hù)護(hù)理機(jī)構(gòu)構(gòu)）33制度上增增強(qiáng)老年年人的歸歸屬感———由老老年業(yè)主主組成社社區(qū)委員員會，社社區(qū)對低低齡人群群活動嚴(yán)嚴(yán)格限制制社區(qū)委員員會辦公公室自社區(qū)1961年開始建建設(shè)以來來，社區(qū)區(qū)各項活活動一直直由開發(fā)發(fā)商運營營，不久久成為開開發(fā)商的的沉重負(fù)負(fù)擔(dān)。1987年，開發(fā)發(fā)商與業(yè)業(yè)主首次次成立了了獨立的的非盈利利機(jī)構(gòu)——社區(qū)委員員會，負(fù)負(fù)責(zé)社區(qū)區(qū)各項活活動的組組織，同同時委員員會收取取參與各各項活動動業(yè)主的的年費，，以維持持機(jī)構(gòu)的的運營。。社區(qū)委員員會成員員均為社社區(qū)內(nèi)居居住的老老年業(yè)主主美國太陽陽城中心心成成功因素素分析社區(qū)委員員會由社社區(qū)老人人構(gòu)成——便于溝溝通減少少隔閡社區(qū)委員員會負(fù)責(zé)責(zé)社區(qū)的的日常運運作，有有常設(shè)辦辦公室，，每月定定期舉行行例會。。純粹老年年社區(qū)———增強(qiáng)強(qiáng)老年人人的歸屬屬感居民必須須55歲歲以上，，18歲歲以下的的陪同一一年居住住不超過過30天天34規(guī)劃設(shè)計計人性化化：針對對老年人人的無障障礙設(shè)計計、空間間導(dǎo)向設(shè)設(shè)計，身身心健康康相關(guān)的的社區(qū)設(shè)設(shè)施美國太陽陽城中心心成成功因素素分析針對老年年人的建建筑規(guī)劃劃：無障礙設(shè)設(shè)計——強(qiáng)調(diào)調(diào)方便安安全：社區(qū)住宅宅以低層層建筑為為主，在在所有區(qū)區(qū)域布置置無障礙礙步行道道、無障障礙防滑滑坡道，，設(shè)置低低按鍵、、高插座座極強(qiáng)的空空間導(dǎo)向向性——應(yīng)對老年年人的記記憶力感感知力下下降：對方位感感、交通通的安全全性、道道路的可可達(dá)性均均做了安安排，實實施嚴(yán)格格的人車車分流針對老年年人的社社區(qū)設(shè)施施——強(qiáng)調(diào)身心心健康：：身體健康康——建有醫(yī)院院和老年年護(hù)理中中心，心心理健康康——老年圖書書館，社社區(qū)交流流大廳電梯內(nèi)低低按鈕設(shè)設(shè)計防滑坡道道設(shè)計社區(qū)圖書書館社區(qū)交流流大廳35多彩的體體育運動動——會所可以以滿足大大多數(shù)運運動需求求，尤其其高爾夫夫，社區(qū)區(qū)1/3業(yè)主喜喜愛，經(jīng)經(jīng)常舉辦辦相關(guān)賽賽事草地保齡齡球室內(nèi)游泳泳池高爾夫球球場美國太陽陽城中心心成成功因素素分析豐富的會會所運動動：室內(nèi)外游游泳池、、草地保保齡球、、網(wǎng)球場場，棋牌牌室，保保齡球場場，舞廳廳，健身身房，應(yīng)應(yīng)有盡有有特色：高高爾夫愛愛好者的的天堂：：約三分之之一的居居民是活活躍的高高爾夫球球愛好者者。社區(qū)里擁擁有多個個高爾夫夫球場，，交納入入會費后后，社區(qū)區(qū)居民可可享受126洞洞高爾夫夫球場，，每年費費用約1500美元太陽城中中心是世世界聞名名的BENSUTTON高高爾夫?qū)W學(xué)校的本本部全美草地地保齡球球錦標(biāo)賽賽在太陽陽城舉行行白天可以以在社區(qū)區(qū)寬闊的的棕櫚樹樹街道上上駕駛高高爾夫車車，大多多數(shù)購物物場所都都有專門門為高爾爾夫車提提供的停停車場健身室36俱樂部豐豐富了社社區(qū)活動動，各業(yè)業(yè)主聯(lián)合合社區(qū)委委員會組組織的俱俱樂部活活動精彩彩紛呈超過200種各類俱俱樂部和和組織美國太陽陽城中心心成成功因素素分析豐富多彩彩的俱樂樂部課程程：社區(qū)有各各種各樣樣業(yè)主自自發(fā)組織織的俱樂樂部，開開設(shè)課程程和組織織活動超超過80種，如業(yè)業(yè)余無線線電、計計算機(jī)、、縫紉、、卡片收收藏、投投資和舞舞蹈等這可以幫幫助老年年人完成成年輕時時未竟的的理想。。比如，，您曾經(jīng)經(jīng)是一個個外科大大夫，但但年輕時時您可能能一直喜喜歡做木木匠活，，退休后后生活在在太陽城城里，您您可以到到木工坊坊隨意去去做您喜喜歡的事事情藝術(shù)室木工工坊坊瓷器收藏藏俱樂部部活動交流流中心37為老人設(shè)設(shè)置專業(yè)業(yè)、完善善的配套套設(shè)施各社區(qū)均均有自己己嚴(yán)格的的機(jī)構(gòu)、、組織和和規(guī)劃，，許多娛娛樂性和和社會性性節(jié)目活活動對六六個社區(qū)區(qū)的所有有成員開開放。在太陽城城中心每每人每年年享用綜綜合會所所的費用用為140美元。享受的康康樂設(shè)施施包括室室內(nèi)和室室外游泳泳池，網(wǎng)網(wǎng)球和推推圓盤游游戲場，，草地保保齡球，，健身和和娛樂中中心，會會議室，，和一個個10000平方英尺尺的劇場場。桌球室游泳池圖書室手工制作作中心美國太陽陽城中心心成成功因素素分析38美國考察察項目新澤西sterlingpointe老年社區(qū)區(qū)落杉磯fairoaks老年公寓寓落杉磯Keiro日裔老年年公寓39落杉磯fairoaks老老年公寓寓40落杉磯fairoaks老老年公寓寓41基本情況況Fairoaks是一家私私人投資資、盈利利性的高高檔老年年公寓入住者的的平均年年齡為82歲，最小小為62歲，其中中75％為女性性，25％為男性性出租不簽簽長期租租約，一一月一簽簽家人可以以來探望望與活動動，有活活動也會會邀請家家人參加加房間中配配置了基基本家具具，也可可以自己己帶部分分家具共2棟樓146套，經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況好好時租房房需要排排隊，現(xiàn)現(xiàn)在金融融危機(jī)出出租有空空置，目目前出租租率為82％。共四個管管理人員員，55個服務(wù)員員加州共有有8000多家老年年公寓，，高檔的的包括該該項目在在內(nèi)一共共7家，中低低檔次的的越多。。管理模模式有純純租賃的的，也有有先交押押金后退退款的2003年開業(yè)，，在開業(yè)業(yè)之后的的二三年年內(nèi)很難難賺錢，，屬于長長期性投投資項目目42兩類產(chǎn)品品獨立型1每天三頓的營養(yǎng)餐24小時上門服務(wù)全部的服務(wù)設(shè)施使用電話服務(wù)緊急呼叫系統(tǒng)交通預(yù)定基礎(chǔ)有線電視服務(wù)個人健康規(guī)劃干洗服務(wù)社會活動安排健身計劃不限次數(shù)的活動區(qū)域2獨立型所有服務(wù)項目醫(yī)療服務(wù)洗浴幫助洗衣和室內(nèi)清潔個人清潔輔助做飯和其他活動輔助問診定期檢查連續(xù)照看輔助型老年癡呆呆癥以及及中風(fēng)后后遺癥或或行動不不便等類類型需要要照料的的老人43獨立居住住型老年年公寓的的收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（四四大類戶戶型）工作室類類型公寓寓SIERRA3350美元起PASEO3650美元起1個臥室的的套房DELMAR3950美元起VISTA4250美元起CORDOVA4450美元起CATALINA4750美元起COLORADO4950美元起1個臥室的的套房+單間MONTEREY5950美元起2個臥室的的套房HUNTINGTON6950美元起增加一人人加750美元44FAIROAKS的的配套設(shè)設(shè)施與服服務(wù)項目目服務(wù)項目服務(wù)項目服務(wù)項目私人餐廳餐廳還提供精美的點餐方式自助廚房全家具休息間健康鍛煉計劃各種服務(wù)沙龍禮品店多功能活動室經(jīng)驗交流中心健身洗浴中心圖書館每層配有干洗房特色餐廳可以觀景的露臺完美的路聽系統(tǒng)充足的停車位電腦房花房45是買房合合適還是是入住FAIROAKS合合適首先，，入住住我們們社區(qū)區(qū)您將將會得得到全全方位位的服服務(wù)，，而自自住卻卻沒有有第二點點從經(jīng)經(jīng)濟(jì)方方面，，我們們可以以舉例例說明明，入入住FAIROAKS社區(qū)的的優(yōu)勢勢消費目錄買房后每月支出FAIROAKS月供1800含稅費450含設(shè)施使用費200含修理費150含維修費180含食物支出650含娛樂支出300含房屋修剪費280含車費350不需要房屋保險150可選擇個人服務(wù)費175含保安費65含消炎藥費用0.59不需要總計4750.59

46規(guī)劃與與設(shè)計計47戶型圖圖48起居室室49公共餐餐廳家庭小小餐廳廳，帶帶廚房房，親親屬探探望時時可以以自己己作飯飯50走廊兩兩邊均均有扶扶手51落杉磯磯fairoaks老年公公寓衛(wèi)生間間均有有坐座座和扶扶手衛(wèi)生間間均有有應(yīng)急急呼叫叫器52開門式式浴缸缸53配套設(shè)設(shè)施54落杉磯磯Keiro日日裔老老年公公寓服務(wù)于于日裔裔老年年人的的非盈盈利性性老年年公寓寓55考察與與會談?wù)?6KEIRO的來來歷在美國國的日日本老老人很很多，，在南南加州州有19萬日裔裔，其其中20％約3.8萬人是是老年年人第一代代日本本移民民，語語言溝溝通差差，文文化水水平相相對低低，收收入低低，社社會關(guān)關(guān)注度度低在1961年，由由9位日裔裔人員員發(fā)起起了KEIRO項目，，屬于于非盈盈利公公益性性，專專門服服務(wù)于于低收收入的的日裔裔老人人群體體老年公公寓占占用的的土地地是由由當(dāng)?shù)氐氐娜杖毡救巳司栀涃浀?，，資金金主要要由在在美國國的日日本商商會捐捐助，，每年年捐助助250萬美元元，并并且通通過與與大學(xué)學(xué)合作作，召召收大大學(xué)生生充當(dāng)當(dāng)義工工，解解決了了勞動動力問問題，，基本本可以以作到到收支支平衡衡57自立型針對健康老人出租的居室，無政府補助，每套月租金2500美元，由個人負(fù)擔(dān)兩種經(jīng)營模式醫(yī)療型按床位出租，每室兩人，可從政府的保險中獲得一部分資金，65％從醫(yī)療保險中出，35％由自己出58公寓外外景59辦公室室60配套設(shè)設(shè)施6162手工房房63大餐廳廳64新澤西西sterlingpointe老老年社社區(qū)65基本情情況購買條條件至少有有一人人年齡齡在55歲以上上，而而其他他入住住者年年齡必必須在在49歲至54歲之間間18歲以下下的未未成年年人，，一年年內(nèi)累累計居居住不不超過過30天購房后后可以以出租租，但但承租租人也也必須須滿足足55歲的要要求老年社社區(qū)的的政府府優(yōu)惠惠主要是是購房房者可可以免免征或或減征征地產(chǎn)產(chǎn)稅老年社社區(qū)項項目，，由于于政府府無需需為該該項目目配備備學(xué)校校等設(shè)設(shè)施，，因此此可減減免地地產(chǎn)稅稅66價格房屋價價格每種方方案不不同，，見后后圖280平方米米的使使用面面積，，按350平方米米建筑筑面積積，總總價50萬美元元，合合1萬人民民幣1平方米米以后每每年需需交納納約9000美元地地產(chǎn)稅稅（1.8%)物業(yè)費費：252美元/月，包包含以以下內(nèi)內(nèi)容公共部部分的的清潔潔冬季公公園內(nèi)內(nèi)部、、汽車車出入入口、、道路路除雪雪修剪草草坪，，土壤壤養(yǎng)護(hù)護(hù)、除除野草草人行道道清理理俱樂部部（會會所））服務(wù)務(wù)67總平面面圖土地劃劃分為為小宗宗，上上面可可建一一幢別別墅，，方案案買房房人可可選會所聯(lián)排別別墅獨棟別別墅68日本老老年社社區(qū)69日本的的人口口情況況根據(jù)2007年1月1日居民民基本本登記記，登登記東東京居居民1233.9萬人。。這個個數(shù)字字分成成三個個年齡齡范疇疇：少少年兒兒童（（0-14歲）有有146.1萬人；；工作作年齡齡人口口(15-64歲)有854.6萬人；；老年年人口口（65以上））有233.2萬人。。這些些人數(shù)數(shù)構(gòu)成成的比比例分分別為為11.8%、69.3%、18.9%日本的的老齡齡化日本老老年人人口的的構(gòu)成成比例例在1978年已經(jīng)經(jīng)超過過了聯(lián)聯(lián)合國國規(guī)定定的““老齡齡化國國家””7%的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，之之后老老齡化化的速速度不不斷加加快至1998年，已已經(jīng)超超過了了“高高齡社社會””14%的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)《日本將來來人口推推測報告告》顯示，到到2055年，日本本人口將將減少至至8993萬人，其其中老齡齡人口將將達(dá)到40%71日本考察察熱海老年年公寓72日本靜岡岡縣熱海海老年公公寓項目目73位置靜岡縣熱熱海市是是日本著著名海濱濱溫泉鄉(xiāng)鄉(xiāng)，依山山傍海，，風(fēng)景秀秀麗。由由于新干干線經(jīng)停停此地，，交通方方便，使使得熱海海溫泉成成為日本本人渡假假和周末末旅行、、新婚旅旅行最常常去的溫溫泉鄉(xiāng)之之一。我我們考察察的這家家老年公公寓，由由日本大大和房地地產(chǎn)公司司開發(fā)，，于1986年開業(yè)，，屬于私私人投資資的盈利利性的高高檔老年年公寓，，占地面面積15369平方米，，建筑面面積17443平方米74考察老年公寓寓的負(fù)責(zé)責(zé)人熱情情地接待待了我們們，現(xiàn)場場交流了了項目的的運營模模式與管管理經(jīng)驗驗，并帶帶領(lǐng)我們們參觀了了老年公公寓的硬硬件設(shè)施施75兩類經(jīng)營營模式公寓出租租部分生活可以以自理的的老年人人，可租租用老年年公寓。。共185套，面積積從46平米至70平米不等等可以自帶帶家俱，，室內(nèi)有有廚房，，可以作作飯需要醫(yī)療療護(hù)理的的老人的的護(hù)理室室護(hù)理室面面積從20～28平方米，，共43套出于衛(wèi)生生考察，，我們沒沒有進(jìn)入入此樓參參觀76收費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)入住時交交納2000萬日元（（160萬人民幣幣）作為為押金，，退房后后可退還還。每月交納納房租，，個人為為每月5.9萬日元（（4700元人民幣幣），如如夫妻雙雙方住，，則月租租為8.8萬日元（（7040元人民幣幣）房租里包包括生活活費用，，如果自自己作飯飯，則可可以從房房租里扣扣除餐費費很多人是是賣掉自自己的房房屋作為為押金，，也有教教師和公公務(wù)員在在退休時時可以得得到一大大筆養(yǎng)老老金作為為押金77居室設(shè)計計－老年年社區(qū)的的設(shè)計更更具有特特殊性浴室外的的紅外感感應(yīng)器大浴場里里的緊急急呼叫按按鈕78走廊中的的扶手扶手的端端部應(yīng)向向墻壁或或下方彎彎曲，以以防止老老人勾住住衣袖絆絆倒。79配套設(shè)施施會客室親屬探望望的客房房茶道室大浴場2所圖書室和室麻將室和和棋牌室室陶藝室健身房小賣店停車場美容理發(fā)發(fā)室菜園超市班車車服務(wù)會客室壽和室80餐廳配餐室Part4老年社區(qū)區(qū)開發(fā)理理念1.人口老齡齡化，世世界各國國的難題題2.我國養(yǎng)老老地產(chǎn)概概況3.我司老年年社區(qū)的的開發(fā)建建設(shè)思路路4.養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的投資資形式5.老年產(chǎn)業(yè)業(yè)的興起起1.社社會老齡齡化，世世界各國國的難題題隨著全球球老齡人人口的““爆炸式式”增長長，經(jīng)聯(lián)聯(lián)合國調(diào)調(diào)查預(yù)計計，到2050年，60歲以上的的老齡人人口總數(shù)數(shù)將近20億，占總總?cè)丝?1%，并將超超過14歲以下兒兒童人口口的總數(shù)。。百歲老老人將從從2002年的約21萬增長到到320萬。到2050年，非洲洲老齡人人口將從4200萬攀升到到2.05億；亞洲洲從3.38億增加到到12.27億；歐洲洲從1.48億增加到2.21億；美洲洲從9600萬增加到到3億。人口老齡齡化已成成為當(dāng)今今世界的的一個突突出的社社會問題題，早已已引起了了國際社社會的關(guān)注。日本，有有法律保保護(hù)的養(yǎng)養(yǎng)老日本于1996年進(jìn)入老老齡社會會，日本本政府制制訂了一一系列法法律制度度，并不不斷進(jìn)行行修改和和補充，，以期逐逐步完善善社會保保障體系系。1959年，日本本頒布《國民年金金法》，采取國國家、行行業(yè)、個個人共同同分擔(dān)的的辦法，，強(qiáng)制20歲到60歲的日本本人都參參加國民民年金體體系。1963年，日本本政府推推出了倡倡導(dǎo)保障障老年人人整體生生活利益益的《老人福利利法》，推行社社會化養(yǎng)養(yǎng)老。1982年又出臺臺了全面面推廣老老人保健健設(shè)施的的《老人保健健法》，使日本本老人福福利政策策的重心心開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到居居家養(yǎng)老老、看護(hù)護(hù)的方向向。這三項法法律方才才支撐起起日本的的老年人人福利保保障體系系。1995年制定了了《高齡社會會對策基基本法》作為老齡齡化社會會對策的的綜合性性法律，，涉及到到養(yǎng)老金金、社會會養(yǎng)老、、雇傭、、醫(yī)療、、照料、、教育、、居住環(huán)環(huán)境等問問題。美國，在在保險方方面下功功夫隨著戰(zhàn)后后“嬰兒兒潮”時時代出生生的人即即將步入入老年，，美國的的養(yǎng)老問問題也日日益突出出。為此，美美國政府府和有關(guān)關(guān)方面以以不斷完完善社會會保險體體系來應(yīng)應(yīng)對這一一問題。。社會保險險由公司司和雇員員必須按按照有關(guān)關(guān)法律同同時交納納一定比比例的社社會保險險稅。到到65歲退休時時即可從從中受益益，提前前退休扣扣減適當(dāng)當(dāng)比例的的收益。。對于老年年人來說說，最重重要的是是醫(yī)療照照顧計劃劃。醫(yī)療療照顧計計劃是美美國政府府專門針針對老年人人和殘疾疾人于20世紀(jì)60年代初期期設(shè)立的的計劃，，政府用用社會保保險稅收收為該計計劃注入資資金。計計劃分為為A和B兩個種類類，區(qū)別別為全部部免費和和需適當(dāng)當(dāng)交費，，分別享享受不同范圍圍的醫(yī)療療照顧服服務(wù)。參參加社會會保險計計劃的老老人均可可享受這這兩種服服務(wù)。這這樣，在社會保保險網(wǎng)的的保護(hù)下下，老年年人的養(yǎng)養(yǎng)老、治治病和送送終問題題就基本本上得到到了解決決。巴西各級級政府制制訂了一一系列法法律和行行動計劃劃。巴西西憲法規(guī)規(guī)定““家庭、、社會和和國家有義義務(wù)贍養(yǎng)養(yǎng)老年人人，保障障他們參參與社會會，捍衛(wèi)衛(wèi)他們的的尊嚴(yán)和和福祉，，保證他他們的生活權(quán)利利”。1994年和1996年，巴西西先后以以法律形形式頒布布了《國家老年年人政策策》及其實施施細(xì)則，，對政府府和公共共部門應(yīng)應(yīng)為老年年人提供供的服務(wù)務(wù)和老年年人應(yīng)該該享有的的權(quán)利作出了規(guī)規(guī)定。在醫(yī)療保保障方面面，公立立醫(yī)院普普遍按法法律規(guī)定定設(shè)立了了老年專專科。除除了看病病優(yōu)先和和享有公民民普遍的的免費醫(yī)醫(yī)療福利利外，老老年人還還享有免免費注射射流行病病疫苗和和康復(fù)治治療的優(yōu)惠。巴西所有有老年人人都有權(quán)權(quán)享有政政府提供供的最低低生活保保障。為了保障障老年人人的合法法權(quán)益不不受侵害害，法律律規(guī)定政政府應(yīng)為為老年人人提供法法律咨詢詢，各級級法院優(yōu)優(yōu)先審理理65歲以上老老人提出出的訴訟訟。巴西政府府支持教教育部門門建立老老年大學(xué)學(xué)，并為為老年人人提供適適當(dāng)?shù)墓すぷ鳈C(jī)會會。巴西，重重視老年年人的生生活保障障俄羅斯，，進(jìn)行養(yǎng)養(yǎng)老制度度改革俄羅斯在在全國實實行養(yǎng)老老制度改改革，從從以前的的養(yǎng)老社社會統(tǒng)籌籌，過渡渡到社會會統(tǒng)籌和養(yǎng)老保保險相結(jié)結(jié)合。改改革的主主要目的的是改善善退休人人員待遇遇，調(diào)動動企業(yè)和和職工參參與養(yǎng)老的積極性性。估計全全部改革將將于2016年完成。改革前養(yǎng)老老金主要來來自企業(yè)繳繳費。實行行改革后，，俄羅斯退退休人員的的養(yǎng)老金將將由基本養(yǎng)老金金、養(yǎng)老保保險金和養(yǎng)養(yǎng)老儲蓄金金三部分組組成。基本養(yǎng)老金金由企業(yè)和和國家承擔(dān)擔(dān)，企業(yè)每每月將職工工工資總額額的14%上繳國家財財政；養(yǎng)老保險，，企業(yè)每月月需上繳職職工工資的的12%；職工退休休后，每月月領(lǐng)取的養(yǎng)養(yǎng)老金，是是個人帳戶戶上的總額額除以領(lǐng)取取養(yǎng)老金的的總月數(shù)。。養(yǎng)老儲蓄由由單位和個個人繳納。。為使儲蓄蓄升值，政政府將設(shè)立立專門的委委員會，對對投資機(jī)構(gòu)構(gòu)的經(jīng)營進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督和和評估，可可以根據(jù)個個人委托，，與投資機(jī)機(jī)構(gòu)簽定合合同，由它它們將養(yǎng)老老儲蓄用來來投資，但但只有國家家授權(quán)機(jī)構(gòu)構(gòu)才可參與與投資。87瑞典，讓老老人能安度度晚年瑞典社會福福利法明文文規(guī)定，子子女和親屬屬不再負(fù)有有贍養(yǎng)和照照料老人的的義務(wù)。瑞瑞典早在上上世紀(jì)50年代便建立立起了社會會養(yǎng)老制度度。政府通過發(fā)發(fā)放基本養(yǎng)養(yǎng)老金為養(yǎng)養(yǎng)老提供經(jīng)經(jīng)濟(jì)保障。。年滿65歲后都可根根據(jù)居住年年限領(lǐng)取數(shù)數(shù)額不等的的基本養(yǎng)老老金。工作過的人人退休后還還可根據(jù)其其工齡領(lǐng)取取到一筆附附加養(yǎng)老金金，兩筆基基金差不多多相當(dāng)于退退休前工資資的70%。住房補貼，，對象是所所有低收入入退休者，，以避免這這部分人退退休后住房房質(zhì)量下降降。這也保保證了所有有退休老人人都能擁有有住房。醫(yī)療保障，，使人們在在退休后仍仍能像以前前一樣享受受近乎免費費的醫(yī)療服服務(wù)。此外外，老人們們還可享受受三種特別別醫(yī)療保健健服務(wù)：一一是請醫(yī)生生、護(hù)士到到家看?。?；二是長期期住院治療療，各醫(yī)院院都為老人人設(shè)有相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的專專用病床，，保證他們們能得到及及時治療；；三是療養(yǎng)養(yǎng)院。88我國如何應(yīng)應(yīng)對老齡化化改革開放以以來，在黨黨中央、國國務(wù)院的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，我我國老齡事事業(yè)有了較較快的發(fā)展展1994年12月，國家計計委、民政政部等部門門聯(lián)合制定定了《中國老齡工工作七年發(fā)發(fā)展綱要(1994—2000年)》；1999年10月，黨中央央、國務(wù)院院決定成立立全國老齡齡工作委員員會；2000年8月，黨中央央、國務(wù)院院又下發(fā)了了《關(guān)于加強(qiáng)老老齡工作的的決定》。根據(jù)《中華人民共共和國老年年人權(quán)益保保障法》、《中共中央、、國務(wù)院關(guān)關(guān)于加強(qiáng)老老齡工作的的決定》和《中華人民共共和國國民民經(jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展第第十個五年年計劃綱要要》，結(jié)合我國國人口老齡齡化的實際際，制定《中國老齡事事業(yè)發(fā)展““十五”計計劃綱要(2001-2010年）》，有力地推推動了我國國老齡事業(yè)業(yè)的發(fā)展。。溫家寶總理理在第十一一屆全國人人民代表大大會第三次次會議的政政府工作報報告中指出出，加強(qiáng)應(yīng)應(yīng)對人口老老齡化戰(zhàn)略略研究，加加快建立健健全養(yǎng)老社社會服務(wù)體體系，讓老老年人安享享老年生活活。老年人的經(jīng)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)與與醫(yī)療保障障得到改善善，老年福福利、文化化、教育、、體育事業(yè)業(yè)有了較快快發(fā)展，老老年人合法法權(quán)益受到到重視，敬敬老、養(yǎng)老老、助老的的社會氛圍圍逐步形成成，老年人人生活質(zhì)量量明顯提高高，老齡組組織健康發(fā)發(fā)展，各級級老齡工作作委員會及及其辦事機(jī)機(jī)構(gòu)正在健健全和加強(qiáng)強(qiáng)。2.我國養(yǎng)老地地產(chǎn)概況養(yǎng)老地產(chǎn)市市場分析我國養(yǎng)老地地產(chǎn)形式養(yǎng)老地產(chǎn)存存在的問題題老年地產(chǎn)市市場分析養(yǎng)老居住模模式與人口口變遷的關(guān)關(guān)系1949-1957年出生的第第一代戰(zhàn)后后嬰兒潮1964-1974年出生的第第二代中國國最大的嬰嬰兒潮，即即常說的嬰嬰兒潮80后年出生的的小嬰兒潮潮步入入和和即即將將步步入入老老年年供養(yǎng)養(yǎng)關(guān)關(guān)系系多數(shù)數(shù)老老年年人人希希望望居居家家養(yǎng)養(yǎng)老老如右右圖圖所所示示，，85.05%的老老人人希希望望居居家家養(yǎng)老老；；有6.69%的老老人人希希望望入入住住機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)養(yǎng)老老住住宅宅的的建建設(shè)設(shè)將將蓬蓬勃勃發(fā)發(fā)展展發(fā)達(dá)達(dá)國國家家在在養(yǎng)養(yǎng)老老模模式式上上從從起起初初的的醫(yī)醫(yī)院院到到設(shè)施施最最終終都都走走向向了了“家庭庭、、社社區(qū)區(qū)養(yǎng)養(yǎng)老老“結(jié)合合中中國國傳傳統(tǒng)統(tǒng)養(yǎng)養(yǎng)老老觀觀念念，，居居家家養(yǎng)養(yǎng)老老將將成成為我我國國老老年年人人的的主主要要養(yǎng)養(yǎng)老老方方式式。。老年年住住宅宅及及設(shè)設(shè)施施的的需需求求量量大大85.05%居家家養(yǎng)養(yǎng)老老6.69%入住住養(yǎng)養(yǎng)老老機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)7.24%無明明確確意意向向1.02%無回回答答資料料來來源源：：中中國國老老齡齡中中心心·醫(yī)院院·養(yǎng)老老設(shè)設(shè)施施·社區(qū)區(qū)家家庭庭國外外居居住住模模式式的的演演變變過過程程類型型1：：按按建建設(shè)設(shè)經(jīng)經(jīng)營營者者劃劃分分為為三三種種模模式式政府府收收益益型型主要要是是由由政政府府相相關(guān)關(guān)部部門門聯(lián)聯(lián)合合組組織織開開發(fā)發(fā)和和經(jīng)經(jīng)營營，，以以出出租租的的形形式式收收取取一一定定的的費費用用的的老老年年住住宅宅形形式式。。如：：北北京京香香山山老老年年公公寓寓，，四四季季青青鄉(xiāng)鄉(xiāng)香香山山公公司司主主辦辦（（鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)單單位位））、、海海淀淀區(qū)區(qū)民民政政局局直直接接領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和和管管轄轄，，最最低低收收費費約約1000元/月·人政府府福福利利型型主要要由由政政府府組組織織開開發(fā)發(fā)和和經(jīng)經(jīng)營營管管理理的的社社會會福福利利性性老老年年機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，即即屬屬于于傳傳統(tǒng)統(tǒng)的的養(yǎng)養(yǎng)老老院院與與福福利利院院。。如：：威威海海老老年年公公寓寓是是目目前前山山東東省省標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)最最高高、、規(guī)規(guī)模模最最大大的的集集老老年年人人生生活活、、居居住住、、療療養(yǎng)養(yǎng)、、醫(yī)醫(yī)療療保保健健、、娛娛樂樂、、度度假假為為一一體體的的新新型型的的社社會會福福利利服服務(wù)務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。。企業(yè)業(yè)贏贏利利型型由企企業(yè)業(yè)投投資資開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)及及運運營營的的初初級級大大型型老老年年綜綜合合社社區(qū)區(qū)，，擁擁有有基基本本的的老老年年社社區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)計計配配套套設(shè)設(shè)施施，，但但并并不不成成熟熟。。如：02年，北京太陽陽城，均價6800元/㎡，綠地21城均價3600-5100元/㎡我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的形式類型2：按建建筑類型劃分分健康自立需護(hù)理適合老年人普普通住宅老年居住社區(qū)區(qū)老年公寓居家養(yǎng)老老年社區(qū)養(yǎng)老老專業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老老老年活動中心心居家老人照料料日間照料托老老所私立老人院老年康復(fù)院臨終關(guān)懷設(shè)施施公共福利院老少戶型老人專用住宅宅其中均包含一一些公共服務(wù)務(wù)設(shè)施，為老老人提供餐飲飲、照料等服服務(wù)。提供適合老人人的綜合服務(wù)務(wù)，包括醫(yī)療療設(shè)施、娛樂樂、活動設(shè)施施、餐飲、售售后服務(wù)、清清潔、照料等等。公辦私營及私私營兩種經(jīng)營營模式；其照料對象的的范圍較為寬寬泛，從健康康老人到需要要護(hù)理的老人人都有政府建設(shè)的福福利機(jī)構(gòu)，收收費較低城區(qū)型類型3：按區(qū)區(qū)位和功能分分類按地段區(qū)位城內(nèi)配套齊全全，但用地緊緊張。多為集集中是高層公公寓，以提供供互利為主。。郊區(qū)型用地較為寬松松，租金或房房價較低，易易建設(shè)大型低低密度老年社社區(qū)，也可提提供混合居住住。景區(qū)型景觀環(huán)境好，，以度假養(yǎng)生生型養(yǎng)老公寓寓為主，強(qiáng)調(diào)調(diào)良好的自然然生態(tài)與休閑閑娛樂。氣候區(qū)域型利用南北方季季節(jié)差異，充充分享受各地地最舒適的季季節(jié)，實現(xiàn)候候鳥式養(yǎng)老。。專門型按功能專門面向老年年群體的老年年社區(qū)?；旌闲瓦m應(yīng)各年齡層層群體的社區(qū)區(qū)，尤其考慮慮老年人和子子女家庭的就就近和混合居居住嵌入型在普通社區(qū)中中配套插入多多種老年設(shè)施施，如老年公公寓、老年專專用戶型，日日間照料中心心、老年活動動中心等。我國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)存在的問題題主要問題：開發(fā)檔次較低低，配套和服服務(wù)水平有限限；產(chǎn)業(yè)規(guī)模小，，產(chǎn)業(yè)鏈整合合度低；缺乏開發(fā)全過過程的經(jīng)驗，，而國外經(jīng)驗驗又水土不服服；缺乏清晰的市市場定位，對對老年客戶群群細(xì)分不夠；；政策“不落地地”，產(chǎn)業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)缺失。3.我司老年年社區(qū)的開發(fā)發(fā)建設(shè)思路軟件服務(wù)是核核心房屋是老年社社區(qū)的載體，，但老年社區(qū)區(qū)最本質(zhì)是服服務(wù)。硬件配備是前前提老年社區(qū)的硬硬件要以老人人為本，沒有有完善、人性性化的硬件，，軟件服務(wù)難難以發(fā)揮作用用。養(yǎng)老地產(chǎn)是房房地產(chǎn)產(chǎn)品的的一個細(xì)分種種類，從建筑筑和功能上區(qū)區(qū)別于傳統(tǒng)地地產(chǎn)項目。我我司專注研究究養(yǎng)老地產(chǎn)，，針對國內(nèi)、、港澳臺地區(qū)區(qū)、日本、美美國等地的多多個養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)項目進(jìn)行了了多次的考察察和交流，了了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)經(jīng)營模式，學(xué)學(xué)習(xí)先進(jìn)的管管理經(jīng)驗，結(jié)結(jié)合國內(nèi)的情情況，總結(jié)出出了一套自己己的開發(fā)建設(shè)設(shè)思路，我們們認(rèn)為：老年社區(qū)建設(shè)設(shè)方向?qū)崿F(xiàn)多元化、、現(xiàn)代的復(fù)合合居住功能配備完善的、、可應(yīng)對緊急急情況醫(yī)療服服務(wù)功能系統(tǒng)統(tǒng)擁有豐富的、、滿足不同需需求的康復(fù)運運動娛樂配套套功能營造方便學(xué)習(xí)習(xí)交流的、跟跟上時代要求求的環(huán)境和設(shè)設(shè)施具有復(fù)合精神神與價值訴求求的老年服務(wù)務(wù)功能，滿足足自我價值的的實現(xiàn)軟件核心通過各類專項項培訓(xùn)提高社社區(qū)服務(wù)人員員的素質(zhì)，為為老人提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)及時處理各項項小區(qū)內(nèi)事務(wù)務(wù)，為老人提提供各種便捷捷服務(wù)。如：：物業(yè)管理中中心應(yīng)能及時時對諸如有害害氣體的泄漏漏、火災(zāi)、醫(yī)醫(yī)療救護(hù)、意意外事故、求求助等主動提提供緊急幫助助空間結(jié)構(gòu)：緊緊湊、通風(fēng)、、明亮、防火火硬件基礎(chǔ)空氣新鮮、環(huán)環(huán)境優(yōu)美、交交通便利、安安靜單體設(shè)計配套設(shè)施老年社區(qū)室內(nèi)配套：空空間（消除室室內(nèi)高差）、、裝置（設(shè)置置扶手、地面面防滑）、設(shè)設(shè)備（緊急通通報系統(tǒng)、安安全電熱源））、家具、衛(wèi)衛(wèi)生器具的尺尺寸方面符合合老年人的身身體特征建筑造型：應(yīng)應(yīng)富有生活氣氣息，與社會會福利機(jī)構(gòu)區(qū)區(qū)別開來醫(yī)療:獨立的醫(yī)院娛樂:老年活動中心心、老年大學(xué)學(xué)、棋牌中心心等；有足夠夠面積的室外外活動場所，，保證老人戶戶外活動的需需要休閑：綠化、、噴泉、亭子子、長廊等建建筑小品，桌桌椅、燈具等等，私密、隱隱蔽、安全特特征的用來休休息、交談的的安靜場所、、為老人提供供行進(jìn)、散步步、晨練場所所無障礙設(shè)計的的綠地、坡道道、電梯廳、、洗手間等住宅區(qū)的道路路系統(tǒng)、交通通組織應(yīng)以保保護(hù)老齡人的的行動為基礎(chǔ)礎(chǔ)。社區(qū)內(nèi)應(yīng)應(yīng)采用人車分分流或部分分分流的道路交交通結(jié)構(gòu)，增增加社區(qū)感和和安全感室外環(huán)境專業(yè)服務(wù)物業(yè)管理區(qū)位環(huán)境硬件基礎(chǔ)設(shè)計計1.樓梯踏步尺寸寸對于老年人、、及其他肢體體靈活性受損損的人，踏步步高應(yīng)該在16cm以下，踏步頂面寬應(yīng)應(yīng)在30cm以上。踏步立立面縮縮進(jìn)尺尺寸應(yīng)應(yīng)在2mm以下，否則則容易易絆倒倒老人人。2.樓梯照照明注意隱隱藏光光源，，不能能直射射人眼眼。照明光光源應(yīng)應(yīng)該采采用多多燈形形式，，以防防止踏踏步表表面出出現(xiàn)陰陰影或或自身身的投投影。。最理想想情況況是設(shè)設(shè)置地地?zé)簟?。無障礙礙通道道1003.樓梯扶扶手在樓梯梯起始始處，，扶手端端部應(yīng)應(yīng)該延延長200mm以上，否則則易發(fā)發(fā)生危危險。。扶手的的端部部應(yīng)向向墻壁壁或下下方彎彎曲，以防防止老老人勾勾住衣衣袖絆絆倒。。無障礙礙通道道101硬件基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)計4.輪椅使使用從大廈廈入口口到升升降機(jī)機(jī)、住住宅單單位、、睡房房、廚廚房和和浴室室各處處的入入口和和通道道，必必須全無障障礙，當(dāng)使使用步步行輔輔助器器或輪輪椅時時仍能能使用用所有地地面若若有不不同高高度，，必須須加設(shè)設(shè)斜道、升降降臺或或升降降機(jī)等等門坎的的設(shè)計計，亦亦要以以輪椅椅通過過時不會翻翻側(cè)為原則則體驗者者通過過在不不同材材質(zhì)的的地面面上操操縱輪輪椅來來體會會輪椅椅使用用的感感受。。室內(nèi)鋪鋪設(shè)地地毯、、及景景觀中中常見見的礫石地地面都都是不不適合合輪椅椅使用用的。。4.輪椅設(shè)設(shè)計102硬件基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)計5.廚房6.起居室室老人使使用的的沙發(fā)發(fā)不宜宜過軟軟、過過低。。兩側(cè)側(cè)的扶扶手最最好好是硬硬質(zhì)材材料，，供起起身時時撐扶扶。茶幾的的高度度不宜宜過低低（普普通茶茶幾的的高度度在300～450mm左右）），且且最好好體型型輕小小，便便于搬搬挪。。廚房的的門安安裝透透視窗窗，方方便觀觀察門門后的的情況況加強(qiáng)中中部櫥櫥柜，，水池池下部部留有有輪椅椅插入入或坐坐姿操操作的的空間間將餐桌桌與廚廚房操操作太太聯(lián)系系起來來布置置，可可以使使就餐餐操作作流線線連貫貫，方方便老老人的的使用用廚房、、起居居室設(shè)設(shè)計103硬件基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)計7.衛(wèi)生間間老人手手和手手臂的的力量量和靈靈活性性都有有所下下降，，因此此水箱箱沖水水閥應(yīng)應(yīng)當(dāng)選選用便于施施力的杠桿桿式手手柄老人都都存在在起身身困難難的障障礙，，因此此坐便便器坐坐圈可可以較較正常常情況況適當(dāng)當(dāng)調(diào)高高老人如如廁時時常常常需要要依靠靠坐便便器的的背靠靠休息息，因因此最最好選選用分分體式式坐便便器或或給恭恭桶外外加背背靠支支撐。。同時時要求求背蓋蓋及蓋蓋圈具具有足足夠的的硬度度所有地地面，，尤其其是濕濕滑的的浴室室地面面，都都使用用防滑滑地磚磚必須的的扶手桿桿設(shè)置置衛(wèi)生間間設(shè)計計104硬件基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)計8.洗浴室室洗浴空空間考考慮輪椅在在其中中移動動、回旋的的可能能，同同時為保護(hù)護(hù)者留留出活活動空空間。在浴缸缸旁加加設(shè)一定寬寬度的的坐臺臺，保證老老人出出入浴浴缸時時一直直保持持坐姿姿，使使身體體和血血壓穩(wěn)穩(wěn)定。。安裝合適的的扶手手。主要通通道必必須是是無障障礙通通道無障礙礙通道道從主主要的的運輸輸交匯匯點、、公共共汽車車站、、地鐵鐵站等等，連連接商商場、街街市、、屋邨邨辦事事處、、社福福設(shè)施施，以以及各各住宅宅大廈廈的入入口等等，必必須暢通無無阻。。當(dāng)經(jīng)過過不同同高度度的平平臺時時，會會有升升降臺臺、升升降機(jī)機(jī)或斜斜道連連接。。公共通通道沿沿途必必要的的扶手手桿。。硬件設(shè)設(shè)計9.室外設(shè)設(shè)計衛(wèi)生間間設(shè)計計105部分硬硬件配配備展展示走廊中中的扶扶手浴室中中的坐坐椅浴室中中的應(yīng)應(yīng)急呼呼叫裝裝置106產(chǎn)品及及服務(wù)務(wù)項目目項目內(nèi)內(nèi)部本本身的的醫(yī)療療、保保健、、商業(yè)業(yè)、餐餐飲、、娛樂樂、休休閑配配套齊齊全，，這不不僅方方便了了項目目本身身的消消費群群體，，對周周邊投投資環(huán)環(huán)境的的改善善也具具有很很大的的帶動動作用用?！竟珗@園綠地地】根據(jù)規(guī)規(guī)劃，，項目目內(nèi)部部和周周邊將將建成成占地地面積積320畝生態(tài)態(tài)公園園和占占地面面積1000畝的高高爾夫夫球場場。生生態(tài)公公園和和高爾爾夫球球場建建成后后將為為業(yè)主主們提提供一一個巨巨大的的天然然氧吧吧和休休閑場場所，，使業(yè)業(yè)主們們真正正享受受到回回歸生生活，，回歸歸自然然的感感覺。。【醫(yī)療療】醫(yī)療方方面，，民福福公司司將和和北京京市著著名醫(yī)醫(yī)院合合作成成立專專門的的醫(yī)療療機(jī)構(gòu)構(gòu)，為為入住住項目目的老老年人人提供供專門門的醫(yī)醫(yī)療服服務(wù)，，定期期體檢檢、建建立業(yè)業(yè)主入入個人人健康康檔案案，為為業(yè)主主量身身訂做做保健健方案案，同同時還還將建建立緊緊急呼呼叫系系統(tǒng)將將醫(yī)院院同各各家各各戶及及社區(qū)區(qū)公共共場所所的每每一個個角落落連接接起來來?！緤蕵窐贰棵窀Ｌ姨以船F(xiàn)現(xiàn)代化化的會會所將將為到到訪的的每一一位業(yè)業(yè)主提提供了了豐富富多彩彩的室室內(nèi)娛娛樂休休閑項項目。?？Х确瑞^、、棋牌牌吧、、演藝藝舞臺臺等，，品位位怡然然，亦亦歌亦亦舞亦亦開懷懷；更更有精精品圖圖書館館，為為人們們提供供閱讀讀、音音樂、、舞蹈蹈、茶茶道道、插插花、、棋棋牌等等豐富富多彩彩的知知性空空間，，可以以相互互學(xué)習(xí)習(xí)與自自我展展示。?！拘蓍e閑】項目周周邊垂垂釣區(qū)區(qū)、室室外自自助燒燒烤及及溫室室大棚棚采摘摘等各各類戶戶外休休閑娛娛樂活活動，，將使使業(yè)主主更充充分體體味生生活情情趣、、享受受愜意意心境境。軟件核核心服服務(wù)管理和和服務(wù)務(wù)的四四原則則第一個個原則則是““尊嚴(yán)嚴(yán)”第二個個原則則是